FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)

Apresentação em tema: "FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)"— Transcrição da apresentação:

1 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)
Carteiras Administradas Prof. Alexandre Chaia Alunos: Dina Regensteiner Jonas de Almeida Federigui JR. Luiz Augusto Caldart Zordan Marcos Paes

2 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Definição
O Fundo de Investimento Imobiliário é um instrumento do mercado de capitais desenvolvido para integrar o mercado imobiliário ao mercado de valores mobiliários, tendo como principais características: É constituído sob a forma de condomínio fechado; Comunhão de recursos para aquisição de áreas e outros ativos imobiliários ; Captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários; Destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários; Resgate de quotas não permitido; Os bens imóveis de um Fundo são de propriedade de sua administradora, em caráter fiduciário, sendo o imóvel patrimônio do Fundo. As frações ideais deste patrimônio são representadas por quotas, que se constituem valores mobiliários negociáveis no mercado. O fundo pode aplicar em recebíveis imobiliários e outros ativos discriminados no slide 4; não deve, necessariamente, adquirir áreas.

3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII)
Investidor compra cota Pode ser qualquer pessoa que tenha recursos para investir o montante mínimo exigido Fundo Imobiliário compra imóveis e ativos relacionados E distribui renda gerada. Regulado por: Lei 8668/93 Instrução 472/08 da Comissão de Valores Mobiliários. Ativos imobiliários geram renda que pertence ao Fundo Renda é capitalizada pelo Fundo e distribuída aos cotistas na proporção de suas cotas.

4 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII): Legislação
Criação dos Fundos de Investimento Imobiliário: Lei de 25/06/93 Regulamentação: Instrução CVM nº 472 de 31/10/08 Tributação do Fundo: Lei de 19/01/99 Tributação do Cotista: Lei de 21/11/2005 e Lei de 21/12/2004 Isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio do fundo; Desde que o Fundo tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o Fundo aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das Cotas do Fundo, o Fundo se sujeitará à tributação as pessoas jurídicas.

5 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Pode comprar:
Instrução CVM nº 472/08, Art. 45. A participação do fundo em empreendimentos imobiliários poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos: I – quaisquer direitos reais sobre bens imóveis; II – desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou de autorização pela CVM, ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII; III – ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII; IV – cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; V – certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003; VI – cotas de outros FII; VII – certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emissão ou negociação tenha sido registrada na CVM;

6 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Características
Constituição: bens e direitos imobiliários, além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472, que podem ser utilizados para integralização Administração: obrigatoriamente por instituição financeira Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição Pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua necessidade de liquidez. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas Não se permite resgate das quotas. O retorno do capital investido se dá através de: distribuição de resultados, venda das quotas dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas.

7 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Objetivo
Auferir ganhos mediante: Locação ou Arrendamento ou Por cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária ou Pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado Os dois critérios podem ser adotados concomitantemente. Alienação Por venda de ativos por valor superior ao da compra das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo.

8 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Exemplo

9 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) - Vantagens
Acesso ao mercado imobiliário Para pequenos investidores que normalmente não teriam os recursos necessários para a compra de imóveis Para investimentos em grandes empreendimentos imobilíários Ganhos de Escala Fundo tem maior poder de negociação, cujas vantagens são repassadas aos cotistas. Diversificação Simplificação Investidor não precisa se preocupar com a burocracia envolvida na compra e venda de imóveis Possibilidade de fracionar o investimento Investidor pode vender cotas do Fundo no Mercado Secundário, ao invés de ter que vender um imóvel Controle pelos órgão s reguladores do mercado financeiro Regulamento, Prospecto, Assembleia de Cotistas, Auditoria independente por auditor cadastrado na CVM Isenção de IR para os rendimentos (Lei /2004) Pessoas físicas detentoras de menos de 10% das cotas e menos de 10% dos rendimentos Fundo com mais de 50 cotistas Distribuição obrigatória de 95% dos lucros aos cotistas Porém: Tributação de 20% na venda das cotas

10 Fundos Imobiliários Vs. Imóveis
Imóvel Vantagens Propriedade direta Cultura brasileira Escritura nas mãos Desvantagens Pouca Liquidez Investimento não fracionável: venda integral do imóvel Manutenção Burocracia no ato da compra/venda Custos de transação Gestão própria FII Vantagens Benefício Fiscal: isenção de IR Pulverização: acesso a grandes empreendimentos Administração profissional (imobiliária e financeira) Ganhos em Escala: grande investidor Diversificação de Portfólio Opção de planejamento previdenciário Desvantagens Instrumento novo para o investidor Baixa liquidez Mercado secundário ainda em crescimento

11 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) –
Fatores de Risco Mercado Financeiro Taxa de ocupação imobiliária Liquidez reduzida Negociação Mercado Secundário na BOVESPA BOVESPA: ambiente tradicional onde são negociadas as ações das empresas, como Petrobrás, BB, etc. O modo de negociar é exatamente igual ao das ações, com os mesmos horários de pregão. SOMA: “mercado de balcão organizado”

12 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII) – Mercado

13 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RENTABILIDADE

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15 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RENTABILIDADE
• Fundo de Investimento Imobiliário (FII): É uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de quotas não é permitido, contudo suas cotas poderão ser negociadas no mercado secundário (vendidas). O objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, na construção de imóveis, na aquisição de imóveis prontos, ou no investimento em projetos que viabilizem o acesso à habitação, para posterior alienação, locação ou arrendamento. • Público Alvo: Qualquer pessoa física ou jurídica pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário, desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que, por sua vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O cotista passa, então, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo obter, conforme o número de quotas que detiver. Geralmente, as políticas de Fundos de Investimento Imobiliário visam à realização de investimentos de longo prazo, com o objetivo de auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades de determinado empreendimento. • Remuneração dos investidores de um FII - O cotista de um Fundo Imobiliário recebe mensalmente a receita proveniente de aluguel ou arrendamento da propriedade creditada diretamente em sua conta corrente. • Tributação de Imposto de Renda sobre os ganhos de um FII - O investimento em um Fundo Imobiliário tem como diferencial a ISENÇÃO do Imposto de Renda para PESSOAS FÍSICAS, quando da distribuição de rendimentos ao cotista. Em outras palavras, podemos dizer que o cotista de um FII recebe mensalmente o aluguel da propriedade sem incidência de imposto de renda. Já para Pessoa Jurídica há retenção de 20% a título de Imposto de Renda sobre o rendimento mensal. Obs.: Quando da venda de cotas – No caso de ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de suas cotas no mercado secundário, haverá retenção de I.R. na fonte de 20% sobre os ganhos, regra válida para o investidor pessoa física (PF), assim como para pessoa jurídica (PJ).

16 Estrutura Básica de FIIs
Negociação de cotas Investidores # Mercado Secundário $ # $ Cotas Ao contrário do que acontece com imóveis onde o processo de venda é complicado e exige uma variedade de certidões e o pagamento de impostos como o ITBI, no Fundo Imobiliário este processo de venda é bastante simples. A exemplo do que ocorre com ações, o investidor precisa ter conta em uma corretora e solicitar a venda do papel. É importante lembrar que a liquidez deste tipo de Fundo não é como a das ações. A venda não é imediata, pois há necessidade de localizar um comprador interessado. FUNDO IMOBILIÁRIO Alugueis $ $ Ativos Imobiliários

17 Comparativo de FIIs