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A Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais A Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais Workshop Modalidades de Aquisição Imobiliária Workshop Modalidades.

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Apresentação em tema: "A Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais A Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais Workshop Modalidades de Aquisição Imobiliária Workshop Modalidades."— Transcrição da apresentação:

1 A Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais A Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais Workshop Modalidades de Aquisição Imobiliária Workshop Modalidades de Aquisição Imobiliária Visão A B C E F F Créditos Associativos - Programas do Governo ESC SAIR D B SFH - SFI - Bancos C Consórcios Imobiliários C Consórcios Imobiliários D Companhias Hipotecárias E Financiamento Construtoras

2 A médio e longo prazo nos próximos 20 anos, os especialistas afirmam que será impossível algum investimento ser mais lucrativo que o investimento imobiliário, pois além de sua rentabilidade eles apresentam também uma solidez em toda a sua existência. Visão do Mercado Imobiliário Home

3 Especialistas no mercado imobiliário acham que o aumento da demanda e do preço será mais elevado entre as classes médias. Seguindo a análise, a demanda por imóveis residenciais da classe alta, conhecida como Classe A, é prevista para permanecer estável. A demanda por casas da classe média, classes B e C, vai aumentar um pouco e a demanda das classes mais baixas, classe D e E, irá crescer significativamente. Mercado Imobiliário Home

4 O crescente mercado imobiliário veio para ficar a curto e médio prazo. O consenso geral é que a alta demanda continuará conduzindo os imóveis no Brasil. O Guia de Propriedade Essencial apresentado recentemente na Revista Época tem como foco o mercado imobiliário brasileiro. O artigo examina as forças por trás da atual explosão do mercado imobiliário e pergunta se ela vai permanecer. A boa notícia para os investimentos no Brasil é que o atual ciclo de rápida expansão das vendas será por volta do curto e médio prazo. Um dos entrevistados no artigo resume o sentimento geral no negócio imobiliário quando diz: A sensação é que estamos no início da festa, não no fim. Explosão do Mercado Imobiliário Brasileiro Home

5 A Revista Época começa olhando detalhadamente os fatores por trás do mercado de imóveis no Brasil. Segundo a revista, quatro fatores estão por trás do impulso atual. (1) A consolidação da economia nos últimos 18 meses tem permitido muitas pessoas fazerem financiamentos a longo prazo e estes incluem a compra de um imóvel. (2) O Brasil também tem visto grandes aumentos nos empregos e salários, o que aumentou a demanda por imóveis. Razões por Trás da Explosão Imobiliária Home

6 ( 3) Ligado a mais empregos e melhores salários está a ascensão inexorável da classe média. Somando mais de 95 milhões, a classe média é agora a classe social dominante. (4) O último fator no impulso imobiliário brasileiro é o enorme aumento dos empréstimos hipotecários. O número de empréstimos em 2010 foi treze vezes maior que em Razões por Trás da Explosão Imobiliária Home

7 As perspectivas para o futuro imobiliário são fortes de acordo com os investidores e especialistas em negócios imobiliários. Notícias recentes indicam que grandes empresas estão procurando investir no mercado imobiliário brasileiro. A empresa internacional, Latin Business Chronicle também conversou com peritos de vários artigos imobiliários no país: A maioria têm opinião favorável do mercado. Sr. Patrice Etlin da Advent International, que é o chefe de investimentos no Brasil, diz que as perspectivas de crescimento a longo prazo são boas: Devido a fatores como estabilidade macroeconômica, o crescimento do PIB e, principalmente, o aumento do crédito imobiliário, esperamos um crescimento forte e sólido para os próximos anos. Fortes Perspectivas para o Mercado Imobiliário Brasileiro Home

8 Como Juntar Dinheiro Necessário Para Comprar um Imóvel ? Como Juntar Dinheiro Necessário Para Comprar um Imóvel ? Dicas Se você sonha com a casa própria, prepare-se para poupar. Isso será fundamental para pagar a entrada em um imóvel financiado ou para comprá-lo à vista; Os juros no Brasil tem sido muito elevado, o melhor é financiar o mínimo possível ou optar por um sistema de crédito imobiliário sem juros; Quem tiver disciplina, pode até comprar à vista. Certamente, é a melhor estratégia. Com o dinheiro na mão, é possível negociar mais e obter mais descontos na compra do imóvel. Uma simples redução de 5% no preço pedido pelo vendedor pode significar alguns meses de trabalho e poupança; Atualmente no Brasil, o melhor investimento é se livrar de todas as dívidas; Não adianta manter aplicações financeiras se você ainda está devendo o automóvel, a moto ou ainda não tem a casa própria. Dificilmente alguém vai conseguir uma rentabilidade superior às taxas embutidas nos financiamentos e aquele que não tem a casa própria perde dinheiro com o aluguel. Home

9 No caso de ainda não ter capital para aquisição do imóvel, existem algumas possibilidades de investimentos sólidos vinculados ao imóvel para chegar ao valor esperado ou próximo dele, são elas: Companhias Hipotecárias, Consórcios Imobiliários, Cooperativas Habitacionais e etc. É possível juntar dinheiro para a compra da casa própria e ainda curtir a vida ? Sim, isso é possível. No entanto, somente os mais inteligentes conseguem. Um apelo consumista, alimentado por modismos que exploram a inexperiência de consumidores, reduz orçamentos a pó, inviabilizando ou retardando a formação de poupança através de programas de autofinanciamento, que disparados são os mais econômicos planos para compra do imóvel próprio. No caso de ainda não ter capital para aquisição do imóvel, existem algumas possibilidades de investimentos sólidos vinculados ao imóvel para chegar ao valor esperado ou próximo dele, são elas: Companhias Hipotecárias, Consórcios Imobiliários, Cooperativas Habitacionais e etc. É possível juntar dinheiro para a compra da casa própria e ainda curtir a vida ? Sim, isso é possível. No entanto, somente os mais inteligentes conseguem. Um apelo consumista, alimentado por modismos que exploram a inexperiência de consumidores, reduz orçamentos a pó, inviabilizando ou retardando a formação de poupança através de programas de autofinanciamento, que disparados são os mais econômicos planos para compra do imóvel próprio. Como Juntar Dinheiro Necessário Para Comprar um Imóvel ? Como Juntar Dinheiro Necessário Para Comprar um Imóvel ? Home

10 Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais Home

11 Legislação Lei nº 5.764/71 Celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro. As cooperativas singulares são sociedades de pessoas, com forma e natureza jurídica próprias, de natureza civil, não sujeitas a falência, constituídas para prestar serviços aos associados, distinguindo-se das demais sociedades pelas seguintes características: I - adesão voluntária, com número ilimitado de associados, salvo impossibilidade técnica de prestação de serviços; II- variabilidade do capital social representado por quotas-partes; III- limitação do número de quotas-partes do capital para cada associado; IV- inacessibilidade das quotas-partes do capital a terceiros, estranhos à sociedade. Cooperativas Habitacionais Home

12 Conceito As Cooperativas são sociedades que reúnem pessoas para a realização de um objetivo comum. Nas Cooperativas Habitacionais o objetivo é o Imóvel próprio. Isto é, os cooperativados investem seus recursos num processo de ajuda mútua e direitos iguais, e conseguem realizar o sonho de adquirir um imóvel. As Cooperativas funcionam de acordo com seus estatutos, que são registrados na Junta Comercial. Sociedade Cooperativa O cooperativismo caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas, conjugam esforços para a obtenção de um fim, sem qualquer objetivo de lucro. No Brasil, a Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971, define a Política Nacional de Cooperativismo. Conceito As Cooperativas são sociedades que reúnem pessoas para a realização de um objetivo comum. Nas Cooperativas Habitacionais o objetivo é o Imóvel próprio. Isto é, os cooperativados investem seus recursos num processo de ajuda mútua e direitos iguais, e conseguem realizar o sonho de adquirir um imóvel. As Cooperativas funcionam de acordo com seus estatutos, que são registrados na Junta Comercial. Sociedade Cooperativa O cooperativismo caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas, conjugam esforços para a obtenção de um fim, sem qualquer objetivo de lucro. No Brasil, a Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971, define a Política Nacional de Cooperativismo. Cooperativas Habitacionais Home

13 Imprensa Ressalta Vantagens de Cooperativas Habitacionais Imprensa Ressalta Vantagens de Cooperativas Habitacionais Pouco a pouco as Cooperativas Habitacionais tornam-se mais conhecidas do grande público, surgindo como uma boa opção para as pessoas, de todas as classes sociais, adquirirem um imóvel. Nos últimos dias, experiências bem sucedidas de cooperativas do ramo foram destaques nos jornais Diário do Grande ABC, e Diário do Comércio, que enfatizaram a economia e custos em comparação com o mercado imobiliário. O cooperativismo habitacional há muito tempo é utilizado pelas pessoas de renda mais baixa, mas foi "descoberto" recentemente pela classe média. "O sistema cooperativista serve para todas as faixas de renda. As pessoas com rendimentos mais altos também podem realizar investimentos a preços atraentes, e com a mesma qualidade. Independentemente de para quem seja direcionada a cooperativa, o fato é que as pessoas precisam saber que esse é um sistema eficaz e que pode beneficiar muita gente", explica William Niscolo, diretor do ramo habitacional da Ocesp e presidente da Fecoohesp (Federação das Cooperativas Habitacionais do Estado de São Paulo). Home

14 Como Funciona ? A Cooperativa recebe os pagamentos dos cooperativados e com esse dinheiro compra o terreno e contrata serviços e projetos para obras, cuidando também dos aspectos financeiros, técnicos e jurídicos da obra, inclusive quanto à orientação na formação do condomínio. As cooperativas cuidam também de liberar o valor do capital subscrito do associado para a escritura do imóvel. Home

15 Muitas são as vantagens em relação aos planos tradicionais para aquisição de imóveis. Entrega programada quando o associado optar por plano definido através dos empreendimentos habitacionais; Seleção automática conforme somatório de parcelas pagas mensalmente e/ou antecipadas (variação: 45 % de amortização do capital liquido subscrito); Você pode construir seu próprio imóvel de acordo com seu projeto ; Não existem juros no autofinanciamento imobiliário; Não é necessário comprovar renda para entrar no programa; Não tem consulta no SPC e ou Serasa; Duas ou mais pessoas podem participar em sociedade de uma unidade habitacional; A qualquer época o cooperativado pode transferir a terceiros os seus direitos junto à cooperativa; Pode se inscrever no programa quem já é proprietário de imóvel, mesmo financiado pelo SFH; Uma mesma pessoa pode se inscrever para mais de uma unidade habitacional; O cooperado define o valor do capital subscrito e havendo necessidade pode negociar um outro capital; Seguro de vida e assistência educacional aos associados. Vantagens Home

16 As principais desvantagens são: O prazo de entrega do imóvel dependerá do saldo de caixa da cooperativa; No caso da desistência do plano antes da liberação do imóvel o associado receberá o valor do investimento deduzindo as taxas contratuais, seguro de vida e multa equivalente a 20 % do capital subscrito. Desvantagens Home

17 Financiamento Bancos Autofinanciamento Cooperativas Habitacionais Crédito R$ ,00 Capital R$ ,00 Taxa de Juros Anual Até 12,00 % Suporte Administrativo Anual Média 1,80% Mês: 1 %Mês: 0,15% Prazo: 200 meses Índice de Reajuste TR Anual - 0,28 % (08/2012) Índice de Reajuste INCC Anual Resultado Final: R$ ,00Resultado Final: R$ 130, OBS.: 200 % a mais sobre o crédito OBS.: 30 % a mais sobre o capital Quadro Comparativo Home

18 Fluxograma do Associado Solicitação ao quadro de associados da COOPERATIVA HABITACIONAL Escolha do capital subscrito Amortização mensal das cotas partes para formação do Fundo Referencial Habitacional Autofinanciado FRHA Opção para compra dos imóveis prontos, em construção ou futura unidade habitacional Programa de ofertas de antecipação com recursos próprios ou FGTS Seleção do Associado 1 – Ranking para Auto financiamento financiamento 2 – Oferta programada para imóveis em construção imóveis em construção Opção do Imóvel Escritura do Imóvel Entrega das chaves Home

19 SFH – SFI - Bancos SFH - Sistema Financeiro de Habitação SFI - Sistema Financeiro Imobiliário Home

20 Legislação Lei nº 4.380/64 Os recursos do fundo de garantia (FGTS) e da caderneta de poupança viabilizam financiamentos que atendem as classes baixas (que ganham até 05 salários mínimos), média (até 20 salários) e alta (que recebem acima de 20 salários). Desta maneira, o valor a ser financiado varia de acordo com a renda do adquirente. Por serem recursos provindo dos trabalhadores, o SFH tem cunho social. Este sistema, dentre normas já estipuladas, segue taxas de juros limitadas, ao máximo, em 12% ao ano. SFH-Sistema Financeiro de Habitação Home

21 O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é a mais conhecida Modalidade de Aquisição Imobiliária para financiamento de imóveis. Os financiamentos imobiliários feitos pelo SFH contam com regras estipuladas pelo governo e atividades fiscalizadas pelo Banco Central. É possível utilizar o saldo do FGTS para dar entrada no imóvel ou também para amortizar ou quitar o saldo devedor, desde que esteja dentro das regras de utilização do fundo. As instituições financeiras oferecem diferentes tipos de amortização para estabelecer o cálculo da taxa de juros e o valor da prestação do financiamento. Ex: A Tabela PRICE (Sistema de amortização Francês ), SACRE (Sistema de amortização crescente) e o SAC (sistema de amortização constante). O imóvel fica hipotecado à instituição financeira como garantia e, em caso de inadimplência do tomador, a instituição financeira pode retomar o imóvel judicialmente para o pagamento da dívida. O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é a mais conhecida Modalidade de Aquisição Imobiliária para financiamento de imóveis. Os financiamentos imobiliários feitos pelo SFH contam com regras estipuladas pelo governo e atividades fiscalizadas pelo Banco Central. É possível utilizar o saldo do FGTS para dar entrada no imóvel ou também para amortizar ou quitar o saldo devedor, desde que esteja dentro das regras de utilização do fundo. As instituições financeiras oferecem diferentes tipos de amortização para estabelecer o cálculo da taxa de juros e o valor da prestação do financiamento. Ex: A Tabela PRICE (Sistema de amortização Francês ), SACRE (Sistema de amortização crescente) e o SAC (sistema de amortização constante). O imóvel fica hipotecado à instituição financeira como garantia e, em caso de inadimplência do tomador, a instituição financeira pode retomar o imóvel judicialmente para o pagamento da dívida. Conceito Home

22 Suas operações tem foco no segmento social do financiamento imobiliário, onde a casa própria é financiada por toda a sociedade através de recursos públicos liberados por agências oficiais de financiamento, com juros subsidiados. Integram o Sistema Financeiro da Habitação na qualidade de agentes financeiros, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário,as caixas econômicas, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias de habitação, as fundações habitacionais, os institutos de previdência, as companhias hipotecárias, as carteiras hipotecárias dos clubes militares, as caixas militares, os montepios estaduais e municipais e as entidades de previdência complementar. Conceito Home

23 Valor que pode ser emprestado : Média de até 80% do preço do imóvel Prazo médio para quitar a dívida: Entre cinco e trinta anos Sistema de amortização : SAC, SACRE ou Tabela PRICE Taxa de juros : Máxima 12% ao ano Indexador : TR anual. Vantagens: O mutuário recebe o dinheiro na hora, podendo adquirir o imóvel imediatamente. SFH-Sistema Financeiro de Habitação Home

24 SFI - Sistema Financeiro Imobiliário Conceito SFI - Sistema Financeiro Imobiliário Conceito Legislação Lei nº 9.514/97 É uma modalidade de financiamento, criada em A principal diferença do SFI para o SFH é que os contratos prevêem alienação fiduciária do imóvel como garantia, e não a hipotéca. A alienação fiduciária é um tipo de garantia que dá maior segurança ao banco. Por este contrato, o imóvel fica sendo de propriedade do banco até o momento em que o comprador quita o financiamento. Com isso, o comprador tem somente uma concessão de uso e a instituição financeira pode reaver o imóvel com maior facilidade em caso de inadimplência, num prazo máximo de 90 dias. Outra diferença em relação aos demais produtos é a fonte de recursos utilizados para o financiamento. Para reunir os fundos de financiamento, os bancos emitem títulos com lastro imobiliário, que são vendidos para investidores no Brasil e no exterior. Home

25 Nos financiamentos do SFI, o mutuário também pode usar seu FGTS tanto para pagar o valor de entrada do imóvel quanto para amortizar ou quitar o saldo devedor. Nesse caso, o contrato seguirá às regras do SFH (taxa de juros de até 12% ao ano). Se o cliente não utilizar o FGTS, as partes tem então liberdade para estipular juros e valores. Os juros nessa Modalidade, quando na faixa livre de contratação, se aproximam dos da Carteira Hipotecária (entre 12% e 16% ao ano), para imóveis com valor superior a R$ 300 mil. A correção monetária é pelo índice de correção da caderneta de poupança (hoje, a TR). Devemos observar que a cada período o governo cria novas regras para os futuros contratos. Conceito Home

26 Valor que pode ser emprestado : Média de até 80% do preço do imóvel Prazo para quitar a dívida : Entre cinco e trinta anos Sistema de amortização : SAC, SACRE ou Tabela PRICE Taxa de juros : De 8 a 16% ao ano Indexador : TR, INPC, IGP-M SFI-Sistema Financeiro Imobiliário Home

27 O financiamento pode ser feito também para a compra de um segundo imóvel ou para um imóvel comercial. Não há limite no valor do financiamento nem no preço do imóvel. Vantagens Home

28 É uma modalidade de financiamento recentemente criada que contrasta como alternativa ao SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e a Carteira Hipotecária, que, juntamente com a instituição de alienação fiduciária, deu aos agentes financeiros credores uma maior proteção contra a inadimplência; Os juros são mais altos e os bancos exigem comprovação de renda; Exigência de fiador; Aprovação de ficha cadastral. Desvantagens Home

29 SFI-Sistema Financeiro Imobiliário SFI-Sistema Financeiro Imobiliário Mas o que vem á ser a Alienação Fiduciária? É o ato de transferência de um bem móvel ou imóvel do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse do bem, para seu uso. Após a quitação da dívida, o comprador adquire a propriedade definitiva do bem. É o direito do fiduciário sobre o bem do fiduciante. Fiduciário é o credor e fiduciante o devedor. É uma garantia na operação de financiamento em contrapartida ao pagamento da dívida contraída. O fiduciante tem a posse direta e o depósito do bem, sendo que o fiduciário, que realiza o financiamento para a aquisição, fica com o direito à propriedade do bem e a sua posse indireta, podendo reter este, em caso do não pagamento do financiamento. Fonte: Bovespa Investidor Dicionário de Finanças. Home

30 Consórcios Imobiliários Home

31 Consórcios Imobiliários Legislação Lei nº /2008 Consórcio é a reunião de pessoas naturais e jurídicas em grupo formalizado, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovida por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços, por meio de autofinanciamento. Grupo de consórcio é uma sociedade não personificada constituída por consorciados para os fins estabelecidos, conforme regras de consórcios. O grupo de consórcio será representado por sua administradora, em caráter irrevogável e irretratável, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, na defesa dos direitos e interesses coletivamente considerados e para a execução do contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão. O interesse do grupo de consórcio prevalece sobre o interesse individual do consorciado. O grupo de consórcio é autônomo em relação aos demais e possui patrimônio próprio, que não se confunde com o de outro grupo, nem com o da própria administradora. A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima. Legislação Lei nº /2008 Consórcio é a reunião de pessoas naturais e jurídicas em grupo formalizado, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovida por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços, por meio de autofinanciamento. Grupo de consórcio é uma sociedade não personificada constituída por consorciados para os fins estabelecidos, conforme regras de consórcios. O grupo de consórcio será representado por sua administradora, em caráter irrevogável e irretratável, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, na defesa dos direitos e interesses coletivamente considerados e para a execução do contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão. O interesse do grupo de consórcio prevalece sobre o interesse individual do consorciado. O grupo de consórcio é autônomo em relação aos demais e possui patrimônio próprio, que não se confunde com o de outro grupo, nem com o da própria administradora. A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima. Home

32 Conceito Consórcio é um sistema que reúne em grupo, pessoas físicas e/ou jurídicas com interesse comum para compra de bens ou serviços, por meio de autofinanciamento, onde o valor do bem é diluído num prazo pré-determinado. O objetivo do grupo é garantir, por meio de autofinanciamento, os valores necessários para contemplação dos consorciados, conforme estabelecido nas condições da operação do consórcio, cujos consorciados se responsabilizam pelos pagamentos de prestações correspondentes a cada crédito consorcial. A contemplação ocorre por meio de sorteio ou lance, e permite o recebimento do bem até o final do prazo de pagamento. Na contemplação o consorciado receberá uma carta de crédito, que pode ser utilizada na aquisição do bem escolhido a qualquer momento, limitado ao prazo final do grupo. Após a contemplação, a administradora irá liberar a Carta de Crédito mediante garantias. O consorciado escolhe o bem, apresenta a ficha de cadastro à administradora e, após aprovação, terá a liberação do pagamento do bem. Mesmo após a contemplação, o consorciado deverá continuar pagando as prestações até o encerramento do grupo. A administradora é uma empresa autorizada pelo Banco Central - órgão responsável pela regulamentação do setor - para gestão dos interesses dos grupos. Para isso, recebe pela prestação do serviço uma taxa de administração, que varia de acordo com cada empresa, modalidade do consórcio e prazo do plano. Home

33 Vantagens Após a contemplação você pode optar por comprar, construir ou reformar/ampliar o seu imóvel; O seu FGTS é aceito para complementar a compra do imóvel ou ofertar lance, obedecendo às regras estabelecidas pelo fundo; Seguro de vida em grupo para sua segurança e tranqüilidade em casos de morte natural ou acidental e invalidez permanente e total por acidente, quitando o saldo devedor do consorciado; Sistema sem Juros e custo operacional baixo. Home

34 Desvantagens Tem dependência do grupo; Dependência de sorteio e lance; Você poderá ser o último a ser contemplado ; Todos os consorciados tem que arcar com a inadimplência do grupo (Na realidade, a taxa de fundo de reserva incluído na parcela é para esta finalidade, podendo a mesma ser devolvida ao final do plano). Home

35 Modalidade de Aquisição Companhias Hipotecárias Home

36 Companhias Hipotecárias Legislação: Resolução do Banco Central nº 2.122/94 Aprova a constituição, a organização e o funcionamento de companhias hipotecárias. O Banco Central do Brasil, na forma do Art. 9º, da Lei nº 4595, , torna público que o Conselho Monetário Nacional, em sessão realizada em , com base no art. 4º, inciso VIII, da mesma Lei, resolveu: Aprovar a constituição, a organização e o funcionamento de companhias hipotecárias, as quais devem ser constituídas sob a forma de sociedade anônima nos termos da Lei nº de Home

37 As companhias hipotecárias têm por objeto social: I - conceder financiamentos destinados a produção, reforma ou comercialização de imóveis residenciais ou comerciais e lotes urbanos; II - comprar, vender e refinanciar créditos hipotecários próprios ou de terceiros; III- administrar créditos hipotecários próprios ou de terceiros; IV- administrar fundos de investimento imobiliário, desde que autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM; V - repassar recursos destinados ao financiamento da produção ou da aquisição de imóveis residenciais; VI- realizar outras operações que venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. É facultado as companhias hipotecárias : I - emitir letras hipotecárias e cédulas hipotecárias, conforme autorização do Banco Central do Brasil; II - emitir debêntures ( Debênture é um T ítulo de Crédito representativo de empréstimo que uma companhia faz junto a terceiros e que assegura a seus detentores direito contra a emissora, nas condições constantes da escritura de emissão); III- obter empréstimos e financiamentos no País e no exterior; IV- realizar outras formas de captação de recursos que venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. Home

38 Conceito Conceito As companhias hipotecárias são instituições financeiras constituídas sob a forma de sociedade anônima, que têm por objeto social conceder financiamentos destinados à produção, reforma ou comercialização de imóveis residenciais ou comerciais aos quais não se aplicam as normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Suas principais operações passivas são: letras hipotecárias, debêntures, empréstimos e financiamentos no País e no Exterior. Suas principais operações ativas são: financiamentos imobiliários residenciais ou comerciais, aquisição de créditos hipotecários, refinanciamentos de créditos hipotecários e repasses de recursos para financiamentos imobiliários. Tais entidades têm como operações especiais a administração de créditos hipotecários de terceiros e de fundos de investimento imobiliário (Resolução CMN 2.122, 1994). Fonte: Banco Central do Brasil. Home

39 Vantagens Financia-se um imóvel dando como garantia de empréstimo o próprio imóvel; Taxas de Juros mais baixas quando o financiamento for direcionado para a hipoteca do próprio imóvel; Prazo de pagamento adequado as necessidades do cliente quando a Modalidade de Aquisição Imobiliária for direcionada ao próprio imóvel; Financiamento para aquisição de imóvel novo ou usado, reformas, construções, reconstruções e etc. Home

40 Desvantagens Ter que pagar a um Corretor Hipotecário para ele orientá-lo em um bom investimento imobiliário; Os Corretores das Companhias Hipotecárias buscam valorizar os imóveis e obterem uma comissão maior; Complexidade nos procedimentos das companhias hipotecárias para comprar imóveis; Riscos para os investidores quando compram cotas de participação em fundos imobiliários, visto que a operação imobiliária poderá sofrer prejuízo.. Home

41 Modalidade de Aquisição Financiamento Construtoras Home

42 Legislação Lei nº 4.591/64 Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. Fonte : Home

43 A construtora é mais fácil de entender: uma empresa que tem como única responsabilidade a construção do edifício. Não faz nada além disso. Normalmente ela é contratada pela incorporadora para essa finalidade. Como não há muita diferença percebida entre as principais construtoras, seu trabalho está bem definido e seu risco é menor por ser uma contratada, suas margens (lucros) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não planeja, nem vende, nem divulga, nem financia, nem projeta o empreendimento. Já a incorporadora é a empresa que articula o negócio imobiliário. Ela identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem três principais fornecedores: o financiador (quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento, em geral bancos comerciais); a construtora, que vai realizar obra; e consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio. Além desses, precisa também de empresas de pesquisa de mercado, marketing, publicidade e propaganda, escritórios de projeto (arquitetos e engenheiros) e outras consultorias diversas. A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens de lucro. Ela é a responsável pelo empreendimento, portanto se o consumidor tem algum problema é com ela que deve reclamar. Conceito Home

44 Vantagens O comprador pode fazer opções de acabamento para suas unidades; Maior personalização do empreendimento; Os critérios de concessão de crédito são menos burocráticos que os das instituições financeiras; Em alguns casos a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, e algumas são também financiadoras. Em outros casos, optam por obra por administração, promovendo o autofinanciamento da obra entre os próprios compradores da fração ideal do terreno. Home

45 Desvantagens A inadimplência de um ou mais compradores, pode atrasar ou até paralisar a obra por falta de recursos; É necessário dar entrada, geralmente com pagamentos facilitados, porém o saldo devedor será pago com incidência de juros da tabela Price (12 % ao ano + correção de índice monetário). Home

46 Modalidade de Aquisição Créditos Associativos-Programas do Governo Home

47 Legislação Lei nº / Instrução Normativa nº 38 Tem o objetivo de oferecer acesso à moradia por intermédio da concessão de financiamentos a pessoas físicas, integrantes da população alvo do FGTS, organizadas sob a forma de grupos associativos. As propostas de participação no programa serão formuladas por entidades representativas dos grupos associativos. São consideradas entidades representativas dos grupos associativos: a) Condomínios; b) Sindicatos; c) Cooperativas; d) Associações; e) Pessoas jurídicas voltadas à produção habitacional, e Companhias de habitação ou órgãos assemelhados. Créditos Associativos-Programas do Governo Home

48 Conceito Os créditos associativos são destinados à producao de empreendimentos habitacionais, reabilitação de empreendimentos urbanos e produção de lotes urbanizados, vinculada ao Programa de Carta de Crédito Associativo, com financiamento direto às pessoas físicas, agrupadas em condomínios, sindicatos, cooperativas, associações, pessoas jurídicas voltadas à produção habitacional, companhias de habitação ou órgãos assemelhados, Estados, Municípios, Distrito Federal ou órgãos da sua administração direta ou indireta, com a participação ou não, de construtora. Home

49 Vantagens O agente financiador efetua análise técnica e jurídica do empreendimento e mantém sob sua gestão os recursos necessários para a conclusão das obras e legalização do empreendimento; O agente financeiro faz vistorias mensais na obra para liberação dos recursos; O cliente conta também com o seguro de garantia de término de obra; Seguros que cobrem desemprego, morte e invalidez permanente, que no caso de morte ou invalidez permanente o financiamento é quitado. Home

50 Desvantagens Os agentes financeiros geralmente são bastante exigentes e burocráticos para aprovar o financiamento; A documentação exigida é bastante extensa, podendo o órgão financiador solicitar repetidas vezes a mesma documentação. São realizadas atualizações dos documentos entregues anteriormente. Por essas razões é possível que um empreendimento demore um pouco mais que o normal para ter suas obras iniciadas. Home

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54 DEFINIÇÃO DE WORKSHOP TEM O CARÁTER DE TREINAMENTO. SEU OBJETIVO CONSISTE EM APROFUNDAR A DISCUSSÃO SOBRE TEMAS ESPECÍFICOS E, PARA ISSO, APRESENTA CASOS PRÁTICOS. O PÚBLICO PARTICIPA INTENSAMENTE. OBJETIVA-SE DETALHAR, APROFUNDAR UM DETERMINADO ASSUNTO DE MANEIRA MAIS PRÁTICA. NORMALMENTE POSSUI UM MODERADOR E UM OU MAIS EXPOSITORES. TEM O CARÁTER DE TREINAMENTO. SEU OBJETIVO CONSISTE EM APROFUNDAR A DISCUSSÃO SOBRE TEMAS ESPECÍFICOS E, PARA ISSO, APRESENTA CASOS PRÁTICOS. O PÚBLICO PARTICIPA INTENSAMENTE. OBJETIVA-SE DETALHAR, APROFUNDAR UM DETERMINADO ASSUNTO DE MANEIRA MAIS PRÁTICA. NORMALMENTE POSSUI UM MODERADOR E UM OU MAIS EXPOSITORES. Home


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