João Pedro R. S. de Arruda Camara Registro de Imóveis

Finalidades do registro de imóveis (Angel Cristóbal Montes) PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS “A difusão quase universal do registro da propriedade imóvel deve-se, de forma substancial, a que o mesmo constitui um instrumento ou meio técnico que realiza melhor que qualquer outro dos conhecidos o princípio da publicidade na transferência e gravame dos bens imóveis”. SEGURANÇA DO TRÁFICO IMOBILIÁRIO “O registro da propriedade como instrumento da publicidade imobiliária deve conferir aos direitos reais sobre imóveis, precisamente mediante sua publicação, uma eficácia civil especial”. FOMENTO DO CRÉDITO TERRITORIAL “O crédito territorial é aquele capital que se empresta baseado na segurança que proporciona a aplicação do valor em troca de um bem imóvel à efetividade de sua reintegração, e cuja manifestação mais típica e genuína nos vem dada pelo direito real de hipoteca (Entenda-se: direito real de garantia lato sensu)”. MOBILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

Finalidades secundárias FUNÇÃO ADMINISTRATIVA Publicizar atos administrativos relativos a imóveis (art. 167, II, 4, 13 e 18 da LRP) FUNÇÃO ESTATÍSTICA Controle do movimento e circulação da riqueza imobiliária (art. 10 da Lei nº 5.709/71) FUNÇÃO FISCAL-TRIBUTÁRIA Fiscalizar tributos incidentes sobre as transações imobiliárias e outros, sob pena de responsabilidade solidária (art. 289 da LRP; art. 30, XI, da LNR; art. 257 do Decreto nº 3.048/99; Lei nº 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86, etc.)

Conceitos de Direito Registral Imobiliário Roca Sastre: “aquele que regula a constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre bens imóveis, em relação com o Registro da Propriedade, assim como as garantias estritamente registrais”. Cossío: “direito regulador da forma de constituição, modificação, transmissão e extinção das relações jurídicas reais que têm por objeto um bem imóvel, uma propriedade territorial”. Hernández Gil: “conjunto de normas que regulamentam a publicidade registral dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais”. Sanz Fernández: “conjunto de normas de Direito Civil que regulamentam as formas de publicidade dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais e as garantias de certos direitos pessoais ou de crédito, através do Registro de Propriedade”.

Constituição, transferência e extinção dos direitos reais imobiliários REGRA GERAL (art. 1.227 do CC): Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO

Exceções do CC (registro declaratório)  USUCAPIÃO (arts. 1.238 a 1.244 do CC) A constituição do direito acontece no instante em que se dá o prazo prescricional. ACESSÃO (arts. 1.248 a 1.259 do CC) A constituição do direito acontece no momento em que se dá a acessão. HERANÇA (art. 1.784 do CC) A transferência do direito acontece no momento da abertura da sucessão ABANDONO, PERECIMENTO E DESAPROPRIAÇÃO (art. 1.275, parágrafo único, do CC)

Exceção não expressa no CC Casamento sob o regime da comunhão universal de bens

Nas exceções mencionadas o REGISTRO é apenas declaratório, e serve para dar PUBLICIDADE ao direito real constituído, transferido ou extinto, bem como para dar-lhe DISPONIBILIDADE

Sistemas Registrais Brasileiros

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) O Decreto nº 4.857/39 foi o primeiro diploma legal que normatizou, de maneira completa, os REGISTROS PÚBLICOS. FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE, SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime. Foco no negócio jurídico celebrado e nas pessoas envolvidas, por isso o nome FÓLIO PESSOAL.

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) LIVRO Nº 2 – INSCRIÇÃO HIPOTECÁRIA (direito real de hipoteca) LIVRO Nº 3 – TRANSCRIÇÃO DAS TRANSMISSÕES (direito real de propriedade) LIVRO Nº 4 – REGISTROS DIVERSOS (demais direitos reais e outros direitos e atos expressos em lei) LIVRO Nº 5 – EMISSÃO DE DEBÊNTURES LIVRO Nº 6 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) LIVRO Nº 7 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) LIVRO Nº 8 – REGISTRO ESPECIAL (loteamentos, convenções e incorporações imobiliárias) LIVRO TALÃO (resumo dos atos dos Livros nº 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar) LIVRO AUXILIAR (pacto antenupcial e outros atos relativos aos outros livros, mas que o apresentante quis, também, a inscrição no Auxiliar)

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) LIVROS CRIADOS POSTERIORMENTE Livro de Registro de Cédula Rural (Decreto nº 167/67) – penhor e hipoteca cedular Livro de Registro de Cédula Industrial (Decreto nº 413/69) – penhor e hipoteca cedular Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras (Lei nº 5.709/71)

Como se chamavam os atos praticados nesses livros?

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO PESSOAL TRANSCRIÇÃO Somente para atos que transmitissem o direito real de propriedade Só se fazia no Livro nº 3 INSCRIÇÃO Para os atos de transmissão e constituição de todos os outros direitos reais, bem como dos direitos pessoais sujeitos ao registro imobiliário Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 3, 6 e 7 AVERBAÇÃO Para os atos acessórios e cancelamentos Eram feitos “À MARGEM” de uma transcrição ou inscrição Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 6 e 7

E como se chamavam os atos praticados nos Livros nºs 1, 6 e 7?

LANÇAMENTO, ANOTAÇÃO ou APONTAMENTO

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) LIVRO Nº 1 (PROTOCOLO) Lançamento de todos os títulos que eram apresentados diariamente ao Serviço Registral, mediante numeração contínua e ininterrupta (PRENOTAÇÃO), constando o nome do apresentante, a natureza do título, a data e a hora da prenotação LIVRO Nº 6 (INDICADOR REAL) Lançamento dos dados de todos os imóveis, um a um, pertencentes à circunscrição do Serviço Registral, com descrição do endereço, características, etc., fazendo-se remissão às transcrições, inscrições e averbações relativas ao imóvel constantes dos outros livros Era utilizado o sistema de “fichas” LIVRO Nº 7 (INDICADOR PESSOAL) Lançamento dos dados de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, figurassem nos demais livros, também se fazendo as remissões acima mencionadas Também era utilizado o sistema de “fichas”

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) PROBLEMAS DO SISTEMA Organização complexa e pouco prática (excesso de livros e dispersão dos atos registrários) Facilitação de ERROS e FRAUDES

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) Revogou o Decreto nº 4.857/39 e é a atual “LEI DE REGISTROS PÚBLICOS” FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE, SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime Colocou o IMÓVEL no centro do sistema registral, através da criação da MATRÍCULA ou “fólio real” ou “folha do imóvel”

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) LIVRO Nº 2 – REGISTRO GERAL (livro das matrículas) LIVRO Nº 3 – REGISTRO AUXILIAR (atos que não digam respeito diretamente a imóvel ou que o apresentante quis o seu registro nesse livro, sem prejuízo do registro no Livro nº 2) LIVRO Nº 4 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) LIVRO Nº 5 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS (a LRP não faz menção a esse livro)

Como se chamavam os atos praticados nesses livros?

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO REAL MATRÍCULA É o ato de abertura do fólio real (folha do imóvel), contendo número de ordem, identificação do imóvel, identificação do proprietário e a referência ao registro anterior Só se faz no Livro nº 2 REGISTRO Para os atos de transmissão e constituição dos direitos reais Se faz nos Livros nºs 2 e 3 AVERBAÇÃO Para os atos acessórios, cancelamentos e direitos pessoais Não são feitos “À MARGEM DA MATRÍCULA”, e sim “NA MATRÍCULA” ou no Livro nº 3 Se faz nos Livros nº 2 e 3

DOUTRINA X PRÁTICA LEGISLATIVA

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) Crítica à dicotomia REGISTRO x AVERBAÇÃO Registro e averbação possuem a mesma forma (são feitos na matrícula ou no Livro nº 3) Seguem a mesma numeração seqüencial e ininterrupta (art. 232 da LRP) A ambos os atos se dá a publicidade registral, produzindo os mesmos efeitos erga omnes

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) HÁ PROBLEMA SE UM ATO FOR REGISTRADO QUANDO DEVERIA SER AVERBADO (VICE-VERSA)? NÃO A doutrina e a jurisprudência dominantes entendem que não há prejuízo às pessoas ou aos imóveis, e, muito menos, à ordem pública

E como se chamam os atos praticados nos Livros nºs 1, 4 e 5?

LANÇAMENTO, ANOTAÇÃO ou APONTAMENTO

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) SE A “INSCRIÇÃO” FOI EXTINTA, POR QUE ESSE TERMO AINDA É TÃO USADO? Porque hoje o termo “INSCRIÇÃO” é usado como designação genérica para todos os atos registrais, assim como o termo “REGISTRO”

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) CONCLUSÃO A Lei nº 6.015 trouxe mais praticidade e segurança ao registro imobiliário, especialmente em razão da criação da MATRÍCULA, acabando com a diversidade de livros contendo “registros” (transcrições, inscrições e averbações) sobre o mesmo imóvel. LEMBRETES IMPORTANTES: MATRÍCULA é diferente de REGISTRO MATRÍCULA é diferente de ESCRITURA Não há AVERBAÇÃO À MARGEM DE MATRÍCULA

Princípios Registrais

Princípios registrais INSCRIÇÃO Os direitos reais só se constituem ou se transmitem com o registro (inscrição), salvo as exceções legais (usucapião, etc.) É resumido pela máxima: “QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO” ou “QUEM NÃO REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL” (arts. 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e 1.227 e 1.245, §1º, do CC) LEGALIDADE O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados, obstando aqueles que porventura possuam vícios (art. 198 da LRP) PUBLICIDADE O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo a oponibilidade erga omnes dos direitos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1º da LNR)

Princípios registrais FÉ PÚBLICA As certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e veracidade dos atos praticados na serventia (art. 3º da LNR) PRESUNÇÃO Presumem-se válidos e eficazes, até prova em contrário (presunção iuris tantum), os atos jurídicos inscritos no registro de imóveis. A exceção é o REGISTRO TORRENS, que tem presunção absoluta de validade e eficácia (presunção iuris et de iure) (art. 252 da LRP; art. 1.245, §2º, do CC; art. 277 e seguintes da LRP) ROGAÇÃO (OU INSTÂNCIA) O ato registral é de iniciativa do interessado, vetado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos em lei (arts. 13 e 217 da LRP e art. 167, II, 13, e art. 213, I, da LRP)

Princípios registrais PRIORIDADE O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição Afasta a contradição entre títulos Pode ser resumido no brocardo: “prior in tempore, portior in iure” (primeiro no tempo, mais forte no direito) (arts. 182, 186, 189, 190, 191, 192 e 205 da LRP) TERRITORIALIDADE O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas em lei (art. 169 da LRP) RETIFICAÇÃO O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade dos fatos (art. 213 da LRP e art. 1.247 do CC)

Princípios registrais CINDIBILIDADE Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de inscrição parcial, desde que um não dependa do outro e haja solicitação expressa (Ex.: formal de partilha que contenha mais de um imóvel) UNICIDADE MATRICIAL Para cada imóvel só deve haver uma matrícula, e a cada matrícula só corresponde um imóvel (art. 176, §1º, I, da LRP) CONCENTRAÇÃO Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral (art. 167, II, 5, e art. 246 da LRP)

Princípios registrais ESPECIALIDADE Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior (arts. 176, §1º, II, 3 e 4, 222 e 225 da LRP) CONTINUIDADE (OU TRATO SUCESSIVO) Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, seqüencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos A exceção a este princípio fica por conta da USUCAPIÃO (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP) DISPONIBILIDADE Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente possui (art. 172 da LRP)

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