Palestrante: Katia Cilene do Carmo. Algumas medidas para facilitar o trabalho: A formalização de convênios de cooperação; A definição de um critério de.

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1 Palestrante: Katia Cilene do Carmo

2 Algumas medidas para facilitar o trabalho: A formalização de convênios de cooperação; A definição de um critério de codificação das parcelas; A elaboração de uma base cartográfica única em uma escala que seja útil para todos. Gestão e Financiamento do Cadastro

3 A estruturação e manutenção do CTM requerem profissionais com conhecimentos específicos relacionados com os diferentes cadastros temáticos envolvidos. Gestão e Financiamento do Cadastro

4 Hidrografia Vegetação Edafologia Geologia Equipe Técnica Local Gestão e Financiamento do Cadastro

5 A equipe também deve contar com: Profissionais preparados para trabalhar com as ciências da informação; Profissionais com bom conhecimento em ciências econômicas; Profissionais que tenham formação nas ciências jurídicas. Equipe Técnica Local Gestão e Financiamento do Cadastro

6 Em pequenos municípios os grupos de multiprofissionais podem ser substituídos por um ou dois profissionais com conhecimentos transversais em diferentes temáticas. É importante ressaltar, que os sistemas analógicos podem ser uteis para a estruturação do CTM. Equipe Técnica Local Gestão e Financiamento do Cadastro

7 Por meio de consórcio podem ser formados grupos composto por diferentes profissionais. A formação de consórcio não deve se restringir a esfera do governo local. Gestão e Financiamento do Cadastro

8 Formação de Consórcios Como o CTM propõe as medições da parcela, os produtos gerados pela instituição atendem a todas as empresas de serviços e as prefeituras. Instituições como, polícia, bombeiros, correios, empresas de serviço de água, luz,telefone também tem interesses em dados territoriais. Gestão e Financiamento do Cadastro

9 Alguns cadastros temáticos identificados nos municípios brasileiros Cadastro Econômico – registram o valor da parcela; Cadastro Físico – descrevem localização e dimensões da parcela; Cadastro Jurídico – armazenam dados da parcela no Registro de Imóveis. Gestão e Financiamento do Cadastro

10 Cadastros Temáticos Cadastro Geoambiental – composto por dados sobre os recursos naturais e culturais existentes na parcela. Cadastro da Rede Viária – podem ser estruturados para rede rodoviária, hidroviária e, inclusive aeroviária. Gestão e Financiamento do Cadastro

11 Cadastros Temáticos Cadastro de Redes de Serviço – composto por dados relativos as redes de distribuição materializadas por tubulações, cabos aéreos ou subterrâneos. Cadastro de Equipamentos Urbanos – registram elementos como lugares turísticos, quiosques, telefones públicos, entre outros. Gestão e Financiamento do Cadastro

12 Alianças Estratégicas As alianças estratégicas são mecanismos de aproximação formal entre as instituições que atuam no mesmo território. Não há um modelo de contrato ou convênio. Gestão e Financiamento do Cadastro

13 Alianças Estratégicas As alianças podem ser internas ou externas, estabelecendo atribuições dos setores e estratégias de investimento para atualização do CTM. Gestão e Financiamento do Cadastro

14 COMO? - Pode ser uma atualização continuada ou massiva em período curto. O QUÊ? - Depende do cadastro da jurisdição em questão. Gestão e Financiamento do Cadastro

15 Atualização do Cadastro Jurídico ▫É fundamental para conhecer a situação da terra na jurisdição e identificar os proprietários. ▫Nem sempre uma alteração no cadastro jurídico implica numa modificação no cadastro físico. Atualização do Cadastro Gestão e Financiamento do Cadastro

16 Atualização do Cadastro Físico ▫A desatualização dos dados físicos da parcela se dá pela falta de registro de alterações na estrutura fundiária. ▫Vale ressaltar a importância dos técnicos locais na avaliação da evolução da ocupação fundiária do município. Atualização do Cadastro Gestão e Financiamento do Cadastro

17 Atualização do Cadastro Físico ▫Para atualização em curto período, geralmente, a instituição contrata uma empresa privada para a sua execução. ▫A atualização pode ser realizada por métodos topográficos, fotogramétricos ou sensoriamento remoto. Atualização do Cadastro Gestão e Financiamento do Cadastro

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19 Fotografia Aérea João Pessoa 1:8.000 Março/1998

20 Imagem Orbital Quickbird 1:15.000 Ano 2008

21 Atualização do Cadastro Econômico ▫Estruturação de Observatórios Urbanos de Valores para coleta de dados. ▫Outra fonte de dados de valor de imóveis é o Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI). Atualização do Cadastro Gestão e Financiamento do Cadastro

22 Existem ainda as irregularidades nas construções erguidas em parcelas formais cadastradas no RI. É comuns nas cidades brasileiras, a informalidade quanto a ocupação de terras. Gestão e Financiamento do Cadastro

23 Uma sugestão para evitar ocupações ilegais é desenvolver programas ou ações de fiscalização. O cadastro deve intervir nas operações urbanas, identificando as parcelas ocupadas e aprovando novos loteamentos. Cadastro como suporte ao PD e Avaliação de Imóveis Gestão e Financiamento do Cadastro

24 Durante a década de 1970, diversos projetos de cadastros técnicos foram desenvolvidos nas grandes e médias cidades. Neste mesmo período, o Ministério da Fazenda cria o Projeto CIATA. Gestão e Financiamento do Cadastro

25 A realidade das áreas urbanas brasileiras levou o Congresso Nacional do Brasil a aprovar o Estatuto da Cidade (Lei Nº10.257/2001). A existência de realidades cadastrais urbanas diferentes, como resultado da autonomia para regular o desenvolvimento urbano. Cadastro da Área Urbana Gestão e Financiamento do Cadastro

26 Cadastro da Área Urbana Na prática, o conceito descentralizador do cadastro urbano gera contradições técnicas e administrativas interinstitucionais entre os municípios. Resumindo, a ideia é que o CTM deve ser aplicado da forma mais simples possível para que seja fácil de atualizar. Gestão e Financiamento do Cadastro

27 O cadastro não pode ser objeto de propriedade nem de comércio privado. Gestão e Financiamento do Cadastro A informação cadastral deve está disponível para todas as esferas do governo.

28 Apesar da clareza quanto a necessidade de compartilhar os dados, há um preconceito em relação a existência e atualização dos dados. Disponibilização de Dados Gestão e Financiamento do Cadastro Um passo importante para a formação de bancos contendo todos os dados existentes no município é torná-los públicos a medida que são identificados.

29 O acesso aos dados cartográficos pode ser dado em dois níveis: ▫Visualização – Para usuários que não fazem parte do consócio que administra a Infraestrutura de Dados Espaciais (IDE). ▫Disponibilização de Arquivos – a IDE disponibiliza os arquivos vetoriais ou imagens georreferenciados. Disponibilização de Dados Gestão e Financiamento do Cadastro

30 Destinar parte do incremento de receitas decorrentes do IPTU para financiar e manter o CTM resulta na melhoria do cadastro. É importante considerar a redistribuição do incremento de receita, tanto ao pessoal como para aquisição de produtos e equipamentos. Gestão e Financiamento do Cadastro

31 Para os municípios que tem baixa arrecadação a alternativa é a implementação de parcerias. Há estudos que estipulam as proporções de custos que cada instituição deveria assumir pela geração dos produtos cartográficos e dos bancos de dados cadastrais. Financiamento para implantação e manutenção do CTM Gestão e Financiamento do Cadastro

32 Financiamento para implantação e manutenção do CTM Instituições Custos () Municípios50 % Redes de Água e Esgoto25 % Redes Aéreas15 % Outros Parceiros15 % Experiências no Brasil demonstram: Gestão e Financiamento do Cadastro

33 A elaboração de um projeto cartográfico de enfoque amplo, que vise ao atendimento de diversos parceiros, exige que se adote um referencial geodésico único. Nas parcerias para atualização massiva deve ficar bem definido a forma de distribuição de produtos a terceiros. Financiamento para implantação e manutenção do CTM Gestão e Financiamento do Cadastro

34 Algumas linhas e fontes de financiamento: ▫Programa para Modernização das Administrações Tributárias Municipais – PMAT; ▫Programa Nacional de Apoio a Administração Fiscal para os Municípios Brasileiros – PNAFM. Financiamento para implantação e manutenção do CTM Gestão e Financiamento do Cadastro

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38 Da Avaliação de imóveis O caráter multifinalitário do CTM também está presente na avaliação do imóvel. O conhecimento sobre o bem do imóvel pode servir para múltiplas finalidades tanto no setor público quanto no privado.

39 Da Avaliação de imóveis Política tributária Valor do Imóvel Operações Imobiliárias Política Urbana Determinação de Patrimônio Imobiliário Determinação de Indenizações

40 Da Avaliação de imóveis Independentemente do método de avaliação empregado, as estimativas de valor para fins de IPTU são realizadas com base nos dados armazenados no CTM.

41 Da Avaliação de imóveis É importante compreender o funcionamento do mercado imobiliário e distinguir entre os conceitos de preço e valor de mercado.

42 Da Avaliação de imóveis Erro Aleatório (Inevitável) Fatores a considerar: precário acesso a informação falta de transparência fatores específicos de cada negociação Princípios Básicos

43 Distorções (Erros Evitáveis) Fatores a considerar: Omissão de atributos importantes Técnicas inadequadas Longos intervalos sem avaliações Da Avaliação de imóveis Princípios Básicos

44 Da Avaliação de imóveis Base de Cálculo dos Tributos Imobiliários A base de cálculo para o IPTU é o valor venal. O valor venal deve ser estimado considerando a terra e suas construções de caráter permanente.

45 Da Avaliação de imóveis Base de Cálculo dos Tributos Imobiliários A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos transmitidos.

46 Da Avaliação de imóveis Base de Cálculo dos Tributos Imobiliários As razões que explicam a diferença entre o valor estimado para fins de IPTU e ITBI incluem a data da avaliação. Alguns municípios empregam o mesmo valor para lançamento de ambos os impostos.

47 Da Avaliação de imóveis Base de Cálculo dos Tributos Imobiliários A base de cálculo do ITR é o valor fundiário, mais especificamente, é o valor da terra nua. Semelhante ao IPTU, a avaliação é realizada em data fixa.

48 Da Avaliação de imóveis Avaliação em Massa x Avaliação Individual A avaliação em massa é o processo de estimar o valor de um grande número de unidades na mesma data. As avaliações individuais são realizadas para alguns imóveis atípicos.

49 Da Avaliação de imóveis Quais os fatores que tem comprometido o grau de precisão aceitável nas estimativas de valores dos imóveis nos cadastros municipais? Falta de percepção que a missão é técnica. Precário conhecimento sobre os preços aplicados e sua evolução.

50 Da Avaliação de imóveis Quais os fatores que tem comprometido o grau de precisão aceitável nas estimativas de valores dos imóveis nos cadastros municipais? Falhas na elaboração da Planta de Valores. Omissão ou desatualização de atributos no cadastro

51 Fontes de informações do cadastro imobiliário: ▫cartórios de registro de imóveis; ▫jornais, classificados e revistas; ▫agências de corretagem ou corretores autônomos; ▫dados divulgados por construtores. Da Avaliação de imóveis

52 É importante identificar os atributos que podem influenciar a formação do valor imóvel: Da Avaliação de imóveis aspectos relativos à localização; aspectos físicos e funcionais; aspectos de natureza legal.

53 Da Avaliação de imóveis

54 É fundamental a manutenção periódica das avaliações realizadas para fins tributários, principalmente no que tange ao IPTU. É fundamental a manutenção periódica das avaliações realizadas para fins tributários, principalmente no que tange ao IPTU. Da Avaliação de imóveis Longos ciclos de avaliação podem causar: injustiças fiscais e grande impacto nas reavaliações. Longos ciclos de avaliação podem causar: injustiças fiscais e grande impacto nas reavaliações.

55 Um dos problemas observados nas avaliações realizadas, diz respeito a falta de equidade. Um dos problemas observados nas avaliações realizadas, diz respeito a falta de equidade. Da Avaliação de imóveis A fim de reduzir as iniquidades presentes nas avaliações, as distorções e erros devem ser claramente identificados.

56 Equipe técnica A manutenção do valor dos imóveis atualizado no CTM dos municípios requer formação de equipe permanente de trabalho, composta por servidores habilitados e capacitados para a função. Da Avaliação de imóveis Fatores a considerar

57 Os consórcios intermunicipais podem ser uma alternativa para viabilizar a realização dos trabalhos com qualidade mesmo em municípios menores, e mais frágeis economicamente. Da Avaliação de imóveis Fatores a considerar

58 Da Avaliação de imóveis Existência de cadastro de imóveis adequado; Formação de base de dados representativa; Existência de corpo técnico capacitado e recursos tecnológicos; A qualidade das avaliações dependem dos seguintes fatores:

59 Uso de metodologia de avaliação eficiente; Controle sobre a qualidade das avaliações; Realização de reavaliação dos imóveis em intervalos curtos de tempo. Da Avaliação de imóveis A qualidade das avaliações dependem dos seguintes fatores:

60 Da Avaliação de imóveis

61 Resumo

62 Avaliação de Imóveis

63 Obrigada! k.cilenejp@gmail.com