Tema: Fachadas Ativas Palestrante: Thomaz Assumpção

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1 Tema: Fachadas Ativas Palestrante: Thomaz Assumpção

2 A Lei Novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo
Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Função de orientar o desenvolvimento urbano ao longo dos eixos de transporte público. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).

3 Fachada Ativa - PDE [Lei 16.050/2014] Testada maior que 20 metros.
A Lei Novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Fachada Ativa - PDE [Lei /2014] Não será computável até 50% da área do lote destinada ao uso não residencial, sendo necessário: Testada maior que 20 metros. Construção no nível da rua, com acesso direto à calçada. A Lei que gere a Fachada Ativa é um mecanismo de incentivo e não é obrigatória. Revisão da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - PL 272/2015 Propõe no art. 81 que nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZC, ZCa, ZM, ZMa, ZDE-1, ZDE-2 e ZPI-1 e ZPI-2, quando a área do lote for superior a m² e de até m², será obrigatória a adoção da fachada ativa em no mínimo 25% da testada do lote em empreendimentos residenciais ou não residenciais. Essa proposta ainda não foi aprovada e será restrita as zonas indicadas. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).

4 Objetivo Este estudo investiga a viabilidade mercadológica de áreas comerciais e de serviços nas fachadas ativas que poderão ser desenvolvidas através do benefício legal estabelecido pelo novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, considerando ainda a possibilidade de transformação urbana que o plano prevê. Área Construída Máxima Logo, a Área Construída não Computável A.C. Máxima Área do Lote CA Máximo 4,0 A.C. não computável 12,5% A.C. Máxima Área Não Computável - Fachada Ativa A.C. não computável 50% Área do Lote A Área Construída não computável representa 12,5% da Área Construída Máxima do lote.

5 INCORPORADOR IMOBILIÁRIO PEQUENO INVESTIDOR e OPERADOR
Atores - Impacto A Lei que institui os benefícios para implantação de Fachada Ativa nos empreendimentos nos eixos de estruturação possui impacto junto: CIDADE Melhoria urbana Cidade Compacta INCORPORADOR IMOBILIÁRIO Incorpora empreendi-mentos com Fachada Ativa devido os benefícios concedidos. PEQUENO INVESTIDOR e OPERADOR Adquire os imóveis para obtenção de renda através da locação. COMERCIANTE Ocupa um novo espaço comercial economicamente sustentável. Este estudo avalia o potencial de desenvolvimento comercial e de serviços nas fachadas ativas, relacionando-o aos benefícios oferecidos aos incorporadores. Dessa forma, o estudo possui impacto sobre as oportunidades para 3 esferas: Incorporador, Investido e Comerciante.

6 Metodologia Etapas de Análise
Eixos de Estruturação da Transformação Urbana - Área de Influência Macro Área de Influência Ampliada Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do Entorno Cidade Compacta Situação Atual Cidade Compacta Situação Futura Máximo de Verticalização Cenário de Transformação Urbana - Potencial Máximo Cenário de Transf. Urbana - Potencial Estimado Cidade Compacta Situação Futura Verticalização em Áreas Potenciais

7 - Potencial de Mercado e ABL Remanescente / X = = X = X = = =
Metodologia Renda Total Domiciliar Por setor da Área de Influência % de gastos IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo por ramo de atividade Potencial de Consumo Domiciliar / mês Por setor geográfico e ramo de atividade X = Potencial de Consumo Total / mês Por setor geográfico e ramo de atividade = Demanda Renda Total Trabalhadores Por setor da Área de Influência % de gastos IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo por ramo de atividade Potencial de Consumo Trabalhadores / mês Por setor geográfico e ramo de atividade X = ABL (m²) existente Por ramo de atividade (levantamento de campo) Venda Média / ABL (m²) Faturamento estimado por m² (médias de mercado) Potencial de Consumo Absorvido Faturamento estimado da oferta existente por ramo Oferta X = Potencial de Consumo Total / mês Por setor geográfico e ramo de atividade Potencial de Consumo Absorvido Faturamento estimado da oferta existente por ramo Potencial de Consumo Remanescente Potencial de consumo resultante, não capturado ou excedido Venda Média / ABL (m²) Faturamento estimado por m² (médias de mercado) ABL Potencial Remanescente Carência ou excedente de ABL (m²) por ramo de atividade - = / =

8 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana
Etapa 1 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Área de Influência Ampliada

9 Eixos de Estruturação Analisados
Os exemplos a seguir serão realizados no Eixo Butantã

10 Eixo de Estruturação Butantã

11 Eixo de Estruturação - Butantã
CORIFEU DE A. MARQUES RAPOSO TAVARES ELISEU DE ALMEIDA FRANCISCO MORATO GIOVANI GRONCHI Fonte: Urban Systems.

12 Eixo de Estruturação - Butantã
Residentes na Área (Demanda Residencial) Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial) Demanda Residencial: 690,6 milhões Demanda Não Residencial: 337,9 milhões Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez Demanda Total: 1.028,5 milhões

13 Eixo de Estruturação - Butantã
Oferta Existente Fonte: RAIS | Abrasce | Urban Systems.

14 Renda Total Domiciliar
Eixo de Estruturação - Butantã Potencial de Consumo Renda Total Domiciliar R$ 690,6 milhões Potencial de Consumo Domiciliar R$ 447,2 milhões 64,75% Gastos IPCA Renda Total dos Trabalhadores R$ 337,9 milhões Potencial de Consumo dos Trabalhadores R$ 216,7 milhões Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems.

15 Eixo de Estruturação - Butantã
ABL Potencial Remanescente Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro dos distritos do eixo (sistema fechado), poderiam ainda ser construídos 287 mil m² de ABL. Fonte: Abrasce | Urban Systems.

16 Conclusão Etapa 1 Eixo Jardins ABL Remanescente = 781.410 m²
Ramos de destaque: Entretenimento Automotivo Gêneros alimentícios Alimentação Conveniência Eixo Santo Amaro ABL Remanescente = m² Ramos de destaque: Entretenimento Gêneros alimentícios Automotivo Alimentação Conveniência Eixo Butantã ABL Remanescente = m² Ramos de destaque: Entretenimento Conveniência Gêneros alimentícios Serviços médicos Fonte: Urban Systems.

17 Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do Entorno
Etapa 2 Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do Entorno Cidade Compacta Situação Atual

18 Conceito Área de Influência Cidade Compacta
A Área de Influência definida para a análise do potencial destinado para a implantação do perímetro não residencial nos eixos de estruturação da transformação urbana, será parametrizado por raios de 400 e 800 metros de distância definidos a partir dos pontos de interesse (estações de metro, paradas de ônibus e cruzamentos importantes). Cidade Compacta O conceito difundido por estudos de arquitetura e mobilidade urbana que definem a possibilidade de realização das atividades de moradia (conveniência), trabalho e consumo em percurso à pé ou de bicicleta: Raio de 400 m: captura do público potencial para consumo no Ponto de Interesse. Raio de 800 m (400 a 800 m do Ponto de Interesse): oferta de varejo concorrente, que pode capturar público que está há 400 metros do Ponto de Interesse.

19 Estação Vila Sônia

20 Estação Vila Sônia Oferta Comercial Existente ETAPA 2
RAPOSO TAVARES ETAPA 2 ELISEU DE ALMEIDA FRANCISCO MORATO R SILVIO DANTE BERTACCHI Fonte: Urban Systems.

21 Estação Vila Sônia Demanda Residencial: 690,6 milhões Demanda
Residentes na Área (Demanda Residencial) Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial) Demanda Residencial: 690,6 milhões Demanda Não Residencial: 337,9 milhões Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez Demanda Total: 1.028,5 milhões

22 Estação Vila Sônia Oferta Existente Fonte: Abrasce | Urban Systems.

23 Renda Total Domiciliar
Estação Vila Sônia Potencial de Consumo Renda Total Domiciliar R$ 42,7 milhões Potencial de Consumo Domiciliar R$ 27,6 milhões 64,75% Gastos IPCA Renda Total dos Trabalhadores R$ 5,5 milhões Potencial de Consumo dos Trabalhadores R$ 3,5 milhões Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems.

24 Estação Vila Sônia ABL Potencial Remanescente
Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro do raio de 800 metros a partir da Estação Vila Sônia, há um excesso de 55,6 mil m² de ABL. Fonte: Abrasce | Urban Systems.

25 Conclusão - Etapa 2 Centralidades - Demanda Atual do Entorno
Considerando o conceito de cidade compacta, a oferta e demanda nas centralidades analisados indica que há potencial para implantação de área comercial apenas em áreas com renda familiar elevada e/ou baixa oferta. Fonte: Urban Systems.

26 Etapa 3 Potencial Máximo dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura Cidade Compacta Situação Futura Máximo de Verticalização

27 Estação Vila Sônia

28 Estação Vila Sônia Eixos de Estruturação da Transformação Urbana
RAPOSO TAVARES ETAPA 3 ELISEU DE ALMEIDA FRANCISCO MORATO Fonte: Urban Systems.

29 Renda Total Domiciliar
Estação Vila Sônia ABL Potencial Máxima TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS: RENDA TOTAL Eixos de Estruturação da Transformação Urbana até 800 m m² m² 34.350 R$ 282 milhões Área Fora dos Eixos de Estruturação Da Transformação Urbana até 800 m 394,5 mil m² 4.013 R$ 31,5 milhões Renda Total Domiciliar R$ milhões 64,75% Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar R$ 203,4 milhões Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems.

30 Estação Vila Sônia 8,3% Conclusão
ABL Comercial m² Área Construída Residencial m² 8,3% Considerando a demanda potencial de 100% das áreas passíveis de transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8,3% da área residencial. Fonte: Urban Systems.

31 Conclusão - Etapa 3 Potencial Máximo das Centralidades após Transformação Urbana - Demanda Futura Considerando o potencial máximo de transformação urbana nas centralidades analisadas, não há potencial mercadológico para desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.

32 Etapa 4 Potencial Estimado dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura Cidade Compacta Situação Futura Verticalização em Áreas Potenciais

33 Estação Vila Sônia Seleção das Áreas de Transformação Urbana Estimada
A seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana foi realizada em função da capacidade de intervenção do mercado imobiliário na paisagem existente com o objetivo de realizar incorporações imobiliárias. As seguintes características foram consideradas para seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana: Lotes vagos Lotes com usos de baixo aproveitamento: estacionamentos, postos de combustível, galpões, etc Lotes unifamiliares: necessidade de composição de lotes permitindo a formação de lotes maiores capazes de receber incorporações Áreas com maior probabilidade de transformação urbana Áreas com menor probabilidade de transformação urbana

34 Estação Vila Sônia

35 Estação Vila Sônia Áreas de Transformação Urbana Estimadas
Fonte: Urban Systems.

36 Estação Vila Sônia ABL Potencial Estimada 418.894 m² 1.676 mil m²
TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS: RENDA TOTAL Eixos de Estruturação da Transformação Urbana até 800 m m² 1.676 mil m² 20,9 mil R$ 170,01 milhões Área Fora dos Eixos de Estruturação Da Transformação Urbana até 800 m EETU = Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. * Domicílios - Fora dos EETU corresponde à realidade (2015), dentro dos EETU são domicílios potenciais. 499,4 mil m² 5,0 mil R$ 40,6 milhões Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems.

37 Estação Vila Sônia 8,0% Conclusão
ABL Comercial m² Área Construída Residencial m² 8,0% Considerando a demanda potencial das áreas consideradas como mais prováveis para transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8,0% da área residencial.

38 Conclusão - Etapa 4 Potencial Estimado das Centralidades após Transformação Urbana - Demanda Futura Considerando o potencial estimado de transformação urbana nas centralidades analisadas, também não há potencial mercadológico para desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.

39 Considerações Finais

40 Considerações Finais Resultado Hipótese
O conceito de cidade compacta suporta uma área construída comercial variando entre 7% e 11,5% da área construída máxima nos corredores estudados, isso porque cada área apresenta uma especificidade de oferta e demanda. Ou seja, na maioria dos casos analisados não há demanda para aproveitamento do incentivo máximo previsto na lei (a proposta de incentivo ao uso de fachadas ativas não computáveis em até 50% da área do lote, equivalente a 12,5% da área construída total). Hipótese Os empreendedores serão induzidos a aproveitar o incentivo máximo da lei independentemente da existência ou não de demanda para áreas comerciais na fachada ativa, uma vez que essa implantação representa baixo impacto em relação ao custo total da obra e pode gerar mais receita. CONSIDERAÇÕES FINAIS

41 Considerações Finais Problematização
As fachadas ativas implantadas aproveitando todo o incentivo oferecido pela lei em alguns casos não serão sustentadas pela demanda existente no conceito de cidade compacta. Dessa forma, irão gerar rotatividade e alta vacância das áreas comerciais nas fachadas ativas, podendo criar ambientes urbanos degradados. Podem inverter a lógica de Cidade Compacta, necessitando atrair público de fora do raio de influência considerado e gerando a necessidade de implantação de estacionamento. CONSIDERAÇÕES FINAIS

42 Considerações Finais O aumento do coeficiente de aproveitamento, aumentando a densidade populacional, poderá proporcionar a sustentabilidade econômica das atividades comerciais ? O desenvolvimento de vagas de estacionamento públicas e privadas planejadas para que possibilitem a integração da área comercial e instrumento de gestão urbana pode ser uma alternativa viável ? A sugestão de incentivos diferenciados para implantação de fachadas ativas de acordo com as características heterogêneas de cada localidade poderá contribuir para o equilíbrio de oferta e demanda comercial ? Oferecimento de incentivos também para os comerciantes que irão ocupar essas fachadas ativas, como redução de impostos (IPTU e ISS), pode beneficiar o equilíbrio entre oferta e demanda ? Sugestão: criação de um conselho para os estudos dos incentivos da fachada ativa para avaliação permanente da evolução de seu desenvolvimento. Sugestão: criação banco de dados com de informações atualizada e disponibilizada via web das aprovações de projetos com o uso do incentivo de fachada ativa. CONSIDERAÇÕES FINAIS

43 Universo Urban Systems
Grato! Thomaz Assumpção