RESPONSABILIDADE CIVIL NAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS

Apresentação em tema: "RESPONSABILIDADE CIVIL NAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS"— Transcrição da apresentação:

1 RESPONSABILIDADE CIVIL NAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS
ASPECTOS CONTROVERTIDOS DA USUCAPIÃO

2 ORIGEM Legislação romana (Corpus Iuris Civilis) USUCAPIO
capio ou capionis = tomada, ocupação, aquisição usu = através do uso

3 CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA
A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais.

4 CARACTERÍSTICAS DA POSSE AD USUCAPIONEM OU POSSE USUCAPÍVEL
Posse com a intenção de dono (animus domini) – intenção psíquica do usucapiente de se transformar em dono da coisa. Exclui-se da usucapião os possuidores que exercem temporariamente a posse direta em razão de direito pessoal ou real: locatários, comodatários, arrendatários, usufurtuários etc; bem como os detentores que se encontrem subordinados ao verdadeiro possuidor (ex: caseiros, motoristas particulares).  

5 AÇÃO REIVINDICATÓRIA – ALEGAÇÃO DEFENSIVA DE USUCAPIÃO – TESTEMUNHAS CONTRADITADAS A QUE SE DEU A VALORAÇÃO ADEQUADA – COMODATO CARACTERIZADO – LEGATÁRIO QUE SEMPRE RESIDIU NO IMÓVEL ATÉ SUA MORTE – CESSÃO GRACIOSA DE UM IMÓVEL NOS FUNDOS DA CASA EM QUE RESIDIA – AUSÊNCIA DO “ANIMUS DOMINI” PELO OCUPANTE – INDENIZAÇÃO DEVIDA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RAZOABILIDADE JURÍDICA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (TJSP – Apelação com Revisão São Paulo – 8º Câmara de Direito Privado – Rel. Nivaldo Balzano – ) USUCAPIÃO. POSSE EM RAZÃO DE COMODATO. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTO GERADOR DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. A POSSE DO COMODATÁRIO NÃO GERA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FALTA-LHE O "ANIMUS DOMINI". CARACTERIZA-SE COMO SIMPLES DETENÇÃO. Processo: AC DF; Relator: GETÚLIO MORAES OLIVEIRA; Julgamento: 31/10/1994; Órgão Julgador: 2ª Turma Cível; Publicação:DJU 30/11/1994 pág. :

6 Destaque-se o crescente entendimento doutrinário que, alicerçado na função social da propriedade, já admite a possibilidade de usucapião por aqueles originariamente tidos como possuidores diretos, mas que, após o término da relação jurídica, prosseguiram na posse sem qualquer oposição séria por parte dos que lhe outorgaram a posse, caracterizando o abandono da coisa pelo proprietário.

7 Enunciado nº 237 do Conselho da Justiça Federal “É cabível a modificação do título da posse – interversio possessionis – na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini”. O fato de ser possuidor direto na condição de promitente-comprador do imóvel, em princípio, não impede que este adquira a propriedade do bem por usucapião, uma vez que é possível a transformação do caráter originário daquela posse, de não própria para própria”. (STJ, 4ª T., REsp /GO, rel. Min. Barros Monteiro, DJU ).

8 b) Posse mansa e pacífica – posse exercida sem qualquer manifestação ou oposição do proprietário do bem. Não mais se tolera que notificações extrajudiciais, cartas e outros atos materiais interrompam a prescrição aquisitiva. A interrupção requer o devido processo legal. Não se admite que uma relevante situação subjetiva seja frustrada por medidas extrajudiciais, nas quais não se conceda ao possuidor as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório.

9 Efeitos práticos da oposição: Procedência da Ação Reivindicatória ou Possessória – a interrupção da usucapião retroagirá à data do ajuizamento da ação (momento da distribuição), impedindo que o interessado seja prejudicado pela demora no julgamento. Improcedência da Ação Reivindicatória ou Possessória – não impede que a ação de de usucapião que estava em curso quando de seu ajuizamento, chegue ao final com a prolação da sentença favorável ao usucapiente.

10 c) Posse contínua e duradoura – a posse somente possibilita a usucapião se for sem intervalos, ou seja, se não houver interrupção. Quanto à duração, os prazos são estabelecidos em lei, de acordo com a modalidade de usucapião. Art O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art ), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art , com justo título e de boa-fé. Art O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.

11 UNIÃO OU SOMA DE POSSES ESPÉCIES a) sucessio possessionis – decorre de título universal de transmissão de posse (na sucessão de posses, o herdeiro continua obrigatoriamente a mesma posse do de cujus, com todas as suas características e vícios) b) accessio possessionis – decorre de título singular de transmissão de posse (ao sucessor singular abre-se a faculdade de unir sua posse à do antecessor. Poderá optar por preservar o período de posse anterior com todas as suas características, ou descartar o tempo anterior, inaugurando uma nova posse, livre dos vícios da relação anterior).

12 O que acontece quando o autor da usucapião não perfaz o tempo de posse exigido em lei? Haverá a improcedência da pretensão, mas o possuidor poderá ajuizar nova ação ao complementar o prazo faltante, sem que se cogite de coisa julgada material, pois a nova ação contará com uma nova causa de pedir.

13 E se o prazo for complementado no curso da lide
E se o prazo for complementado no curso da lide? O juiz deverá sentenciar o processo no estado em que se encontra, recepcionando o fato constitutivo do direito superveniente, prestigiando a efetividade processual (Art. 462 CPC). Art Se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a sentença

14 O ônus de comprovar o tempo e a soma de posses cabe a quem alega a usucapião.
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIO. AUSÊNCIA DE REQUISITO DA TEMPORALIDADE INDISPENSÁVEL À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. SOMA DE POSSE. ÔNUS DOS AUTORES. ART. 333, I, DO CPC. No caso concreto, ainda que, some-se a posse anterior à posse exercida pelos autores no momento da propositura da demanda, esta não atinge o lapso temporal indispensável a usucapião. Assim, embora as partes venham exercendo a posse de boa-fé, mansa e pacífica, com animus domini, falta-lhes o lapso temporal indispensável à prescrição aquisitiva. Apelo desprovido. (TJRS – Processo – data: – Órgão julgador: Vigésima Câmara Cível – Juiz relator Glênio José Wasserstein Hekman – Origem: Camarca de Rosário do Sul).

15 Os tribunais têm admitido que a prova da acessio possessionis seja feita por testemunhas, sem necessidade de apresentação de um instrumento formal de transferência da posse. A transmissão da posse, permissiva da acessio possessionis, pode ser comprovada não apenas por ato translativo formalizado, mas, também, passando-se num plano predominantemente fático, por prova testemunhal concludente, máxime se presente o próprio transmitente da posse”. (TJ/RS, RT 596/182).

16 d) Posse de boa-fé e com justo título (na usucapião ordinária)
d) Posse de boa-fé e com justo título (na usucapião ordinária). Justo título – Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição. Importa que contenha a aparência de legítimo e válido, com potencialidade de transferir o direito real, a ponto de induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a incidir em equívoco sobre a sua real situação jurídica perante a coisa (ex: escritura de compra e venda; instrumento de compromisso de compra e venda; formal de partilha; carta de arrematação)

17 Vícios formais e substanciais que podem converter um ato jurídico defeituoso em justo título: a) Venda a non domino – o transmitente não é o dono da coisa, mas o adquirente está na convicção de que trata com o proprietário. (ex: falsificação de escrituras; utilização de documentos adulterados). b) Título com vício que gera invalidade – o transmitente é o verdadeiro proprietário do bem, mas o ato jurídico é eivado de vício passível de invalidação por nulidade ou anulabilidade.(ex: imóvel alienado por um cônjuge sem a outorga do outro; bem alienado por pessoa relativamente incapaz sem assistente; imóvel alienado mediante instrumento particular quando o ato demandava a solenidade da escritura pública).

18 O justo título dispensa a formalidade do registro para fins de usucapião. Enunciado nº 86 CJF/STJ – “A expressão justo título, contida nos arts e do CC, abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”. O compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, é título hábil a embasar a ocorrência de usucapião ordinária. (STJ, 2ª T., REsp SP, Rel. Min. Barros Monteiro).

19 Boa-fé – é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa. O possuidor de boa-fé tem a convicção de que o bem possuído lhe pertence. Só poderá alegar boa-fé para efeito de usucapião o possuidor municiado de um justo título. Esse é o elemento objetivo que presume a convicção de dono do possuidor (art. 1201, parágrafo único do CC). Boa-fé é diferente de animus domini. Grande parte dos possuidores detém a intenção de dono, mas sabem que não o são.

20 MODALIDADES DE USUCAPIÃO

21 1) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Regular ou comum (caput) Por posse-trabalho (parágrafo único) Art Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

22 Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini
Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini. Prazo de 15 anos ou 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou seja, se a função social da posse estiver sendo cumprida pela presença da posse-trabalho. Independe de boa-fé e justo título.

23 2) USUCAPIÃO ORDINÁRIA a) Regular ou comum (caput) b) Por posse-trabalho (parágrafo único) Art Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico

24 Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini
Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini. Prazo de 10 anos ou 5 anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Depende de boa-fé e justo título.

25 Sendo o justo título uma doação ou formal de partilha, o prazo é o do caput (10 anos). O parágrafo único exige: a) o justo título obtido de forma onerosa (compra e venda ou dação em pagamento); b) ter sido o justo título objeto de registro pelo usucapiente, porém cancelado pelo atual proprietário posteriormente ao prazo de cinco anos de posse titulada com registro pelo usucapiente (se o cancelamento se der antes dos cinco anos, interrompe-se a contagem da usucapião; e se não houvesse o cancelamento do título registrado, o usucapiente já seria proprietário pelo modo de aquisição derivado); c) o possuidor também deve ter estabelecido no imóvel a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (posse trabalho)

26 3) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
a) Regular ou comum (art ) b) Por abandono de lar; familiar ou pró-família (art –A) Art Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

27 3.1) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA REGULAR
A pessoalidade da posse é fundamental. Tanto na usucapião especial urbana como na rural, ninguém poderá adquirir propriedade pela habitação no local por outra pessoa (detentor ou possuidor direto). Afasta-se eventual pretensão de usucapião sobre bem utilizado com fins não-residenciais, como consultórios médicos, lojas, escritórios. Entretanto, se a destinação for mista (para fins de residência e trabalho) não há óbice à usucapião.

28 Não se permite usucapião especial em terreno sem construção
Não se permite usucapião especial em terreno sem construção. Exige-se edificação, por mais modesta que seja a construção (pró-moradia). Uma pessoa jurídica pode usucapir nas modalidades extraordinária e ordinária. Porém, devido à pessoalidade da posse, fica inviável a usucapião nas modalidades especiais. (Pessoa jurídica não mora, possui sede. Pessoa jurídica não possui família, e sim sócios).

29 Não se admite que uma pessoa que possua imóvel cujas dimensões superem 250 m², passados cinco anos, reduza sua pretensão em juízo ao limite máximo permitido. (Ex: Possui imóvel de 800m² e pleiteia depois de cinco anos a usucapião especial urbana de 250m² da propriedade, surpreendendo o proprietário, pedindo os demais 550m², depois de mais cinco anos, pela usucapião extraordinária de prazo reduzido). Enunciado nº 313 CJF/STJ – Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir.

30 Apartamento em zona urbana também é usucapível
Apartamento em zona urbana também é usucapível. Enunciado nº 85 CJF/STJ – Para efeitos do art. 1240, caput, do Código Civil, entende-se por “área urbana” inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios.

31 O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel
O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel. Essa proibição vale do primeiro dia da posse até o alcance dos cinco anos. Qualquer forma de aquisição de propriedade imóvel dentro do prazo legal é fato sufuciente para impedir a usucapião. (Ex: o possuidor se tornar herdeiro de um imóvel). Se o possuidor já foi proprietário de outro imóvel antes de iniciar a contagem e o alienou, isso não impedirá a usucapião.

32 A legislação impede a usucapião especial urbana mais de uma vez
A legislação impede a usucapião especial urbana mais de uma vez. Se o possuidor vier a ser reconhecido como proprietário, jamais poderá buscar outra posse que lhe conceda usucapião especial urbana, mesmo que o imóvel objeto da primeira aquisição originária venha a ser alienado previamente e, ao momento da ocupação, o possuidor não tenha qualquer propriedade.

33 3.2) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DE LAR
Art A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

34 A Lei , de 16 de junho de 2011, inclui no sistema uma nova modalidade de usucapião, que pode ser denominada como usucapião especial urbana por abandono do lar, usucapião familiar ou usucapião pró-família. A principal novidade é a redução do prazo para exíguos dois anos, o que faz com que a nova categoria seja aquela com menor prazo previsto, entre todas as modalidades de usucapião, inclusive de bens móveis (o prazo menor era de três anos).

35 O abandono do lar é o fator preponderante para a incidência da norma, somado ao estabelecimento da moradia com posse direta. Além do abandono é necessário que esteja configurada a separação de fato, pois havendo pedido de divórcio ou dissolução da união nos dois anos subsequentes, opera-se, em tese, a oposição em relação ao imóvel ocupado pelo abandonado, pois haverá o pedido de partilha dos bens. Em havendo disputa relativa ao imóvel, não ficará caracterizada a posse ad usucapionem, não sendo o caso de subsunção do preceito.

36 O comando pode atingir cônjuges ou companheiros, inclusive homoafetivos, diante do amplo reconhecimento da união homoafetiva como entidade familiar, equiparada à união estável. O prazo para exercício desse novo direito deve ser contado por inteiro, a partir do início da vigência da alteração legislativa.

37 O bem objeto da Usucapião Pró-Família deve ser comum, e após o abandono do lar, o domínio será exercido de forma exclusiva por aquele que ali permaneceu pelo prazo ininterrupto e sem oposição de dois anos. Desta forma o imóvel comum na Usucapião Pró-Família pode ser fruto dos regimes de comunhão total ou parcial, regime de participação final de aquestos. Quando o regime for de separação convencional de bens, a ausência de bens comuns não permite a aplicação da Usucapião Pró-Família. No regime de separação convencional não há perspectiva de comunicação de patrimônio entre cônjuges e companheiros, afastando-se a Usucapião Pró-Família, sendo cabível as demais espécies de usucapião previstas no Ordenamento Legal com prazo mais longo.

38 4) USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Art Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Observe-se que não basta a posse com finalidade de moradia. É necessário o exercício de uma atividade econômica, seja ela rural, industrial ou de mera subsistência da entidade familiar.

39 5) USUCAPIÃO URBANA COLETIVA (Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade)
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

40 § 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. § 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. § 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

41 Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; II – os possuidores, em estado de composse; III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

42 § 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público. § 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.

43 O magistrado não contará o prazo de cinco anos de forma individualizada e rígida para cada um dos possuidores, mas observará a área como uma unidade que começou a ser ocupada há mais de cinco anos. O inciso III do art.12, prevê para a usucapião coletiva uma modalidade de substituição processual. As associações de moradores, quando autorizadas pelos possuidores, cujus nomes figurarão na inicial, serão legitimadas extraordinárias a pleitear usucapião coletiva em nome próprio, na defesa de interesses alheios.

44 A aérea urbana deve ter, no mínimo, 250m².
O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu pela viabilidade de soma de posses, não quanto ao tempo, mas sim quanto ao espaço, para configuração da usucapião coletiva. Usucapião coletivo – Imóvel urbano – Cômodos integrantes de um mesmo imóvel – Soma das posses- Admissibilidade – Legitimidade dos possuidores em estado de composse ou litisconsórcio- Aplicação do Estatuto da Cidade (Lei /2001) – Prazo- Cômputo a partir da Constituição de 88- Cassada a sentença extintiva- Recurso provido. (TJSP, Apelação /1-00- São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Testa Marchi, )

45 6) USUCAPIÃO INDÍGENA (Lei nº 6.001/1973)
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

46 A usucapião indígena dispõe de pouca ou quase nenhuma eficácia
A usucapião indígena dispõe de pouca ou quase nenhuma eficácia. Em se tratando de área máxima de 50 hectares, por que o índio esperaria dez anos para usucapir, quando a lei lhe faculta usucapir em cinco anos nas modalidades de usucapião especial?

47 Obrigada pela atenção! anajuliamtorres@hotmail.com