MERCADO IMOBILIÁRIO, SEGURANÇA JURÍDICA & CUSTOS DE TRANSAÇÃO NA ESPANHA

CONTEÚDO 1. A CONTRATAÇÃO. 2. ANÁLISE DO MERCADO. 3. ORGANIZAÇÃO DOS REGISTROS.

1. A CONTRATAÇÃO A. PREPARAÇÃO DO CONTRATO. B. ASSINATURA DO CONTRATO. C. INSCRIÇÃO DO DIREITO (registro). D. CARACTERÍSTICAS. E. CONSEQÜÊNCIAS.

PREPARAÇÃO DO CONTRATO SOLICITAÇÃO DE INFORMAÇÃO AO REGISTRO. FORMA: FAX OU E-MAIL. PRAZO DE RESPOSTA: MÁXIMO TRÊS DIAS. CUSTO: 9 €.

PREPARAÇÃO DO CONTRATO OBRIGAÇÃO DO REGISTRO DE NOTIFICAR AS MODIFICAÇÕES QUE SE PRODUZAM NA SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL DURANTE 10 DIAS (EM 24 HORAS). RESPONSABILIDADE DO REGISTRADOR POR ERRO OU FALTA DE NOTIFICAÇÃO.

CONCLUSÃO DO CONTRATO NOTÁRIO: IDENTIFICA, APRECIA A ADEQUAÇÃO DO ATO À VONTADE E À CAPACIDADE NATURAL DAS PARTES (ex. contratos standard); NOS DEMAIS CASOS, REDIGE, ASSESSORA E ESTABELECE A NORMA DO CONTRATO. ENVIO POR FAX TÃO LOGO ASSINADA A ESCRITURA. PROTOCOLIZAÇÃO (PRENOTAÇÃO) NO LIVRO DIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO: PRAZO DE 10 DIAS.

INSCRIÇÃO DO DIREITO (REGISTRO) LIQUIDAÇÃO DO IMPOSTO: COMPETÊNCIA. QUALIFICAÇÃO E DESPACHO: 15 DIAS. RECURSO (VIA ADMINISTRATIVA OU JUDICIAL). OS ASSENTOS ESTÃO SOB A SALVAGUARDA DOS TRIBUNAIS.

CARACTERÍSTICAS PROCESSO COMEÇA E TERMINA NO REGISTRO. DESNECESSIDADE DE BUSCA. TEMPO MÉDIO DE FORMALIZAÇÃO: DEZ DIAS. NÍVEL MÁXIMO DE SEGURANÇA. A INSCRIÇÃO REGISTRAL PUBLICA A “VERDADE OFICIAL”: A PROTEÇÃO DO ADQUIRENTE.

CONSEQÜÊNCIAS ECONOMIA DE TEMPO NO REGISTRO E EXECUÇÃO. ECONOMIA DE CUSTOS MATERIAIS. REDUÇÃO DO NÚMERO DE ERROS. 4. DESENVOLVIMENTO DO CRÉDITO E DO MERCADO IMOBILIÁRIOS. REDUÇÃO DE JUROS.

Conseqüência 1ª: economia de tempo Tempo médio de registro e execução de hipotecas em vários países da UE Fonte: “Estudio sobre la integración de los mercados hipotecarios europeos”, F.H.E. y Mercer Oliver Wyman.

Conseqüência 2ª: economia de custos Eficiência Custos operacionais em relação aos saldos devedores Fonte: “Estudio sobre la integración de los mercados hipotecarios europeos”, F.H.E. y Mercer Oliver Wyman.

Conseqüência 2ª: diminuição de custos Custos notariais, registrais e tributários € Base do cálculo 100.000 € Se não é o imóvel habi-tual = 7.000 € 0 a 4% conforme o valor. Isento até 150.000 e máximo a partir de 1.250.000 € Varia (segundo o Estado da Federação) em +- 2% sobre o valor No caso de sociedades = 3.000 € ND Fonte: Elaboración propia con datos extraídos del European University Institute, de los aranceles vigentes en España y del Chicago Title Insurance Company

Conseqüência 3ª: REDUÇÃO DO NÚMERO DE SINISTROS DIFICULTADE DE MEDIR A SINISTRALIDADE: OS CRITÉRIOS DE RESPONSABILIDADE. O RISCO DE FORMAÇÃO DE CADEIAS CONTRADITÓRIAS: SUA ELIMINAÇÃO.

Conseqüência 4ª: DESENVOLVIMENTO DO CRÉDITO E DO MERCADO IMOBILIÁRIOS Evolução da porcentagem do crédito hipotecário em relação ao PIB em distintos países europeus Fonte: Federación Hipotecaria Europea.

Conseqüência 5ª: REDUÇÃO DE JUROS Evolução comparada dos juros na contratação Fonte: Federación Hipotecaria Europea y B.C.E. Asociación Hipotecaria Española.

2. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA ESPANHA

MERCADO HIPOTECÁRIO (DEZEMBRO 2004) Saldo Devedor Bilhões de euros 582,5 Taxa anual 24,5 Famílias Construção civil Resto 384,6 112 85,8 22,9 43,8 11,4 Empréstimos em 2004 195,2 26,2 Incremento 114,6 Amortização 80,6 26,12 Número de hipotecas 1.505.431 18,9 Empréstimos - média anual Habitação (euros) 110.225 € 13,4 Fonte: Asociación Hipotecaria Española.

SALDOS ADMINISTRADOS DESDE 1995 (Bilhões de euros) Aprox. x 5,3 Fonte: Banco de España. Asociación Hipotecaria Española.

EMPRÉSTIMOS BRUTOS DESDE 1995 (bilhões de euros) Aprox. x 7,4 Fonte: Banco de España. Asociación Hipotecaria Española.

PORCENTAGEM DE TÍTULOS, CÉDULAS E BÔNUS HIPOTECÁRIOS EM RELAÇÃO AO CRÉDITO HIPOTECÁRIO ADMINISTRADO Fonte: Banco de España. AHE. Nota: Dados contabilizados segundo a data de desembolso ** O saldo de cédulas só inclui os títulos emitidos.

EVOLUÇÃO DO SALDO GLOBAL DOS CRÉDITOS HIPOTECÁRIOS: CÉDULAS E BÔNUS HIPOTECÁRIOS Fonte: Banco de España. AHE. Nota: Dados contabilizados segundo a data de desembolso ** O saldo de cédulas só incluilos títulos emitidos.

RIQUEZA IMOBILIÁRIA DAS FAMILIAS EM RELAÇÃO AO SEU PATRIMÔNIO % Em porcentagem * Dados correspondentes a dezembro de 2004 são estimados. Fonte: Banco de España. Asociación Hipotecaria Española.

EVOLUÇÃO DOS IMÓVEIS INICIADOS (construções licenciadas e iniciadas) 2004: 687.051 Fonte: Ministerio de Fomento (España). Asociación Hipotecaria Española.

PESOS RELATIVOS DOS MERCADOS HIPOTECÁRIOS Espanha Alemanha Reino Unido Holanda Dinamarca França Itália Crédito hipotecário imobiliário Crédito imobiliário (aquisição) Fonte: Asociación Hipotecaria Española.

3. ORGANIZAÇÃO DOS REGISTROS REGISTRO: GARANTIA DA RIQUEZA IMOBILIÁRIA, DO CRÉDITO HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUÇÃO

NOTAS CARACTERÍSTICAS INDEPENDÊNCIA: JURÍDICA E ECONÔMICA. COMPETÊNCIA TERRITORIAL ALTA CAPACITAÇÃO E CRITÉRIO OBJETIVO DE INGRESSO NA ATIVIDADE (CONCURSOS) FILIAÇÃO (COLEGIAÇÃO) OBRIGATÓRIA E ÚNICA; CAUSAS: a) RESPONSABILIADE CIVIL. b) I + D. c) COORDENAÇÃO DA QUALIFICAÇÃO (AUTO-REGULAÇÃO) d) IGUALDADE DE DESENVOLVIMENTO. e) CENTRALIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO.

NOTAS CARACTERÍSTICAS 5. SUJEIÇÃO À DIREÇÃO GERAL DOS REGISTROS E NOTARIADO: PRAZOS, EMOLUMENTOS, PADRÕES DE DESENVOLVIMENTO E FISCALIZAÇÃO. 6. CONCENTRAÇÃO DE INFORMAÇÃO TERRITORIAL: URBANISMO, TRIBUTÁRIO, MEIO AMBIENTE, ETC.

MUITO OBRIGADO PELA SUA ATENÇÃO! Enrique Rajoy Brey Secretário-Geral do CINDER (Centro Internacional de Direito Registral) www.cinder.info secretaria@cinder.info Gramado, 2005