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UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS NO BRASIL PEDRINHO.

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1 UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS NO BRASIL PEDRINHO GOLDMAN PROF. SÉRGIO ROBERTO LEUSIN DE AMORIM ORIENTADOR Texto para exame de qualificação

2 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 1 - Introdução:. Objetivo: Elaboração de uma modelagem de estudos de viabilidade. Hipótese: Reprodução do processo decisório relativo à definição e decisão de um empreendimento em uma modelagem representativa. Justificativa: Aprofundamento da formalização do conhecimento específico. Este tema beneficia a sociedade brasileira e à construção civil. Originalidade: Inexistência de bibliografia específica. Relevância social pelas demandas habitacionais e laborais, e econômica pelo crescimento do produto interno. A metodologia leva em conta a acessibilidade da habitação, a qualidade do produto, a tecnologia e a gestão. Restrições da pesquisa

3 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 1 - Introdução: Enquadramento no ciclo do empreendimento

4 ESTRUTURA DA TESE

5 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 2 – Evolução urbana e do negócio imobiliário: A evolução urbana na cidade de São Paulo A evolução urbana na cidade de São Paulo A evolução urbana na cidade do Rio de Janeiro A evolução urbana na cidade do Rio de Janeiro As transformações recentes no espaço urbano de Porto Alegre As transformações recentes no espaço urbano de Porto Alegre

6 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 2 – Cenário imobiliário atual: Cenário imobiliário atual: Cenário imobiliário atual: Cenário macro econômico Cenário macro econômico Riscos relacionados a fatores macro-econômicos Riscos relacionados a fatores macro-econômicos A carência habitacional e suas características A carência habitacional e suas características Perfil sócio-econômico da população Perfil sócio-econômico da população O perfil do mercado imobiliário no Rio de Janeiro O perfil do mercado imobiliário no Rio de Janeiro

7 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– A análise do problema: A tecnologia na construção A tecnologia na construção A segmentação da cadeia produtiva A segmentação da cadeia produtiva O desempenho da cadeia produtiva O desempenho da cadeia produtiva Fases do ciclo do empreendimento para tomada de decisão: Fases do ciclo do empreendimento para tomada de decisão: Incepção Incepção Pesquisa do terreno Pesquisa do terreno Estudo do projeto Estudo do projeto Estudo de viabilidade Estudo de viabilidade Decisão Decisão

8 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– Estado da arte: Estado da arte: Estado da arte:. Análise de viabilidade técnica, econômica e financeira: ABNT, Rocha Lima Jr., Moreira, Silva. Análise de viabilidade técnica, econômica e financeira: ABNT, Rocha Lima Jr., Moreira, Silva. Custo da construção: Moreira, Otero e Heineck, Limmer, Goldman. Custo da construção: Moreira, Otero e Heineck, Limmer, Goldman. Receitas, preços, velocidade de vendas: LU, Andrew e Meen, Freitas, Rocha Lima Jr., Brondino, Levin e Wright. Receitas, preços, velocidade de vendas: LU, Andrew e Meen, Freitas, Rocha Lima Jr., Brondino, Levin e Wright. Juros: Hirschfeld, Ichihara, Galesnet. Juros: Hirschfeld, Ichihara, Galesnet. Marketing: Almeida. Marketing: Almeida. Risco: Sunder, Pyhrr, PMI, Datta e Mukherjee, Raftery, Dinsmore e Cavalieri. Risco: Sunder, Pyhrr, PMI, Datta e Mukherjee, Raftery, Dinsmore e Cavalieri

9 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– Estado da arte. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello, Borges,Cheshire e Sheppard. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello, Borges,Cheshire e Sheppard. Motivação, percepção, sensação e necessidades: Bartley, Eysenk e Keane, Lezana, Azevedo, Hersey e Blanchard, Rapoport, Cremonini. Motivação, percepção, sensação e necessidades: Bartley, Eysenk e Keane, Lezana, Azevedo, Hersey e Blanchard, Rapoport, Cremonini. Sustentabilidade, participação da sociedade, política pública habitacional: Limbrelotto, Elkington, Pauli, Donaire, Fernandes, Ribeiro, Caldeira, Villaça, Kowarck. Sustentabilidade, participação da sociedade, política pública habitacional: Limbrelotto, Elkington, Pauli, Donaire, Fernandes, Ribeiro, Caldeira, Villaça, Kowarck

10 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 4– Levantamento, questionário e estudos de casos. Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais. Levantamento de dados e de aplicações práticas na literatura da disciplina. Internacionalização da pesquisa. Realização do Seminário ADEMI & UFF. Aplicação de questionário aos especialistas. Respostas ao questionário. Análise dos resultados. Artigo apresentado no Seminário LARES 2006

11 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Questão 1 – Quais as maiores dificuldades para a realização de investimentos imobiliários?

12 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Questão 2 – Quais os fatores motivadores para a realização de investimentos imobiliários?

13 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Questão 3 – Quais os bairros do Rio de Janeiro de preferência dos especialistas e o padrão de acabamento das unidades?. Barra da Tijuca, Botafogo, Recreio dos Bandeirantes, Ipanema, Leblon, Laranjeiras, Flamengo, Jardim Botânico e Jacarepaguá.. Os padrões de acabamentos apontados pelos especialistas são os padrões médio e alto.

14 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Questão 4 – Quais os indicadores econômicos e financeiros para a tomada de decisão de empreender?

15 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas 5 – Quais as Pesquisas mercadológicas aplicadas para identificação de terreno, definição de projeto e do valor de venda das unidades?. As consultas aos corretores e imobiliárias,. O acompanhamento do mercado por ofertas de jornais,. As respostas relacionadas as pesquisas locais; as visitas a estandes da região; a consulta à mídia especializada; a pesquisa contratada qualitativa e quantitativa; a busca na Internet e a pesquisa aos relatórios da ADEMI – RJ.. As respostas relacionadas as consultas a outras empresas de engenharia conhecidas, a experiência própria e ao perfil sócio- econômico.

16 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : 6 – Qual o grau de importância das variáveis abaixo para o estudo de viabilidade? DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS VALOR MÉDIO DO GRAU - O perfil sócio econômico populacional 8,7 - O risco do negócio imobiliário 8,8 - A conjuntura internacional 3,7 - A política pública habitacional 4,9 - O déficit habitacional 5,8 - A participação da sociedade 4,1 - A motivação para realizar investimento 8,3 - A sensação e percepção dos espaços 7,8 - A qualidade do negócio imobiliário 7,8 - A sustentabilidade social 5,8 - A sustentabilidade ambiental 6,5

17 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação das variáveis diretas monetárias: 1- Receitas do empreendimento 2- Projeto arquitetônico 3- Terreno 4- Comissão sobre o terreno 5- Custo da construção 6- Equipamento e mobiliário 7- Impostos e taxas públicas 8- Despesas imobiliárias 9- Planejamento e coordenação de vendas

18 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação das variáveis diretas monetárias: 10- Publicidade e promoção 11- Stand de venda 12- Planejamento de marketing 13- Despesas com financiamento 14- Prazos e tempos 15- Juros 16- Correção monetária 17- Despesas jurídicas

19 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação das variáveis indiretas monetárias: 1- Perfil sócio-econômico 2- Risco 3- Conjuntura internacional 4- Política pública habitacional 5- Déficit habitacional 6- Percepção e sensação de espaços 7- Motivação na incepção do negócio 8- Qualidade 9- Sustentabilidade ambiental e urbana 10- Participação da sociedade

20 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação dos indicadores dos estudos de viabilidade: 1- Resultado econômico: VGV – despesas; 2- Investimento máximo dos investidores; 3- Mês do retorno do capital; 4- Taxa interno de retorno modificado; 5- VPL: Valor presente líquido; 6- Custo do terreno / VGV estático; 7- Lucro líquido / VGV estático; 8- Área privativa / Área construção;

21 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação dos indicadores dos estudos de viabilidade: 9- Resultado Financeiro: VGV + Juros –despesas; 10- Mês do investimento máximo; 11- Taxa interna de retorno: TIR; 12- VGV disponível dinâmico; 13- Freqüência e ritmo de venda; 14- Custo da construção / VGV estático; 15- Lucro líquido / Custo do terreno; 16- Área privativa / área real.

22 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Elaboração e aplicação de questionário aos agentes do negócio imobiliário Elaboração e aplicação de questionário aos agentes do negócio imobiliário Agentes diretos: Proprietário da terra, incorporador, construtor, financiador, investidor imobiliário. Agentes diretos: Proprietário da terra, incorporador, construtor, financiador, investidor imobiliário. Agentes indiretos: Arquiteto, engenheiro de custos, analista de investimentos, consultor imobiliário, consultor de marketing, consultor jurídico. Agentes indiretos: Arquiteto, engenheiro de custos, analista de investimentos, consultor imobiliário, consultor de marketing, consultor jurídico. Desenvolvimento do 2o. Seminário ADEMI & UFF em Desenvolvimento do 2o. Seminário ADEMI & UFF em 2007.

23 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.5 – Identificação das variáveis e interferência dos agentes imobiliários: Obtenção das variáveis dos estudos de viabilidade: Obtenção das variáveis dos estudos de viabilidade: Conteúdo da literatura, Conteúdo da literatura, Questionários aplicados, Questionários aplicados, Estudos de casos: Estudos de casos:.Fatores componentes da viabilidade de receitas e de despesas,.Fatores componentes da viabilidade de receitas e de despesas,.Simulação de cenários pessimistas, conservadores e otimistas,.Simulação de cenários pessimistas, conservadores e otimistas,.Indicadores econômicos e financeiros da viabilidade,.Indicadores econômicos e financeiros da viabilidade, Variáveis diretas e indiretas, Variáveis diretas e indiretas, Análise dos processos das variáveis identificadas, Análise dos processos das variáveis identificadas, Aplicação das ferramentas IDEF 0 e Mind Manager. Aplicação das ferramentas IDEF 0 e Mind Manager.

24 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade Estudo de caso 1: Estudo de caso 1: Empresa: Agenco Inc. e Construção Empresa: Agenco Inc. e Construção Empreendimento: Praia dos Cavaleiros - Macaé - RJ Empreendimento: Praia dos Cavaleiros - Macaé - RJ QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES: QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES: Variáveis Receitas Critério Variáveis Receitas Critério Receita de vendas R$ Área privativa e R$ /m2 Receita de vendas R$ Área privativa e R$ /m2 Receita de juros R$ Receita de juros R$

25 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES Variáveis Despesas Critério Variáveis Despesas Critério Projeto arquitetônico – Terreno R$ % permuta Comissão do terreno R$ % terreno Construção R$ Área e R$ /m2 Equipamento mobiliário R$ Verba Impostos e taxas R$ 3,65% VGV Corretagem R$ 3,5% VGV Coordenação venda R$ 1,8% VGV Consultoria jurídica – Publicidade e promoção R$ 2,65% VGV Estande de venda R$ Verba Planejamento marketing R$ 2,0% VGV Diversos R$ Verba Financiamento -

26 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES Variáveis Indiretas: Variáveis Indiretas: Perfil sócio-econômico, Risco, Correção monetária, Conjuntura internacional, Política pública habitacional, Déficit habitacional, Participação da sociedade, Percepção e sensação, Motivação, Qualidade, Sustentabilidade ambiental não foram considerados explicitamente no estudo. Perfil sócio-econômico, Risco, Correção monetária, Conjuntura internacional, Política pública habitacional, Déficit habitacional, Participação da sociedade, Percepção e sensação, Motivação, Qualidade, Sustentabilidade ambiental não foram considerados explicitamente no estudo. Prazos e tempos foram utilizados nas premissas do fluxo de caixa. Prazos e tempos foram utilizados nas premissas do fluxo de caixa. Indicadores do estudo de viabilidade dinâmico: Indicadores do estudo de viabilidade dinâmico: Resultado econômico R$ Resultado econômico R$ Resultado líquido R$ Resultado líquido R$ Investimento máximo R$ Investimento máximo R$ Mês de investimento máximo Data Mês de investimento máximo Data Mês do retorno do capital Data Mês do retorno do capital Data Taxa interna de retorno % Taxa interna de retorno % Taxa interna de retorno mod. % Taxa interna de retorno mod. %

27 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade Estudo de caso 2: Estudo de caso 2: Empresa: Calper Construtora Empresa: Calper Construtora Empreendimento: Recreio dos Bandeirantes – Rio de janeiro Empreendimento: Recreio dos Bandeirantes – Rio de janeiro Estudo de Caso 3: Estudo de Caso 3: Empresa: Nobel Engenharia Ltda Empresa: Nobel Engenharia Ltda Empreendimento: Lagoa – Rio de Janeiro Empreendimento: Lagoa – Rio de Janeiro Estudo 4: Estudo 4: Aplicação prática do curso de estudos de viabilidade realizado na ADEMI- RJ. Aplicação prática do curso de estudos de viabilidade realizado na ADEMI- RJ.

28 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidade Geração dos fatores das variáveis de viabilidade Geração dos fatores das variáveis de viabilidade - Terreno: - Terreno: - Localização - Localização - Utilização atual e vocação local - Utilização atual e vocação local - Dimensões, forma, topografia, superfície e solo. - Dimensões, forma, topografia, superfície e solo. - Demandas habitacionais - Demandas habitacionais - Restrições físicas e legais ao aproveitamento - Restrições físicas e legais ao aproveitamento - Construções existentes e benfeitorias. - Construções existentes e benfeitorias. - Legislações municipal, estadual e federal quanto às restrições. - Legislações municipal, estadual e federal quanto às restrições. - Passivo ambiental - Passivo ambiental - Condições econômicas, políticas e sociais. - Condições econômicas, políticas e sociais. - Sistema viário - Sistema viário - Transporte coletivo - Transporte coletivo - Coleta de resíduos sólidos - Coleta de resíduos sólidos

29 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidade Geração dos fatores das variáveis de viabilidade Geração dos fatores das variáveis de viabilidade - Terreno: - Terreno: - Água potável - Água potável - Energia elétrica - Energia elétrica - Telefone - Telefone - Rede de transmissão de comunicação e televisão - Rede de transmissão de comunicação e televisão - Esgotamento sanitário - Esgotamento sanitário - Águas pluviais - Águas pluviais - Gás canalizado - Gás canalizado - Comércio, indústria e serviço. - Comércio, indústria e serviço. - Equipamento comunitário de segurança - Equipamento comunitário de segurança - Educação - Educação - Saúde - Saúde - Cultura e lazer - Cultura e lazer

30 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Modelo preliminar simplificado obtido pelos resultados dos estudos de casos. Leva em conta os variados cenários mercadológicos e que será desenvolvido e detalhado no decorrer deste capítulo. Modelo preliminar simplificado obtido pelos resultados dos estudos de casos. Leva em conta os variados cenários mercadológicos e que será desenvolvido e detalhado no decorrer deste capítulo. Obra: Obra: Data Base: Data Base: Fluxo de receitas e despesas: A – RECEITAS VALORES - Valor geral de vendas – VGV Área privativa x R$ /m2 - Juros % mercado financeiro - Tempos Ciclo do negócio

31 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Fluxo de receitas e despesas: B – DESPESAS VALORES - Terreno R$ - Comissão sobre o terreno % corretagem - Construção Área e R$ /m2 - Equipamentos especiais Verba - Publicidade % VGV - Corretagem % VGV - Estande de venda % VGV - Planejamento e coordenação vendas % VGV - Planejamento de marketing % VGV - Diversos % VGV - Impostos e taxas % VGV - Projeto arquitetônico Verba - Despesas jurídicas Verba - Despesas com financiamento % construção e juros

32 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Fluxo de receitas e despesas: C– LUCRO Receitas – Despesas D – INDICADORES DE VIABILIDADE: FATOR Lucro / Despesas % Lucro / aporte máximo % Taxa interna de retorno (IRR) ao mês % Taxa interna de retorno (IRR) ao ano % Tempo - período fluxo negativo Meses Tempo – prazo da construção Meses Tempo - vendas diretas Meses Valor máximo a aportar R$ Tempo - mês do retorno do capital Mês Tempo - carência para início obra Meses Tempo - projeção de velocidade de venda % venda e meses

33 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Fluxo de receitas e despesas: E – VARIÁVEIS INDIRETAS FATORES DE INFLUÊNCIA - Perfil sócio-econômico Fator de influência - Risco Fator de influência - Conjuntura internacional Fator de influência - Política pública habitacional Fator de influência - Déficit habitacional Fator de influência - Participação da sociedade Fator de influência - Percepção de espaços Fator de influência - Motivação do negócio Fator de influência - Qualidade Fator de influência - Sustentabilidade ambiental Fator de influência - Sustentabilidade social Fator de influência

34 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade F – Análise e resultado do estudo G – Tendências H – Conclusão e tomada de decisão

35 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.8 – Aplicação e validação da modelagem - A aplicação e validação da modelagem será realizada no desenvolvimento deste capítulo.

36 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.9 – Conclusões preliminares - É possível a criação da modelagem para os estudos de viabilidade técnica, econômica e financeira fornecendo subsídios para a tomada de decisão com margem de risco aceitável. - O processo de definição e decisão do empreendimento foi reproduzido através dos estudos de casos e aplicações aos especialistas no decorrer desta pesquisa. - A modelagem permite aos empreendedores simular cenários diversos no intuito de obter os valores das variáveis e indicadores de viabilidade para viabilizar as expectativas de lucratividade. - A modelagem pode ser utilizada nas demais regiões brasileiras se forem consideradas as diferenças regionais e aplicadas a cada uma das variáveis apresentadas. - O objetivo desta pesquisa é atingida pela criação da modelagem e pela possibilidade de geração de novas investigações sobre os processos das suas variáveis.

37 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.9 – Conclusões preliminares - A aplicação da modelagem no mercado propicia a perspectiva de investimentos em regiões e em classes sociais ainda não priorizadas. - A margem de rentabilidade e os incentivos públicos são fatores responsáveis pelo direcionamento do mercado imobiliário e pela motivação dos investimentos. - Esta pesquisa destaca variáveis indiretas pouco abordadas nas bibliografias abrindo caminho a novas pesquisas sobre os estudos de viabilidade. - As conclusões dos estudos de viabilidade no Brasil em comparação com os estudos estrangeiros serão descritas após a realização de pesquisa nos países estabelecidos para esta finalidade.

38 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE - Bibliografia - Glossário - Siglas


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