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Avaliação do Local Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central.

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Apresentação em tema: "Avaliação do Local Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central."— Transcrição da apresentação:

1 Avaliação do Local Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central

2 A decisão a respeito de localização é IRREVERSÍVEL, ou pelo menos envolve enormes custos de reversibilidade Uma localização de sucesso é resultado de exposição adequada, acesso fácil e visibilidade excelente ESQUINA, junto a vias primárias e secundárias Localizações sofríveis: meio de quadra em vias secundárias, curvas e locais de difícil visualização Análise do Local

3 J JREGIÃO é uma área com características de homogeneidade e uniformidade visíveis, indicadas por tipos de edificação ou estilo construtivo, barreiras naturais, uso do solo ou por fatores subjetivos J JEm estudos de viabilidade, costuma-se definir as ÁREAS DE INFLUÊNCIA do projeto, antes de iniciar- se as pesquisas J JEssas áreas são flexíveis e mutáveis Conceito de região

4 Localização Características físicas do terreno Legislação referente a Uso e Ocupação do Solo Acesso e Visibilidade Serviços Públicos Vizinhança Pontos fortes e fracos do Terreno Impactos Ambientais Análise do Local

5 Localização Análise do Local -Importante, principalmente por ser irreversível – muda- se público-alvo, posicionamento, tarifa, etc., menos a localização. -Impressão geral sobre o entorno Ex.: Belo Horizonte – camelôs na porta de todos os hotéis do centro.

6 Características Físicas do Terreno - Adequabilidade do terreno afeta viabilidade e influencia o valor agregado do projeto - Características a serem levadas em consideração: tamanho, formato e topografia do terreno - pode-se transformar em ponto positivo ou negativo - Tamanho do terreno pode determinar o tipo de produto que não poderia ser construído no local. Ex.: Resort em terreno pequeno - O formato do terreno pode encarecer o projeto - Outros pontos a serem analisados: Arborização, Insolação da região Análise do Local

7 Características Físicas do Terreno Ex. Angra dos Reis

8 Características Físicas do Terreno ex. Campos do Jordão Análise do Local

9 Características Físicas do Terreno ex. Salvador Análise do Local

10 Características físicas do terreno Ô Ô Dimensões - medidas e área total Ô Ô Formato - planta Ô Ô Topografia - indicar níveis de declividade Ô Ô Arborização e acidentes naturais Ô Ô Solo Ô Ô Ventos dominantes Ô Ô Insolação Ô Ô Condições de manutenção

11 Informações técnicas e localização Ô Ô Preço por metro quadrado Ô Ô Valor médio dos terrenos da região Ô Ô Regularidade fiscal e restrições legais Ô Ô Restrições operacionais Ô Ô Endereço Ô Ô Posição (N) Ô Ô Fluxos de trânsito e cruzamento de ruas Ô Ô Exposição visual Ô Ô Sinalização e panorama

12 Legislação referente ao Uso e Ocupação do Solo -Ligadas aos planos diretores dos municípios – visam estruturar e planejar o processo de urbanização EX: Flats Análise do Local

13 Dados de propriedade Lei de uso e ocupação do solo – define o Zoneamento da cidade, organizando as atividades em zonas (residencial, comercial, industrial, etc), e determinam o grau de permissibilidade de cada uma das atividades nos locais permitidos pela Lei de Zoneamento, indicando os requisitos mínimos a serem cumpridos: área ocupável (taxa de ocupação), área de construção (coeficiente de aproveitamento), recuos, gabaritos e uso do subsolo Código de Obras/Edificações – em geral, requisitos relacionados à segurança. Em algumas cidades, o código pode determinar linhas construtivas. Ex.: Blumenau – estilo alemão, Porto Seguro - madeira Leis ambientais (instâncias superiores)

14 Legislação referente a Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo - Ex.: Orla de Salvador Análise do Local

15 Código de Edificações ou Código de Obras Ex.: Blumenau Análise do Local

16 o oNecessidades determinadas pelo motivo de viagem e pelo meio de transporte utilizado o oPodem adquirir maior ou menor importância de acordo com o tipo de projeto o oDeterminam sinalização de atração ou de orientação/informação (captação direta e antecipada ou compra por impulso) o oSistemas de reservas ou associações de marca reduzem sua importância Condições de Acesso e Visibilidade Análise do Local

17 Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Sleep Inn Campinas Análise do Local

18 Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Faria Lima X JK Análise do Local

19 Disponibilidade de Serviços Públicos - Em grande maioria, necessários a qualquer empreendimento hoteleiro - A ausência dos mesmos pode afetar a operacionalização do produto - Analisar junto às empresas fornecedoras, a capacidade de atendimento em relação a demanda prevista Ex.: Água em Fernando de Noronha Análise do Local

20 Infra-estrutura básica e de apoio (análise de capacidade) Ô Ô Água Ô Ô Energia elétrica Ô Ô Esgotamento sanitário Ô Ô Refugo - coleta, seleção, processamento, incineração ou reciclagem de lixo Ô Ô Segurança pública - avaliação do nível de segurança e qualidade de vida no local Ô Ô Telecomunicações Ô Ô Estacionamento - análise das condições de demanda e capacidade de absorção

21 Disponibilidade de Serviços Públicos Análise do Local

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23 Caracterização da Vizinhança Análise do Local -Área de Influência imediata do terreno -Principais pontos a serem analisados na vizinhança: - características construtivas (estilo, idade, etc) - desenvolvimento sócio-econômico-demográficos (densidade demográfica, tendências de desenvolvimento econômico, disponibilidade para novas implantações, etc) - levantamento dos estabelecimentos vizinhos incluindo serviços de apoio - nível de atratividade para a indústria hoteleira (escritórios, praias, centro de convenções, etc) - níveis e geradores de poluição ambiental - plano estratégico para desenvolvimento da região, se houver. Ex.: Nova Faria Lima – SP, Belvedere - BH - quadro natural do local (principalmente hotéis de lazer) - segurança do local

24 Caracterização da Vizinhança Ex.: Brás - SP Análise do Local

25 Estudos de Impacto Ambiental – EIA/RIMA - Conjunto de atividades de caracterização, análise e avaliação, destinadas a estabelecer a viabilidade ambiental da implantação, operação e manutenção de um empreendimento - Objetivam identificar e caracterizar os impactos ambientais, benéficos ou adversos na região onde se encontra o terreno - Os impactos ambientais podem ser divididos em três tipos: - Físico: efeitos ambientais causados sobre o ar, a água e o solo - Biológico: causados sobre a fauna e a flora - Antrópicos: impactos sócio-econômicos e culturais - Os projetos são obrigados a cumprir um processo de licenciamento ambiental, obtendo um tipo de licença para cada fase (projeto executivo, obras e operação) Ex.: Wet`n Wild Análise do Local

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27 EIA/RIMA Ex.: Ilhabela Análise do Local

28 PFOA – Pontos Fortes e Fracos - Com base nos dados coletados e analisados anteriormente, detecta-se os pontos fortes e fracos da localização de um determinado terreno, analisando também as possíveis ameaças e oportunidades futuras. Análise do Local

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