Estatuto da Cidade

1. Competências urbanísticas 2. Aspectos constitucionais 3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes gerais 4. Instrumentos de política urbana 5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana 6. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana 7. Desapropriação como instrumento de política urbana

8. Usucapião especial 9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade 10. Direito de superfície 11. Direito de preempção 12. Outorga onerosa do Direito de construir 13. Transferência do direito de construir 14. Operação urbana consorciada 15. Estudo de impacto de vizinhança 16. Plano Diretor 17. Gestão Democrática da Cidade 18. Improbidade Administrativa

1. Competências urbanísticas Art. 3º do EC.

A Constituição Federal de 1988 tornou exigência a formação de um sistema de normas de direito urbanístico, que deve ser composto por: normas constitucionais referentes à política urbana; lei federal de desenvolvimento urbano; conjunto de normas sobre a política urbana estabelecidas nas Constituições dos Estados; lei estadual de política urbana e a legislação estadual urbanística; e conjunto de normas municipais referentes à política urbana estabelecidas nas Leis Orgânicas dos Municípios, no Plano Diretor e na legislação municipal urbanística.

Para tanto, na esfera federal: Competência exclusiva (material): instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico, transporte urbano, bem como elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social (art. 21, IX e XX da CF). Competência Legislativa : art. 24, inciso I – legislar sobre direito urbanístico.

Lei geral deve conter regras sobre política urbana nacional e instituir os instrumentos urbanísticos e o sistema de gestão desta política (com tutela nos art. 162 e 183 CF/88). Para disciplinar o adequado parcelamento urbano a união criou o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001 e a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano).

Estado: criar, incorporar fundir e desmembrar municípios, após consulta às populações, por plebiscito realização de estudo de viabilidade (art. 18, § 4º, CF); Legislar concorrentemente sobre política urbana; Editar lei estadual de política urbana, de modo a aplicar essas políticas de forma integrada com seus Municípios;

Instituir regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões para integrar a organização, o planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum (25, § 3º, CF); Instituir um sistema de política urbana metropolitana com organismos e instrumentos próprios, cuja política deve ser destinada em especial para as áreas metropolitanas.

Município: legislar sobre assuntos de interesse local, suplementar a legislação federal e a estadual no que couber, e promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, incisos I, II, e VIII, CF/88);

ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, garantir o bem-estar de seus habitantes, e garantir que a propriedade urbana cumpra sua função social (art. 182 CF/88, princípio da preponderância do interesse e Plano Diretor). Os Estados e os Municípios jamais poderão legislar de modo a oferecer menos proteção à pessoa humana em face do meio ambiente artificial do que a União, na medida em que compete a esta fixar as diretrizes gerais.

2. Aspectos constitucionais (Artigos 182, 183 e 225 da CF/88)

A Constituição Federal, dispõe em seu preâmbulo, que a constituinte visa a instituir um Estado Democrático, destinado a assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justiça como valores supremos de uma sociedade fraterna, pluralista e sem preconceitos, fundada na harmonia social e comprometida, na ordem interna e internacional, com a solução pacífica das controvérsias.

E, em seus artigos 1º, 2º e 6º trata, entre outros, de princípios como dignidade da pessoa humana e cidadania tendo como objetivos fundamentais construir uma sociedade livre, justa e solidária; erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais e regionais e promover o bem de todos, além de dispor sobre bens que considera vitais para as pessoas, tais como educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, etc. Referidas disposições têm ligação direta com a necessidade de que os cidadão possam ter um ambiente saudável para viver.

A CF/88, em seus artigos 182 e 183 inovou em relação ao tratamento dado à tutela do ambiente urbano, com vistas a: Garantir a função social da propriedade e Garantir o bem estar dos habitantes. Art. 182 e parágrafos da CF/88: Exige para cidades com mais de 20.000 habitantes o plano diretor;

Institui a desapropriação de imóveis urbanos que não se adeqüe às exigências legais, bem como outros instrumentos aptos a incentivar o adequamento do uso do solo urbano, tais como impostos, parcelamento, edificação compulsória, etc. Art. 183/CF prevê o usucapião especial urbano, que se traduz na possibilidade de alguém adquirir o domínio de propriedade de área urbana de até 250 m², quando preenchidos alguns requisitos, quais sejam: a) posse sem oposição; b) utilização para sua moradia ou de sua família; e c) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Para Regulamentar os art Para Regulamentar os art. 182 e 183 da CF e estabelecer diretrizes gerais da política urbana, foi criado o Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001. Sabendo que a tutela constitucional é dada àqueles bens essenciais e fundamentais, porquê a preocupação tão específica com o desenvolvimento urbano? A CF/88, no art. 225 garante a todos o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

A Lei 6.938/81, no art . 3º, inciso I diz que meio ambiente, o conjunto de condições, leis, influências e interações de ordem física, química e biológica, que permite, abriga e rege a vida em todas as suas formas. Deste conceito extrai-se os elementos que compõem o meio ambiente, o que resulta na seguinte classificação: Natural ou Físico; Meio Ambiente Cultural; Meio Ambiente do Trabalho; e, Meio Ambiente Artificial.

Logo, é fácil perceber que o espaço urbano é tratado como meio ambiente, mais especificamente como meio ambiente artificial – que é um ambiente construído pelo homem, que, gradativamente ocupa os espaços naturais, transformando-os em espaços urbanos artificiais - e, como tal, possui características peculiares e princípios distintos dos que regem os outros bens privados ou públicos.

O meio ambiente urbano possui as características ambientais, entre elas a transidividualidade, Essencialidade; Indivisibilidade; vítimas não individualizáveis, etc. Ou seja, é bem difuso, regidos mormente pelos seguintes princípios: Princípio do direito humano fundamental; Princípio da ubiqüidade; Princípio do Poluidor pagador e do Usuário pagador;

Princípio da prevenção; Princípio da Precaução; Desenvolvimento Sustentável; Princípio democrático (legisl., admin. e proces). O EC, art. 43 a 45 tratam da gestão democrática das cidades, com vistas ao exercício da democracia, cidadania e dignidade da pessoa humana; Princípio da Participação; e, Princípio do equilíbrio e do limite.

Porquê a preocupação tão específica com o desenvolvimento urbano Porquê a preocupação tão específica com o desenvolvimento urbano? Porque o desenvolvimento urbano ocorre nas áreas que chamamos de cidade, as quais se inserem como tuteladas pelo direito ambiental, bem de uso comum do povo, mas especificamente meio ambiente artificial. Mas, o que é cidade? Para Benevolo (1997), a cidade se forma quando as indústrias e os serviços já não são executados pelas pessoas que cultivam a terra, mas por outras que não têm esta obrigação, e que são mantidas pelas primeiras com o excedente do produto total.

A cidade, desde a pré-história, é formada fundamentalmente pelos produtos e serviços que são oferecidos em determinado território por meio do trabalho de pessoas humanas mantidas por outras.

Qual é o motivo que ensejou ao ordenamento urbano tratamento especial? A imensa e rápida urbanização experimentadas no país no século XX (Em 1960, a população urbana representava 44,7% da população total – contra 55,3% de população rural. Em 1970 os nºs. se inverteram - 55,9% de população urbana e 44,1% de população rural. No ano 2000, 81,2% da população brasileira vivia em cidades (Fiorillo, 2006).

A urbanização vertiginosa, coincidindo com o fim de um período de acelerada expansão da economia brasileira, introduziu no território das cidades injustiças e desigualdades da sociedade (como ocorreu noutras partes do mundo).

As injustiças e desigualdades se apresentam no território das cidades sob várias morfologias, todas elas bastante conhecidas: nas imensas diferenças entre as áreas centrais e as periféricas das regiões metropolitanas; na ocupação precária do mangue em contraposição à alta qualidade dos bairros da orla nas cidades de estuário;

na eterna linha divisória entre o morro e o asfalto; Nos edifícios projetados, planos urbanísticos, serviços públicos, ruas, parques, etc, de um lado e estabelecimentos irregulares, sem projetos, sem título, sem serviços básicos pré- instalados, etc. do outro lado; e Em muitas outras variantes dessa cisão, presentes em cidades de diferentes tamanhos, diferentes perfis econômicos e regiões diversas.

Os estabelecimentos irregulares (marginais), crescem com muito maior velocidade do que os regulares, e abriga em muitos países a maior parte da população. Essa também é a realidade do Brasil, que tem que acomodar 176.000.000 de pessoas, e, em algumas capitais do país existe mais de 1 milhão de pessoas (Fiorillo, 2006, p. 21 e 23).

Nessas concentrações urbanas, algumas necessidades são iminentes e essenciais, tais como água, saneamento básico, transporte, etc., razão porque se faz necessária a implantação de políticas de desenvolvimento urbano visando o pleno desenvolvimento das funções sociais e econômicas das cidades e a garantia do bem-estar de seus habitantes, o que tem que ser garantido pelo regramento jurídico brasileiro.

O regramento atual vê as cidades não só em função de seu território, mas também em face de sua: estrutura econômica (produtos e serviços que criam destinados a satisfazer as necessidades de consumo interno e externo); relações de consumo; e relações sociais que fundamentam juridicamente o piso vital mínimo disposto no art. 6o da CF/88 .

No contexto de ordem urbanística, associado à ordem econômica e social, nasce o Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001. Com ele inverte-se a lógica tradicional de “adaptar o homem ao território e a cidade” passando a “condicionar o território e a cidade à dignidade da pessoa humana”.

3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10 3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas diretrizes gerais Artigos 1o e 2o do EC

Estatuto da Cidade é uma lei que abre possibilidades para o desenvolvimento de uma política urbana com a aplicação de instrumentos de reforma urbana voltados a promover a inclusão social e territorial nas cidades brasileiras, considerando os aspectos urbanos, sociais e políticos de nossas cidades.

As normas ditadas pelo Estatuto da Cidade são de ordem pública, de maneira que o magistrado deve apreciar de ofício qualquer questão relativa às relações jurídicas disciplinadas pela Lei. Também não ocorre a preclusão, e as questões que dela surgem podem ser decididas a qualquer tempo.

O plano diretor é tratado como tema central,, sendo que o EC, seguindo o modelo já adotado pela Constituição no § 4° do art. 182, o Estatuto condiciona a aplicação de qualquer instrumento urbanístico à existência prévia do plano diretor e de lei municipal específica.

O EC dispõe que a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto: à qualidade de vida; à justiça social; e Ao desenvolvimento das atividades econômicas.

Diretrizes fixadas pelo Estatuto da Cidade Art. 2º do EC

Entre as diretrizes gerais previstas no artigo 2° do Estatuto da Cidade, cabe destacar as seguintes: As que garantem o exercício da democracia direta: A gestão orçamentária participativa – exige que o poder público garanta a participação dos cidadão na gestão pública, para poder legitimar-se como fiscalizador (§ 3 º, art. 4º do EC, fundada na CF/88, arts. 4º, III, f e art. 74, § 2º do EC).

Gestão democrática da cidade – dispõe sobre a exigência da realização de audiências e debates públicos de forma a garantir a participação popular como requisito obrigatório para a aprovação de peças orçamentárias (art. 43 a 45 do EC).

As que garantem a todos os cidadãos o direito a cidades sustentáveis, art. 6 da CF/88): à terra urbana; à moradia; ao saneamento ambiental; à infra-estrutura urbana; ao transporte; aos serviços públicos;

ao trabalho: planejamento de atividades econômicas no município de forma a propiciar o acesso a todos. ao lazer; A segurança (O EC autoriza as cidades a instituir guardas municipais destinados a proteção de seus bens, serviços e instalações).

As que dispõem sobre ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: a utilização inadequada dos imóveis urbanos; o parcelamento do solo, a edificação ou os usos excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; a deterioração das áreas urbanizadas;

As que dispõem sobre a Justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização, bem como sobre a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos.

As que tratam da regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de: urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população; e as normas ambientais;

As que tratam da regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de: urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população; e as normas ambientais;

4. Instrumentos de política urbana Art. 4o do EC

O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público Municipal a faculdade de, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, utilizar-se de determinados instrumentos para fazer com que o proprietário do imóvel urbano promova o seu adequado aproveitamento (em solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado), permitindo: parcelamento ou edificação compulsórios; imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública.

Objetivo: obrigar o proprietário a um comportamento positivo de promover uma destinação concreta para a sua propriedade. impedir e inibir o processo de especulação imobiliária; Poder público pode interferir na propriedade toda vez que o proprietário não lhe garantir a função social.

Requisitos para aplicação: Que a propriedade urbana que não atenda a função social seja integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos; Que seja instituído o plano urbanístico local (lei municipal específica); dispondo sobre as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências; Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento urbano) dispondo sobre a regulamentação dos referidos instrumentos .

O Estatuto da Cidade, instituído como a lei federal prevista no parágrafo 4º do artigo 182, estabelece as normas que devem ser observadas para aplicar os instrumentos quando a propriedade não cumprir a sua função social. Assim, em seu art. 4º relaciona um rol de instrumentos destinados a assegurar a efetividade das diretrizes retromencionadas e estabelece normas que devem ser observadas para o uso dos referidos instrumentos. A seguir serão abordados alguns instrumentos:

5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana arts. 5º e 6º do EC

Parcelamento ou Edificação Compulsórios são instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo Poder Público municipal, (mediante Lei municipal específica para área incluída no Plano Diretor ) que condicionam o proprietário a um comportamento positivo, de utilizar, de construir, de parcelar, de eliminar a subutilização, de forma a assegurar o uso social da propriedade.

Esta obrigação pode ser: a) o parcelamento de uma área urbana subutilizada ou não utilizada, com a qual o proprietário está se beneficiando do processo de especulação imobiliária; ou a edificação de uma área urbana não edificada, visando o uso máximo do potencial construtivo e de uso da propriedade.

Referida lei deve fixar: a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsória; as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, (critérios para rer considerada sub utilizada...) o procedimento (pode ser por consorcio que edifique e de ao proprietário alguns imóveis em troca do terreno, basta a pete requerer justificadamente); e o prazo para o cumprimento da obrigação de parcelar edificar ou utilizar (A notificação deve ser averbada no RGI e após o decurso dos prazos o PP pode aplicar o IPTU, ).

Requisitos para a Aplicação do Instrumento: quais formas de uso, de ocupação; e quais atividades a área urbana delimitada no Plano Diretor deve conter para atender os objetivos da política urbana.

6. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana art. 7º do EC

O art. 7º, institui o tributo ambiental, em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos sobre parcelamento O IPTU progressivo no tempo, poderá ser aplicado como medida coercitiva (não sancionatória – neste caso geraria multa não cumprir).

O IPTU progressivo no tempo, pode ter a alíquota majorada pelo prazo de 5 anos consecutivos (O valor da alíquota a ser aplicada a cada ano será fixado em Lei Municipal específica, não podendo exceder a 2 vezes o valor do ano anterior, sendo que a alíquota máxima é de 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que o proprietário cumpra com a obrigação).

A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser: Fiscal (sua aplicação é independente da ocorrência dos pressupostos estabelecidos no art. 182, § 4º) e Extrafiscal: pressupõe que o proprietário de imóvel urbano não cumpra o prazo da obrigação, de parcelar ou edificar nos termos do plano urbanístico local. Relaciona-se com o art. 182, § 4º). Não tem finalidade arrecadatória e sim de mudar o comportamento do agente econômico (edificar).

No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não ser atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, ficando garantida, alternativamente, a prerrogativa de desapropriar o imóvel para fins de reforma urbana, sendo proibida a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva para os proprietários não cumpridores.

7. Desapropriação como instrumento de política urbana art 7. Desapropriação como instrumento de política urbana art. 8º do EC (e § 4º do artigo 182 da CF/88)

Se o proprietário deixar o prazo para conferir a destinação social passar e também não o fizer durante os 5 anos de aplicação de IPTU o PP pode desapropriar, com pagamento da indenização feito por meio de títulos da dívida pública, resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano (diferente da indenização prevista no 5º, inciso XXIV CF, justa, prévia e em R$ - mas aceito em função da finalidade ambiental + isonomia e equidade quanto à destinação social).

Os títulos não podem ser utilizados para pagamento de tributos e tarifas públicas. Base de cálculo = a mesma usada para cobrar IPTU (nem sempre coincide com o valor imobiliário).

O Poder Público municipal, fica obrigado a proceder ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de 5 anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público, de forma a concretizar a destinação social prevista. Isso pode ser feito diretamente ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, respeitado o processo licitatório. Aquele que adquirir imóvel nessas condições passa a ter a obrigação anteriormente imposta pelo Poder Público.

8. Usucapião especial Art. 9º ao 14 do EC e 183 CF/88.

O usucapião urbano também chamado usucapião ambiental é instrumento que reconhece o direito ao domínio àquele que possuir como sua área ou edificação urbana nas seguintes condições (requisitos): tratar-se de área urbana privada (público não usucapível(art. 183, § 3º e 191 CF/88); Que tenha possuído como sua área ou edificação urbana de até 250 m²; por 5 anos ininterruptamente e sem oposição; utilizando-a para a sua moradia ou de sua família; não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez. O título pode ser concedido a homem, mulher ou a ambos, independentemente o estado civil.

É possível reconhecer o direito do usucapião urbano coletivamente, mediante sentença judicial (onde o juiz atribuirá fração ideal de terreno para cada possuidor) que servirá de título para o registro no Cartório de Imóveis (independente do parcelamento e da edificação estar regularizada - artigo 55 do EC – isso altera o artigo 167, inciso I, da lei n° 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos). É possível a sucessão se o sucessor reside no imóvel à época de abertura da sucessão.

São legitimados para promover ação coletiva de usucapião urbano: Ativo: Os possuidores, individualmente, em litisconsorte ou em estado de composse e a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída com personalidade jurídica (O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas); Passivo é o proprietário privado.

9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade (CF/88, art 9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade (CF/88, art. 183, § 1º e Medida Provisória 2.220/2001)

Sendo vetada a aquisição do domínio pleno sobre as terras públicas por meio de usucapião, art. 183, § 3º da CF/88, a concessão de direito especial de uso para fins de moradia é o instrumento hábil para a regularização fundiária das terras públicas informalmente ocupadas pela população de baixa-renda, sendo devido àquele que: Ter possuído como seu, até 30 de junho de 2001, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição; até 250 m² de imóvel público situado em área urbana; utilizar para sua moradia ou de sua família; não ser proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

Referido direito é conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez. O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

É possível a concessão de uso especial para fins de moradia de forma coletiva, quando os imóveis sejam maiores do que 250 m², com atribuição de fração ideal. A fração máxima de cada possuidor será de 250 m². O Poder Público garantirá ao possuidor o exercício do direito de uso especial em outro local quando a ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes.

Obtenção do título: por via administrativa (no prazo máximo de 1 ano, após pedido do interessado, que, em caso de imóvel do Estado ou União deve juntar uma certidão do Município) e, em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial, mediante sentença.

O título (administrativa ou judicial, pode ser transferido por ato inter vivos ou causa mortis, além de ser um direito real, podendo gerar ações, mas não gera uma propriedade imobiliária separada, como direito real autônomo.  O morador não será dono do imóvel. A propriedade continua em poder da administração pública, que concede ao ocupante o direito de usar o bem. 

Ainda assim nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicos: terão caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil, e constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.

O direito à concessão de uso especial pode ser extinto em caso de: I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família; ou II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural.    

Destinação comercial: O poder público, preenchidos os mesmos requisitos retromencionados para moradia, pode dar autorização de uso especial para uso com finalidade comercial, sendo a autorização conferida de forma gratuita.  Sucessão: é possível tanto no uso para moradia, quanto no uso para comércio , desde que o herdeiro já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

10. Direito de superfície (art. 21 a 24 do EC e 1.369 a 1.377 do CC)

O EC trata do direito de superfície dispondo que “o proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis”. Nascem dois direitos reais distintos e autônomos: a construção (edilícia) ou plantação (rústica, agrária, agrícola ou vegetal) do superficiário e o solo do proprietário.

É atribuído ao superficiário o domínio útil, ficando o dono do solo com o domínio direto (só o direito de superfície é transferido para outras pessoas). Não é transferida a propriedade do terreno. Aquilo que for construído pelo superficiário torna-se sua propriedade, mas não lhe da o direito ao solo. Direito de lage???

Pode ser utilizado para, poe ex Pode ser utilizado para, poe ex. fins de cancelamento de débitos tributários e conceder à Prefeitura para fins de construção de habitação recebendo em troca transferência do direito de construir; etc.

Características da concessão da propriedade superficiária: Pode ser gratuito ou oneroso; Por tempo determinado ou indeterminado; É um direito transferível a terceiros e a herdeiros, nos termos do contrato original; É um direito resolúvel, já que, uma vez cessada a concessão, o titular do domínio pleno adquire a res superficiaria, independentemente de indenização se não foi convencionado diferentemente.

O superficiário responde integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.

O direito de superfície se extingue: pelo advento do termo; pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário. Também pode se extinguir antes do advento do termo se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual foi concedida. É interessante para o PP pois não precisa aplicação de recursos financeiros diretos por parte do PP.

11. Direito de preempção art. 26 a 27 do EC

O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, quando a área estiver enquadrada numa das finalidades relacionadas como passíveis do exercício do direito de preferência, como por ex.: regularização fundiária; execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituição de reserva fundiária; ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

implantação de equipamentos urbanos e comunitários; criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.     

O proprietário notifica o Município da sua intenção de alienar o imóvel, anexando proposta da compra por terceiro interessado na aquisição do imóvel (preço, prazo e validade) para que o Município, no prazo máximo de 30 dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo. No silêncio do Município, o proprietário poderá realizar a venda ao terceiro (vinculada à proposta apresentada, sendo nula de pleno direito se feita de forma diversa, neste caso o PP pode adquirir pelo valor da base de cálculo do IPTU).

12. Outorga onerosa do Direito de construir Art. 28 a 31 do EC

A outorga onerosa do direito de construir, é instrumento que amplia o direito de construir, que poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado (Pode ser igual em toda a área urbana ou distinta conforme as especificidades da zona urbana), bem como permite a alteração do uso do solo, sempre mediante contrapartida. O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando: a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente; e o aumento de densidade esperada em cada área.

Lei municipal específica estabelecerá: a fórmula de cálculo para a cobrança; os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; a contrapartida do beneficiário. Os valores arrecadados devem ser utilizados para dar efetividade aos diferentes objetivos descritos nos incisos I a VIII do art. 26 do EC, em decorrência do direito de preempção.

13. Transferência do direito de construir Art. 35 do EC

Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local (exercer pessoalmente), ou alienar (para terceiro construir), mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: implantação de equipamentos urbanos e comunitários;.

preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

Preserva os imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental e compensa os proprietários pela impossibilidade de usufruir do coeficiente previsto para a região. O proprietário pode construir ou vender para outro construir (transferir) se o proprietário participar de algum programa de preservação elaborado em conjunto com o poder público ou elaborado pelo setor privado e aprovado pelo ente técnico responsável. O proprietário também poderá se utilizar do instrumento o proprietário que doar ao poder públicos imóvel, ou parte dele, para as finalidades previstas neste tópico.

Cabe ao Poder Público: Definir claramente as condições de transferência; listar ou cadastrar os imóveis possíveis de aplicação do instrumento; Estabelecer critérios de transferência (preço, etc.); Mediar as negociações dos particulares; Formular planos de preservação para que as metas sejam executadas; Acompanhar e monitorar os imóveis preservados.

14. Operação urbana consorciada Art. 32 a 34

O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar áreas para aplicação de operações consorciadas, que se entende como um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

Em suma, as operações urbanas articulam um conjunto de intervenções, coordenadas pela prefeitura e definidas em lei municipal, em que se recortam da ordenação geral do uso e ocupação do solo um conjunto de quadras e se definem para estas um projeto de estrutura fundiária, potencial imobiliário, formas de ocupação do solo e distribuição de usos distintas da situação presente deste setor e das regras gerais de uso e ocupação do solo vigentes para este.

15. Estudo de impacto de vizinhança Art. 36 a 38 do EC

O EIV é um estudo prévio necessário para obtenção de licenças ou autorizações de construção ampliação ou funcionamento, cabendo ao poder público a sua exigência. É um conjunto de estudos preliminares sócio-econômico-ambiental, que apresenta relatório, planos de recuperação, projeto de controle, diagnóstico ambiental, análise preliminar de risco, etc, às custas do empreeendedor, ou seja, é instrumento preventivo (apura as condições que o ambiente ficará, caso o empreendimentos seja realizado e propõe medidas mitigadoras), ao qual deve ser dado publicidade.

O EIV analisa, por ex. (não substituí o EIA): adensamento populacional; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; etc.

16. Plano Diretor Art. 39 a 42 do EC

A política de desenvolvimento urbano é traçada pelo plano diretor, que é criado por lei municipal e dispõe sobre diretrizes e estratégias para o desenvolvimento urbano e econômico das cidades e orienta os investimentos públicos. O plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. É um plano urbanístico auto-aplicável, que planeja a gestão das cidades (zoneando-a comercial, residencial, industrial, regras sobre preempção, coeficiente de construção, alteração de uso, etc.) e deve ser revisto a cada 10 anos.

A ele é reservada a definição da função social da propriedade e a delimitação das áreas subutilizadas, sujeitas a parcelamento e edificação compulsórios, utilização extra-fiscal do IPTU e desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública (§§ 2º e 4º do art. 182).

A participação popular deve ser garantida pela administração no processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação (audiência pública, publicidade, acesso à informação). É obrigatório para cidades (prazo venceu em 10/10/2006 : com mais de 20.000 habitantes (182, § 1º CF/88);

integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos constitucionalmente, quais sejam: o parcelamento ou edificação compulsórios; IPTU progressivo e a desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública; integrantes de áreas de especial interesse turístico; inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.

17. Gestão Democrática da Cidade Art. 43 a 45

O Estatuto da cidade incorpora a gestão democrática como uma diretriz geral da política urbana, por meio do inciso II do artigo 2° e artigos 43 a 45, com a idéia é trabalhar com modelos de gestão do interesse público, em que o papel do cidadão é valorizado como colaborador, co-gestor, prestador e fiscalizador das atividades da Administração Pública (exercício da cidadania).

Parte-se da concepção de que para reverter o quadro da desigualdade social, o controle da Administração Pública, da gestão das políticas públicas, da destinação e utilização dos recursos públicos, de medidas que priorizem investimentos na área social, deve ser efetuado pelas instituições que representam o cidadão, com base no sistema da democracia representativa, ou de forma direta com base no sistema da democracia participativa ou direta (debates, audiências e consultas públicas).

Com vistas a garantir a gestão democrática, o EC dispõe que devem ser utilizados os seguintes instrumentos: órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal ( pode ser composto pelo Poder Público, proprietários, moradores, usuários e os investidores privados e o MP); debates, audiências e consultas públicas; conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal; iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano.

18. Improbidade administrativa – art. 52 do EC

Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei 8.429/92, quando, nas situações previstas no art. 52 do EC, por exemplo: deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento do imóvel incorporado ao patrimônio público, conforme o disposto no § 4o do art. 8o do EC;

aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso fora dos casos do exercício da preempção; aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em outros locais que não o do consórcio; Etc...

Também é possível o uso da ACP em caso de dano que cause prejuízo à ordem urbanística. O TAC pode ser utilizado para evitar a aplicações de sanções, servindo para reparar o dano de forma voluntária e extrajudicial.

Crimes que envolvem área urbana na Lei 9.605/98: Ex. art. 15, f (agravante), Art. 42 (fogo por balões), art. 54, § 2º, I (poluição), art. 62 a 65 (crimes contra o ordenamento urbano).

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FIM _________________Obrigado pela atenção!! Acimarney C. S. Freitas – Advogado – OAB-BA Nº 30.553 Professor de Direito do Instituto Federal de Educação Ciência e Tecnologia da Bahia – IFBA – campus de Vitória da Conquista Diretor do Instituto Federal de Educação Ciência e Tecnologia da Bahia – IFBA – campus de Brumado. Bacharel em Teologia Especialista em Direito Educacional - FTC Especialista em Educação Profissional e de Jovens e Adultos - IFBA Mestrando em Filosofia - UFSC Email: acimarney@gmail.com Facebook: Ney Maximus