TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof

Apresentação em tema: "TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof"— Transcrição da apresentação:

1 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof
TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof. Odmir Fernandes Nossa exposição abordará os aspectos tributários da venda e da locação do setor imobiliário 1) Imposto de Renda e Contribuições Pessoa física. Equiparação Pessoa jurídica: Lucro presumido. Lucro real Ativo circulante. Ativo imobilizado Vantagens e desvantagens 2) Tributação Municipal: ISS, IPTU e ITBI 3) Tributação Estadual: ICMS e ITCMD 4) Tributação Federal: Situações especificas

2 IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA

3 IR = 15% sobre o Ganho de Capital
IR - PESSOA FÍSICA COMPRA E VENDA IR = 15% sobre o Ganho de Capital Valor de Venda ,00 (-) Custo de aquisição (-) ,00 (=) Ganho de Capital ,00 (-) Fator de Redução IR Ganho de Capital. Alíquota % IR a Pagar (carnê leão) ,00 A tributação é definitiva (Não compensa na Declaração de Ajuste Anual)

4 IR - PESSOA FÍSICA ISENÇÃO
Até o valor R$ ,00, do único imóvel que possua, desde que não tenha outra alienação nos últimos cinco anos, tributada ou não (art. 23, Lei 9.250/95 e art. 132, II, do RIR/1999). Isenção condicionada a um único imóvel e a cada cinco anos. É irrelevante tratar de terreno, casa, apto., residencial, comercial, lazer, etc. Considera-se parte da alienação em condomínio ou em comunhão.

5 IR - PESSOA FÍSICA ISENÇÃO
2) Está isento (a partir de ) o ganho de capital na venda de imóvel residencial, para compra de outro imóvel residencial, no prazo de 180 dias (art. 39, Lei /2005) Não se aplica na venda de imóvel residencial para quitar débito de imóvel residencial já possuído pelo alienante Não se aplica na venda ou aquisição de terreno Não se aplica na aquisição de vaga de garagem ou boxe de estacionamento (IN SRF nº 599/2005, art. 2º) Aplicação parcial da venda - tributação proporcional 3) Outras hipóteses de isenção ou n/t

6 IR - PESSOA FÍSICA CUSTO DE AQUISIÇÃO
Gastos que integram o custo de aquisição Construção, ampliação, reforma (com projeto aprovado pelos órgão competentes) Pequenas obras Demolição de prédio Corretagem Execução de obras públicas em beneficio do imóvel.

7 IR – PESSOA FÍSICA Redução do Ganho de Capital
I) Redução = Depreciação: art. 18, Lei /1988 Imóveis adquiridos de 1969 a 1988 Adquiridos até 1969 – Isentos - pela redução de 100% II) Fatores de Redução – FR1 e FR 2 - art. 40, Lei /2005: Alienações a partir de Pode acumular as duas espécies de redução Cálculos. Programa SRFB. 1 e 2

8 IR - PESSOA FÍSICA AQUISIÇÃO - ALIENAÇÃO
Caracterizam-se aquisição e alienação a compra, venda, permuta, transferência de domínio útil de imóveis foreiros, cessão de direitos, promessa de qualquer uma dessas operações, adjudicação ou arrematação em hasta pública, procuração em causa própria, doação, ou por contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (art.154, RIR/99 e PN 152/75). Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão do imóvel se dê mediante instrumento particular (art. 154, RIR/99).

9 IR - PESSOA FÍSICA AQUISIÇÃO - ALIENAÇÃO
Transferência para integralizar capital é alienação Não está sujeita ao Ganho de Capital, se pelo mesmo valor constante da Declaração de Ajuste do IRPF Valor diferente. Apura-se o Ganho de Capital Na Declaração anual de Ajuste IRPF - Bens e Direito - Constar as cotas/ações da sociedade

10 IR - PESSOA FÍSICA LOCAÇÃO DO IMÓVEL
Recebimento do alugueis: IR-Fonte Alíquota de 15% a 27,5%, - Tabela progressiva Recto. de P. Física: Pagamento pelo Carnê Leão Recto. de P. Jurídica: Desconto/retenção O IR-Pago/Retido na Fonte será objeto de ajuste na Declaração do IRPF em abril do ano seguinte, com complementação ou restituição do imposto.

11 IR - PESSOA FÍSICA LOCAÇÃO DO IMÓVEL
Deduções permitidas: ainda que pagas pelo locatário, mas desde que o ônus seja do locador: Impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que produz o rendimento Aluguel pago pela sublocação Despesas para cobrança/recebimento do aluguel Despesas de condomínio

12 IR - PESSOA FÍSICA EQUIPARAÇÃO
Equipara-se à Pessoa Jurídica a pessoa física que promover a incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção (arts. 151 a 160, do RIR/1999) Não ocorre equiparação: Na subdivisão feita por força de partilha amigável ou judicial de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (art. 153, RIR/99).

13 IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA

14 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO
Ativo Circulante - Compra e Venda Valor R$ ,00 Base de cálculo = Lucro presumido (8% da Receita = R$ ,00) Tributos Alíquota % Imposto IRPJ ,00% ,2% ,00 IRPJ/ Ad (1) ,00% ,8% ,00 CSLL (2) ,00% ,08% ,00 PIS/ Cofins ,65% ,65% ,00 TOTAL ,73% R$67.300,00 (1) IRPJ/Adicional: BC Superior a R$240 mil/ano (não considerado no exemplo) (2) BC =12% s/ Receita L. Presumido: Podem optar. Circulante. Permanente

15 Ativo Circulante - L. Presumido
IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO Comparativo com a Pessoa Física Compra e Venda Pessoa Física V. de Venda ,00 Custo Aquis ,00 Ganho/Capital ,00 IR s/Ganho Capital: 15% Imposto ,00 Pessoa Jurídica Ativo Circulante - L. Presumido (R$ ,00 = BC x 8% =R$ ,00) Tributos Alíquota %Imposto IRPJ ,00% ,2% ,00 IRPJ/Ad(2) ,00% ,8% ,00 CSLL (2) ,00% ,08% ,00 PIS/Cofins ,65% ,65% ,00 TOTAL ,73% ,00

16 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO
IMÓVEL NO ATIVO PERMANENTE Venda - Tributa-se o Ganho de Capital (BC = 100% do Ganho), considerando o Preço de venda (-) Custo de aquisição (-) Depreciação Ganho de Capital = R$ ,00 Tributos Alíquota % Valor a pagar IRPJ % % R$ ,00 IRPJ/Ad % % R$ ,00 CSLL % % R$ ,00 PIS e Cofins ,65% N/T TOTAL % R$ ,00

17 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO
LOCAÇÃO: RECEITA - R$ ,00 BC 32% (1) = R$ ,00 Tributos Alíquota % Impôsto a pagar IRPJ ,00% 4,8% R$ ,00 IRPJ/Adic.(2) ,00% 3,2% R$32.000,00 CSLL ,00% ,88% R$ ,00 PIS/Cofins (3) ,65% ,65% R$ ,00 TOTAL ,53% R$ ,00 Comparativo: Na P. Física a tributação dos aluguéis pode alcançar 27,5%. Na P. Jurídica: 14,33%. (1) BC = Receita total, se o objeto social não for a locação (2) BC = Diferença superior a R$20mil/mês; R$240/ano (não considerado no exemplo) (3) N/T = Não/Tributado, se o objeto social não for a locação

18 IMPOSTO DE RENDA P.FÍSICA - P.JURÍDICA CONCLUSÕES
Na venda - de modo geral - é mais vantajosa a tributação na Pessoa Física (15% s/ o Ganho de Capital) do que na Pessoa Jurídica No aluguel: A tributação é mais onerosa na Pessoa Física do que na Pessoa Jurídica Carga tributária. Base de cálculo considerada

19 IMPOSTO DE RENDA P.FÍSICA - P.JURÍDICA CONCLUSÕES
Na venda a tributação do imóvel do Ativo Permanente será mais alta, de 32% sobre o Ganho de Capital (na P.Física 15% sobre o Ganho) Manter o imóvel no Ativo Permanente será vantagem se o objetivo for a locação. Na PJ o Ganho será maior se considerarmos a depreciação Se o objeto social também for a compra e venda, a SRFB tem entendido que o imóvel poderá ser transferido para o Ativo Circulante no momento da alienação (cf., Consulta 139/06 - SRRF/10ª RF)

20 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO
Consulta nº 139/06 - SRRF/10ª RF IRPJ. Lucro Presumido. Bens passíveis de integrar o Ativo Circulante e o Ativo imobilizado. Transferência de Contas. A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo bem a ser destinado para futura comercialização sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos sistematizados, baseados nas normas e padrões de contabilidade geralmente aceitos.

21 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO REAL
Lucro Real = Lucro comercial/contábil da empresa – ajustado = Base de cálculo do IR Ajustes: adições, exclusões ou compensações de custos e despesas autorizadas pela lei Lucro Real: Alíquotas: 25% (15%+ 10%). Estimado e mensal CSSL: 9%; Pis/Cofins: 9,25% (não-cumulativo =1,65%+7,6%) Lucro real mensal e estimado Não-cumulatividade: compensação dos custos e despesas autorizados pela lei

22 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO REAL
Lucro Real: IR 15% + 10%; CSSL: 9% ; e Pis/Cofins: 9,25% SITUAÇÃO ESPECÍFICA: Construção/incorporação: apropriação de custos e receitas A IN SRF 458/2004, disciplina a cobrança do PIS e da COFINS, não cumulativa. Alíquota de 9,25%; O art. 10, XX, da Lei , permite a aplicação da cumulatividade (3,65%, com as receitas da execução por administração, empreitada ou subempreitada de obras de construção civil, até ) Pis/Cofins: Estão sujeitas à incidência cumulativa as PJ que apuram pagam o IR pelo Lucro Presumido ou Arbitrado.

23 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO REAL
Lucro real - Regime de competência/caixa Custos: Construção, serviços, publicidade, atendimento, corretores, cadastro, cobrança, depreciação, seguro (regime de competência). Na atividade imobiliária a apropriação dos custos e da receita aproxima-se do regime de caixa, mediante os ajustes na escrita contábil (Vedado ajuste no Lalur) Custos - nas operações imobiliárias podem ser apropriados: (1) custos pagos ou incorridos; (2) custos contratados; e (3) custo orçados para as vendas de unidades ainda não realizadas e sem a contratação dos serviços de execução

24 IR - PESSOA JURÍDICA Comparativo – Receita de aluguel
Lucro real Lucro presumido Patrimônio ,00 Terreno ,00 Edificação (1) ,00 Receita de Aluguel ,00 Pis/Cofins 9,25% (-) 9.250,00 Custos/despesas (-) Depreciação (1) (-) 2.666,00 IR/BC (R$88.084,00) IR (15%+10%) ,00 CSSL 9% (2) ,00 Resultado após impostos ,00 (1) Depreciação: 4% a.a. = Parcela mensal (2) BC 32% Receita Patrimônio ,00 Terreno ,00 Edificação (1) ,00 Receita de Locação ,00 IRPJ/=BC 32%(R$32.000,00) IR (15%+10%) (-) 8.000,00 Pis/Cofins 3,65% R.Bruta....(-) 3.650,00 CSSL 9% (-) Resultado após impostos ,00

25 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL E ESTADUAL IPTU – ISS – ITBI ICMS - ITCMD

26 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ISS
LC 116/2003 e Leis municipais Prestação de serviços Lista de serviços Execução de obras de construção civil, engenharia... Locação. Regime. LC 116/2003 e DL 406/1968 Locação de bens móveis. Cessão de uso (STF, Pleno, RE /SP ) Atividade meio e atividade fim

27 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ISS
Local da prestação. Retenção. Guerra fiscal Base de cálculo. Deduções. Materiais e Subempreitadas Materiais próprios e de terceiros. Regime LC 116/03 e DL 406/68 (STJ, 2ª T., AgReg no REsp /RS,j.2008) Mercadorias e materiais (bens) ISS/ICMS Concreto: “O fornecimento de concreto, por empreitada, para construção civil, preparado no trajeto até a obra em betoneiras acopladas a caminhões, é prestação de serviço, sujeitando-se apenas à incidência do ISS” (STJ – Súmula 167) Argamassa: Na obra. Na loja

28 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ISS
Base de Cálculo presumida: Tabelas. Preço dos serviços. Contratação. Conclusão da obra. Habite-se Incorporação: “Na incorporação, há dois contratos: o de compra e venda e o de empreitada, sendo legítima a cobrança de ISS” (STJ, REsp /PR, j. 2007) Construção própria: Para venda ou locação - não incidência. Serviços próprios (STJ, REsp /RJ, j, 1994; REsp /RJ, j,1996)

29 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL IPTU
IPTU – Propriedade e Posse do imóvel Base de cálculo: Valor Venal Alíquota: 1% a 1,5% Contribuintes: Propriedade e posse Pessoas distintas. Domínio e posse. animus domini. Cadastro municipal: Imóveis compromissados e não transferidos. Execuções fiscal ao titular do domínio. Base de cálculo. Planta de valores. Presunções Reclamação administrativa. Judiciário

30 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ITBI
Transmissão de bens imóveis inter vivos a titulo oneroso Compra e venda Base de cálculo: Valor Venal Presunção: IPTU. Tabelas. Reavaliação Alíquotas (SP): 2% (0,5% no SFH, até R$48 mil) Reclamação. Ação judicial. Administrativa/Ação Judicial DTI - Declaração de Transmissão imobiliária (Portaria SF 81/05-SP) Obs.: Transmissão a titulo gratuito – ITCMD – Tributo Estadual

31 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ITBI
Imunidade - Não incidência Não incide: Na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. (cf. art. 37, CTN e 156, § 2.º, I, CF/88) Preponderância: CTN, art. 37: § 1º Considera-se atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo. DTI - Declaração de Transmissão Imobiliária – S.Paulo

32 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ITCMD
Transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens ou direitos Inventário, arrolamento, separação, divórcio, doação. Contribuintes: Herdeiros e/ou legatários; donatário (ou doador). Base de cálculo – Causa mortis: Valor dos quinhões dos bens ou direitos transmitidos aos herdeiros ou legatários. Base de cálculo. Doações: Valor venal Alíquota: até 8% - Resolução do SF n° 9, de (SP 4%)

33 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ICMS
Tributo que incide sobre operações com mercadorias, bens importados e serviços de transportes e de comunicação. Mercadorias – para o ICMS - são bens móveis com a finalidade comercial. Bens de uso e consumo. Ativo imobilizado: Não são mercadorias Distinção. Critério. Destinação/finalidade

34 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ICMS
Materiais empregados. Conceito de obra. Contratação Mercadorias/Materiais: Produzidos fora do local da obra Materiais próprios e de terceiros (STJ, 2ª T., AgReg no REsp /RS, j.2008) Inscrição estadual. Contribuinte STJ: “Empresa de construção civil não é contribuinte do ICMS” (STJ, 1ª S., EmbDiv. REsp MS, j )

35 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ICMS
Substituição tributária Lei /2007 (Dec , de estoque) Art. 8º - São sujeitos passivos por substituição, no que se refere ao imposto devido pelas operações ou prestações com mercadorias e serviços adiante nominados: XXXIII - quanto a materiais de construção e congêneres, relativamente ao imposto devido nas operações subseqüentes até o consumo final: a) o fabricante, o importador ou o arrematante do produto importado do exterior e apreendido; b) qualquer estabelecimento situado em outro Estado ou no Distrito Federal que promova saída da mercadoria a estabelecimento paulista;

36 TRIBUTAÇÃO FEDERAL SITUAÇÕES ESPECÍFICAS

37 TRIBUTAÇÃO FEDERAL ITR (INCRA)
Imposto Territorial Rural – ITR Posse ou propriedade de Imóvel Rural – art. 29, CTN Escritura: exige comprovação do pagto. do ITR dos últimos cinco anos (art. 167 e 168, da Lei 6.015/73 e art. 21, Lei 9.393/96) Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural –DITR, composta do: I - Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR -Diac; II - Documento de Informação e Apuração do ITR -Diat (IN/SRF 256/2002; IN/RFB 746/2007; e IN/RFB 830/2008).

38 TRIBUTAÇÃO FEDERAL PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Regime Especial de Tributação – RET (Lei /2004) Finalidade: Segregar o patrimônio do incorporador para não ser atingido pelas dividas da empresa Garantia maior ao adquirente do imóvel Imposto de Renda: Art. 4º . Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de: I - IRPJ; II - CSLL; III - Contribuição para o PIS/Pasep; e IV - Cofins.

39 SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO - SPE
Finalidade especifica (objeto social) Possui personalidade jurídica: sociedade personificada Consorcio. Associação de empresas - Joint venture Segregação dos riscos empresariais Endividamento tributário, trabalhista, etc. Preservação da empresa principal Diversidade de investidores Facilidade de financiamentos Escolha melhor da forma de tributação Tributação - Pessoas Jurídica em geral

40 SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO - SCP
Sem personalidade jurídica (CC: arts. 991 a 996; RIR/1999: art. 148 a 254; INSRF179/1987) Sócio oculto - sócio ostensivo Equiparadas a P. Jurídicas. Tributação na pessoa do sócio ostensivo Tributação na pessoa do sócio ostensivo Objetivo: Segregar patrimônio do sócio oculto, evitar riscos empresariais Escrituração contábil/fiscal próprios ou no sócio ostensivo Sócio oculto: existência da sociedade - prova admitidas no direito As SCP imobiliárias podem optar pelo lucro presumido, salvo se mantiver custo orçado (IN SRF 31/2001).

41 OUTROS ASPECTOS E OBRIGAÇÕES DA TRIBUTAÇÃO FEDERAL
SITUAÇÕES ESPECÍFICAS* Fundo Investimento Imobiliário Built to suit (Const. sob medida). Locação atípica. STJ Recebíveis Imobiliários.* Letras. Alien.fiduciária. Lei 9514/97 Simples Nacional -- LC 123/2006 DOI - Declaração sobre Operações Imobiliárias Dimob - Declaração de Informações sobre Ativ. Imobiliárias Coaf - Conselho de Controle de Atividades Financeiras

42 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS LEGISLAÇÃO BÁSICA
Constituição Federal. CTN. CC; LC 87/1996, 116/2003, 123/2005; Leis 6.404/1976; 9.698/1998; /2002; /2002; /2003; /2004; /2005; Decretos 4.524/2002; 5.164/2004; 5.442/2005 RIR- Decreto 3.000/1999; Princípios contábeis. Res. CFC 750/93 (10.5–Ativ. Imobiliárias); IN/SRF 21/79; 84/79; 23/83; 179/87; 67/88; 107/88; 11/96; 25/99; 31/01; 84/01; 14/04; 404/04; 458/04; 468/04; 474/04; 576/05; 599/05; 694/06.

43 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS DOUTRINA: CONTÁBIL/FISCAL
1-Magnus Amaral da Costa, Contabilidade da construção civil e atividade imobiliária, Ed. Atlas, 2ª ed., 2ª tiragem, SP, 2005 2-Alberto Manoel Scherrer, Contabilidade imobiliária: abordagem sistemática, gerencial e fiscal, Ed Atlas, SP, 2003 3-Paulo Joaquim Antônio Manual de contabilidade e tributos de construtoras e imobiliárias, Ed Atlas, SP, 2003 4-Alexandre Pereira Gonçalves, Tributação das operações imobiliárias, Ed. Quartier Latin, SP, 2007 5-Paulo Joni Teixeira, Permuta de imóveis: prática contábil e fiscal, Ed. Alternativa, PA, 2000.

44 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS DOUTRINA: CONTÁBIL/FISCAL
6-Paulo Joni Teixeira, Carin Fernandes Pereira e Milton J. Pantaleão, Atividades imobiliárias: prática contábil e fiscal, Ed. Alternativa, 3ª ed., PA, 2006. 7-Paulo Joni Texeira e Milton J. Pantaleão, Construção civil: aspectos tributários e contábeis, Ed. Alternativa, 3ª ed. PA, 2003. 8-F. Nepomuceno, Custos e contabilidade na atividade imobiliária da construção civil, Ed. IOB, SP, 2004 9-Antonio Carlos Mathias Coutro, Contrato de corretagem imobiliária, Ed. Atlas, 2ª ed., SP, 2007 10-Adriana Manni Peres, Ivo Ribeiro Viana e Miguel Gazola, Operações imobiliárias – Col. IOB de Dir.imobiliário, Ed. IOB, 2ª ed., SP, 2003

45 O B R I G A D O ! ! ! ODMIR FERNANDES
Advogado. Contabilista. Consultor Jurídico Foi Juiz Titular da 6ª Vara da Fazenda Pública e Cood. das Execuções Fiscais da Capital É Juiz Tribunal de Impostos e Taxas de Estado É Presidente do STJD - Justiça Desportiva É Mediador e Conciliador junto ao TJ/SP Especialista em direito tributário e empresarial Co-autor: Lei de Ex.Fiscal com., e do CTN com., ed. RT. Membro do IBDT/USP – Fone: (11) – Fax: (11)