ASPECTOS GERAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS Rodrigo Silva Ferraz de Campos

HISTÓRIA DAS SERVENTIAS Descobrimento do Brasil; Doações em Cartas de Sesmarias (até 1822); 1822 a 1850 – ocupações sem títulos; Registro do Vigário (Lei 601/1850) – terras não registradas eram consideradas devolutas e voltavam para as Províncias; 1854 – Surgimento do Tabelião – contratos para atos inter-vivos e tradição; Lei 1237/64 – Registro Geral – Transcrição em Livro;

Código Civil de 1916 – obrigatoriedade da transcrição para a transferência de domínio; Lei 4.827/24 e Decreto 4.857/39 – primeira legislação específica para registros públicos; Lei 6.015/73 – criou um sistema registrário (revogou totalmente o Decreto anterior), substituição de Livros por fichas matrículas; Lei 8.935/94 – Regulamentou a estrutura Notarial e Registral do país; profissionais do Direito; Serviços Notariais e Registrais;

DIFERENÇAS ENTRE AS SERVENTIAS Tabelião de Notas – lavratura de Escrituras, procurações, testamentos, atas notariais, reconhecimento de firmas; competência dentro do município; concorrência; Tabelião de Protesto de Títulos – recebe títulos sujeito a protesto e lavra o seu termo se não ocorrer o pagamento; competência dentro da Comarca; Mais de 1 – Distribuição;

Registro de Imóveis - Registra todos os atos translativos e de oneração de direitos reais e averbações que podem modificar situação dos imóveis; Parcelamento do Solo e Condomínios, entre outros; Competência dentro da Comarca; Mais de 1 – Divisão Geográfica; Registro de Títulos e Documentos – Registra todo e qualquer documento, instrumento ou texto sem atribuição de outro Registro; Conservação de documentos; Competência Comarca; Mais de 1 – Concorrência;

Registro de Pessoas Jurídicas – Registro de sociedades civis sem finalidade comercial; matrículas de jornais, empresas de rádiodifusão, agências de notícias; Competência na Comarca; Mais de 1 – Concorrência; Registro Civil das Pessoas Naturais – Todos os atos relativos a vida civil: nascimento, casamento, óbito, interdição; Competência territorial ao ato e tempo que for praticado; Mais de 1 – Divisão Geográfica;

Corpo de trabalhadores – Oficial ou Tabelião, Substitutos Designados, Substitutos, Escreventes e Auxiliares; A partir da CF/88 – provimento por Concurso Público para Tabelião/Oficial, realizado pelo Poder Judiciário – provas e títulos;

PRINCÍPIOS REGISTRÁRIOS Continuidade (arts. 195 e 237 da LRP) – Para cada imóvel deve existir uma cadeia de titularidade, à medida que se fará a inscrição de um direito se o outorgante aparecer como seu titular; elo pessoal; Aplica-se aos atos judiciais e extrajudiciais observando as exigências no momento da apresentação a registro (importante); Exceções – Usucapião (modo de aquisição originária), títulos de aquisição celebrados antes da vigência do Código de 1916 (comprovada a cadeia dominial), Desapropriação;

DISPONIBILIDADE – Ninguém pode transmitir ou onerar mais do que tem; ESPECIALIDADE – Elementos precisos de qualificação do imóvel e também de seu legítimo proprietário; Para tanto, o princípio se divide em : Especialidade objetiva – (art. 176, § 1º, II, 3, “a” e “b” e art. 225 da LRP);

Se urbano – Medidas perimetrais, área, confrontações, localização e nome do logradouro para o qual faz frente, número do prédio (se houver), se terreno, lado par ou ímpar da rua, em que quadra e distância mais próxima ou número do lote e quadra, designação cadastral; Se rural - Medidas perimetrais, área, confrontações, localização, distrito, código junto ao INCRA, módulo e fração mínima de parcelamento que há no comprovante cadastral (CCIR);

Lei 10.267, Decreto 5.570/2005 e 4.449/2002 – Georreferenciamento para os imóveis rurais, observando os procedimentos do art. 213 da LRP; Princípio da especialidade objetiva não admite expressões como “com quem de direito” ou “com herdeiros de fulano”; Indissociável do princípio da continuidade;

ESPECIALIDADE SUBJETIVA – Perfeita identificação do proprietário do imóvel (art. 176) com os seguintes dados se pessoa física: nome, domicílio, nacionalidade, profissão, estado civil, número de CPF e RG; se casado e com regime diverso do legal – pacto antenupcial e qualificação do cônjuge; “aposentado” não é profissão;

Espólio, Condomínio e Firma Individual – não tem personalidade jurídica própria para negociar direitos; Comentários; PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA – Advinda do Registrador que tem a autoridade legal para gerar a presunção de que o direito real regularmente inscrito pertence à pessoa em cujo nome se registrou; PRINCÍPIO DA IDENTIDADE – (ART. 225, §2o da LRP) característica do imóvel deve coincidir com as do título anterior; Análise do Registrador se não necessita de retificação (art. 213 da LRP);

PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA – (Art PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA – (Art. 169 da LRP) O Oficial não age sem provocação da parte interessada; PRINCÍPIO DA LEGALIDADE – Somente terá validade a inscrição no RI cujos títulos não estejam viciados por nulidade ou anulabilidade (discussão doutrinária); PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE – Atos de registro são obrigatórios para gerar efeitos previstos em lei;

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE – (Art PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE – (Art. 16 da LRP) – Dar conhecimento a todos os que se interessarem do que se levou a registro; Certidão, quem pode pedir?; PRINCÍPIO DA TIPICIDADE – (Art. 172 da LRP) – Somente tem acesso ao RI os títulos descritos na própria Lei de Registros Públicos em seu art. 167, I (atos de registro) e II (atos de averbação);

PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA – Somente um imóvel por matrícula;

PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA – Somente um imóvel por matrícula; Comentários sobre princípios; dão coerência a todo o sistema, fortificando cada Instituto e seus pensamentos relacionados com outras matérias do Direito;

ROTINAS E PROCEDIMENTOS DO RI Títulos ingressam pela recepção da Serventia para receber o respectivo ato ou para exame e cálculo de emolumentos (valor não restituído); Prenotação – validade por 30 dias; Protocolo Oficial; trâmite interno para juntada de matrículas ao serviço; Encaminhamento para a qualificação registrária (análise pormenorizada adiante); Estando o título apto, transposição dos dados para a matrícula do imóvel;

Conferência dos dados transpostos; Assinatura da matrícula; Certidão de Serviço; Arquivamento de Documentos ou liberação do título para entrega as partes; Prazos comuns e prazos diferenciados (Loteamento, Retificação de àrea eDesmembramento); Segurança Jurídica x Celeridade;

Segurança Jurídica dos direitos reais imobiliários; Qualificação registral como pressuposto;

QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA Parte essencial do Registro de imóveis; Interdisciplinariedade; Análise de documentos; Nota devolutiva/ Exigência; Nota devolutiva x Títulos Judiciais; Prazos, retornos e registro; Atendimento ao Público;

Escrituras Públicas de Compra e Venda Exige a forma pública (art. 108 do CC), portanto, lavrada por Tabelião de Notas, a livre escolha do interessado; Certidão de propriedade e ônus (30 dias de validade); Documento de Identidade (Carteira de motorista, Profissional ou Passaporte), CPF, se casado, certidão de casamento atualizada (90 dias) e pacto se houver; Cadastro na Prefeitura (urbano) ou Incra (rural); Comprovante do pagamento do ITBI, citando o banco e o número da guia;

Declarações da existência de ações que objetivem o Imóvel; Dispensa de Certidões pelo Comprador; Valor da negociação e valor de avaliação; Cláusula Resolutiva – pagamento a prazo; Emissão da DOI; Escrituras de fora do Estado em que será registrada; Compra e Venda de Ascendente para Descendente, anuência do cônjuge e demais herdeiros sob pena de anulabilidade (art. 496 do CC);

Procedimento de Suscitação de Dúvidas Caso o interessado não concorde com Nota Devolutiva feita pelo Registrador, tem o Direito à Suscitação de Dúvida (art. 198 e ss da LRP); Procedimento Administrativo com Rito Sumaríssimo; Juízo competente (Lei Estadual define); Formulado pelo Oficial a requerimento da parte, que dá ciência para que a parte se manifeste em 15 dias pela improcedência da dúvida; Remessa ao Juízo competente; Não há necessidade de representação por advogado;

Interessado no registro tem a legitimidade para requerer; Encaminhamento com toda a documentação apresentada ao RI; Anotar às margens do Protocolo do Título a Suscitação da Dúvida (Art. 203 da LRP); Oficial não pode registrar qualquer título na matrícula enquanto há procedimento de dúvida em andamento; Julgamento da Dúvida, possibilidade de Juiz requerer dilação probatória;

Cabe Recurso de Apelação contra decisão de 1ª Cabe Recurso de Apelação contra decisão de 1ª. Instância (508 do CPC); Agravo de Instrumento (522 do CPC) somente quando negar a subida do Recurso; Não cabe Recurso Especial pela natureza eminentemente administrativa do procedimento; Se procedente a dúvida, Oficial cancela a prenotação, se procedente, efetua o registro; Dúvida Inversa – parte vai diretamente ao Juiz competente;

CONTATOS JENSEN & FERRAZ - Assessoria e Consultoria Notarial, Registral e Imobiliária Rodrigo Silva Ferraz de Campos – advogado e professor de Pós Graduação na área Registral/Imobiliária; Fones: (48) 3029-3344 ou 9114-5970 E-mail: rodrigoferraz26@hotmail.com