DENSIDADE. PROPOSTA DA PROEMPI para estudo: Diminuir a densidade populacional na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos Quais os parâmetros propostos.

Apresentação em tema: "DENSIDADE. PROPOSTA DA PROEMPI para estudo: Diminuir a densidade populacional na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos Quais os parâmetros propostos."— Transcrição da apresentação:

1 DENSIDADE

2 PROPOSTA DA PROEMPI para estudo: Diminuir a densidade populacional na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos Quais os parâmetros propostos no PL que permitiram este aumento de densidade populacional em relação a lei vigente (argumento de que passou de 1600 para 3000 hab/ha)? A combinação de 3 parâmetros: -Cota de terreno por unidade (regula a densidade populacional)– passou de 25m2/UH para 10m2/UH -CA (regula a densidade construtiva) – passou de 2,4 para 4 -Gabarito (regula altura e densidade construtiva) – passou de 12 pavimentos para 10, 15 ou 20 pavimentos

3 DENSIDADE CONTRAPROPOSTA DE GOVERNO: Alterar os parâmetros da Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos para: COTA DE TERRENO POR UNIDADE- Aumentar cota de terreno por unidade para diminuir o número máximo de unidades e baixar densidade populacional Proposta: 14 m2/unidade onde era permitido 10m2/unidade CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – 20M2/UH CA - Diminuir CA para diminuir área construtiva, baixar densidade construtiva e estimular a implantação de apartamentos menores Proposta: 3,5 onde era permitido 4 CA CONSENSUADO EM PLENÁRIA GABARITO - Diminuindo o CA temos que diminuir gabarito, para manter as tipologias propostas que garantem a qualidade do espaço urbano e a relação das edificações com a rua Proposta: altura máxima - 15 pavimentos, onde era permitido 20 CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – MANTER 20 PAVIMENTOS ONDE ERA PERMITIDO

4 OUTORGA ONEROSA FÓRMULA CONSENSUADA CONTRAPROPOSTA CONSENSUADA EM PLENÁRIA (QUE DEPENDE DE ANÁLISE TÉCNICA DA ÁREA DE FINAÇAS DA PMJ) PAGAMENTODE 100% SERÁ FEITO EM ATÉ 1 ANO APÓS O ALVARÁ DE EXECUÇÃO – CASO NÃO HAJA PAGAMENTO, SERÁ INSCRITO NA DÍVIDA ATIVA,COM MULTAS/ GATILHOS, O HABITE-SE NÃO SERÁ LIBERADO SE NÃO FOR EFETUADO O PAGAMENTO DA OUTORGA.

5 OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

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7 Zonas onde será aplicado OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR ZonaC.A. básicoC.A. máximo Zona de Reabilitação Central 1,03,5 Zona de Qualificação dos Bairros 1,02,4 Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos 1,03,5 Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano 1,03,0 Zona de Desenvolvimento Periurbano 2 1,02,0 Zona de Expansão e Estruturação Urbana 1,02,0

8 fórmula Valor do m² OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR C – contrapartida financeira referente ao m² de potencial construtivo adicional At – área de terreno em metros quadrados CAu – coeficiente de aproveitamento utilizado CAb – coeficiente de aproveitamento básico V – valor do metro quadrado de terreno Fs – fator social, entre 0 (zero) e 1 (um) C = At x (CAu – CAb) x V x Fs valor venal

9 Fs – Fator social OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Uso habitacionalValor de Fs Entidades mantenedoras sem fins lucrativos Valor de Fs Habitação de Interesse Social, vinculado à demandada FUMAS 0,0 Templos religiosos 0,3 Habitação com área até 50m² 0,6 Hospitais e clínicas 0,3 Habitação com área 51 até 70m² 0,8 Universidades 0,3 Habitação com área maior 70m² 1,0 Escolas e Creches 0,3 Equipamentos culturais 0,3 Outras entidades mantenedoras Uso InstitucionalHospitais 0,7 Equipamentos sociais públicos 0,0 Universidades 0,7 Escolas 0,7 Equipamentos culturais 0,7 Outras atividades 1,0

10 Simulações - ZDCU OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR SIMULAÇÃO CONSIDERANDO: Área máxima de terreno = 10.000m² CAmax = 3,5 SITUAÇÕES: Apartamentos de até 50m² (Fs = 0,6) Apartamentos de 51 a 70m² (Fs = 0,8) Apartamentos maiores que 70m² (Fs = 1,0)

11 Simulação – ZDCU OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Valor venal mínimo = R$100,00 Valor venal máximo = R$300,00 Utilizando Fs=0,6 (hab. Até 50m² - 700UH) C = At x (CAu – CAb) x V x Fs C = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,6 C = R$1.500.000,00 ou R$4.500.000,00 Valor de venda aprox. por unidade = R$250.000,00 Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00 Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 0,85% ou 2,5% Valor de 25.000m² de solo criado = R$ 1.500.000,00 ou R$4.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 1,5% ou 4,5%

12 Simulação – ZDCU OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Utilizando Fs=0,8 (habitação de 70m² - 500UH) C = At x (CAu – CAb) x V x Fs C = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,8 C = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00 Valor de venda aprox. por unidade = R$350.000,00 Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00 Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,1% ou 3,4% Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,0% ou 6,0% Valor venal mínimo = R$100,00 Valor venal máximo = R$300,00

13 Simulação – ZDCU OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Utilizando Fs=1,0 (habitação de 120m² - 290UH) C = At x (CAu – CAb) x V x Fs C = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 1,0 C = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00 Valor de venda aprox. por unidade = R$500.000,00 Valor de venda total do empreendimento = R$145.000.000,00 Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,7% ou 5,1% Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,5% ou 7,5% Valor venal mínimo = R$100,00 Valor venal máximo = R$300,00

14 PROPOSTA SOBRE USO EM CORREDORES - PROEMPI

15 PROPOSTA da proempi em estudo – pactuada em plenária Rever as funçoes urbanísticas das vias garantindo a centralidade dos bairros Rever o porte dos usos das vias de indução "para frente” Ex: Grandes áreas de supermercado, lojas de interesse do bairro (conjunto de lojinhas no bairro) devem ser previstas para garantir centralidades

16 PARCELAMENTO DO SOLO

17 1- PROPOSTA PROEMPI – LOTEAMENTO FECHADO, DESMEMBRAMENTO 2 - PROPOSTA PROEMPI – ESCLARECER ITENS 5- PROPOSTA IAB – REMEMBRAMENTO 8 – PROPOSTA COMDEMA – DEFINIÇÃO DAS ÁREAS LIVRES DE USO PÚBLICO 9- PROPOSTA COMDEMA – ATENDIMENTO AO DECRETO DA APA 10- PROPOSTA REGIÃO RAFAEL – TESTADA MÍNIMA 15B – PROPOSTA IAB - TESTADA MÍNIMA, ADENSAMENTO E VERTICALIZAÇÃO PARCELAMENTO DO SOLO