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ESCOLA DA MAGISTRATURA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - EMERJ. DIREITO DE VIZINHANÇA Flávio Tartuce Graduado pela Faculdade de Direito da USP. Especialista.

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1 ESCOLA DA MAGISTRATURA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - EMERJ. DIREITO DE VIZINHANÇA Flávio Tartuce Graduado pela Faculdade de Direito da USP. Especialista e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Coordenador dos cursos de Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Família e das Sucessões da Escola Paulista de Direito. Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura. Advogado, parecerista e árbitro. Autor de Obras pela Editora Método.

2 2 DIREITOS DE VIZINHANÇA. Organização da matéria. Capítulo V do Livro do Direito das Coisas a) a) Do uso anormal da propriedade (Seção I, arts a do CC); b) b) Das árvores limítrofes (Seção II, arts a do CC); c) c) Da passagem forçada (Seção III, art do CC); d) d) Da passagem de cabos e tubulações (Seção IV, arts e do CC); e) e) Das águas (Seção V, arts a do CC); f) f) Dos limites entre prédios e do direito de tapagem (Seção VI, arts a do CC); g) g) Do direito do construir (Seção VII, arts a do CC).

3 3 DIREITOS DE VIZINHANÇA. Fundamentos do Direito de Vizinhança: Lealdade e Boa-fé (Washington de Barros Monteiro) Função Social (San Tiago Dantas). Conceito de Direito de Vizinhança: Ramo do Direito das Coisas que regulamenta as relações jurídicas existentes entre prédios que mantém, diante de uma razão material ou imaterial, laços entre si. As normas relativas ao direito da vizinhança constituem claras limitações ao direito de propriedade, em prol do bem comum e da paz social. As obrigações que surgem dos institutos de vizinhança constituem obrigações ambulatórias ou propter rem, que acompanham a coisa onde quer que ela esteja, em um sentido ambulatório (TARTUCE, Flávio. SIMÃO, José Fernando. Direito Civil. Volume 4. Direito das Coisas. São Paulo: Método).

4 4 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. Art O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Enunciado n. 319 CJF/STJ. A condução e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteção do meio ambiente

5 5 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. JULGADO 1. DIREITO DE VIZINHANÇA – Uso nocivo da propriedade – Oito cães em pequeno quintal – Ruídos e odores excessivos – Sentença mantida para limitar a dois animais – Recurso improvido (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível n /0 – São Paulo – 36ª Câmara de Direito Privado – Relator: Pedro Baccarat – – v.u. – voto n ).

6 6 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. JULGADO 2.. VIZINHANÇA. PLANTIO DE ÁRVORE. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO. DANOS CAUSADOS A PROPRIEDADE VIZINHA. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS INFRINGENTES. DIREITO DE VIZINHANÇA. PLANTIO DE ÁRVORES. INOCORRÊNCIA DE FRAUDE A ACORDO. USO NORMAL DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZOS À SEGURANÇA, SAÚDE E SOSSEGO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Inexiste intuito de fraudar acordo passado em julgado, se a obrigação de fazer imposta ao recorrido restou devidamente cumprida no momento em que o muro causador do primeiro embate foi reduzido aos parâmetros convencionados entre as partes, ficando dirimida, assim, a questão sob a ótica do direito de tapagem. O plantio de árvores no terreno do embargado não tem pertinência com o já desatado direito de tapagem. Diz respeito, isto sim, à natureza de sua utilização (contenção de encosta), não havendo qualquer elemento probatório que induza a presunção do uso nocivo (CC/1916, art. 554) ou anormal (CC, art /2002) da propriedade. Estes, como é cediço, traduzem-se pela utilização do bem imóvel com prejuízo à segurança, à saúde e ao sossego do prediozinho. E tal não ocorre, in specie, uma vez que os embargantes não tiveram afetados os direitos acima elencados. (TJRJ, EI 510/2002, Rio de Janeiro, Décima Segunda Câmara Cível, Rel. Des. Wellington Jones Paiva; Julg. 12/08/2003).CC/1916, art. 554(CC, art

7 7 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. Art O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal Exs. Utilização do imóvel para aqueduto (passagem de água) ou de rede elétrica. Art Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis. Ex: O rio secou. Princípio da menor onerosidade.

8 8 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. MEDIDAS PROCESSUAIS. Art O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. Demolição – Ação demolitória. Última medida. Reparação – Ação de Nunciação de Obra Nova e Ação de Obrigação de Fazer e Não Fazer (art. 461 do CPC). Prestar Caução – Ação de Dano Infecto. Art O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

9 9 DIREITOS DE VIZINHANÇA. ÁRVORES LIMÍTROFES. LIMITES ENTRE PRÉDIOS. Art A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO. Art As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. Art Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular. ). Marco Aurélio Bezerra de Melo: Exceção ao princípio de que o acessório segue o principal (Quem traga as gotas más que trague as boas).

10 10 ÁRVORES LIMÍTROFES. JULGADO. PROTEÇÃO AMBIENTAL. AÇÃO DE DANO INFECTO – DIREITO DE VIZINHANÇA – ÁRVORE DA ESPÉCIE ARAUCARIA ANGUSTIFOLIA NA DIVISA DOS IMÓVEIS – DANOS E PERTURBAÇÕES – QUEDA DE GRIMPAS E GALHOS – PREJUÍZOS NÃO COMPROVADOS – PARECERES DO CORPO DE BOMBEIRO, IBAMA E SECRETARIA DO MEIO AMBIENTE DA PREFEITURA MUNICIPAL – PERIGO IMINENTE NÃO EVIDENCIADO – DESNECESSÁRIO O CORTE – ESPÉCIE AMEAÇADA DE EXTINÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há deferir pedido de corte de espécie em extinção quando demonstrado, por perícia realizada pela prefeitura municipal e relatórios dos órgãos competentes, que a árvore do tipo Araucaria angustifolia não apresenta comprometimento de seus troncos ou galhos a ponto de causar danos ao terreno lindeiro, já que em perfeito estado de conservação. A queda de galhos ou folhas no terreno dos vizinhos, quando ocorrida apenas em situações esporádicas – vendavais –, não caracteriza mau uso da propriedade a ponto de autorizar a derrubada de árvores (TJSC, Apelação Cível n , de Lages. Relator: Des. Fernando Carioni. Data da decisão: Publicação: DJSC Eletrônico n. 86, edição de , p. 29)

11 11 PASSAGEM FORÇADA. Art O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. § 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem. § 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. § 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

12 12 DIFERENÇAS ENTRE PASSAGEM FORÇADA E SERVIDÃO PREDIAL (SERVIDÃO DE PASSAGEM). Passagem Forçada Servidão Predial Instituto de Direito de Vizinhança. Imóvel encravado e imóvel serviente. Direito real de gozo ou fruição. Imóvel dominante e imóvel serviente. Obrigatória Não é obrigatória (facultativa) Há pagamento obrigatório de indenização ao imóvel serviente. Não há pagamento obrigatório de indenização ao imóvel serviente. Cabe ação de passagem forçada Cabe ação confessória.

13 13 PASSAGEM FORÇADA. QUESTÃO 1. Lucas propõe ação, postulando lhe seja reconhecido direito a passagem e determinada a demolição de obstáculo. Sustenta que resta cabalmente demonstrado o encravamento de seu imóvel, possuindo direito de passagem, inerente ao direito de propriedade. Alega que é proprietário de lote de terreno localizado em Joconé, na Praia do Sudoeste, onde foi construído um muro, que inviabilizou o acesso à rua e desvalorizou o bem. O condomínio réu, por sua vez, relata que o imóvel somente encontra-se encravado porque os genitores do autor alienaram os terrenos em torno, sem ressalvar qualquer servidão de passagem. Aduz que o encravamento provocado não enseja proteção. Decida a questão, fundamentadamente.

14 14 PASSAGEM FORÇADA. QUESTÃO 1. Ver ementa e fundamentação da Apelação Cível n°: TJ/RJ - 18ª Câmara Cível - Relator: Des. Luiz Felipe Salomão. TERRENO ENCRAVADO.PASSAGEM FORÇADA.DIREITO DE ACESSO.COLOCAÇÃO DE PORTÃO. EXCLUSÃO DA INDENIZAÇÃO. Apelação Cível. Ação objetivando garantir direito de passagem e demolição de muro, com consequente indenização. O direito a passagem forçada é atribuído ao titular do terreno vizinho como forma de garantir o direito de ir e vir do imóvel encravado. Natureza de direito potestativo e obrigacional. Funda-se na inexistência de alternativa para acesso ao imóvel, conforme dispõe o artigo 559, do Código Civil de 1916 (artigo 1.285, atual Código Civil) independentemente de quem deu causa ao confinamento do terreno. Não há confundir o conceito de direito de passagem forçada com servidão, esta fruto da vontade e aquela da lei. Perícia que demonstra cabalmente o encravamento do imóvel. Desnecessária, no entanto, a demolição do muro, bastando a colocação de portão que viabilize o acesso. Inexistência de prova quanto à alegação de perdas e danos, não devendo ser acolhida a indenização pretendida pelo autor. Por outro lado, registre-se, ainda, que a concessão de passagem enseja direito de indenização ao proprietário do prédio serviente, nos termos do artigo 560, do CC/16 (correspondência no mesmo artigo 1.285, CC/2002) a ser apurado em ação própria. Recurso provido, em parte.

15 15 PASSAGEM FORÇADA. QUESTÃO 1. Ver ementa e fundamentação do Recurso Especial nº: STJ - 3ª Turma - Relator: Ministro Ari Pargendler. CIVIL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. PASSAGEM FORÇADA (CÓDIGO CIVIL, ARTIGO 559). IMÓVEL ENCRAVADO. Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do domínio. Recurso especial conhecido e provido em parte. Enunciado n. 88 CJF/STJ: O direito de passagem forçada, previsto no art do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as necessidades de exploração econômica.

16 16 PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES. Art Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel. Art Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança. REGIME IGUAL AO DA PASSAGEM FORÇADA.

17 17 LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM. Art O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. § 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. – CONDOMÍNIO NECESSÁRIO. § 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários. § 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

18 18 LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM. Art Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. Possibilidade de Ação Demarcatória. Art. 946, inc. I, do CPC, ao proprietário para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados. A ação demarcatória segue rito especial, nos termos das regras constantes entre os arts. 950 a 966 do CPC.

19 19 LIMITES ENTRE PRÉDIOS. QUESTÃO 2. Na comarca de Miguel Pereira foi proposta ação de demarcação de terras pelo usufrutuário do Sítio Nova Esperança em face do legítimo proprietário do Sítio Rio Feliz, tendo em vista conflito acerca do real limite divisório das terras possuídas pelo autor e pelo réu. O réu alega que o autor é parte ilegítima por não ser o proprietário, na forma prescrita no artigo do Código Civil. Decida a questão. RESPOSTA: Em uma interpretação literal do artigo do Código Civil tem-se que apenas o proprietário é parte legítima para figurar como autor da ação de divisão e demarcação de terras, mas há também o entendimento de que o enfiteuta, o usufrutuário e o superficiário podem resolver o conflito com relação à demarcação do imóvel. Parece ser o entendimento majoritário. Há ainda o posicionamento minoritário da extensão do apontado direito aos possuidores.

20 20 REGIME DAS ÁGUAS. Art O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior. Art Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer. Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido. Art O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

21 21 REGIME DAS ÁGUAS. Art O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas. ARTIGO INCONSTITUCIONAL, PARA PARTE DA DOUTRINA (Luiz Edson Fachin). Enunciado n. 244 CJF/STJ, prevendo que O art deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo facultado a poluição das águas, quer seja essenciais ou não às primeiras necessidades da vida (Marco Aurélio Bezerra de Melo).

22 22 DIREITO DE CONSTRUIR. Art O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Art O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho. Trata-se da vedação do ESTILICÍDIO. I – A figura jurídica do estilicídio visa atender às situações criadas pelos proprietários que deixam ficar os beirados dos telhados dos seus prédios urbanos a gotejar sobre prédios vizinhos. II – Uma vez constituída tal servidão – art. 1365º do Código Civil – o proprietário do prédio serviente não pode levantar edifício ou construção que impeça esse escoamento das águas pluviais gota a gota, devendo realizar as obras necessárias para que o dito escoamento se faça sobre o seu prédio, sem prejuízo para o prédio dominante. III – Porém, o dono do prédio beneficiado com a dita servidão não pode agravar essa forma de escoamento, designadamente reunindo essas diversas quedas numa caleira e daí encaminhar as águas para um ponto de queda único (Tribunal de Relação de Coimbra, Processo n. 3905/2005, Dr. Jaime Ferreira, Origem: Tribunal Judicial de São Pedro do Sul, Decisão de 31/01/2006).

23 23 DIREITO DE CONSTRUIR. Art É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. § 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso. Súmula 120 do STF: Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando a servidão sobre ele. AINDA TEM APLICAÇÃO. Súmula 414 do STF: Não se distingue a visão direta da oblíqua na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem. CANCELADA.

24 24 DIREITO DE CONSTRUIR. Art O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Art Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

25 25 DIREITO DE CONSTRUIR. CONCEITOS IMPORTANTES PAREDE-MEIA – CONDOMÍNIO NECESSÁRIO. Art O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto. ALTEAMENTO – Aumentar a parede-meia. Art Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada. TRAVEJAMENTO OU MADEIRAMENTO - Direito de colocar uma trave, viga ou madeira no prédio vizinho nos casos em que há o alinhamento da parede-meia. Art Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.

26 26 DIREITO DE CONSTRUIR. CONCEITOS IMPORTANTES DIREITO DE PENETRAÇÃO. O art do atual Código Civil, em decorrência da realização de obras, reconhece que o proprietário ou ocupante é obrigado a tolerar que o vizinho adentre no seu imóvel, desde que haja prévio aviso, nas seguintes hipóteses: a) Se o vizinho, temporariamente, dele for usar usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório. Ex.: o proprietário deve tolerar a entrada do vizinho para reparos em paredes ou corte de galhos de árvores. Esse direito de tolerância é aplicado aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva (art , § 1.º, do CC). b) Para o vizinho apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que ali se encontrem casualmente. Ex.: o vizinho entra no imóvel de outrem para pegar uma bola de futebol ou um gato perdido. Uma vez sendo entregue a coisa buscada pelo vizinho, o proprietário pode impedir novas entradas no imóvel (art , § 2.º, do CC).

27 27 DIREITO DE CONSTRUIR. QUESTÃO 3. Paulo, sob a alegação de que teve diminuída a ventilação e luminosidade em sua casa, além de completo devassamento, em razão da construção de um segundo pavimento na casa do vizinho, propõe ação de nunciação de obra nova em face de Roberto. Informa o autor que o réu não possui licença da autoridade municipal para levantar a construção e que a janela, que teve prejudicada a ventilação, foi construída com inobservância da distância legalmente exigida, mas com anuência do réu. Em contestação, o réu sustenta que a falta de autorização pela autoridade municipal é questão tão somente de direito público e que não guarda qualquer relação de causalidade com o prejuízo que o autor alega ter sofrido e, ainda, que efetivamente anuiu com a construção irregular da janela, mas que isso não pode impedi-lo de edificar regularmente nos limites de sua propriedade. Decida a questão.

28 28 DIREITO DE CONSTRUIR. QUESTÃO 3. Ver ementa e fundamentação da Apelação Cível nº: TJRJ - 2ª Câmara Cível - Relator: Des. Fernando Cabral. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. VIZINHANÇA. OBRAS DE ACRÉSCIMO. DANOS CAUSADOS A PROPRIEDADE VIZINHA. DIREITO DE VISIBILIDADE, CLARIDADE E VENTILAÇÃO. CONSTRUÇÃO SEM LICENÇA. IRRELEVÂNCIA. DESFAZIMENTO DE OBRA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Ação de nunciação de obra nova. Construção de um segundo pavimento no prédio vizinho. Interferência que provoca a redução da ventilação e iluminação do prédio dos autores. Obra realizada sem autorização da Municipalidade. Irrelevância. Edificação realizada nos limites da propriedade dos demandados. Inconvenientes causados pela abertura de janelas a menos de metro e meio do prédio contíguo. Direito do proprietário de construir em seu terreno e aumentar as dimensões de seu imóvel. A abertura de janelas com inobservância da distância legalmente prevista, sem oposição do proprietário vizinho, manifestada no prazo de ano e dia, fecha-lhe as portas para exigir o desfazimento da obra, mas não o inibe de edificar nos limites de sua propriedade. Uso normal e necessário da coisa própria. Recurso ao qual se dá provimento, para julgar improcedente o pedido.

29 29 CONDOMÍNIO COMUM. CONDOMÍNIO = COMPROPRIEDADE. DUAS OU MAIS PESSOAS TÊM A PROPRIEDADE SOBRE UMA COISA. Art Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Art O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

30 30 CONDOMÍNIO COMUM. CLASSIFICAÇÃO QUANTO À ORIGEM: a) Condomínio voluntário ou convencional. Ex. compra de um imóvel por três amigos. b) Condomínio eventual, incidente ou de fato (condomínio fortuito). Ex. decorrente de herança. c) Condomínio forçado ou necessário. Ex. Paredes, cercas, muros e valas (art do CC). CLASSIFICAÇÃO QUANTO À FORMA: a) Condomínio pro indiviso. b) Condomínio pro diviso. CLASSIFICAÇÃO QUANTO AO TEMPO: a) Condomínio permanente. Nos casos de condomínio forçado. b) Condomínio transitório. Nos demais casos. O condomínio tende a desaparecer, por ser um pomo de discórdia.

31 31 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 4. Bracuhy Serviços da Comunidade LTDA, em ação de cobrança em que é ré Maria das Dores, pleiteia o pagamento de despesas realizadas na prestação de serviços de captação, tratamento e distribuição de água e esgoto, limpeza das ruas, pavimentação, paisagismo, segurança e demais despesas de conservação do complexo habitacional do qual a ré faz parte. Alega, como fundamento do pedido, que tais despesas devem ser rateadas por todos aqueles que se beneficiam dos serviços oferecidos. Em contestação, a ré sustenta que jamais celebrou contrato com a autora, motivo pelo qual não se vê obrigada a pagar qualquer contraprestação. Aduz não existir nenhum condomínio no complexo habitacional em que reside, constituído de lotes autônomos, razão por que não se pode falar em despesas condominiais. Decida, indicando os fundamentos de fato e de direito aplicáveis à espécie.

32 32 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 4. Ver ementa e fundamentação da Apelação Cível n°: TJRJ - 2ª Câmara Cível - Relator: Des. Sérgio Cavalieri Filho. 15/07/2005 CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO URBANO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RATEIO ENTRE OS CONDÔMINOS. RECURSO PROVIDO. Condomínio de fato. Loteamento fechado. Despesas comuns. Obrigação de contribuir na proporção do proveito. As despesas comuns necessárias para o custeio dos serviços de água, esgoto, limpeza, segurança e conservação do condomínio de fato devem ser rateadas entre todos os integrantes do loteamento fechado, independentemente de contrato escrito, convenção ou estatuto social, pois agride ao princípio que veda o enriquecimento sem causa beneficiar-se alguém dos serviços oferecidos, graças ao esforço comum, sem participar contributivamente. O só fato de adquirir um imóvel num loteamento fechado e passar a usufruir dos seus serviços habitualmente evidência ter o adquirente aderido ao sistema de custeio das despesas comuns ali adotado, e é o quanto basta para tornar obrigatória a sua contribuição. Provimento do recurso. (IRP). Súmula n.º 79: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS. PRINCÍPIO DO NÃO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. "Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade."

33 33 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 5. Paulo e Pedro ajuizaram ação de extinção de condomínio voluntário celebrado entre as partes. Sustentam que construíram um prédio em condomínio com Marcos e Matheus na Rua X, composto de 3 andares, quando ficaram fixados os quinhões de cada um, mas as partes se desentenderam, razão pela qual pleiteiam a extinção do condomínio, através da alienação do imóvel, já que indivisível a coisa. Em contestação, os réus pretendem a criação de um condomínio edilício, ou, caso o magistrado prefira, a preservação do condomínio, subdvidindo-o em áreas delimitadas e exclusivas. Decida fundamentadamente a questão.

34 34 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 5. Ver ementa e fundamentação da Ação Rescisória nº: 103/03 - Órgão Especial TJRJ - Relator: Des.Sylvio Capanema de Souza. O julgado concluiu pela extinção do condomínio, com a sua alienação, por ser a coisa indivisível. Ademais, concluiu que é impossível convertê-lo em condomínio edilício, à revelia de qualquer condômino. Capanema entende tratar-se de um direito potestativo do condômino, aquele que encurrala as outras partes. Assim sendo, o direito à extinção não pode ser afastado no caso concreto.


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