DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA= PACTOS ADJETOS

Apresentação em tema: "DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA= PACTOS ADJETOS"— Transcrição da apresentação:

1 DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA= PACTOS ADJETOS
a) Cláusula de retrovenda (arts.505 a 508 do CC) b) Venda a contento ou sujeita a prova (art.509 a 512 do CC) ( analisadas) c) Preempção ou preferência (art.513 a 520 CC) d) Com reserva de domínio (art.521 a 528CC) e )Sobre documentos (art.529 a 532 CC)

2 a) CLÁUSULA DE RETROVENDA
Constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, ou seja, é o direito que tem o vendedor de readquirir o imóvel que vendeu, dentro de certo prazo, devolvendo ao comprador o preço mais as despesas feitas pelo mesmo, desde que previamente ajustadas (art.505 CC).

3 RETROVENDA Cláusula especial que confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo de volta o bem alienado dentro do prazo máximo de três anos (prazo decadencial). Obs. Somente é admissível nas vendas de bens imóveis

4 Críticas: - cláusula de retrovenda –fraudes/simulação/atos ilícitos- Obs.Temos várias jurisprudências reconhecendo a presença de simulação quanto à cláusula de retrovenda. Vejamos:

5 CIVIL – PETITÓRIA – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE RETROVENDA PERFECTIBILIZADO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA – PRAZO PARA REAQUISIÇÃO DO IMÓVEL EXPIRADO – APRESENTAÇÃO DE JUSTO TÍTULO – INDÍCIOS CONVINCENTES DA EXISTÊNCIA DO VÍCIO SOCIAL DA SIMULAÇÃO – CELEBRAÇÃO QUE BENEFICIA UNICAMENTE UMA DAS PARTES EM DETRIMENTO DA OUTRA – OBJETIVO DE OCULTAR A PRÁTICA DE AGIOTAGEM – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – RECURSO PROVIDO – 1. "O conhecimento empírico tem demonstrado que, resguardada por brechas no ordenamento legal, a prática de agiotagem, embora reprimida por Lei, acaba se utilizando da máquina estatal e, principalmente, do poder judiciário para executar suas dívidas, haja vista a dificuldade de comprovação dessa atividade. Mascarada por contratos de locação, escrituras de hipoteca, compra e venda, além da execução de títulos cambiais, o agiota acaba sendo beneficiado em detrimento daqueles que com ele pactuaram" (AC nº , des. Wilson Augusto do nascimento). 2. "Para a prova da simulação, isto é, da divergência entre a vontade real e a vontade declarada, nos contratos simulados, pode a parte inocente valer-se exclusivamente de testemunhas" (AC nº , des. José volpato de Souza). 3. "Comprovada a simulação, deve se ter o contrato como simples modalidade de mútuo, pois, caso contrário, criar-se-á a verdadeira indústria dos empréstimos" (AC nº , des. Trindade dos Santos). (TJSC – AC – Blumenau – 3ª CDCiv. – Rel. Des. Marcus Tulio Sartorato – J )

6 A propriedade do comprador é cláusula resolutiva expressa, uma vez que o vendedor exerce um direito potestativo. Vale dizer, esse prazo é decadencial é improrrogável, ininterrupto e insuscetível de suspensão, e é contado da data em que se concluiu o contrato.

7 “Art O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente”CC. Obs. Divergência: para uns o direito de retrato só é cessível e transmissível por causae mortis, uma vez que é um direito personalíssimo do vendedor. Já para outros não, por não constar proibição expressa na lei pode ser transmissível por atos entre vivos.

8 “Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1
“Art Ressalvado o disposto no art , nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis(...)”. Obs. Anuência do cônjuge de ambos os contratantes.

9 c) Cláusula de Preempção, preferência ou prelação convencional (art
c) Cláusula de Preempção, preferência ou prelação convencional (art.513 a 520 CC) É aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou seja, “tanto por tanto”, na caso de alienação futura (art.513 do CC).

10 “Art A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel”. (grifou-se) Obs. O prazo é decadencial –não podendo exceder o prazo legal.

11 “Art Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor”(CC).

12 “Art Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé” (CC). Obs. Na prelação convencional o vendedor preterido não poderá anular a venda como ocorre na prelação legal (ação de adjudicação)

13 PREEMPÇÃO LEGAL- A FAVOR DO CONDÔMINO (ART
PREEMPÇÃO LEGAL- A FAVOR DO CONDÔMINO (ART.504 DO CC) –CABE ANULAÇÃO DA COMPRA E VENDA (EFEITOS ERGA OMNES). PRAZO DECADENCIAL DE CENTO E OITENTA DIAS. PREEMPÇÃO CONVENCIONAL (ARTS. 513 A 520 DO CC)- CABEM PERDAS E DANOS (EFEITOS INTER PARTES). PRAZO PRESCRICIONAL DE TRÊS ANOS. OBS. “Art O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros” CC.

14 d) Cláusula de venda com reserva de domínio (art.521 a 528CC)
“Art Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago”. A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço.

15 “Art A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue” (CC). Neste caso, existe exceção ao princípio de que a coisa perece para o dono (res perit domino).

16 Natureza jurídica- venda sob condição suspensiva, pois a aquisição do domínio fica subordinada ao pagamento da última prestação. O vento incerto é o pagamento do preço. O “Art A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros” (CC). È uma condição de validade perante terceiros de boa-fé(eficácia erga omnes). .

17 “Art O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial”. “Art Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida” (CC) (grifou-se).

18 “Art Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual” (grifou-se). Obs. Vedada a cláusula de perda total das prestações.- (Prisão? Inst. afins).

19 Teoria do Adimplemento Substancial ou Quase Cumprimento Total do Contrato
A teoria tem aplicabilidade quando grande parte das parcelas já foi paga, não caberá ação de busca e apreensão, mas apenas a cobrança das parcelas vencidas e vincendas. Além da relação com a boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial mantém relação direta com a função social dos contratos( evitando injustiças) .

20 e ) Da Venda Sobre Documentos (art.529 a 532 CC)
A cláusula de venda sobre documentos é uma cláusula especial da compra e venda, fonte do Direito Internacional Privado formada pela prática dos comerciantes e os costumes dos empresários no mercado internacional. “Art Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos” (CC).