TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA

TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA
Edmundo Cavalcanti Eichenberg

Tributação de rendimentos de locação
Pessoa Física - imposto de renda pessoa física (IRPF) – IN RFB nº 1.500/14, arts. 30 a 35 - base de cálculo: valor dos alugueis, com a exclusão dos seguintes itens, desde que o ônus tenha sido do locador: - valor de impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento (IPTU/TCL) - aluguel pago pela locação de imóvel sublocado - despesas para a cobrança do rendimento (comissão administradora) - despesas de condomínio - alíquota: tabela progressiva de IRPF (faixa de isenção, alíquotas de 7,5% a 27,5%) - recolhimentos: - locatário pessoa física: carnê-leão (mensal) devido pelo locador - locatário pessoa jurídica: retenção na fonte pelo locatário

Pessoa Física - aluguel de R$ ,00/mês - comissão da administradora de 5% (R$ 1.000,00)

Pessoa Física -cônjuges podem declarar separadamente 50% dos rendimentos dos bens comuns do casal - Tributação total: R$ 3.486,28

Pessoa Jurídica (lucro presumido) - Imposto de Renda – Pessoa Jurídica (IRPJ) - base de cálculo (presumida): 32% da receita bruta (r.b.) - alíquota: 15% (básica); adicional de 10% quando lucro superar R$ ,00/trimestre (r.b. superior a R$ ,00/trim.) - carga tributária: de 4,8% a 8% - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) - base de cálculo (presumida): 32% da receita bruta - alíquota: 9% - carga tributária: 2,88% - Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) - alíquota de 3% da receita bruta (carga tributária de 3%) - Contribuição ao Programa de Integração Social (PIS) alíquota 0,65% da receita bruta (carga tributária de 0,65%) Carga tributária total: de 11,33% a 14,53%

Pessoa Jurídica (lucro presumido) - todas as despesas são presumidas. Não há previsão legal para dedutibilidade de despesas. Solução de Consulta Cosit nº 38, de 19 de fevereiro de 2014: ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ LUCRO PRESUMIDO. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. DESPESAS CONDOMINIAIS. TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ADMINISTRADO. Consideram-se receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, além de aluguéis decorrentes de locação, valores recebidos também dos locatários referentes ao próprio imóvel administrado, independente da denominação utilizada, que se prestam a pagar despesas como o consumo de água, luz e gás, conservação, higiene e limpeza de aparelhos sanitários, de iluminação, ramais de encanamentos d’água, esgoto, gás, luz, pinturas, vidraças, ferragens, torneiras, pias, ralos, banheiros, registros, manutenção de elevadores, vigilâncias e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, bem como todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, incluindo-se IPTU, Taxa de Lixo e apólice de seguro contra incêndio e danos de qualquer natureza à estrutura do imóvel. Assim, tais valores devem integrar a base de cálculo sobre a qual se calcula o lucro presumido das pessoas jurídicas optantes por esta modalidade de tributação do IRPJ, de que trata o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de Dispositivos Legais: Lei nº 8.981, de 1995, art. 31; Lei nº 9.249, de 1995, art. 15 e 25; Lei n° 5.172, de 1966, art. 123; Decreto nº 3.000, de 1999 (RIR/99), arts. 299.

Pessoa Jurídica (lucro presumido) - Mesmo a comissão da administradora de imóveis não é excluída da base de cálculo dos tributos. Solução de Consulta Disit SRRF/09 nº 72, de 16 de abril de 2012: ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ LUCRO PRESUMIDO. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. ALUGUEL. IPTU. ÁGUA. MULTA. JUROS. CONDOMÍNIO. COMISSÃO DE IMOBILIÁRIA. Todas as receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, como aluguéis, IPTU, taxa de água, multa, juros, taxas de condomínio, entre outras, constituem receita bruta para fins de cálculo do IRPJ, por serem receitas operacionais próprias da atividade empresarial. As PJ optantes pelo regime de Lucro Presumido, devem aplicar sobre tais receitas o percentual de 32% previsto no art. 15, § 1o , III, c, da Lei nº 9.249, de 1995, consoante previsão do art. 25, I, da Lei nº 9.430, de Não há que se falar em deduzir das receitas obtidas os valores pagos a título de comissão a imobiliárias, haja vista que todas as despesas operacionais e custos da prestação de serviços são substituídos pela sistemática de presunção do lucro. Dispositivos Legais: Lei nº 6.404, de 1976, arts. 176 e seguintes; Lei nº 8.981, de 1995, art. 31; Lei nº 9.249, de 1995, art. 15, § 1o , III, ‘c’; Lei nº 9.430, de 1996, arts. 2o , 3o , 25 e 26, §§ 1o e 2o ; Decreto nº 3.000, de 1999 (RIR/99), arts. 251, 274, 277, 278, 280, 290, 299 e 344.

Pessoa Jurídica - não há retenção na fonte - recolhimentos de COFINS/PIS - mensais - recolhimentos de IRPJ/CSLL - trimestrais - em regra, opção pelo lucro real (apuração de receita e despesa) é menos interessante - não é permitida a opção pelo SIMPLES NACIONAL para atividades de locação de imóveis próprios (exceção prevista no inciso XV do art. 17 da LC nº 123/2006 diz respeito à empresas de prestação de serviços, tributadas pelo ISS, que utilizem locação – quadras esportivas, salões de eventos etc.)

Pessoa Jurídica - aluguel mensal: R$ ,00 - encargos (condomínio, IPTU, seguro etc. - ± 25% aluguel): R$ ,00 - Receita bruta: R$ ,00 - carga tributária (IRPJ/CSLL/COFINS/PIS - 11,33%): R$ ,50 - vantagem comparativa à pessoa física (casal: R$ 3.486,28): R$ ,78 (18,75% mais benéfico)

Transmissão pessoa física/pessoa jurídica
Integralização no capital social Sujeito, em regra, à incidência do ITBI municipal (2% a 3% do valor do imóvel, a partir de avaliação do Município) Imunidade do ITBI não alcança a integralização de imóvel no capital social de sociedade, se a atividade preponderante da sociedade for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis (inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição de 1988)

Atividade preponderante imobiliária (compra e venda, locação, arrendamento mercantil) é apurada segundo regras do Código Tributário Nacional (regula limitações ao poder de tributar – imunidade): mais 50% da receita operacional bruta da pessoa jurídica adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorra de transações imobiliárias se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, a preponderância será apurada levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição verificada a preponderância da atividade imobiliária, o imposto será devido desde a data da aquisição

Imóvel transmitido em integralização no capital social de sociedade com avaliação de R$ ,00 (gera um aluguel mensal de R$ ,00, ou anual de R$ ,00 – retorno de 6%) ITBI (POA) de 3%: R$ ,00 Tempo para recuperar o investimento, considerando a vantagem na redução da tributação federal dos alugueis (PF/PJ): + de 180 meses (15 anos)

Tributação na alienação do imóvel
Pessoa Física Imposto de renda sobre o ganho de capital Base de cálculo: Diferença positiva entre o valor de venda e o seu custo de aquisição Custo de aquisição é acrescido de benfeitorias, ITBI pago, comissão de corretagem paga Valor da alienação tem dedução da corretagem paga pelo alienante Alíquotas progressivas de 15% (ganho<5mi) até 22,5% (ganho>30mi) Reduções do ganho de capital para imóveis adquiridos até 1988 (5% ao ano) Reduções do ganho de capital pelos fatores de redução (Lei nº /05) Isenção na alienação do único imóvel (valor até R$ ,00) Diferimento da tributação na alienação e aquisição de imóveis residenciais, em 180 dias Juros, correção monetária ou quaisquer acréscimos ao preço são reputados como rendimentos financeiros – tributação em separado (carnê-leão/retenção na fonte)

Pessoa Física Imposto de renda sobre o ganho de capital Imóvel adquirido em , por R$ ,00 Alienado em (10 anos), por R$ ,00 Comissão de corretagem pelo vendedor (R$ ,00 – 6%)

Pessoa Física Imposto de renda sobre o ganho de capital Imposto a pagar: R$ ,48 9,83% do ganho (R$ ,00) 6,78% do valor bruto de venda (R$ ,00)

Pessoa Jurídica (Lucro Presumido). Imóveis adquiridos para a revenda - Imposto de Renda – Pessoa Jurídica (IRPJ) - base de cálculo (presumida): 8% da receita bruta (r.b.) - alíquota: 15% (básica); adicional de 10% quando lucro superar R$ ,00/trimestre (r.b. superior a R$ ,00/trim.) - carga tributária: de 1,2% a 2% - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) - base de cálculo (presumida): 12% da receita bruta - alíquota: 9% - carga tributária: 1,08% - Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) - alíquota de 3% da receita bruta (carga tributária de 3%) - Contribuição ao Programa de Integração Social (PIS) alíquota 0,65% da receita bruta (carga tributária de 0,65%) Carga tributária total: de 5,93% a 6,73%

Pessoa Jurídica (Lucro Presumido). Tributação recai sobre a receita bruta, sem deduções Possibilidade de adoção do regime de caixa (como pessoas físicas) Não importa o ganho (diferença entre o valor contábil do imóvel e o valor de alienação) Não importa o período de propriedade do imóvel Juros, correção monetária, se previstos no contrato, compõem a receita bruta sujeita à base de cálculo presumida

Pessoa Jurídica Imóvel adquirido em , por R$ ,00 (data da aquisição irrelevante) Alienado em , por R$ ,00 (r.b.) Comissão de corretagem pelo vendedor (R$ ,00 – 6%) - indedutível Carga tributária: IRPJ: R$ ,00 CSLL: R$ ,00, COFINS: R$ ,00 PIS: R$ ,00 Total: R$ ,00 6,58% da receita bruta

Pessoa Jurídica Imóveis locados podem ser reputados como adquiridos para a revenda (estoque)?

Lei das S/A – Alterações Lei /2009 - Circulante - Realizável a longo prazo ATIVO - Investimentos - Não circulante - Imobilizado - Intangível

Pessoa Jurídica Ativo não circulante Carga tributária IRPJ: Alíquota de 15%, mais adicional de 10%, sobre o ganho CSLL: Alíquota de 9% sobre o ganho COFINS: excluído da base de cálculo PIS: excluído da base de cálculo TOTAL: 34% sobre o ganho

Pessoa Jurídica Ativo não circulante Imóvel adquirido em , por R$ ,00 (data da aquisição irrelevante) Alienado em , por R$ ,00 Ganho de capital (R$ ,00) – não há presunção de lucro Carga tributária: IRPJ: R$ ,00 CSLL: R$ ,00 COFINS: R$ 0,00 PIS: R$ 0,00 Total: R$ ,00 33,8% do ganho 25,35% da receita bruta

Pessoa Jurídica Investimentos Lei das S/A (inciso III do art. 179): as participações permanentes em outras sociedades e os direitos de qualquer natureza, não classificáveis no ativo circulante, e que não se destinem à manutenção da atividade da companhia ou da empresa (imobilizado);

Pessoa Jurídica Propriedades para Investimentos Pronunciamento Técnico CPC 28: propriedades (terreno ou edifício) mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas geram fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade não são propriedades ocupadas pelo proprietário - distinção em relação ao ativo imobilizado (objeto do Pronunciamento Técnico CPC 27)

Pessoa Jurídica Propriedades para Investimentos Pronunciamento Técnico CPC 28: (a) terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios (b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (c) edifício que seja propriedade da entidade e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais (d) edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais (e) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento

Pessoa Jurídica Ativo Circulante Lei das S/A (inciso I do art. 179): as disponibilidades, os direitos realizáveis no curso do exercício social subsequente e as aplicações de recursos em despesas do exercício seguinte

Pessoa Jurídica Estoques Pronunciamento Técnico CPC 16 Estoque são ativos: - mantidos para venda no curso normal dos negócios - em processo de produção para venda - na forma de materiais ou suprimentos a serem consumidos ou transformados no processo de produção ou na prestação de serviços

Pessoa Jurídica Estoques Pronunciamento Técnico CPC 16 - bens adquiridos e destinados à venda, por exemplo: - mercadorias compradas por um varejista para revenda - terrenos e outros imóveis para revenda

Pessoa Jurídica Critério para a classificação do ativo Intenção do contribuinte Parecer Normativo CST nº 108/78 (item 7.2, alíneas “a” e “b”): Se intenção é permanência: ativo permanente Se intenção é venda imediata: ativo circulante (estoque) Mudança da intenção não autoriza a reclassificação (Parecer Normativo CST nº 03/80) Critério altamente subjetivo e de difícil comprovação, em relação a imóveis

Pessoa Jurídica É possível a reclassificação? Solução de Consulta nº 139/2006 – 10ª Região Fiscal (RS) EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. BENS PASSÍVEIS DE INTEGRAR O ATIVO CIRCULANTE E O ATIVO IMOBILIZADO. TRANSFERÊNCIA DE CONTAS. A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo bem a ser destinado para futura comercialização sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos sistematizados, baseados nas normas e padrões de contabilidade geralmente aceitos.

Pessoa Jurídica Autuações fiscais Acórdão CARF nº (1ª Seção, 1ª Câm., 1ª TO, 2013) Pessoa jurídica dedicada também à exploração de atividades imobiliárias, optante do lucro presumido Classificou empreendimento imobiliário como ativo permanente Promoveu a reclassificação para ativo circulante (estoque) Na alienação, tratou-o como venda de estoque, recolhendo COFINS/PIS/IRPJ/CSLL sobre a receita bruta (lucro presumido) Autuação fiscal exigindo IRPJ e CSLL sobre apuração de ganho de capital Alegação de erro na classificação contábil original não foi admitida Imóveis não teriam sido adquiridos para a revenda, requisito para a tributação da receita bruta no regime do lucro presumido (§ 4º do art. 15 da Lei nº 9.249/95)

Pessoa Jurídica Lei nº 9.249/95 Art. 15. A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida mensalmente, observado o disposto no art. 12 do Decreto-Lei no 1.598, de 26 de dezembro de 1977, deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos, sem prejuízo do disposto nos arts. 30, 32, 34 e 35 da Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995. [...] § 4º O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato. (Incluído pela Lei nº , de 2005)

Pessoa Jurídica Autuações fiscais Acórdão CARF nº (1ª Seção, 4ª Câm. 1ª TO, 2014) Pessoa jurídica dedicada à exploração de atividades imobiliárias, optante do lucro presumido Classificou empreendimento imobiliário como ativo circulante Na alienação, tratou-o como venda de estoque, recolhendo COFINS/PIS/IRPJ/CSLL sobre a receita bruta (lucro presumido) Autuação fiscal exigindo IRPJ e CSLL sobre apuração de ganho de capital, ao argumento de que a locação dos imóveis implicaria na classificação como imobilizado Improcedência do lançamento “O simples fato de o imóvel estar alugado é insuficiente para desvirtuar a sua característica de estoque. Deve-se avaliar o contexto operacional para concluir acerca da correta contabilização do ativo.”

Pessoa Jurídica Autuações fiscais Acórdão CARF nº (1ª Seção, 1ª Câm. 2ª TO, 2014) Pessoa jurídica dedicada à exploração de atividades imobiliárias, optante do lucro presumido Classificou originalmente imóveis no ativo permanente, em 1990 Transferiu contabilmente para ativo circulante, em 2006 e alienou, apurando tributos sobre a receita bruta (lucro presumido) Autuação fiscal exigindo IRPJ e CSLL sobre apuração de ganho de capital, ao argumento de que a locação dos imóveis implicaria na classificação como investimento Recurso voluntário provido no CARF. Reconhecimento do direito do contribuinte à transferência contábil dos bens entre as contas de investimento e de estoques, considerando o objeto social da empresa. Locação seria irrelevante

Permuta e Pessoa Jurídica Optante do Lucro Presumido
Parecer Normativo COSIT nº 9, de 4 de setembro de 2014 Permuta de unidades imobiliárias, sem apuração de ganho, é aplicável exclusivamente a pessoas jurídicas optantes do lucro real e a pessoas físicas (IN SRF 107/88) Permuta realizada por pessoas jurídicas optantes do lucro presumido implica em receita bruta para esses contribuintes, pelo valor dos imóveis permutados Gera bis in idem

Acórdão CARF nº (1ª Seção, 2ª Câm., 1ª TO, 2017) “LUCRO PRESUMIDO. PERMUTA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. Na operação de permuta de imóveis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica tributada pelo IRPJ com base no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita bruta o preço do imóvel recebido em permuta.”

SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF09 Nº 241, 10 SETEMBRO 2008 Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante, em bens ou dinheiro, recebido em pagamento, relativo às unidades imobiliárias vendidas. Na hipótese de permuta de unidades imobiliárias, o valor dos bens recebidos na troca não integra a base de cálculo do IRPJ, ainda que o contribuinte tenha feito a opção pelo lucro presumido. A alienação desses bens constitui nova operação de venda.

EMENTA: TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IRPJ. CSLL. PIS E COFINS. PERMUTA DE IMÓVEIS. INEXIGIBILIDADE. O valor decorrente do recebimento de imóveis dados como parte do pagamento nas operações de permuta de imóveis não se enquadra no conceito de receita bruta. Não há justificativa para a inclusão destes valores na base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser oferecida à tributação do IRPJ, pelas empresas optantes pelo lucro presumido. (TRF , PRIMEIRA TURMA, Relator JORGE ANTONIO MAURIQUE, juntado aos autos em 12/05/2017)

EMENTA: TRIBUTÁRIO. IRPJ. CSLL, PIS e COFINS. PERMUTA. COMPRA E VENDA. RECEITA BRUTA. Não se aplica à permuta de imóveis os institutos da compra e venda, não se trata de duas operações distintas de compra e venda. Não integram o conceito de receita bruta, o valor dos imóveis de menor valor recebidos como parte do pagamento sendo considerado permuta de unidades imobiliárias, não compondo, assim, a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Do ponto de vista tributário não se pode inferir ganho para qualquer das partes quando a troca é equilibrada, sem volta (torna). Na operação de permuta haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito. (TRF4, AC , PRIMEIRA TURMA, Relatora MARIA DE FÁTIMA FREITAS LABARRÈRE, juntado aos autos em 08/07/2016)

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