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ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DE SÃO PAULO. LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS. Flávio Tartuce Doutor em Direito Civil e graduado pela Faculdade.

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1 ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DE SÃO PAULO. LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS. Flávio Tartuce Doutor em Direito Civil e graduado pela Faculdade de Direito da USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUC/SP. Professor do programa de mestrado e doutorado da FADISP. Coordenador dos cursos de pós-graduação lato sensu em Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Família e das Sucessões da Escola Paulista de Direito. Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura. Advogado e Consultor Jurídico. Autor de Obras pela Editora Método.

2 CONTROLE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. Lei 8.245/1991. Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Sistema igual ao CDC (Casal Nery). O CDC aplica-se à locação imobiliária? 2

3 CONTROLE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. Locação. Recurso especial. Inaplicabilidade do código de defesa do consumidor. Acessão. Indenização. Renúncia. 1. Esta Corte firmou compreensão no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades. 3. Recurso conhecido e improvido (STJ, REsp /SP, Rel. Min. Paulo Gallotti, 6.ª Turma, j , DJ , p. 380). 3

4 E QUANTO À IMOBILIÁRIA? DIREITO DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO CDC AOS CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. É possível a aplicação do CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária contratada por ele para administrar o bem. Isso porque o proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado. Revela- se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e a administradora; e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Nas duas situações, evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma consumerista. REsp /PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 16/5/2013). 4

5 JULGADO INTERESSANTE CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATOS DE LOCAÇÃO. CELEBRAÇÃO MEDIANTE FRAUDE. FALSIFICAÇÃO IMPASSÍVEL DE SER AFERIDA. CAUTELAS OBSERVADAS PELA LOCADORA. EXIBIÇÃO DE TODOS OS DOCUMENTOS PESSOAIS, COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA E DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL. INSERÇÃO DO NOME DO CONSUMIDOR VITIMADO PELA FRAUDE EM CADASTRO DE DEVEDORES INADIMPLENTES. FATOS DECORRENTES DA CULPA DE TERCEIRO. CAUSA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE (CDC, ART. 14, § 3º, II). RESPONSABILIZAÇÃO DA FORNECEDORA. IMPOSSIBILIDADE. 1 - CONQUANTO NÃO TENHA CONCERTADO NENHUM VÍNCULO OBRIGACIONAL NEM MANTIDO RELACIONAMENTO COMERCIAL COM A EMPRESA ESPECIALIZADA NA LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS, O AUTOR, EM TENDO EXPERIMENTADO AS CONSEQÜÊNCIAS DERIVADAS DA CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SEU NOME PELO FALSÁRIO QUE SE PASSARA POR SUA PESSOA, EQUIPARA-SE AO CONSUMIDOR ANTE O ENQUADRAMENTO DO HAVIDO NA CONCEITUAÇÃO QUE ESTÁ IMPREGNADA NO ARTIGO 17 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.... 5

6 JULGADO INTERESSANTE 2 - EMOLDURADO O RELACIONAMENTO HAVIDO COMO SENDO DE CONSUMO, A RESPONSABILIDADE DA FORNECEDORA DE SERVIÇOS É DE NATUREZA OBJETIVA, PRESCINDINDO SUA CARACTERIZAÇÃO DA COMPROVAÇÃO DE QUE TENHA AGIDO COM CULPA, BASTANDO TÃO-SOMENTE A COMPROVAÇÃO DE QUE OCORRERA O ILÍCITO E QUE DELE TENHA EMERGIDO EFEITOS MATERIAIS AFETANDO O CONSUMIDOR PARA QUE SUA OBRIGAÇÃO EMIRJA, SENDO-LHE RESSALVADO, CONTUDO, O DIREITO DE SE EXIMIR DA SUA RESPONSABILIZAÇÃO SE EVIDENCIAR QUE O HAVIDO DERIVARA DA CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR OU DE TERCEIRO, QUALIFICANDO-SE ESSAS OCORRÊNCIAS COMO CAUSAS EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE (CDC, ART. 14, § 3º, II). 6

7 JULGADO INTERESSANTE. 3 - AFERIDO QUE AS CELEBRAÇÕES DOS CONTRATOS QUE FORAM CONCERTADOS DE FORMA FRAUDULENTA EM NOME DO CONSUMIDOR FORAM PRECEDIDAS DE TODAS AS CAUTELAS POSSÍVEIS E PASSÍVEIS DE SEREM EXIGIDAS DA FORNECEDORA, POIS LHE FORAM EXIBIDOS TODOS OS DOCUMENTOS PESSOAIS DAQUELE COM QUEM CONTRATARA, COMPROVANTES DE RESIDÊNCIA E DE QUE POSSUÍA IMÓVEL E AS ASSINATURAS APOSTAS NOS INSTRUMENTOS PELO FALSÁRIO RECONHECIDAS POR NOTÁRIO PÚBLICO, NÃO LHE PODE SER DEBITADA NENHUMA RESPONSABILIDADE PELO HAVIDO E PELAS CONSEQÜÊNCIAS QUE DELE GERMINARAM ANTE A CIRCUNSTÂNCIA DE QUE DERIVARA DE FATO DE TERCEIRO, ENSEJANDO A CARACTERIZAÇÃO DA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE APTA A ALFORRIÁ-LA DA RESPONSABILIZAÇÃO PELO ILÍCITO E PELOS EFEITOS QUE IRRADIARAM, AFETANDO SUA PESSOA, E DO ALCANÇADO DIRETAMENTE PELA FRAUDE. 4 - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. UNÂNIME. (TJDF, Apelação cível n , Relator: DES. TEÓFILO CAETANO, Data de Julgamento: 01/08/2007, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 11/09/2007). 7

8 BENFEITORIAS. RENÚNCIA. Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Súmula 335 do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. E se a renúncia constar em contrato de locação de adesão? 8

9 BENFEITORIAS RENÚNCIA. Enunciado 433, da V Jornada de Direito Civil. A cláusula de renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por benfeitorias necessárias é nula em contrato de locação de imóvel urbano feito nos moldes do contrato de adesão. Explicação do art. 424 do CC. Renúncia a direito inerente ao negócio. 9

10 BENFEITORIAS RENÚNCIA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL POR BENFEITORIAS. CONTRATO DE ADESÃO. ADMISSIBILIDADE. INTERESSE DE AGIR. UTILIDADE DO PROVIMENTO JURISDICIONAL. REITERADO RECEBIMENTO DOS ALUGUÉIS EM ATRASO. MERA LIBERALIDADE DO LOCADOR. INTELIGÊNCIA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. I. É admissível, na locação, ainda que instrumentalizada por contrato de adesão, a estipulação de renúncia ao direito de retenção do imóvel por benfeitorias, conforme inteligência do art. 35 da Lei nº /91. II. Se o provimento jurisdicional pedido pelo autor é capaz de efetivamente lhe ser útil, proporcionando-lhe uma melhora em sua situação na vida comum, não há que se falar em ausência de seu interesse de agir. III. O reiterado recebimento com atraso, pela locatária, dos aluguéis mensais, constitui mera liberalidade, desde que assim tenham as partes expressamente previsto no contrato, não ficando aquela impedida de exigir os encargos de mora do locador, referentes aos meses em que não anuiu ao pagamento extemporâneo. (TJMG; AC /001; Juiz de Fora; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Adilson Lamunier; Julg. 09/08/2007; DJMG 06/09/2007) art. 35Lei nº /91 10

11 BENFEITORIAS RENÚNCIA. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS LOCAÇÃO COMERCIAL. Cerceamento do direito de defesa da Corré. Inexistência. Questões controversas trazidas pela defesa que são apenas de direito, condizentes à interpretação da eventual abusividade de cláusula contratual. Direito de compensação de valores pela realização, por parte da locatária, de benfeitorias, haja vista a nulidade da cláusula de renúncia à indenização ou retenção das mesmas. Não se considera de adesão o contrato de locação firmado entre as partes, mesmo porque a própria Corré afirmou ter acordado em seu teor, reafirmando sua validade em aditivo contratual posterior inexistência de abusividade de cláusula de renúncia ao direito de indenização ou retenção de benfeitorias (arts. 35 e 36, LI). Data da efetiva consignação das chaves do imóvel em Juízo é a que deve ser considerada como final da locação e limítrofe para o pagamento de aluguéis vencidos no curso da demanda e não a data da imissão do locador na posse do bem. RECURSO DA CORRÉ PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; APL ; Ac ; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Relª Desª Berenice Marcondes César; Julg. 22/05/2012; DJESP 23/01/2013) 11

12 BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA. Art O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito. Art Não aproveita este benefício ao fiador: I - se ele o renunciou expressamente; II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário; III - se o devedor for insolvente, ou falido. E se a renúncia constar em contrato de fiança de adesão? Enunciado 364 da IV Jornada de Direito Civil. Arts. 424 e 828. No contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contrato de adesão. 12

13 BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA. CLÁUSULA ABUSIVA RELATIVA À FIANÇA ARTIGO 424 DO Código Civil. Pretensão de reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Pretensão dos apelantes de que seja reconhecida a nulidade da cláusula que previa a renúncia dos fiadores aos benefícios previstos no ordenamento civil, de que o réu seja impedido de efetuar a cobrança dos valores junto aos fiadores enquanto não esgotadas as tentativas de satisfação do crédito perante a devedora principal, de que seja determinada a sustação dos protestos irregulares e que o réu seja condenado a indenizar os autores pelo dano moral decorrente da inscrição indevida de seus nomes no cadastro de inadimplentes, com o pagamento de R$ ,90. Cabimento parcial. Hipótese em que é abusiva a renúncia ao benefício de ordem da fiança em contrato de adesão (CC, art. 424). Necessidade de que sejam esgotadas as tentativas de obtenção do crédito perante a devedora principal. Sustação dos protestos irregulares que deve ser determinada e condenação do banco em indenizar os fiadores pela inscrição indevida de seus nomes nos cadastros de inadimplentes. Valor pretendido a título de indenização por dano moral que se revela excessivo. Indenização fixada em R$ ,00. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP, Apelação n , Acórdão n , Araras, Décima Terceira Câmara de Direito Privado. Relª Desª Ana de Lourdes, julgado em 13/03/2013, DJESP 22/03/2013). 13

14 BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA. PROCESSO CIVIL E CIVIL. 1º APELO. PRELIMINAR DE OFÍCIO. IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. NÃO CONHECIMENTO. 2º APELO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ARRECADAÇÃO DE NOTAS FISCAIS E CONTAS DE ENERGIAS ELÉTRICAS. ESCELSA. INADIMPLEMENTO. FIANÇA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. NULIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE RENÚNICIA ANTECIPADA EM CONTRATO DE ADESÃO. ENUNCIADO Nº 364 DA IV JORNADA DE DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. RECURSO PROVIDO. 3º APELO. MOMENTO DA INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. OBRIGAÇÃO LÍQUIDA. VENCIMENTO. ART. 397, CC. RECURSO PROVIDO. A despeito de haver previsão no referido contrato de cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem do fiador, restou pacificado no Enunciado nº 364 da IV Jornada de Direito Civil, relativamente aos artigos 828 e 424 do Código Civil, que "No contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contrato de adesão". 4. Destarte, remanesce apenas a obrigação subsidiária do fiador em face do inadimplemento contratual, conforme previsto no artigo 821 do Código Civil. Recurso conhecido e provido. (TJES; AC ; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon; Julg. 11/12/2012; DJES 18/12/2012).artigos do Código Civilartigo 821 do Código Civil 14

15 BENEFÍCIO DE ORDEM NA FIANÇA. NULIDADE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANO MORAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. PRELIMINARES AFASTADAS. RENÚNCIA AO BENEFICIÁRIO DE ORDEM. ABUSIVIDADE CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA LIMITATIVA DE DIREITO. INOBSERVÂNCIA DO ART. 54, CDC. INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Nos termos do Enunciado N. 364, aprovado na 4ª jornada de direito civil da CJF: no contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contrato de adesão. A mesma interpretação se dá com o artigo 424 do Código Civil, que dispõe expressamente nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada ao aderente a direito resultante na natureza do negócio. O art. 54, §4º, do CDC, estabelece que em se tratando de cláusula limitativa de direito do consumidor, deve ser redigida com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão. (TJMT; APL 1455/2013; Marcelândia; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha; DJMT 16/08/2013; Pág. 36artigo 424 do Código Civilart. 54, §4º, do CDC 15

16 LIMITE DA MULTA MORATÓRIA. Lei de Usura. Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida. Aplica-se à locação? Redução da multa. Lei 8.245/1991. Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (Redação dada pela Lei nº , de 2012).(Redação dada pela Lei nº , de 2012) Aplica-se o art. 413 do CC? 16

17 LIMITE DA MULTA MORATÓRIA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL RESCISÃO UNILATERAL LOCATÁRIA INADIMPLEMENTO. MULTA COMPENSATÓRIA. Durante o prazo pactuado para a duração da locação, o locatário poderá devolvê-lo pagando a multa convencionada, proporcionalmente ao período do cumprimento e, por isso é admissível a redução do valor da multa compensatória em havendo inadimplemento parcial, proporcionalmente ao período que faltava para ser cumprido no contrato. CC art. 413 e LL art. 4º. Ação ordinária de despejo parcialmente procedente e recurso provido em parte unicamente para majorar a verba honorária. (TJSP; APL ; Ac ; São Paulo; Trigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Clóvis Castelo; Julg. 21/10/2013; DJESP 25/10/2013) 17

18 LIMITE DA MULTA MORATÓRIA. AÇÃO DE DESPEJO. RENOVAÇÃO REALIZADA VERBALMENTE ENTRE AS PARTES. NÃO COMPROVAÇÃO. REJEITAR. RECONVENÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DANOS MATERIAS E MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. O artigo 413 do Código Civil prevê a possibilidade de redução da penalidade pelo juiz, se o montante estipulado for manifestamente excessivo, o que não se verifica na hipótese da multa moratória em contrato de locação, fixada em 10% sobre o valor em atraso, que se afigura razoável e compatível com a realidade econômica atual. Ante a ausência de qualquer ato ilícito praticado pelo autor/apelado, não se pode admitir seja este responsabilizado por qualquer dano moral que tenham os Apelantes suportado em razão da rescisão do contrato de locação. Recurso não provido. (TJMG; APCV /001; Rel. Des. Nilo Lacerda; Julg. 29/05/2013; DJEMG 05/06/2013)artigo 413 do Código Civil 18

19 LIMITE DA MULTA MORATÓRIA. LOCAÇÃO. Cobrança de aluguéis e encargos locatícios. Responsabilidade dos apelantes que figuram no contrato de locação como locatários do imóvel. Apesar de não terem residido no imóvel, a relação locatícia restou bem demonstrada, especialmente em razão da assinatura dos apelantes no contrato de locação na qualidade de locatários. Impossibilidade de afastamento da responsabilidade pelos débitos decorrentes da locação. Multa moratória de 20% que não é abusiva, pois não se aplica o limite da multa previsto no CDC à relação jurídica locatícia. Aplicabilidade da Lei do Inquilinato. Recurso não provido. (TJSP; APL ; Ac ; Jaguariúna; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Gilson Delgado Miranda; Julg. 22/10/2013; DJESP 31/10/2013). 19

20 LIMITE DA MULTA MORATÓRIA. APELAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO. (...). Quanto à multa moratória, o único limite imposto pela Lei é que ela não exceda a obrigação principal (art. 412 do Código Civil). Ressalvando-se essa possibilidade, é plenamente válida a cláusula firmada conforme acordo de vontade das partes Desconto dos valores dados em caução que se fazem necessários Recurso parcialmente provido. (TJSP; APL ; Ac ; Guarulhos; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Hugo Crepaldi; Julg. 13/06/2013; DJESP 27/06/2013)art. 412 do Código Civil 20

21 LIMITE DA MULTA MORATÓRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA NO CURSO DO PROCESSO. Sentença de parcial procedência determinando que os aluguéis fossem calculados em sede de liquidação de sentença com o desconto de pontualidade. Insurgência do autor/locador, pleiteando a não incidência do abono de pontualidade sobre o valor dos aluguéis devidos. Ausência de ilegalidade na previsão da bonificação por pontualidade. O que não se admite é a cumulação de duas sanções pelo mesmo fato, a impontualidade, a saber, a perda da bonificação e a multa moratória. Contrato que não previu multa moratória. Inaplicabilidade do CDC à locação predial urbana. Perda da bonificação por pontualidade de 20% sobre as verbas contratuais. Não aplicação do limite da multa prevista no Decreto-Lei nº /33 (Lei da Usura) à locação de imóvel urbano. Sentença reformada em parte. Recurso provido. (TJSP; APL ; Ac ; São José do Rio Preto; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Morais Pucci; Julg. 27/11/2012; DJESP 10/12/2012 ). 21


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