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HIPOTECA Isabel Menéres Campos Professora Auxiliar da Escola de Direito da Universidade do Minho

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Apresentação em tema: "HIPOTECA Isabel Menéres Campos Professora Auxiliar da Escola de Direito da Universidade do Minho"— Transcrição da apresentação:

1 HIPOTECA Isabel Menéres Campos Professora Auxiliar da Escola de Direito da Universidade do Minho

2 Plano da exposição Caracterização da hipoteca Efeitos da hipoteca em sede executiva (processo executivo ou insolvência)

3 Definição Artigo 686º: a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo

4 Função Assegurar o cumprimento de uma obrigação Como garantia real, a hipoteca consiste na afectação de uma coisa, garantindo um determinado valor, que o credor poderá realizar, por via executiva, para se satisfazer do seu crédito Reforço da garantia geral das obrigações que representa o todo o património do devedor (artigo 601º)

5 Caracterização Características gerais, que resultam da sua natureza real Preferência Sequela e oponibilidade erga omnes Especialidade Características particulares Acessoriedade Indivisibilidade

6 Preferência Derrogação do princípio da par conditio creditorum (igualdade dos credores – artigo 604º) O credor tem o direito de ser pago com o produto da venda da coisa, preferentemente em relação aos demais credores, quer a execução tenha sido movida por si, quer tenha sido movida por terceiro, quer se trate de uma execução universal (insolvência)

7 Direito ao valor Meios de defesa do credor Artigo 701º - direito ao reforço ou à substituição da garantia no caso de perecimento ou insuficiência Artigo 692º - o credor conserva a preferência no caso de o devedor receber uma indemnização pela perda ou desvalorização da coisa hipotecada (sub-rogação real) Nos termos do artigo 9º do Código das Expropriações, o credor hipotecário é considerado interessado e deve ser chamado ao processo, embora não seja credor da indemnização a pagar pela expropriação mas passa a exercer o seu direito sobre aquela que vier a ser atribuída ao proprietário Artigo 702º - seguro da coisa hipotecada

8 Sequela e eficácia absoluta A garantia é inerente à coisa, acompanhando-a em posteriores alienações ou onerações e seguindo-a onde quer que a coisa se encontre – Droit de suite Consequências O terceiro adquirente de coisa hipotecada tem de suportar a oneração: torna-se responsável pela dívida na medida das forças do imóvel, sofrendo a consequente penhora e venda, não podendo opor-se

9 Especialidade (princípio de Direitos Reais) Especialidade quanto ao objecto: a hipoteca tem de incidir sobre bens especificamente determinados, quer no título constitutivo, quer no registo Artigo 716º - nulidade das hipotecas genéricas (que incidem sobre todos os bens dos devedores, sem os determinar) As hipotecas legais e judiciais são hipotecas de título geral; a especificação é feita no momento do registo Extensão da hipoteca: artigo 691º - abrange as árvores, arbustos, frutos, acessões naturais, benfeitorias E também as acessões industriais: no caso das construções posteriores, persiste a oneração sobre todo o prédio

10 Especialidade (princípio de Direitos Reais) Especialidade quanto ao crédito: é necessária especificação do crédito que a hipoteca garante, quer no título constitutivo, quer no registo: Determinação do montante Fundamento e origem do crédito Juros e acessórios do crédito Protecção de terceiros Tutela do devedor

11 Acessoriedade Conexão funcional: garantia do cumprimento de uma obrigação Problemas Hipoteca em garantia de créditos futuros Hipoteca omnibus Razões da sua admissibilidade: Menção do montante máximo garantido é obrigatória Necessidade de documentos complementares (artigo 50 º do CPC)

12 Indivisibilidade Princípio supletivo - artigo 696º Indivisibilidade quanto ao objecto Indivisibilidade quanto ao crédito

13 Indivisibilidade Princípio supletivo - artigo 696º Indivisibilidade quanto ao objecto: a hipoteca subsiste sobre todas as coisas abrangidas, podendo o credor executar qualquer uma delas para satisfação do seu crédito por inteiro Hipoteca constituída sobre uma pluralidade de objectos Hipoteca constituída sobre uma coisa que posteriormente é dividida (ex.: fraccionamento do imóvel por força da constituição da propriedade horizontal) Vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12 de Fevereiro de 2004 (Relator: Pires da Rosa) sobre a questão do distrate parcial da hipoteca incidente sobre um prédio constituído em propriedade horizontal

14 Indivisibilidade Princípio supletivo - artigo 696º Indivisibilidade quanto ao crédito: são irrelevantes as alterações supervenientes da dívida, com excepção da extinção total (a qual acarreta a extinção da garantia) Pagamento parcial: a hipoteca permanece irredutível até ao pagamento integral Pluralidade de devedores: o co-devedor que pague a sua parte da dívida não pode exigir o cancelamento parcial da hipoteca (solidariedade passiva) Pluralidade de credores: cada um dos co-credores conserva a garantia por inteiro, podendo executar o imóvel na sua totalidade (solidariedade activa); os restantes co-credores serão citados nos termos do artigo 865º

15 Execução de hipoteca Efeitos da hipoteca em sede executiva Especificidades do processo executivo

16 Legitimidade passiva Princípio geral: artigo 55º do CPC – a execução deve ser movida contra quem no título figura como devedor Havendo hipoteca: artigo 56º do CPC – a execução de dívida provida de garantia real sobre bens de terceiro é movida contra o proprietário – Terceiro adquirente – Proprietário não devedor (hipoteca de terceiro)

17 Competência do tribunal Artigo 94º, nº 2 do CPC: o tribunal competente é o do lugar da situação do imóvel – forum rei sitae Artigo 100º - conhecimento oficioso da incompetência territorial

18 Penhora Artigo 697º: o devedor proprietário da coisa tem o direito de se opor à penhora de outros bens enquanto não se demonstrar a insuficiência da garantia ARTIGO 835º do CPC: a execução hipotecária começa, independentemente de nomeação, pelo objecto da garantia e só verificada a insuficiência deste é que pode prosseguir quanto a outros bens

19 Concurso de credores Finalidade: expurgar os bens dos direitos de garantia que os oneram, de modo a assegurar que estes sejam transmitidos livres de quaisquer ónus (artigo 824º do Código Civil) Artigo 865º do CPC: o credor hipotecário tem de ser citado para exercer os seus créditos na execução onde seja penhorado o objecto da garantia

20 Posição processual do credor hipotecário Tem direito a pronunciar-se quanto a todas as questões que tenham a ver com o objecto da garantia (venda, embargos de terceiro, etc.) Os seus poderes processuais esgotam-se com a venda da coisa hipotecada Artigos 885º, 920º e 279º, nº 4

21 Regime substantivo do concurso de credores (processo executivo e insolvência) Grau de preferência Regra geral Princípio da prioridade registal Excepções Privilégios creditórios Direito de retenção

22 Graduação especial Havendo vários bens penhorados no processo executivo (ou apreendidos no processo de insolvência) e sendo invocadas garantias reais, a graduação terá de ser especial para cada um desses bens

23 Privilégios creditórios A hipoteca só cede perante privilégios creditórios especiais, pois só estes são considerados verdadeiras garantias reais Acórdãos do Tribunal Constitucional relativamente aos privilégios gerais

24 Acórdão n.º 362/2002, de 17 de Setembro Acórdão n.º 363/2002, de 17 de Setembro Declarada a inconstitucionalidade, com força obrigatória e geral, por violação do princípio da confiança, ínsito no princípio do Estado de direito democrático, consagrado no artigo 2º da Constituição, das normas que consagram os privilégios imobiliários gerais do Estado e da segurança social, na interpretação segundo a qual tais privilégios prevaleceriam sobre a hipoteca, nos termos do artigo 751º do Código Civil

25 Créditos dos trabalhadores Artigo 333º do Código do Trabalho: - os créditos emergentes do contrato de trabalho e da sua violação ou cessação, pertencentes ao trabalhador, gozam de privilégio imobiliário especial sobre os bens imóveis do empregador nos quais o trabalhador preste a sua actividade, devendo ser graduados antes dos créditos referidos no artigo 748º do Código Civil e ainda dos créditos das contribuições devidas à segurança social

26 Direito de retenção do promitente-adquirente artigo 755º, n.º 1, alínea f) Ratio legis: norma de tutela do consumidor deve ser interpretado restritivamente – só deve beneficiar da protecção quem se encontra numa posição de consumidor (parte mais débil) perante o construtor, promitente-vendedor num contrato-promessa sinalizado Foi essa protecção a razão de ser das alterações ocorridas em 1980 e 1986 no regime do contrato-promessa É à luz dessa ideia que a alínea f) do artigo 755º deve ser interpretada Na nossa opinião, nas relações entre particulares (em que não há propriamente uma parte considerada mais débil), a prevalência conferida ao direito de retenção sobre a hipoteca não se justifica

27 Obrigações hipotecárias Decreto-Lei n.º 59/2006 de 20 de Março Estas hipotecas de garantia de "créditos hipotecários" - constituídas com obediência aos requisitos estabelecidos no Diploma prevalecem sobre o direito de retenção e até sobre os privilégios imobiliários especiais Acórdão STJ, de (Alves Velho) Acórdão STJ, de (João Camilo)

28 Venda executiva ou em processo de insolvência Artigo 824º do Código Civil: caducidade dos direitos reais de garantia e caducidade de outros direitos reais

29 Arrendamento Caduca com a venda executiva (ou com a venda em insolvência)? Arrendamento constituído anteriormente à hipoteca – não caduca Arrendamento constituído posteriormente à hipoteca: caduca nos termos do artigo 824º do Código Civil

30 Caducidade dos direitos de gozo Deve considerar-se que, à luz do artigo 824º, n.º 2, caducam todos os direitos de gozo, sejam de natureza real, sejam de natureza pessoal » Arrendamento » Comodato » Direito do retentor (cujo crédito garantido se transmite para o produto da venda) » Quaisquer outros direitos pessoais de gozo

31 Jurisprudência quanto à caducidade do arrendamento Acórdão da Relação de Lisboa de 6 de Março de 2007 (Relator: Arnaldo Silva) I- Caduca com a venda em execução, nos termos os artigo 824.º,n.º 2 do Código Civil, o arrendamento celebrado pelo proprietário de fracção de imóvel anteriormente hipotecada, não relevando por conseguinte que a execução e penhora da fracção tenham ocorrido posteriormente à data do arrendamento, não se aplicando em tais casos o disposto no artigo 1057.º do Código Civil. II- A expressão direitos reais contida no nº 2 do artigo 824.º do Código Civil abrange os contratos de arrendamento sujeitos a registo, bem como os não sujeitos a registo.

32 Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Maio de 2010 (Relator: Álvaro Rodrigues) Mesmo considerando que o arrendamento se reveste de natureza obrigacional, a verdade é que a locação é uma forma de proporcionar o gozo temporário de uma coisa, havendo notória semelhança funcional e sócio-económica com os direitos reais menores A ratio legis do artigo 824º, nº 2 é, sem dúvida, a tutela dos direitos dos credores titulares das garantias reais, registadas com anterioridade relativamente ao estabelecimento da relação locatícia. Daí que o preceito se aplique por analogia ao arrendamento que, assim, caduca, com a venda judicial


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