FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Apresentação em tema: "FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS"— Transcrição da apresentação:

1 FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS
Maximiliano Schmitz Bonin1 Norberto Hochheim2 1 BONIN Engenharia de Avaliações 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil –

2 Contextualização A NBR , da ABNT, prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: comparativo, involutivo, capitalização da renda e evolutivo. Comparativo: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.

3 Contextualização Capitalização da Renda: identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis Evolutivo: determina o valor do imóvel através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa, entre outras coisas, o grau de valorização do imóvel no mercado local

4 Objetivos Apresentar um procedimento detalhado para o cálculo do fator de comercialização Determinar o FC para casas de diferentes padrões, em alguns bairros da cidade de Florianópolis Obter uma noção sobre o comportamento do mercado imobiliário em relação à compra e venda de casas, de acordo com o padrão e a região

5 Justificativa A determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do método evolutivo Escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local Pretende-se com esse trabalho promover a discussão a respeito do tema

6 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

7 VI = (VT + CB) * FC Método Evolutivo
Valor do terreno: estimado através do método comparativo direto de dados de mercado ou do método involutivo Custo de reedição das benfeitorias: estimado pelo método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo Fator de comercialização: estimado pelo método comparativo direto de dados de mercado. Pode atingir um valor maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do mercado (???)

8 Método da Quantificação do Custo
Vistoria Cálculo da área equivalente Estimação do custo de construção Cálculo da depreciação física Determinação do custo de reedição

9 Cálculo da área equivalente
Estimação do custo de construção A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).

10 Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D
Depreciação física Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo Pode ser calculada por meio de orçamento para recomposição do bem na condição de novo ou através da aplicação de coeficiente de depreciação Método de Ross-Heidecke: D = (1 - K) * CD Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D

11 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Vistoria: Caracterização do imóvel Pesquisa de dados de mercado Cálculo do valor

12 MÉTODO

13 Método Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche e Trindade Pesquisa de mercado: terrenos e casas Classificação do padrão das casas Cálculo dos valores dos FC’s: Valores estimados dos terrenos Valores estimados das benfeitorias Determinação do fator de comercialização

14 RESULTADOS

15 Modelos estatísticos para os terrenos
Variável dependente: VU (Valor Unitário) Variáveis independentes: Área, Distância, Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento), Localização Canasvieiras: 26 dados Jurerê Tradicional: 37 dados Jurerê Internacional: 72 dados Campeche: 39 dados Trindade: 25 dados

16 Modelos estatísticos dos terrenos
Região Modelo R2 ajustado Canasvieiras [VU] = 1 / (1,6076x / [Área]3 + 1,4627x10-3 x [Distância]1/2)2 0,9422 Jurerê Tradicional [VU] = - 69, ,4365 x [Área] ,6 / Ln([Distância]) 0,8295 Jurerê Internacional [VU] = 7962,9 + 0,4648 x [Área] ,2 x Ln([Distância]) 0,9652 Campeche [VU] = 85, / [Área] / [Distância] + 65,102 x [Condomínio] + 90,532 x [Pav] 0,7711 Trindade [VU] = (23, ,5222x107 / [Área]3 + 1,4400 x [IA]2 + 9,1430 x [Localização])2 0,8102

17 Principais características:
Padrão simples Principais características: Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas Geralmente compostas de sala, um ou dois dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de serviço externa e cobertura simples para um veículo Utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples

18 VUF = R$ 968,68/m² Padrão simples Cálculo do valor unitário:
Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. Área construída: 61,85 m². Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI) Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas. VUF = R$ 968,68/m²

19 Principais características:
Padrão médio Principais características: Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados Geralmente compostas de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos Utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série

20 VUF = R$ 1.111,31/m² Padrão médio Cálculo do valor unitário:
Projeto-padrão CR.1-3Q do SINAPI. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. Área construída: 103,90 m². Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI) Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-sanitário, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas. VUF = R$ 1.111,31/m²

21 Principais características:
Padrão superior Principais características: Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos Geralmente compostas de salas para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos Utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda

22 VUF = R$ 1.694,87/m² Padrão superior
Referência para o cálculo do valor unitário: Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini. Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas, composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3 quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área de serviço, garagem para dois carros. Área construída: 158,73 m². Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo) Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011, Florianópolis) Itens adicionais: Licenças e taxas. VUF = R$ 1.694,87/m²

23 Principais características:
Padrão fino Principais características: Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar Geralmente compostas de salas para três ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos Utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda

24 Padrão fino Referência para o cálculo do valor unitário: Projeto-padrão R1-A, NBR :2006. Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel). Área construída: 224,82 m². Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011, SINDUSCON Fpolis) Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-sanitário, elétrico e estrutural, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas. VUF = R$ 2.040,60/m²

25 Principais características:
Padrão luxo Principais características: Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências completas para empregados e garagem para quatro ou mais veículos Utilização de materiais construtivos e acabamentos excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente desenhados e fabricados por encomenda

26 Padrão luxo Referência para o cálculo do valor unitário: Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e closet, dependências completas para caseiro, terraço coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia, lavanderia e piscina Área construída: 594,23 m² Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus) Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis) Itens adicionais: Licenças e taxas VUF = R$ 2.151,15/m²

27 Fatores de comercialização
Agrupamento dos dados de mesmo padrão Cálculo do FC individual para cada imóvel Eliminação dos dados discrepantes (critério de Chauvenet) Cálculo do fator de comercialização médio e o desvio-padrão para cada conjunto

28 Exemplo: Cálculo do FC FC = 285.000 / (155.241,02 + 118.439,86) = 1,04
Preço = R$ ,00 Área construída = 121,00 m² Área do terreno = 418,00 m² VU Terreno = 85, / [418,00] / [1100,00] + 65,102 x [0] + 90,532 x [1] = R$ 371,39/m² Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ ,02 Idade = 15 anos Idade referencial = 70 anos % Vida = 21% Estado de conservação = Regular (“c”)  K = 0,851 C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio) Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ ,51 Custo Depreciável = 0,8 * ,51 = R$ ,81 Depreciação = (1 – 0,851) * ,81 = R$ ,65 Custo da Benfeitoria = ,51 – ,65 = R$ ,86 FC = / ( , ,86) = 1,04

29 Campeche FC Médio Padrão n FC Médio DP Simples 7 0,79 0,17 Médio 13
0,97 0,16 Superior 0,80 0,08 Fino 8 0,12 Espera-se que os fatores de comercialização sejam um pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os diferentes padrões Fatores de comercialização abaixo de 1  mercado recessivo Valores de terreno e/ou construção superestimados Pouca diferença entre os padrões simples, superior e fino Padrão médio  maior procura

30 Canasvieiras FC Médio Padrão n FC Médio DP Médio 3 1,03 0,47 Superior
10 0,93 0,29 Fino 7 0,95 0,14 Luxo 4 0,86 0,16 Padrão médio  valor dentro do esperado Padrões superior, fino e luxo  mercado recessivo ou valores superestimados Pouca diferença entre os padrões superior e fino Padrão luxo  menor procura

31 Jurerê Internacional FC Médio Padrão n FC Médio DP Médio 6 1,09 0,24
Superior 10 1,08 0,20 Fino 24 1,15 0,22 Luxo 28 1,29 0,25 Fatores de comercialização acima de 1 mercado aquecido Pouca diferença entre os padrões médio, superior e fino Padrão luxo  maior procura

32 Jurerê Tradicional FC Médio Padrão n FC Médio DP Médio 5 1,55 0,81
Superior 9 0,99 0,21 Fino 7 0,97 0,12 Luxo 6 1,27 0,16 Padrões médio e luxo  dentro dos valores esperados Padrões superior e fino  mercado normal Maior procura pelos padrões médio e luxo

33 Trindade FC Médio Padrão n FC Médio DP Médio 5 1,21 0,28 Superior 14
0,97 0,25 Fino 6 0,80 0,15 Padrão médio  mercado aquecido Padrão fino  mercado recessivo, baixa liquidez

34 Resumo Campeche Canasvieiras Jurerê Int. Trad. Trindade Simples 0,79
-- Médio 0,97 1,03 1,09 1,55 1,21 Superior 0,80 0,93 1,08 0,99 Fino 0,95 1,15 Luxo 0,86 1,29 1,27 Padrão simples  mercado desaquecido, com baixa procura Padrão médio  imóveis valorizados, com boa procura Padrão superior  mercado aquecido no Jurerê Internacional, recessivo no Campeche e estável nos outros bairros Padrão fino  mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e Trindade Padrão luxo  mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em Jurerê Internacional e Tradicional

35 CONCLUSÕES

36 Conclusões A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do método evolutivo O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado imobiliário Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância de seu cálculo no uso do método evolutivo Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe a possibilidade de estes não representarem o custo real de construção, devido às discrepâncias existentes entre estes projetos e as benfeitorias avaliandas O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel

37 OBRIGADO!

38 FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS
Maximiliano Schmitz Bonin1 Norberto Hochheim2 1 BONIN Engenharia de Avaliações 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil –