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1 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof. Odmir Fernandes TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof. Odmir Fernandes Nossa exposição abordará os aspectos.

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1 1 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof. Odmir Fernandes TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Prof. Odmir Fernandes Nossa exposição abordará os aspectos tributários da venda e da locação do setor imobiliário 1) Imposto de Renda e Contribuições Pessoa física. Equiparação Pessoa jurídica: Lucro presumido. Lucro real Ativo circulante. Ativo imobilizado Vantagens e desvantagens 2) Tributação Municipal: ISS, IPTU e ITBI 3) Tributação Estadual: ICMS e ITCMD 4) Tributação Federal: Situações especificas

2 2 IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA

3 3 IR - PESSOA FÍSICA IR - PESSOA FÍSICA COMPRA E VENDA IR = 15% sobre o Ganho de Capital Valor de Venda ,00 Valor de Venda ,00 (-) Custo de aquisição (-) ,00 (-) Custo de aquisição (-) ,00 (=) Ganho de Capital ,00 (=) Ganho de Capital ,00 (-) Fator de Redução (-) Fator de Redução IR Ganho de Capital. Alíquota % IR Ganho de Capital. Alíquota % IR a Pagar ,00 IR a Pagar (carnê leão) ,00 A tributação é definitiva (Não compensa na Declaração de Ajuste Anual)

4 4 IR - PESSOA FÍSICA ISENÇÃO 1)Até o valor R$ ,00, do único imóvel que possua, desde que não tenha outra alienação nos últimos cinco anos, tributada ou não (art. 23, Lei 9.250/95 e art. 132, II, do RIR/1999). Isenção condicionada a um único imóvel e a cada cinco anos. Isenção condicionada a um único imóvel e a cada cinco anos. É irrelevante tratar de terreno, casa, apto., residencial, comercial, lazer, etc. É irrelevante tratar de terreno, casa, apto., residencial, comercial, lazer, etc. Considera-se parte da alienação em condomínio ou em comunhão. Considera-se parte da alienação em condomínio ou em comunhão.

5 5 IR - PESSOA FÍSICA ISENÇÃO 2) Está isento (a partir de ) o ganho de capital na venda de imóvel residencial, para compra de outro imóvel residencial, no prazo de 180 dias (art. 39, Lei /2005) Não se aplica na venda de imóvel residencial para quitar débito de imóvel residencial já possuído pelo alienante Não se aplica na venda de imóvel residencial para quitar débito de imóvel residencial já possuído pelo alienante Não se aplica na venda ou aquisição de terreno Não se aplica na venda ou aquisição de terreno Não se aplica na aquisição de vaga de garagem ou boxe de estacionamento (IN SRF nº 599/2005, art. 2º) Não se aplica na aquisição de vaga de garagem ou boxe de estacionamento (IN SRF nº 599/2005, art. 2º) Aplicação parcial da venda - tributação proporcional Aplicação parcial da venda - tributação proporcional 3) Outras hipóteses de isenção ou n/t n/t

6 6 IR - PESSOA FÍSICA CUSTO DE AQUISIÇÃO IR - PESSOA FÍSICA CUSTO DE AQUISIÇÃO Gastos que integram o custo de aquisição Construção, ampliação, reforma (com projeto aprovado pelos órgão competentes) Construção, ampliação, reforma (com projeto aprovado pelos órgão competentes) Pequenas obras Pequenas obras Demolição de prédio Demolição de prédio Corretagem Corretagem Execução de obras públicas em beneficio do imóvel. Execução de obras públicas em beneficio do imóvel.

7 7 IR – PESSOA FÍSICA Redução do Ganho de Capital I) Redução = Depreciação: art. 18, Lei 7.713/1988 Imóveis adquiridos de 1969 a 1988 Imóveis adquiridos de 1969 a 1988 Adquiridos até 1969 – Isentos - pela redução de 100% Adquiridos até 1969 – Isentos - pela redução de 100% II) Fatores de Redução – FR1 e FR 2 - art. 40, Lei /2005: Alienações a partir de Alienações a partir de Pode acumular as duas espécies de redução Cálculos. Programa SRFB. 1 e 212

8 8 IR - PESSOA FÍSICA AQUISIÇÃO - ALIENAÇÃO Caracterizam-se aquisição e alienação compra, venda, permuta, transferência de domínio útil de imóveis foreiros, cessão de direitos, promessa de qualquer uma dessas operações, adjudicação ou arrematação em hasta pública, procuração em causa própria, doação, ou por contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (art.154, RIR/99 e PN 152/75). Caracterizam-se aquisição e alienação a compra, venda, permuta, transferência de domínio útil de imóveis foreiros, cessão de direitos, promessa de qualquer uma dessas operações, adjudicação ou arrematação em hasta pública, procuração em causa própria, doação, ou por contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (art.154, RIR/99 e PN 152/75). Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão do imóvel se dê mediante instrumento particular (art. 154, RIR/99). Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão do imóvel se dê mediante instrumento particular (art. 154, RIR/99).

9 9 IR - PESSOA FÍSICA IR - PESSOA FÍSICA AQUISIÇÃO - ALIENAÇÃO Transferência para integralizar capital é alienação Não está sujeita ao Ganho de Capital, se pelo mesmo valor constante da Declaração de Ajuste do IRPF Não está sujeita ao Ganho de Capital, se pelo mesmo valor constante da Declaração de Ajuste do IRPF Valor diferente. Apura-se o Ganho de Capital Valor diferente. Apura-se o Ganho de Capital Na Declaração anual de Ajuste IRPF - Bens e Direito - Constar as cotas/ações da sociedade Na Declaração anual de Ajuste IRPF - Bens e Direito - Constar as cotas/ações da sociedade

10 10 IR - PESSOA FÍSICA LOCAÇÃO DO IMÓVEL Recebimento do alugueis: IR-Fonte Recebimento do alugueis: IR-Fonte Alíquota de 15% a 27,5%, - Tabela progressiva Alíquota de 15% a 27,5%, - Tabela progressiva15% a 27,5%, 15% a 27,5%, Recto. de P. Física: Pagamento pelo Carnê Leão Recto. de P. Física: Pagamento pelo Carnê Leão Recto. de P. Jurídica: Desconto/retenção Recto. de P. Jurídica: Desconto/retenção O IR-Pago/Retido na Fonte será objeto de ajuste na Declaração do IRPF em abril do ano seguinte, com complementação ou restituição do imposto. O IR-Pago/Retido na Fonte será objeto de ajuste na Declaração do IRPF em abril do ano seguinte, com complementação ou restituição do imposto.

11 11 IR - PESSOA FÍSICA LOCAÇÃO DO IMÓVEL Deduções permitidas : ainda que pagas pelo locatário, mas desde que o ônus seja do locador: Impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que produz o rendimento Impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que produz o rendimento Aluguel pago pela sublocação Aluguel pago pela sublocação Despesas para cobrança/recebimento do aluguel Despesas para cobrança/recebimento do aluguel Despesas de condomínio Despesas de condomínio

12 12 IR - PESSOA FÍSICA EQUIPARAÇÃO Equipara-se à Pessoa Jurídica a pessoa física que promover a incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção (arts. 151 a 160, do RIR/1999) Não ocorre equiparação: Na subdivisão feita por força de partilha amigável ou judicial de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (art. 153, RIR/99).

13 13 IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA

14 14 IR - PESSOA IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO Ativo Circulante - Compra e Venda Valor R$ ,00 Base de cálculo = Lucro presumido (8% da Receita = R$ ,00) Tributos Alíquota % Imposto IRPJ 15,00% 1,2% ,00 IRPJ/ Ad (1) 10,00% 0,8% 8.000,00 CSLL (2) 9,00% 1,08% ,00 PIS/ Cofins 3,65% 3,65% ,00 TOTAL 6,73% R$67.300,00 ( 1) IRPJ/Adicional: BC Superior a R$240 mil/ano (não considerado no exemplo) (2) BC =12% s/ Receita L. Presumido: Podem optar. Circulante. PermanentePodem optarCirculante. Permanente

15 15 IR - PESSOA LUCRO PRESUMIDO IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO Comparativo com a Pessoa Física Compra e Venda Pessoa Jurídica Ativo Circulante - L. Presumido (R$ ,00 = BC x 8% =R$ ,00) (R$ ,00 = BC x 8% =R$ ,00) Tributos Alíquota %Imposto IRPJ 15,00% 1,2% ,00 IRPJ/Ad(2) 10,00% 0,8% 8.000,00 CSLL (2) 9,00% 1,08% ,00 PIS/Cofins 3,65% 3,65% ,00 TOTAL ,73% ,00 Pessoa Física V. de Venda ,00 Custo Aquis ,00 Ganho/Capital ,00 IR s/Ganho Capital: 15% Imposto ,00

16 16 IR - PESSOA LUCRO PRESUMIDO IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO IMÓVEL NO ATIVO PERMANENTE Venda - Tributa-se o Ganho de Capital (BC = 100% do Ganho), considerando o (BC = 100% do Ganho), considerando o Preço de venda (-) Custo de aquisição (-) Depreciação Ganho de Capital = R$ ,00 Tributos Alíquota % Valor a pagar IRPJ 15% 15% R$ ,00 IRPJ/Ad. 10% 10% R$ ,00 CSLL 9% 9% R$ ,00 PIS e Cofins 3,65% N/T PIS e Cofins 3,65% N/T TOTAL 34%$ ,00 TOTAL 34% R$ ,00

17 17 LOCAÇÃO: RECEITA - R$ ,00 BC 32% (1) = R$ ,00 Alíquota % Impôsto a pagar Tributos Alíquota % Impôsto a pagar IRPJ 15,00% 4,8% R$ ,00 IRPJ/Adic.(2) 10,00% 3,2% R$32.000,00 CSLL 9,00% 2,88% R$ ,00 PIS/Cofins (3) 3,65% 3,65% R$ ,00 TOTAL 14,53%R$ ,00 TOTAL 14,53% R$ ,00 Comparativo: Na P. Física a tributação dos aluguéis pode alcançar 27,5%. Na P. Jurídica: 14,33%. ( (1) BC = Receita total, se o objeto social não for a locação (2) BC = Diferença superior a R$20mil/mês; R$240/ano (não considerado no exemplo) (3) N/T = Não/Tributado, se o objeto social não for a locação IR - PESSOA LUCRO PRESUMIDO IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO

18 18 IMPOSTO DE RENDA P.FÍSICA - P.JURÍDICA CONCLUSÕES Na venda - de modo geral - é mais vantajosa a tributação na Pessoa Física (15% s/ o Ganho de Capital) do que na Pessoa Jurídica Na venda - de modo geral - é mais vantajosa a tributação na Pessoa Física (15% s/ o Ganho de Capital) do que na Pessoa Jurídica No aluguel: No aluguel: A tributação é mais onerosa na Pessoa Física do que na Pessoa Jurídica Carga tributária. Base de cálculo considerada

19 19 IMPOSTO DE RENDA P.FÍSICA - P.JURÍDICA CONCLUSÕES IMPOSTO DE RENDA P.FÍSICA - P.JURÍDICA CONCLUSÕES Na venda a tributação do imóvel do Ativo Permanente será mais alta, de 32% sobre o Ganho de Capital (na P.Física 15% sobre o Ganho) Na venda a tributação do imóvel do Ativo Permanente será mais alta, de 32% sobre o Ganho de Capital (na P.Física 15% sobre o Ganho) Manter o imóvel no Ativo Permanente será vantagem se o objetivo for a locação. Manter o imóvel no Ativo Permanente será vantagem se o objetivo for a locação. Na PJ o Ganho será maior se considerarmos a depreciação Na PJ o Ganho será maior se considerarmos a depreciação Se o objeto social também for a compra e venda, a SRFB tem entendido que o imóvel poderá ser transferido para o Ativo Circulante no momento da alienação Se o objeto social também for a compra e venda, a SRFB tem entendido que o imóvel poderá ser transferido para o Ativo Circulante no momento da alienação (cf., Consulta 139/06 - SRRF/10ª RF)

20 20 LUCRO PRESUMIDO IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO Consulta nº 139/06 - SRRF/10ª RF IRPJ. Lucro Presumido. Bens passíveis de integrar o Ativo Circulante e o Ativo imobilizado. Transferência de Contas. A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo bem a ser destinado para futura comercialização sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos sistematizados, baseados nas normas e padrões de contabilidade geralmente aceitos.

21 21 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO REAL IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO REAL Lucro Real = Lucro comercial/contábil da empresa – ajustado = Base de cálculo do IR Ajustes: adições, exclusões ou compensações de custos e despesas autorizadas pela lei Lucro Real: Alíquotas: 25% (15%+ 10%). Estimado e mensal Estimado e mensalEstimado e mensal CSSL: 9%; Pis/Cofins: 9,25% CSSL: 9%; Pis/Cofins: 9,25% (não-cumulativo =1,65%+7,6%) Lucro real mensal e estimado o-cumulatividade: compensação dos custos e despesas autorizados pela lei Não-cumulatividade: compensação dos custos e despesas autorizados pela lei

22 22 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO REAL Lucro Real: IR 15% + 10%; CSSL: 9% ; e Pis/Cofins: 9,25% SITUAÇÃO ESPECÍFICA: Construção/incorporação: apropriação de custos e receitas A IN SRF 458/2004, disciplina a cobrança do PIS e da COFINS, não cumulativa. Alíquota de 9,25%; O art. 10, XX, da Lei , permite a aplicação da cumulatividade (3,65%, com as receitas da execução por administração, empreitada ou subempreitada de obras de construção civil, até ) Pis/Cofins: Estão sujeitas à incidência cumulativa as PJ que apuram pagam o IR pelo Lucro Presumido ou Arbitrado.

23 23 IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO REAL Lucro real - Regime de competência/caixa Lucro real - Regime de competência/caixa Custos: Construção, serviços, publicidade, atendimento, corretores, cadastro, cobrança, depreciação, seguro (regime de competência). Custos: Construção, serviços, publicidade, atendimento, corretores, cadastro, cobrança, depreciação, seguro (regime de competência). Na atividade imobiliária a apropriação dos custos e da receita aproxima-se do regime de caixa, mediante os ajustes na escrita contábil (Vedado ajuste no Lalur) Na atividade imobiliária a apropriação dos custos e da receita aproxima-se do regime de caixa, mediante os ajustes na escrita contábil (Vedado ajuste no Lalur) Custos - nas operações imobiliárias podem ser apropriados: Custos - nas operações imobiliárias podem ser apropriados: (1) custos pagos ou incorridos; (1) custos pagos ou incorridos; (2) custos contratados; e (2) custos contratados; e (3) custo orçados para as vendas de unidades ainda não realizadas e sem a contratação dos serviços de execução (3) custo orçados para as vendas de unidades ainda não realizadas e sem a contratação dos serviços de execução

24 24 IR - PESSOA JURÍDICA Comparativo – Receita de aluguel IR - PESSOA JURÍDICA Comparativo – Receita de aluguel – Patrimônio ,00 Patrimônio ,00 Terreno ,00 Terreno ,00 Edificação (1) ,00 Edificação (1) ,00 Receita de Aluguel ,00 Receita de Aluguel ,00 Pis/Cofins 9,25% (-) 9.250,00 Pis/Cofins 9,25% (-) 9.250,00 Custos/despesas (-) Custos/despesas (-) Depreciação (1) (-) 2.666,00 Depreciação (1) (-) 2.666,00 IR/BC (R$88.084,00) IR/BC (R$88.084,00) IR (15%+10%) ,00 IR (15%+10%) ,00 CSSL 9% (2) ,00 CSSL 9% (2) ,00 Resultado após impostos ,00 Resultado após impostos ,00 ( ( 1) Depreciação: 4% a.a. = Parcela mensal (2) BC 32% Receita Patrimônio ,00 Terreno ,00 Edificação (1) ,00 Receita de Locação ,00 IRPJ/=BC 32%(R$32.000,00) IR (15%+10%) (-) 8.000,00 Pis/Cofins 3,65% R.Bruta....(-) 3.650,00 CSSL 9% (-) Resultado após impostos ,00 Lucro presumido Lucro real

25 25 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL E ESTADUAL IPTU – ISS – ITBI ICMS - ITCMD

26 26 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ISS LC 116/2003 e Leis municipais Prestação de serviços Prestação de serviços Lista de serviços Lista de serviços Execução de obras de construção civil, engenharia... Execução de obras de construção civil, engenharia... Locação. Regime. LC 116/2003 e DL 406/1968 Locação. Regime. LC 116/2003 e DL 406/1968Regime. Locação de bens móveis. Cessão de uso (STF, Pleno, RE /SP ) Atividade meio e atividade fim

27 27 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ISS Local da prestação. Retenção. Guerra fiscal Local da prestação. Retenção. Guerra fiscal Base de cálculo. Deduções. Materiais e Subempreitadas Base de cálculo. Deduções. Materiais e Subempreitadas Materiais próprios e de terceiros. Regime LC 116/03 e DL 406/68 (STJ, 2ª T., AgReg no Materiais próprios e de terceiros. Regime LC 116/03 e DL 406/68 (STJ, 2ª T., AgReg no REsp /RS,j.2008)REsp /RS,j.2008 Mercadorias e materiais (bens) ISS/ICMS Mercadorias e materiais (bens) ISS/ICMSISS/ICMS Concreto: O fornecimento de concreto, por empreitada, para construção civil, preparado no trajeto até a obra em betoneiras acopladas a caminhões, é prestação de serviço, sujeitando-se apenas à incidência do ISS (STJ – Súmula 167) Concreto: O fornecimento de concreto, por empreitada, para construção civil, preparado no trajeto até a obra em betoneiras acopladas a caminhões, é prestação de serviço, sujeitando-se apenas à incidência do ISS (STJ – Súmula 167) Argamassa: Na obra. Na loja Argamassa: Na obra. Na loja

28 28 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ISS Base de Cálculo presumida: Tabelas. Preço dos serviços. Contratação. Conclusão da obra. Habite-se Incorporação: Na incorporação, há dois contratos: o de compra e venda e o de empreitada, sendo legítima a cobrança de ISS (STJ, REsp /PR, j. 2007) Construção própria: Para venda ou locação - não incidência. Serviços próprios (STJ, REsp /RJ, j, 1994; REsp /RJ, j,1996)

29 29 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL IPTU Base de cálculo: Valor Venal Base de cálculo: Valor Venal Alíquota: 1% a 1,5% Alíquota: 1% a 1,5% Contribuintes: Propriedade e posse Contribuintes: Propriedade e posse Pessoas distintas. Domínio e posse. animus domini. Pessoas distintas. Domínio e posse. animus domini. Cadastro municipal: Imóveis compromissados e não transferidos. Execuções fiscal ao titular do domínio. Cadastro municipal: Imóveis compromissados e não transferidos. Execuções fiscal ao titular do domínio. Base de cálculo. Planta de valores. Presunções Base de cálculo. Planta de valores. Presunções Reclamação administrativa. Judiciário Reclamação administrativa. Judiciário IPTU – Propriedade e Posse do imóvel

30 30 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ITBI Transmissão de bens imóveis inter vivos a titulo oneroso Transmissão de bens imóveis inter vivos a titulo oneroso Compra e venda Base de cálculo: Valor Venal Presunção: IPTU. Tabelas. Reavaliação Alíquotas (SP): 2% (0,5% no SFH, até R$48 mil) Reclamação. Ação judicial. Administrativa/Ação Judicial DTI - Declaração de Transmissão imobiliária (Portaria SF 81/05-SP) Obs.: Transmissão a titulo gratuito – ITCMD – Tributo Estadual

31 31 TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL ITBI Imunidade - Não incidência Não incide: Na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. (cf. art. 37, CTN e 156, § 2.º, I, CF/88) Não incide: Na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. (cf. art. 37, CTN e 156, § 2.º, I, CF/88) Preponderância: CTN, art. 37: § 1º Considera-se atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo. Preponderância: CTN, art. 37: § 1º Considera-se atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo. DTI - Declaração de Transmissão Imobiliária – S.Paulo DTI - Declaração de Transmissão Imobiliária – S.Paulo

32 32 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ITCMD Transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens ou direitos Inventário, arrolamento, separação, divórcio, doação. Inventário, arrolamento, separação, divórcio, doação. Contribuintes: Herdeiros e/ou legatários; donatário (ou doador). Contribuintes: Herdeiros e/ou legatários; donatário (ou doador). Base de cálculo – Causa mortis: Valor dos quinhões dos bens ou direitos transmitidos aos herdeiros ou legatários. Base de cálculo – Causa mortis: Valor dos quinhões dos bens ou direitos transmitidos aos herdeiros ou legatários. Base de cálculo. Doações: Valor venal Base de cálculo. Doações: Valor venal Alíquota: até 8% - Resolução do SF n° 9, de (SP 4%) Alíquota: até 8% - Resolução do SF n° 9, de (SP 4%)

33 33 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ICMS Tributo que incide sobre operações com mercadorias, bens importados e serviços de transportes e de comunicação. Tributo que incide sobre operações com mercadorias, bens importados e serviços de transportes e de comunicação. Mercadorias – para o ICMS - são bens móveis com a finalidade comercial. Mercadorias – para o ICMS - são bens móveis com a finalidade comercial. Bens de uso e consumo. Ativo imobilizado: Não são mercadorias Bens de uso e consumo. Ativo imobilizado: Não são mercadorias Distinção. Critério. Destinação/finalidade Distinção. Critério. Destinação/finalidade

34 34 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ICMS Materiais empregados. Conceito de obra. Contratação Materiais empregados. Conceito de obra. Contratação Mercadorias/Materiais: Produzidos fora do local da obra Mercadorias/Materiais: Produzidos fora do local da obra Materiais próprios e de terceiros (STJ, 2ª T., AgReg no Materiais próprios e de terceiros (STJ, 2ª T., AgReg no REsp /RS, j.2008) Inscrição estadual. Contribuinte Inscrição estadual. Contribuinte STJ: Empresa de construção civil não é contribuinte do ICMS ( STJ: Empresa de construção civil não é contribuinte do ICMS (STJ, 1ª S., EmbDiv. REsp MS, j )REsp MS

35 35 TRIBUTAÇÃO ESTADUAL ICMS Substituição tributária Lei /2007 (Dec , de estoque) Art. 8º - São sujeitos passivos por substituição, no que se refere ao imposto devido pelas operações ou prestações com mercadorias e serviços adiante nominados: XXXIII - quanto a materiais de construção e congêneres, relativamente ao imposto devido nas operações subseqüentes até o consumo final: a) o fabricante, o importador ou o arrematante do produto importado do exterior e apreendido; b) qualquer estabelecimento situado em outro Estado ou no Distrito Federal que promova saída da mercadoria a estabelecimento paulista;

36 36 TRIBUTAÇÃO FEDERAL SITUAÇÕES ESPECÍFICAS

37 37 TRIBUTAÇÃO FEDERAL ITR (INCRA) Imposto Territorial Rural – ITR Posse ou propriedade de Imóvel Rural – art. 29, CTN Posse ou propriedade de Imóvel Rural – art. 29, CTN Escritura: exige comprovação do pagto. do ITR dos últimos cinco anos (art. 167 e 168, da Lei 6.015/73 e art. 21, Lei 9.393/96) Escritura: exige comprovação do pagto. do ITR dos últimos cinco anos (art. 167 e 168, da Lei 6.015/73 e art. 21, Lei 9.393/96) Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – DITR, composta do: Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – DITR, composta do: I - Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR -Diac; I - Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR -Diac; II - Documento de Informação e Apuração do ITR -Diat (IN/SRF 256/2002; IN/RFB 746/2007; e IN/RFB 830/2008). II - Documento de Informação e Apuração do ITR -Diat (IN/SRF 256/2002; IN/RFB 746/2007; e IN/RFB 830/2008).

38 38 TRIBUTAÇÃO FEDERAL PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO Regime Especial de Tributação – RET (Lei /2004) Finalidade: Segregar o patrimônio do incorporador para não ser atingido pelas dividas da empresa Garantia maior ao adquirente do imóvel Garantia maior ao adquirente do imóvel Imposto de Renda: Art. 4º. Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de: I - IRPJ; II - CSLL; III - Contribuição para o PIS/Pasep; e IV - Cofins. Imposto de Renda: Art. 4º. Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de: I - IRPJ; II - CSLL; III - Contribuição para o PIS/Pasep; e IV - Cofins.

39 39 SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO - SPE Finalidade especifica (objeto social) Possui personalidade jurídica: sociedade personificada Possui personalidade jurídica: sociedade personificada Consorcio. Associação de empresas - Joint venture Consorcio. Associação de empresas - Joint venture Segregação dos riscos empresariais Segregação dos riscos empresariais Endividamento tributário, trabalhista, etc. Endividamento tributário, trabalhista, etc. Preservação da empresa principal Preservação da empresa principal Diversidade de investidores Diversidade de investidores Facilidade de financiamentos Facilidade de financiamentos Escolha melhor da forma de tributação Escolha melhor da forma de tributação Tributação - Pessoas Jurídica em geral Tributação - Pessoas Jurídica em geral

40 40 SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO - SCP Sem personalidade jurídica (CC: arts. 991 a 996; RIR/1999: art. 148 a 254; INSRF179/1987) Sem personalidade jurídica (CC: arts. 991 a 996; RIR/1999: art. 148 a 254; INSRF179/1987) Sócio oculto - sócio ostensivo Sócio oculto - sócio ostensivo Equiparadas a P. Jurídicas. Tributação na pessoa do sócio ostensivo Equiparadas a P. Jurídicas. Tributação na pessoa do sócio ostensivo Tributação na pessoa do sócio ostensivo Tributação na pessoa do sócio ostensivo Objetivo: Segregar patrimônio do sócio oculto, evitar riscos empresariais Objetivo: Segregar patrimônio do sócio oculto, evitar riscos empresariais Escrituração contábil/fiscal próprios ou no sócio ostensivo Escrituração contábil/fiscal próprios ou no sócio ostensivo Sócio oculto: existência da sociedade - prova admitidas no direito Sócio oculto: existência da sociedade - prova admitidas no direito As SCP imobiliárias podem optar pelo lucro presumido, salvo se mantiver custo orçado (IN SRF 31/2001). As SCP imobiliárias podem optar pelo lucro presumido, salvo se mantiver custo orçado (IN SRF 31/2001).

41 41 OUTROS ASPECTOS E OBRIGAÇÕES DA TRIBUTAÇÃO FEDERAL SITUAÇÕES ESPECÍFICAS* * Fundo Investimento Imobiliário Built to suit (Const. sob medida). Locação atípica. STJSTJ Recebíveis Imobiliários.* Letras. Alien.fiduciária. Lei 9514/97* Simples Nacional -- LC 123/2006- DOI - Declaração sobre Operações Imobiliárias Dimob - Declaração de Informações sobre Ativ. Imobiliárias Coaf - Conselho de Controle de Atividades Financeiras

42 42 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS LEGISLAÇÃO BÁSICA Constituição Federal. CTN. CC; Constituição Federal. CTN. CC; LC 87/1996, 116/2003, 123/2005; LC 87/1996, 116/2003, 123/2005; Leis 6.404/1976; 9.698/1998; /2002; /2002; /2003; /2004; /2005; Leis 6.404/1976; 9.698/1998; /2002; /2002; /2003; /2004; /2005; Decretos 4.524/2002; 5.164/2004; 5.442/2005 Decretos 4.524/2002; 5.164/2004; 5.442/2005 RIR- Decreto 3.000/1999; RIR- Decreto 3.000/1999; Princípios contábeis. Res. CFC 750/93 (10.5–Ativ. Imobiliárias); Princípios contábeis. Res. CFC 750/93 (10.5–Ativ. Imobiliárias); IN/SRF 21/79; 84/79; 23/83; 179/87; 67/88; 107/88; 11/96; 25/99; 31/01; 84/01; 14/04; 404/04; 458/04; 468/04; 474/04; 576/05; 599/05; 694/06. IN/SRF 21/79; 84/79; 23/83; 179/87; 67/88; 107/88; 11/96; 25/99; 31/01; 84/01; 14/04; 404/04; 458/04; 468/04; 474/04; 576/05; 599/05; 694/06.

43 43 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS DOUTRINA: CONTÁBIL/FISCAL 1-Magnus Amaral da Costa, Contabilidade da construção civil e atividade imobiliária, Ed. Atlas, 2ª ed., 2ª tiragem, SP, Alberto Manoel Scherrer, Contabilidade imobiliária: abordagem sistemática, gerencial e fiscal, Ed Atlas, SP, Paulo Joaquim Antônio Manual de contabilidade e tributos de construtoras e imobiliárias, Ed Atlas, SP, Alexandre Pereira Gonçalves, Tributação das operações imobiliárias, Ed. Quartier Latin, SP, Paulo Joni Teixeira, Permuta de imóveis: prática contábil e fiscal, Ed. Alternativa, PA, 2000.

44 44 TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS DOUTRINA: CONTÁBIL/FISCAL 6-Paulo Joni Teixeira, Carin Fernandes Pereira e Milton J. Pantaleão, Atividades imobiliárias: prática contábil e fiscal, Ed. Alternativa, 3ª ed., PA, Paulo Joni Texeira e Milton J. Pantaleão, Construção civil: aspectos tributários e contábeis, Ed. Alternativa, 3ª ed. PA, F. Nepomuceno, Custos e contabilidade na atividade imobiliária da construção civil, Ed. IOB, SP, Antonio Carlos Mathias Coutro, Contrato de corretagem imobiliária, Ed. Atlas, 2ª ed., SP, Adriana Manni Peres, Ivo Ribeiro Viana e Miguel Gazola, Operações imobiliárias – Col. IOB de Dir.imobiliário, Ed. IOB, 2ª ed., SP, 2003

45 45 O B R I G A D O ! ! ! ODMIR FERNANDES Advogado. Contabilista. Consultor Jurídico Foi Juiz Titular da 6ª Vara da Fazenda Pública e Cood. das Execuções Fiscais da Capital É Juiz Tribunal de Impostos e Taxas de Estado É Presidente do STJD - Justiça Desportiva É Mediador e Conciliador junto ao TJ/SP Especialista em direito tributário e empresarial Co-autor: Lei de Ex.Fiscal com., e do CTN com., ed. RT. Membro do IBDT/USP – Fone: (11) – Fax: (11)


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