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31/12/2013 www.mestremidia.com1 Copyright © 2008. Reprodução e distribuição autorizadas desde que mantido o copyright. É vedado o uso comercial sem prévia.

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1 31/12/2013 Copyright © Reprodução e distribuição autorizadas desde que mantido o copyright. É vedado o uso comercial sem prévia autorização por escrito da autora. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA Rosinete Cavalcante da costa Mestre em Direito: Relações Privadas e Constituição Professora da Faculdade Batista de Vitória-ES (Fabavi) Professora da Faculdade Nacional (FINAC) Advogada e Consultora Jurídica

2 1. RETROVENDA É uma cláusula do contrato de compra e venda que estabelece que o vendedor tem o poder de readquirir o seu imóvel junto ao comprador ou junto a qualquer terceiro, restituindo o preço pago, as despesas e as benfeitorias necessárias. O comprador é proprietário resolúvel do bem, porque pode sofrer a perda da coisa; o vendedor é o proprietário reivindicante, pois pode reivindicar aquele imóvel específico. O prazo para tanto é decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado. Só se aplica aos imóveis. 31/12/2013 CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

3 1. 1. Os efeitos da retrovenda são: a) Para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando). Além disso, sendo possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias apenas, perdendo as úteis e as voluptuárias, exceto se tiver autorização expressa. b) Para o vendedor (proprietário reivindicante): tem direito de seqüela da coisa, que exercerá por meio da ação reivindicatória. 31/12/2013 CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

4 1. 1. Os efeitos da retrovenda são: O vendedor pode propor ação consignatória (art. 506) se o comprador se recusar a receber o preço pelo resgate (preço, despesas e benfeitorias necessárias). O réu terá direito de retenção pelas benfeitorias necessárias. O pacto de retrovenda não é absoluto. Só é possível trazer o bem de volta se o pacto constar da matrícula. Trata-se de direito amplo, pois ao exercer a seqüela o vendedor retira todos os ânus reais da coisa, exceto tributos e despesas condominiais. 31/12/2013 CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

5 1. 1. Os efeitos da retrovenda são: Existe direito de cessão da retrovenda, ou seja, o vendedor pode alienar o poder real de retroadquirir a um terceiro. Vale contra terceiros, se o comprador transferiu o seu direito dentro do prazo de exercício de retrovenda Direito de retrovenda entre vários condôminos Se um deles manifestar o intento de reaver o imóvel, o compador intimará os outros para acordarem na retrovenda, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito integral do valor (art. 508, CC). 31/12/2013 CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

6 31/12/ Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova 2.1. Venda a contento É aquela que só se consuma com a satisfação do comprador, ou seja, tem uma cláusula de satisfação. Em regra, recai sobre bens móveis Efeitos A responsabilidade do comprador é relativa até a perfeição do negócio, porque ele não responde pelo caso fortuito ou força maior. O comprador deve ser expressamente notificado da perfeição do negócio. A notificação pode estar inserida no próprio contrato, que fixa o prazo de reflexão. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

7 31/12/ Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova 2.2. Venda Sujeita à Prova É aquela na qual o comprador tem direito de constatar as qualidades do objeto, após o que o negócio estará perfeito. Não é cláusula puramente potestativa. O vendedor pode imputar o objeto ao comprador sempre que o objeto tiver as qualidades provadas. Portanto, aqui o vendedor tem uma defesa, ao contrário do que ocorre na compra e venda a contento. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

8 31/12/ Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova São espécies de venda sob condição suspensiva pois o negócio somente se aperfeiçoa se a coisa agradar ao comprador (venda a contento) ou contiver as características garantidas pelo vendedor (venda sujeita à prova). Na venda a contento, o direito de recusa é potestativo e não necessita ser justificado. Na venda sujeita à prova o bem só poderá ser devolvido pelo comprador se não contiver as qualidades garantidas pelo vendedor e, portanto, a recusa deverá ser motivada. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

9 31/12/ Preempção ou Preferência (art. 513 a 20, CC) O comprador de certa coisa se obriga para com o vendedor a preferi-lo em igualdade de condições caso venha a vendê-la Efeitos Essa cláusula estabelece duas condições: se você quiser vender e se eu puder equiparar o preco. Portanto, depende de dois eventos futuros e incertos. Outro efeito diz respeito à retrocessão, prevista no art. 519 do CC. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

10 31/12/ Prazos Existem dois prazos: o prazo decadencial geral, que é o prazo de vigência da preferência (2 anos em se tratando de imóvel e 180 dias em caso de móveis); e um prazo de reflexão (60 dias no caso de imóveis e 3 dias no caso de móveis). Se já houver alienação do bem a terceiro, aquele que foi preterido em seu direito só pode pleitear indenização, nunca a anulação do negócio. A indenização pode ser exigida inclusive em relação ao terceiro, se se comprovar que este teve ciência da cláusula de preempção. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

11 31/12/ Preferência no caso de desapropriação Se o bem não for utilizado para a finalidade alegada ou em obras e serviços públicos, ao expropriado caberá o direito de preferência pelo preço atual do bem (art. 517, CC) Alienação feita sem conhecimento do titular do direito de preferência (art. 518, CC) Se o titular do direito pretender usá-lo e a venda tiver sido feita em favor de terceiro, o vendedor respoderá por perdas e danos; O titular do direito poderá exigir a coisa do terceiro que a houver adquirido (hipótese do art. 504, CC). CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

12 31/12/ Preferência em favor de mais de uma pessoa O direito de preferência só poderá ser exercido em relação à totalidade do objeto, não se admitindo o exercício parcial do direito Direito de preferência do locatário O locatário tem o direito de preferência em condições de igualdade com qualquer terceiro interessado na compra do prédio; Tem efeitos pessoais, resolvendo-se em perdas e danos. A Lei do Inquilinato lhe dá efeitos reais (art. 33); Deve ser feito o registro do contrato de locação, para haver a exigibilidade do direito de preferência pelo locatário. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

13 31/12/ Venda com Reserva de Domínio 4.1. Conceito: É uma compra e venda a prazo de coisa móvel, devidamente identificável, em que a entrega (tradição) da coisa só transfere a propriedade com o pagamento integral do preço (art. 521, CC). Se o comprador não paga o preço pode o vendedor: 1) pleitear o pagamento dos valores vencidos e vincendos; 2) considerar, desde logo, resolvido o contrato e exigir a devolução da coisa. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

14 31/12/ Venda com Reserva de Domínio 4.2. Destinação A atender às necessidades dos produtores e dos industriais que querem facilitar o escoamento de suas mercadorias e precisam de garantias para realizar as suas vendas a pretação Riscos sobre a coisa (art. 524, CC) Correm para o comprador desde a entrega do bem, apesar de a propriedade somente lhe ser transferida se houver o pagamento da totalidade do preço acordado, inclusive em caso de caso fortuito e força maior. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

15 31/12/ Venda com Reserva de Domínio 4.4. Formas Só é reconhecida no direito brasileira em relação ao móveis. Deve ser feita por escrito e ser registrada no cartório de títulos e documentos. Ainda assim, o contrato pode não proteger o alienante contra o terceiro de boa-fé. Em se tratando de automóvel, a propriedade só não vai se consolidar nas mãos do terceiro de boa-fé se a cláusula de reserva de domínio constar do documento de transferência do veículo. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

16 31/12/ Venda com Reserva de Domínio 4.5. Efeitos A lei exige que tal contrato seja registrado para produzir efeitos contra terceiros (art. 522 do CC). Implica em exceção ao princípio "res perit domino". O comprador é um comodatário com responsabilidade de proprietário. Na esfera processual, gera a necessidade de constituição em mora por meio do protesto ou de interpelação judicial. Somente com isso é possível o ingressar com a ação de reintegração de posse (art. 527, CC). CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

17 31/12/ Venda Sobre Documentos 5.1. Conceito É aquela pela qual a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e demais documentos a ela referentes (art. 529, CC). - Visa garantir o princípio da celeridade na contratação. - Há substituição do objeto pelo documento e pagamento imediato, salvo cláusula expressa em sentido contrário (art. 530). CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

18 31/12/ Venda Sobre Documentos 5.2. Efeitos Há impossibilidade de recusa por parte do comprador caso os documentos estejam em ordem. A responsabilidade civil pelo objeto é integral do vendedor, até a tradição efetiva da coisa. É possível repassar essa responsabilidade para o comprador em dois casos: 1) quando houver seguro do objeto (art. 531); e 2) quando se tratar de venda de coisa exposta a risco (arts. 460 e 461). Nesse caso, o preço é muito abaixo do preço normal do objeto. É isso que caracteriza a validade desse contrato. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

19 31/12/ Venda Sobre Documentos 5.3. Estipulação de pagamento por estabelecimento bancário (art. 532, CC) O estabelecimento bancário não responderá pela coisa vendida, devendo somente efetuar o pagamento contra a entrega dos documentos. Apena quando se der a recusa do banco em efetuar o pagamento é que o vendedor poderá pretender o pagamento diretamente do comprador. CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

20 31/12/ Pacto de melhor comprador e cláusula comissória 6.1. Pacto de melhor comprador É faculdade concedida ao vendedor, pelo contrato, de rescindir a venda já realizada se dentro de certo prazo aparecer melhor comprador, aplicando-se somente aos imóveis. (O Código Civil deixou de discipliná-lo, tornou- se regra geral de resolução dos contratos bilaterais, art. 474 do CC). CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

21 31/12/ Pacto de melhor comprador e cláusula comissória Cláusula comissória É aquela pela qual a compra venda se resolve em razão do não pagamento do preço pelo comprador. (O Código Civil deixou de discipliná-lo, tornou-se regra geral de resolução dos contratos bilaterais, art. 474 do CC). CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

22 31/12/2013 Referências: CASTRO, Flávia Lages de. História do Direito Geral e Brasil. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, WOLKMER, Antonio Carlos. Fundamentos de História do Direito. 3. ed. Belo Horizonte: Del Rey, LOPES, José Reinaldo de. O Direito na História: Lições Introdutórias. 2. ed. São Paulo: Max Limond, CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

23 31/12/2013 A todos obrigada por terem assistido a aula sobre a Formação do Direito nas Sociedades Primitivas, da Disciplina de História do Direito. INTRODUÇÃO CONCEITUAL


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