Brasília, 27 de maio de 2014 A MORADIA DE ALUGUEL NO BRASIL Profa. Camila D’Ottaviano Seminário de Lançamento do Livro: "Procura-se Casa para Alugar: Opções.

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1 Brasília, 27 de maio de 2014 A MORADIA DE ALUGUEL NO BRASIL Profa. Camila D’Ottaviano Seminário de Lançamento do Livro: "Procura-se Casa para Alugar: Opções de política para a América Latina e Caribe"

2 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Apresentação Moradia de Aluguel versus Propriedade Tendências Demográficas – Déficit Habitacional Estrutura da propriedade: Brasil, São Paulo, Curitiba e Salvador Política Habitacional no Brasil Política Nacional e Política Local Programa de Locação Social em São Paulo Avaliação da Situação Atual Legislação Financiamento Habitacional e Mercado Hipotecário Considerações Finais

3 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Investigação sobre Moradia de Aluguel no Brasil – Rental Housing in Brazil Investigação proposta pelo BID em fev/2012 Coordenação Brasil: Suzana Pasternak e Camila D’Ottaviano (FAUUSP) Período De abril a novembro 2012 Produtos Relatório Intermediário, Relatório Final e Artigo

4 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br OBJETIVOS: estudar o mercado de locação, a partir de metodologia proposta pelo BID estudo de caso : São Paulo, Curitiba e Salvador EQUIPE: Suzana Pasternak e Camila D’Ottaviano (coord) Emilio Haddad Fernanda Lisboa João Meyer Leila Mourad Nelson Baltrusis Tomas Moreira

5 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br MORADIA DE ALUGUEL VERSUS PROPRIEDADE Tendências Demográficas – Déficit Habitacional Características da População Déficit Habitacional Estrutura da Propriedade Brasil São Paulo Curitiba Salvador

6 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Censo 2010 190.755.799 habitantes 84,26% Pop. Urbana Tendências Demográficas – Déficit Habitacional Incremento (na década) 20.956.629 habitantes Déficit Habitacional 6.940.691 moradias

7 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Déficit Habitacional por Faixa de Renda Brasil, RM Curitiba, RM Salvador e RM São Paulo, 2008

8 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Déficit habitacional total e déficit habitacional relativo ao total de domicílios por situação de domicílio, segundo RMS e Capitais Brasil - 2010

9 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Déficit Habitacional por Componente em Relação ao Déficit Total, segundo RMs e Capitais Brasil - 2010

10 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Déficit Habitacional por Componente em Relação ao Déficit Total, segundo RMs e Capitais Brasil - 2010

11 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br  89,6% concentrado nas faixas de até 3 S.M.  com exceção de Curitiba (8,6%), déficit em torno de 12-13 % dos domicílios urbanos e rurais  coabitação involuntária é maior causa do déficit ( média de 43,5%), seguida por ônus excessivo com aluguel (36,8%)  no Brasil, a carência de infraestrutura atinge 26,4% dos domicílios, no entanto nas cidades estudadas essa porcentagem não passa de 14,5% na RM Salvador e de 8,8 na RM São Paulo  adensamento excessivo representa cerca de 4% em SP e Salvador DÉFICIT HABITACIONAL

12 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br ESTRUTURA DA PROPRIEDADE : Brasil, São Paulo, Curitiba e Salvador Brasil e Regiões: evolução da proporção de domicílios alugados

13 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Curitiba, Salvador e São Paulo: evolução da proporção de domicílios alugados

14 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br  A Lei do Inquilinato foi abrandada em 2001, resultando em risco menor para o locador e favorecendo, desta forma, o investimento em moradias de aluguel  A oferta de casas para venda, até 2009, quando foi lançado o programa Minha Casa Minha Vida, diminuiu  As alternativas de investimento financeiro permitiram maior remuneração, fazendo que o investimento em moradia própria fosse postergado  O valor do aluguel reduziu-se em relação ao valor do imóvel  Em regiões metropolitanas, o custo e o tempo do transporte na década de 2000 provocaram mudanças para perto de emprego ou estudo. A frota de veículos automotivos subiu muito, acompanhando a relativa melhoria da renda entre as camadas menos favorecidas. Assim nota-se aumento populacional nos centros urbanos e aumento de imóveis para locação; de outra lado, melhoria da renda fez com que proprietários na periferia construíssem unidades, o que também aumentou oferta de aluguel Hipóteses para o aumento da proporção de alugados

15 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Condição de ocupação do domicílio por classe de renda Brasil, 2010

16 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Proporção de Moradias Alugadas no Município de Curitiba 2010 Proporção de imóveis alugados se reduz do centro para a periferia. Maior concentração na Central Destacam-se também bairros Centro Cívico, Alto da Glória, Cristo Rei, Jardim Botânico e Prado Velho  áreas classe média e média alta

17 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Proporção de Moradias Alugadas no Município de Salvador 2010 Maior proporção de domicílios alugados em relação aos imóveis próprios concentrados na área central Representam mais de 30% do total de domicílios Somando-se os subdistritos de Santo Antônio, contiguo ao Pelourinho, Conceição da Praia, Pilar e Mares na Cidade Baixa, temos um total de 21% do estoque para locação.

18 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Proporção de Moradias Alugadas no Município de São Paulo 2010

19 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br PESQUISA REALIZADA Comparação moradia própria e alugada no Município de Curitiba, 2010

20 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Comparação moradia própria e alugada no Município de Curitiba, 2010

21 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Comparação moradia própria e alugada no Município de Curitiba, 2010

22 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Comparação moradia própria e alugada no Município de Curitiba, 2010

23 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Comparação moradia própria e alugada no Município de Curitiba, 2010

24 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Comparação moradia própria e alugada no Município de Curitiba, 2010

25 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Comparação moradia própria e alugada no Município de Curitiba, 2010

26 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Proporção de Domicílios Alugados, Renda Média e Rendimento Médio Curitiba, Salvador e São Paulo, 2010

27 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Moradia Própria X Moradia Alugada, 2010 DOMICILIO E INFRAESTRUTURA 23% da renda, em média, é destinada a gastos com moradia. São Paulo tem o maior percentual de moradias alugadas (24,8 %), seguido de Curitiba (22,5 %) e Salvador (20,96 %) Grande concentração de casas próprias em Salvador → domicílios em favelas (32% da população residem em favela). São Paulo tem maior concentração de alvenaria sem revestimento (7,68%) e Curitiba apresenta madeira aparelhada (13,66%) dos domicílios alugados, típica do sul do país São Paulo tem o pior indicador de densidade domiciliar (2,08 pessoas por dormitório) e de presença de banheiros (1,02% de domicílios sem banheiro) Nos 3 municípios as unidades alugadas são quase que totalmente ligadas à rede pública de água e de energia elétrica Salvador apresenta o pior índice de unidades de moradia alugadas com destino dos dejetos inadequado: 4,34%, quando em São Paulo esse indicador atinge 3,95% e em Curitiba 2,05 Salvador também apresenta o pior indicador para coleta de lixo : apenas 65% dos domicílios alugados tem coleta domiciliar e quase 33% têm coleta em caçamba. Energia elétrica é presente em praticamente todos os domicílios alugados nas 3 cidades TVs, geladeiras e telefones celulares são os itens frequentes em todas as casas alugadas dos 3 municípios.

28 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Moradia Própria X Moradia Alugada, 2010 DEMOGRAFIA Chefe inquilino predominantemente masculino em São Paulo e Salvador (56%) e feminino em Curitiba (55% são mulheres) A idade média do chefe em torno de 40 anos (40,12 anos em SP e 38,86 em Curitiba Maior concentração de idoso como chefes locatários em SP (21%). Em Salvador e Curitiba, os idosos são menos que 10% Com relação à cor do chefe, os locatários seguem a mesma proporção que o total da população dos municípios O estado civil modal para os 3 municípios é de chefes que vivem com parceiros. De outro lado, a proporção de chefes solteiros é semelhante em São Paulo e Curitiba (46 e 49%), e bem maior em Salvador (61%). Para Curitiba (66%, o inquilino típico é migrante Em São Paulo, pouco mais da metade (51,88%) é migrante Já em Salvador, apenas 42,78% dos inquilinos são migrantes

29 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Moradia Própria X Moradia Alugada, 2010 ASPECTOS SOCIOECONÔMICOS DOS CHEFES DE FAMÍLIA 31% dos chefes locatários possuem 12 anos e mais de estudo em Curitiba e 22% em SP e 20% em Salvador 23% dos chefes inquilinos que não trabalhou na semana de 25 a 31 de julho de 2010, e 26% em SP e Salvador A estrutura ocupacional dos chefes inquilinos reflete a de escolaridade: em Curitiba, 25% dos chefes moradores de casa alugada pertencem aos dois estratos superiores (dirigentes e liberais e intelectuais). Enquanto que em São Paulo esta proporção foi de 21% e em Salvador, de 19%. Maior concentração de trabalhadores do comércio e serviço Alta proporção de não contribuintes à previdência social: Salvador (77%), SP (71,76%) e Curitiba (68%) A renda média é maior em São Paulo (4,98 SM) e menor em Salvador (3,31 SM)

30 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br POLÍTICA HABITACIONAL NO BRASIL 1964/1985 – BNH – Banco Nacional de Habitação 1966 - SFH – Sistema Financeiro de Habitação, criado em 1966, com fundos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) 1995 – CC – Programa Carta de Crédito (individual) 1999 - PAR – Programa de Arrendamento Residencial (+ FAR) 2004 - PSH - Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social 2005 - FNIHS – Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social 2007 – PAC Urbanização de Favelas 2009 – PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida 1 – 1 milhão unidades 2011 – PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida 2 – 2 milhões unidades

31 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br PROGRAMAS DE LOCAÇÃO / ALUGUEL  Cultura brasileira é alicerça na propriedade da moradia  Quase totalidade dos programas habitacionais são estruturados na provisão de moradia através da venda/compra  Programas pontuais que consideram o aluguel ou a locação social como forma de acesso à moradia

32 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL - SP Programa de Locação Social é o principal programa habitacional alicerçado na locação do município de São Paulo e a principal experiência nacional Famílias com renda entre 1 e 3 salários mínimos Objetivo principal do Programa era “ampliar as formas de acesso à moradia para a população de baixa renda, que não tenha possibilidade de participar de programas de financiamento para aquisição de imóveis ou que, por suas características, não tenha interesse na aquisição, através da oferta em locação social de unidades habitacionais já construídas.” Atendimento era feito através da disponibilização de unidades de propriedade municipal, construídas com recursos municipais e federais Aluguel a ser pago poderia comprometer no mínimo 10% e no máximo 15% da renda familiar

33 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Residencial Parque do Gato

34 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br

35 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Conjunto Residencial Olarias

36 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Conjunto Residencial Vila dos Idosos

37 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br

38 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br PAR Programa de Arrendamento Residencial Programa Federal instituído em1990 Gerido pela CAIXA Público alvo – famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos Leasing - onde as unidades construídas são geridas pela Caixa e o morador paga uma taxa de arrendamento que representa 0,7% do valor do imóvel. Após um prazo de 15 anos o morador pode fazer a opção de compra do imóvel

39 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Outras Modalidades  Bolsa Aluguel Subsídio utilizável na complementação do aluguel mensal no mercado privado, por um período de até 30 meses, podendo ser prorrogado por igual período  Moradia Transitória Apoio financeiro da Verba de Atendimento Habitacional para na locação de imóveis ou hotéis pelas famílias provenientes de áreas de risco ou insalubres

40 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Legislação * Lei do Inquilinato * Mudanças Recentes AVALIAÇÃO DA SITUAÇÃO ATUAL

41 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Histórico Lei do Inquilinato AnoLeiComentário 1921Decreto nº 4.403A primeira lei de locação imobiliária 1928Decreto nº 5.617Aglomerações urbanas aumentam 1934Decreto nº24.150Ação Renovatória de Locação 1942Decreto-Lei nº 4.598A Defesa dos Inquilinos 1944Decreto-Lei nº 6.739Aperfeiçoamento da Lei Anterior 1950Lei nº 1.300Livre convenção dos aluguéis dos imóveis vagos 1955Lei nº 2.699Locação por tempo indeterminado 1964Lei nº 4.494Fim do Regime de Exceção nas relações de inquilinato 1965Lei nº 4.864Admissão da Correção Monetária dos Aluguéis 1966Decreto-Lei nº 4Inovações na Locação Não Residencial 1967Lei nº 5.334-- 1977Decreto-Lei nº 1.534-- 1979Lei nº 6.649Tentativa de Sistematizar a Legislação de Locação 1991Lei nº 8.245Estatuto da Locação 2001Lei nº 10.267Estatuto da Cidade 2002Lei nº 10.406Código Civil 2009Lei nº 12.112Altera a Lei n o 8.245/91 para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Fonte: Mello 2007

42 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Regras da Lei de Locação o antes e o depois Antes Lei 12.112/09Novas Regras Lei 12.112/09 Ação de despejo poderia levar mais de um ano Desocupação do imóvel deve levar no máximo 45 dias Fiador ligado automaticamente ao contrato Fiador não será obrigado a continuar responsável Multa integral preestabelecida no contrato em caso de desistência da locação por parte do inquilino Multa passa a ser proporcional ao tempo que resta de contrato Fonte: Mello 2007

43 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Quadro Geral da Locação do Imóvel Lei nº 8.245/91 Locação de Imóvel Urbano Residencial COMUM - Prazo de 30 meses ou mais (denuncia vazia) MENOS DE 30 MESES (só denúncia motivada, salvo se o contrato tiver mais de 5 anos) LIVRE NEGOCIAÇÃO POR TEMPORADA - Prazo de 90 dias (denuncia vazia) Não-Residencial COMERCIAL – locatários comerciantes, industriais ou empresários (denúncia vazia, direito à renovatória) CIVIL – locatários civis (denúncia vazia, renovatória só para sociedade civis com fins lucrativos) ESPECIAL – escolas, hospitais, asilos, etc. (denúncia motivada) DE BENEFÍCIO OU VANTAGEM PROFISSIONAL INDIRETA (denúncia vazia) Fonte: Mello 2007

44 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br Algumas Considerações...

45 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br  Política Habitacional de Locação Social deverá enfrentar: enraizamento cultural onde apenas a partir da propriedade da casa o direito à moradia estaria garantido Programas locais e nacionais baseados na provisão de moradia (como o MCMV)

46 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br  Política Habitacional de Locação Social deverá enfrentar: Ideia de que Locação Social é alternativa provisória Ideia de que Locação Social é destinado a uma demanda específica (como idosos ou moradores de ruas) Restrição dos movimentos de moradia ao acesso à moradia através de locação

47 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br  Política Habitacional de Locação Social deverá enfrentar: Custo de manutenção de um parque habitacional público Gestão dos empreendimentos pelo poder público

48 Camila D’Ottaviano camila.dottaviano@usp.br  Possibilidades: Incentivos fiscais para o [pequeno] empreendedor privado Ampliação dos programas de bolsa aluguel