UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE

Apresentação em tema: "UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE"— Transcrição da apresentação:

1 UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICA, ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS NO BRASIL PEDRINHO GOLDMAN PROF. SÉRGIO ROBERTO LEUSIN DE AMORIM ORIENTADOR Texto para exame de qualificação

2 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 1 - Introdução:
. Objetivo: Elaboração de uma modelagem de estudos de viabilidade . Hipótese: Reprodução do processo decisório relativo à definição e decisão de um empreendimento em uma modelagem representativa . Justificativa: Aprofundamento da formalização do conhecimento específico . Este tema beneficia a sociedade brasileira e à construção civil . Originalidade: Inexistência de bibliografia específica . Relevância social pelas demandas habitacionais e laborais, e econômica pelo crescimento do produto interno . A metodologia leva em conta a acessibilidade da habitação, a qualidade do produto, a tecnologia e a gestão . Restrições da pesquisa

3 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 1 - Introdução: Enquadramento no ciclo do empreendimento

4 ESTRUTURA DA TESE

5 A evolução urbana na cidade de São Paulo
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 2 – Evolução urbana e do negócio imobiliário: A evolução urbana na cidade de São Paulo A evolução urbana na cidade do Rio de Janeiro As transformações recentes no espaço urbano de Porto Alegre

6 Cenário imobiliário atual:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 2 – Cenário imobiliário atual: Cenário imobiliário atual: Cenário macro econômico Riscos relacionados a fatores macro-econômicos A carência habitacional e suas características Perfil sócio-econômico da população O perfil do mercado imobiliário no Rio de Janeiro

7 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– A análise do problema:
A tecnologia na construção A segmentação da cadeia produtiva O desempenho da cadeia produtiva Fases do ciclo do empreendimento para tomada de decisão: Incepção Pesquisa do terreno Estudo do projeto Estudo de viabilidade Decisão

8 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– Estado da arte:
. Análise de viabilidade técnica, econômica e financeira: ABNT, Rocha Lima Jr., Moreira, Silva . Custo da construção: Moreira, Otero e Heineck, Limmer, Goldman . Receitas, preços, velocidade de vendas: LU, Andrew e Meen, Freitas, Rocha Lima Jr., Brondino, Levin e Wright . Juros: Hirschfeld, Ichihara, Galesnet . Marketing: Almeida . Risco: Sunder, Pyhrr, PMI, Datta e Mukherjee, Raftery, Dinsmore e Cavalieri

9 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 3– Estado da arte
. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello, Borges,Cheshire e Sheppard . Motivação, percepção, sensação e necessidades: Bartley, Eysenk e Keane, Lezana, Azevedo, Hersey e Blanchard, Rapoport, Cremonini . Sustentabilidade, participação da sociedade, política pública habitacional: Limbrelotto, Elkington, Pauli, Donaire, Fernandes, Ribeiro, Caldeira, Villaça, Kowarck

10 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Capítulo 4– Levantamento, questionário e estudos de casos
. Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais . Levantamento de dados e de aplicações práticas na literatura da disciplina . Internacionalização da pesquisa . Realização do Seminário ADEMI & UFF . Aplicação de questionário aos especialistas . Respostas ao questionário . Análise dos resultados . Artigo apresentado no Seminário LARES 2006

11 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Questão 1 – Quais as maiores dificuldades para a realização de investimentos imobiliários?

12 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Questão 2 – Quais os fatores motivadores para a realização de investimentos imobiliários?

13 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Questão 3 – Quais os bairros do Rio de Janeiro de preferência dos especialistas e o padrão de acabamento das unidades? . Barra da Tijuca, Botafogo, Recreio dos Bandeirantes, Ipanema, Leblon, Laranjeiras, Flamengo, Jardim Botânico e Jacarepaguá. . Os padrões de acabamentos apontados pelos especialistas são os padrões médio e alto.

14 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Questão 4 – Quais os indicadores econômicos e financeiros para a tomada de decisão de empreender?

15 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas 5 – Quais as Pesquisas mercadológicas aplicadas para identificação de terreno, definição de projeto e do valor de venda das unidades? . As consultas aos corretores e imobiliárias, . O acompanhamento do mercado por ofertas de jornais, . As respostas relacionadas as pesquisas locais; as visitas a estandes da região; a consulta à mídia especializada; a pesquisa contratada qualitativa e quantitativa; a busca na Internet e a pesquisa aos relatórios da ADEMI – RJ. . As respostas relacionadas as consultas a outras empresas de engenharia conhecidas, a experiência própria e ao perfil sócio-econômico.

16 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : 6 – Qual o grau de importância das variáveis abaixo para o estudo de viabilidade? DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS VALOR MÉDIO DO GRAU O perfil sócio econômico populacional ,7 O risco do negócio imobiliário ,8 A conjuntura internacional ,7 A política pública habitacional ,9 O déficit habitacional ,8 A participação da sociedade ,1 A motivação para realizar investimento ,3 A sensação e percepção dos espaços ,8 A qualidade do negócio imobiliário ,8 A sustentabilidade social ,8 A sustentabilidade ambiental ,5

17 Identificação das variáveis diretas monetárias:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação das variáveis diretas monetárias: 1- Receitas do empreendimento 2- Projeto arquitetônico 3- Terreno 4- Comissão sobre o terreno 5- Custo da construção 6- Equipamento e mobiliário 7- Impostos e taxas públicas 8- Despesas imobiliárias 9- Planejamento e coordenação de vendas

18 Identificação das variáveis diretas monetárias:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação das variáveis diretas monetárias: 10- Publicidade e promoção 11- Stand de venda 12- Planejamento de marketing 13- Despesas com financiamento 14- Prazos e tempos 15- Juros 16- Correção monetária 17- Despesas jurídicas

19 Identificação das variáveis indiretas monetárias:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação das variáveis indiretas monetárias: 1- Perfil sócio-econômico 2- Risco 3- Conjuntura internacional 4- Política pública habitacional 5- Déficit habitacional 6- Percepção e sensação de espaços 7- Motivação na incepção do negócio 8- Qualidade 9- Sustentabilidade ambiental e urbana 10- Participação da sociedade

20 Identificação dos indicadores dos estudos de viabilidade:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação dos indicadores dos estudos de viabilidade: 1- Resultado econômico: VGV – despesas; 2- Investimento máximo dos investidores; 3- Mês do retorno do capital; 4- Taxa interno de retorno modificado; 5- VPL: Valor presente líquido; 6- Custo do terreno / VGV estático; 7- Lucro líquido / VGV estático; 8- Área privativa / Área construção;

21 Identificação dos indicadores dos estudos de viabilidade:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas : Identificação dos indicadores dos estudos de viabilidade: 9- Resultado Financeiro: VGV + Juros –despesas; 10- Mês do investimento máximo; 11- Taxa interna de retorno: TIR; 12- VGV disponível dinâmico; 13- Freqüência e ritmo de venda; 14- Custo da construção / VGV estático; 15- Lucro líquido / Custo do terreno; 16- Área privativa / área real.

22 Desenvolvimento do 2o. Seminário ADEMI & UFF em 2007.
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistas Elaboração e aplicação de questionário aos agentes do negócio imobiliário Agentes diretos: Proprietário da terra, incorporador, construtor, financiador, investidor imobiliário. Agentes indiretos: Arquiteto, engenheiro de custos, analista de investimentos, consultor imobiliário, consultor de marketing, consultor jurídico. Desenvolvimento do 2o. Seminário ADEMI & UFF em 2007.

23 Obtenção das variáveis dos estudos de viabilidade:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.5 – Identificação das variáveis e interferência dos agentes imobiliários: Obtenção das variáveis dos estudos de viabilidade: Conteúdo da literatura, Questionários aplicados, Estudos de casos: .Fatores componentes da viabilidade de receitas e de despesas, .Simulação de cenários pessimistas, conservadores e otimistas, .Indicadores econômicos e financeiros da viabilidade, Variáveis diretas e indiretas, Análise dos processos das variáveis identificadas, Aplicação das ferramentas IDEF 0 e Mind Manager.

24 Estudo de caso 1: Variáveis Receitas Critério
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade Estudo de caso 1: Empresa: Agenco Inc. e Construção Empreendimento: Praia dos Cavaleiros - Macaé - RJ QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES: Variáveis Receitas Critério Receita de vendas R$ Área privativa e R$ /m2 Receita de juros R$

25 Variáveis Despesas Critério
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES Variáveis Despesas Critério Projeto arquitetônico – Terreno R$ % permuta Comissão do terreno R$ % terreno Construção R$ Área e R$ /m2 Equipamento mobiliário R$ Verba Impostos e taxas R$ ,65% VGV Corretagem R$ ,5% VGV Coordenação venda R$ ,8% VGV Consultoria jurídica – Publicidade e promoção R$ ,65% VGV Estande de venda R$ Verba Planejamento marketing R$ ,0% VGV Diversos R$ Verba Financiamento

26 Prazos e tempos foram utilizados nas premissas do fluxo de caixa.
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade QUADRO RESUMO DAS VARIÁVEIS E INDICADORES Variáveis Indiretas: Perfil sócio-econômico, Risco, Correção monetária, Conjuntura internacional, Política pública habitacional, Déficit habitacional, Participação da sociedade, Percepção e sensação, Motivação, Qualidade, Sustentabilidade ambiental não foram considerados explicitamente no estudo. Prazos e tempos foram utilizados nas premissas do fluxo de caixa. Indicadores do estudo de viabilidade dinâmico: Resultado econômico R$ Resultado líquido R$ Investimento máximo R$ Mês de investimento máximo Data Mês do retorno do capital Data Taxa interna de retorno % Taxa interna de retorno mod. %

27 Estudo de caso 2: Estudo de Caso 3: Estudo 4:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Análise dos resultados dos estudos de casos e geração dos fatores das variáveis de viabilidade Estudo de caso 2: Empresa: Calper Construtora Empreendimento: Recreio dos Bandeirantes – Rio de janeiro Estudo de Caso 3: Empresa: Nobel Engenharia Ltda Empreendimento: Lagoa – Rio de Janeiro Estudo 4: Aplicação prática do curso de estudos de viabilidade realizado na ADEMI- RJ.

28 Geração dos fatores das variáveis de viabilidade - Terreno:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidade Geração dos fatores das variáveis de viabilidade - Terreno: - Localização - Utilização atual e vocação local - Dimensões, forma, topografia, superfície e solo. - Demandas habitacionais - Restrições físicas e legais ao aproveitamento - Construções existentes e benfeitorias. - Legislações municipal, estadual e federal quanto às restrições. - Passivo ambiental - Condições econômicas, políticas e sociais. - Sistema viário - Transporte coletivo - Coleta de resíduos sólidos

29 Geração dos fatores das variáveis de viabilidade - Terreno:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.6 – Geração dos fatores das variáveis de viabilidade Geração dos fatores das variáveis de viabilidade - Terreno: - Água potável - Energia elétrica - Telefone - Rede de transmissão de comunicação e televisão - Esgotamento sanitário - Águas pluviais - Gás canalizado - Comércio, indústria e serviço. - Equipamento comunitário de segurança - Educação - Saúde - Cultura e lazer

30 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Modelo preliminar simplificado obtido pelos resultados dos estudos de casos. Leva em conta os variados cenários mercadológicos e que será desenvolvido e detalhado no decorrer deste capítulo. Obra: Data Base: Fluxo de receitas e despesas: A – RECEITAS VALORES Valor geral de vendas – VGV Área privativa x R$ /m2 Juros % mercado financeiro Tempos Ciclo do negócio

31 Fluxo de receitas e despesas:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Fluxo de receitas e despesas: B – DESPESAS VALORES Terreno R$ Comissão sobre o terreno % corretagem Construção Área e R$ /m2 Equipamentos especiais Verba Publicidade % VGV Corretagem % VGV Estande de venda % VGV Planejamento e coordenação vendas % VGV Planejamento de marketing % VGV Diversos % VGV Impostos e taxas % VGV Projeto arquitetônico Verba Despesas jurídicas Verba Despesas com financiamento % construção e juros

32 Fluxo de receitas e despesas:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Fluxo de receitas e despesas: C– LUCRO Receitas – Despesas D – INDICADORES DE VIABILIDADE: FATOR Lucro / Despesas % Lucro / aporte máximo % Taxa interna de retorno (IRR) ao mês % Taxa interna de retorno (IRR) ao ano % Tempo - período fluxo negativo Meses Tempo – prazo da construção Meses Tempo - vendas diretas Meses Valor máximo a aportar R$ Tempo - mês do retorno do capital Mês Tempo - carência para início obra Meses Tempo - projeção de velocidade de venda % venda e meses

33 Fluxo de receitas e despesas:
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade Fluxo de receitas e despesas: E – VARIÁVEIS INDIRETAS FATORES DE INFLUÊNCIA Perfil sócio-econômico Fator de influência Risco Fator de influência Conjuntura internacional Fator de influência Política pública habitacional Fator de influência Déficit habitacional Fator de influência Participação da sociedade Fator de influência Percepção de espaços Fator de influência Motivação do negócio Fator de influência Qualidade Fator de influência Sustentabilidade ambiental Fator de influência Sustentabilidade social Fator de influência

34 F – Análise e resultado do estudo G – Tendências
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.7 – Criação da modelagem de estudos de viabilidade F – Análise e resultado do estudo G – Tendências H – Conclusão e tomada de decisão

35 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap
MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.8 – Aplicação e validação da modelagem - A aplicação e validação da modelagem será realizada no desenvolvimento deste capítulo.

36 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.9 – Conclusões preliminares
É possível a criação da modelagem para os estudos de viabilidade técnica, econômica e financeira fornecendo subsídios para a tomada de decisão com margem de risco aceitável. O processo de definição e decisão do empreendimento foi reproduzido através dos estudos de casos e aplicações aos especialistas no decorrer desta pesquisa. A modelagem permite aos empreendedores simular cenários diversos no intuito de obter os valores das variáveis e indicadores de viabilidade para viabilizar as expectativas de lucratividade. A modelagem pode ser utilizada nas demais regiões brasileiras se forem consideradas as diferenças regionais e aplicadas a cada uma das variáveis apresentadas. O objetivo desta pesquisa é atingida pela criação da modelagem e pela possibilidade de geração de novas investigações sobre os processos das suas variáveis.

37 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.9 – Conclusões preliminares
A aplicação da modelagem no mercado propicia a perspectiva de investimentos em regiões e em classes sociais ainda não priorizadas. A margem de rentabilidade e os incentivos públicos são fatores responsáveis pelo direcionamento do mercado imobiliário e pela motivação dos investimentos. Esta pesquisa destaca variáveis indiretas pouco abordadas nas bibliografias abrindo caminho a novas pesquisas sobre os estudos de viabilidade. As conclusões dos estudos de viabilidade no Brasil em comparação com os estudos estrangeiros serão descritas após a realização de pesquisa nos países estabelecidos para esta finalidade.

38 MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE
Bibliografia Glossário Siglas