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Registro de Imóveis João Pedro R. S. de Arruda Camara.

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Apresentação em tema: "Registro de Imóveis João Pedro R. S. de Arruda Camara."— Transcrição da apresentação:

1 Registro de Imóveis João Pedro R. S. de Arruda Camara

2 Finalidades do registro de imóveis (Angel Cristóbal Montes) PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS A difusão quase universal do registro da propriedade imóvel deve-se, de forma substancial, a que o mesmo constitui um instrumento ou meio técnico que realiza melhor que qualquer outro dos conhecidos o princípio da publicidade na transferência e gravame dos bens imóveis. A difusão quase universal do registro da propriedade imóvel deve-se, de forma substancial, a que o mesmo constitui um instrumento ou meio técnico que realiza melhor que qualquer outro dos conhecidos o princípio da publicidade na transferência e gravame dos bens imóveis. SEGURANÇA DO TRÁFICO IMOBILIÁRIO SEGURANÇA DO TRÁFICO IMOBILIÁRIO O registro da propriedade como instrumento da publicidade imobiliária deve conferir aos direitos reais sobre imóveis, precisamente mediante sua publicação, uma eficácia civil especial. O registro da propriedade como instrumento da publicidade imobiliária deve conferir aos direitos reais sobre imóveis, precisamente mediante sua publicação, uma eficácia civil especial. FOMENTO DO CRÉDITO TERRITORIAL FOMENTO DO CRÉDITO TERRITORIAL O crédito territorial é aquele capital que se empresta baseado na segurança que proporciona a aplicação do valor em troca de um bem imóvel à efetividade de sua reintegração, e cuja manifestação mais típica e genuína nos vem dada pelo direito real de hipoteca (Entenda-se: direito real de garantia lato sensu). O crédito territorial é aquele capital que se empresta baseado na segurança que proporciona a aplicação do valor em troca de um bem imóvel à efetividade de sua reintegração, e cuja manifestação mais típica e genuína nos vem dada pelo direito real de hipoteca (Entenda-se: direito real de garantia lato sensu). MOBILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MOBILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

3 Finalidades secundárias FUNÇÃO ADMINISTRATIVA FUNÇÃO ADMINISTRATIVA Publicizar atos administrativos relativos a imóveis Publicizar atos administrativos relativos a imóveis (art. 167, II, 4, 13 e 18 da LRP) FUNÇÃO ESTATÍSTICA FUNÇÃO ESTATÍSTICA Controle do movimento e circulação da riqueza imobiliária Controle do movimento e circulação da riqueza imobiliária (art. 10 da Lei nº 5.709/71) FUNÇÃO FISCAL-TRIBUTÁRIA FUNÇÃO FISCAL-TRIBUTÁRIA Fiscalizar tributos incidentes sobre as transações imobiliárias e outros, sob pena de responsabilidade solidária Fiscalizar tributos incidentes sobre as transações imobiliárias e outros, sob pena de responsabilidade solidária (art. 289 da LRP; art. 30, XI, da LNR; art. 257 do Decreto nº 3.048/99; Lei nº 7.433/85 e Decreto nº /86, etc.)

4 Conceitos de Direito Registral Imobiliário Roca Sastre: aquele que regula a constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre bens imóveis, em relação com o Registro da Propriedade, assim como as garantias estritamente registrais. Cossío: direito regulador da forma de constituição, modificação, transmissão e extinção das relações jurídicas reais que têm por objeto um bem imóvel, uma propriedade territorial. Hernández Gil: conjunto de normas que regulamentam a publicidade registral dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais. Sanz Fernández: conjunto de normas de Direito Civil que regulamentam as formas de publicidade dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais e as garantias de certos direitos pessoais ou de crédito, através do Registro de Propriedade.

5 Constituição, transferência e extinção dos direitos reais imobiliários REGRA GERAL (art do CC): REGRA GERAL (art do CC): Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO

6 Exceções do CC (registro declaratório) USUCAPIÃO (arts a do CC) USUCAPIÃO (arts a do CC) A constituição do direito acontece no instante em que se dá o prazo prescricional. A constituição do direito acontece no instante em que se dá o prazo prescricional. ACESSÃO (arts a do CC) ACESSÃO (arts a do CC) A constituição do direito acontece no momento em que se dá a acessão. A constituição do direito acontece no momento em que se dá a acessão. HERANÇA (art do CC) HERANÇA (art do CC) A transferência do direito acontece no momento da abertura da sucessão A transferência do direito acontece no momento da abertura da sucessão ABANDONO, PERECIMENTO E DESAPROPRIAÇÃO (art , parágrafo único, do CC) ABANDONO, PERECIMENTO E DESAPROPRIAÇÃO (art , parágrafo único, do CC)

7 Exceção não expressa no CC Casamento sob o regime da comunhão universal de bens

8 Nas exceções mencionadas o REGISTRO é apenas declaratório, e serve para dar PUBLICIDADE ao direito real constituído, transferido ou extinto, bem como para dar-lhe DISPONIBILIDADE

9 Sistemas Registrais Brasileiros

10 Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) O Decreto nº 4.857/39 foi o primeiro diploma legal que normatizou, de maneira completa, os REGISTROS PÚBLICOS. FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE, SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime. Foco no negócio jurídico celebrado e nas pessoas envolvidas, por isso o nome FÓLIO PESSOAL.

11 Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) LIVRO Nº 2 – INSCRIÇÃO HIPOTECÁRIA (direito real de hipoteca) LIVRO Nº 2 – INSCRIÇÃO HIPOTECÁRIA (direito real de hipoteca) LIVRO Nº 3 – TRANSCRIÇÃO DAS TRANSMISSÕES (direito real de propriedade) LIVRO Nº 3 – TRANSCRIÇÃO DAS TRANSMISSÕES (direito real de propriedade) LIVRO Nº 4 – REGISTROS DIVERSOS (demais direitos reais e outros direitos e atos expressos em lei) LIVRO Nº 4 – REGISTROS DIVERSOS (demais direitos reais e outros direitos e atos expressos em lei) LIVRO Nº 5 – EMISSÃO DE DEBÊNTURES LIVRO Nº 5 – EMISSÃO DE DEBÊNTURES LIVRO Nº 6 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) LIVRO Nº 6 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) LIVRO Nº 7 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) LIVRO Nº 7 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) LIVRO Nº 8 – REGISTRO ESPECIAL (loteamentos, convenções e incorporações imobiliárias) LIVRO Nº 8 – REGISTRO ESPECIAL (loteamentos, convenções e incorporações imobiliárias) LIVRO TALÃO (resumo dos atos dos Livros nº 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar) LIVRO TALÃO (resumo dos atos dos Livros nº 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar) LIVRO AUXILIAR (pacto antenupcial e outros atos relativos aos outros livros, mas que o apresentante quis, também, a inscrição no Auxiliar) LIVRO AUXILIAR (pacto antenupcial e outros atos relativos aos outros livros, mas que o apresentante quis, também, a inscrição no Auxiliar)

12 Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) LIVROS CRIADOS POSTERIORMENTE LIVROS CRIADOS POSTERIORMENTE Livro de Registro de Cédula Rural Livro de Registro de Cédula Rural (Decreto nº 167/67) – penhor e hipoteca cedular Livro de Registro de Cédula Industrial Livro de Registro de Cédula Industrial (Decreto nº 413/69) – penhor e hipoteca cedular Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras (Lei nº 5.709/71)

13 Como se chamavam os atos praticados nesses livros?

14 Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO PESSOAL TRANSCRIÇÃO TRANSCRIÇÃO Somente para atos que transmitissem o direito real de propriedade Somente para atos que transmitissem o direito real de propriedade Só se fazia no Livro nº 3 Só se fazia no Livro nº 3 INSCRIÇÃO INSCRIÇÃO Para os atos de transmissão e constituição de todos os outros direitos reais, bem como dos direitos pessoais sujeitos ao registro imobiliário Para os atos de transmissão e constituição de todos os outros direitos reais, bem como dos direitos pessoais sujeitos ao registro imobiliário Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 3, 6 e 7 Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 3, 6 e 7 AVERBAÇÃO AVERBAÇÃO Para os atos acessórios e cancelamentos Para os atos acessórios e cancelamentos Eram feitos À MARGEM de uma transcrição ou inscrição Eram feitos À MARGEM de uma transcrição ou inscrição Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 6 e 7 Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 6 e 7

15 E como se chamavam os atos praticados nos Livros nºs 1, 6 e 7?

16 LANÇAMENTO, ANOTAÇÃO ou APONTAMENTO

17 Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) LIVRO Nº 1 (PROTOCOLO) LIVRO Nº 1 (PROTOCOLO) Lançamento de todos os títulos que eram apresentados diariamente ao Serviço Registral, mediante numeração contínua e ininterrupta (PRENOTAÇÃO), constando o nome do apresentante, a natureza do título, a data e a hora da prenotação Lançamento de todos os títulos que eram apresentados diariamente ao Serviço Registral, mediante numeração contínua e ininterrupta (PRENOTAÇÃO), constando o nome do apresentante, a natureza do título, a data e a hora da prenotação LIVRO Nº 6 (INDICADOR REAL) LIVRO Nº 6 (INDICADOR REAL) Lançamento dos dados de todos os imóveis, um a um, pertencentes à circunscrição do Serviço Registral, com descrição do endereço, características, etc., fazendo-se remissão às transcrições, inscrições e averbações relativas ao imóvel constantes dos outros livros Lançamento dos dados de todos os imóveis, um a um, pertencentes à circunscrição do Serviço Registral, com descrição do endereço, características, etc., fazendo-se remissão às transcrições, inscrições e averbações relativas ao imóvel constantes dos outros livros Era utilizado o sistema de fichas Era utilizado o sistema de fichas LIVRO Nº 7 (INDICADOR PESSOAL) LIVRO Nº 7 (INDICADOR PESSOAL) Lançamento dos dados de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, figurassem nos demais livros, também se fazendo as remissões acima mencionadas Lançamento dos dados de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, figurassem nos demais livros, também se fazendo as remissões acima mencionadas Também era utilizado o sistema de fichas Também era utilizado o sistema de fichas

18 Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4.857) PROBLEMAS DO SISTEMA Organização complexa e pouco prática (excesso de livros e dispersão dos atos registrários) Organização complexa e pouco prática (excesso de livros e dispersão dos atos registrários) Facilitação de ERROS e FRAUDES Facilitação de ERROS e FRAUDES

19 Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) Revogou o Decreto nº 4.857/39 e é a atual LEI DE REGISTROS PÚBLICOS FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE, SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime Colocou o IMÓVEL no centro do sistema registral, através da criação da MATRÍCULA ou fólio real ou folha do imóvel

20 Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) LIVRO Nº 2 – REGISTRO GERAL (livro das matrículas) LIVRO Nº 2 – REGISTRO GERAL (livro das matrículas) LIVRO Nº 3 – REGISTRO AUXILIAR (atos que não digam respeito diretamente a imóvel ou que o apresentante quis o seu registro nesse livro, sem prejuízo do registro no Livro nº 2) LIVRO Nº 3 – REGISTRO AUXILIAR (atos que não digam respeito diretamente a imóvel ou que o apresentante quis o seu registro nesse livro, sem prejuízo do registro no Livro nº 2) LIVRO Nº 4 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) LIVRO Nº 4 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) LIVRO Nº 5 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) LIVRO Nº 5 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS (a LRP não faz menção a esse livro) LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS (a LRP não faz menção a esse livro)

21 Como se chamavam os atos praticados nesses livros?

22 Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO REAL MATRÍCULA MATRÍCULA É o ato de abertura do fólio real (folha do imóvel), contendo número de ordem, identificação do imóvel, identificação do proprietário e a referência ao registro anterior É o ato de abertura do fólio real (folha do imóvel), contendo número de ordem, identificação do imóvel, identificação do proprietário e a referência ao registro anterior Só se faz no Livro nº 2 Só se faz no Livro nº 2 REGISTRO REGISTRO Para os atos de transmissão e constituição dos direitos reais Para os atos de transmissão e constituição dos direitos reais Se faz nos Livros nºs 2 e 3 Se faz nos Livros nºs 2 e 3 AVERBAÇÃO AVERBAÇÃO Para os atos acessórios, cancelamentos e direitos pessoais Para os atos acessórios, cancelamentos e direitos pessoais Não são feitos À MARGEM DA MATRÍCULA, e sim NA MATRÍCULA ou no Livro nº 3 Não são feitos À MARGEM DA MATRÍCULA, e sim NA MATRÍCULA ou no Livro nº 3 Se faz nos Livros nº 2 e 3 Se faz nos Livros nº 2 e 3

23 DOUTRINA X PRÁTICA LEGISLATIVA

24 Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) Crítica à dicotomia REGISTRO x AVERBAÇÃO Registro e averbação possuem a mesma forma (são feitos na matrícula ou no Livro nº 3) Registro e averbação possuem a mesma forma (são feitos na matrícula ou no Livro nº 3) Seguem a mesma numeração seqüencial e ininterrupta (art. 232 da LRP) Seguem a mesma numeração seqüencial e ininterrupta (art. 232 da LRP) A ambos os atos se dá a publicidade registral, produzindo os mesmos efeitos erga omnes A ambos os atos se dá a publicidade registral, produzindo os mesmos efeitos erga omnes

25 Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) HÁ PROBLEMA SE UM ATO FOR REGISTRADO QUANDO DEVERIA SER AVERBADO (VICE-VERSA)? NÃO NÃO A doutrina e a jurisprudência dominantes entendem que não há prejuízo às pessoas ou aos imóveis, e, muito menos, à ordem pública

26 E como se chamam os atos praticados nos Livros nºs 1, 4 e 5?

27 LANÇAMENTO, ANOTAÇÃO ou APONTAMENTO

28 Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) SE A INSCRIÇÃO FOI EXTINTA, POR QUE ESSE TERMO AINDA É TÃO USADO? Porque hoje o termo INSCRIÇÃO é usado como designação genérica para todos os atos registrais, assim como o termo REGISTRO Porque hoje o termo INSCRIÇÃO é usado como designação genérica para todos os atos registrais, assim como o termo REGISTRO

29 Sistema do Fólio Real (Lei nº 6.015) CONCLUSÃO A Lei nº trouxe mais praticidade e segurança ao registro imobiliário, especialmente em razão da criação da MATRÍCULA, acabando com a diversidade de livros contendo registros (transcrições, inscrições e averbações) sobre o mesmo imóvel. LEMBRETES IMPORTANTES: MATRÍCULA é diferente de REGISTRO MATRÍCULA é diferente de REGISTRO MATRÍCULA é diferente de ESCRITURA MATRÍCULA é diferente de ESCRITURA Não há AVERBAÇÃO À MARGEM DE MATRÍCULA Não há AVERBAÇÃO À MARGEM DE MATRÍCULA

30 Princípios Registrais

31 Princípios registrais INSCRIÇÃO INSCRIÇÃO Os direitos reais só se constituem ou se transmitem com o registro (inscrição), salvo as exceções legais (usucapião, etc.) Os direitos reais só se constituem ou se transmitem com o registro (inscrição), salvo as exceções legais (usucapião, etc.) É resumido pela máxima: QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO ou QUEM NÃO REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL É resumido pela máxima: QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO ou QUEM NÃO REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL (arts. 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e e 1.245, §1º, do CC) LEGALIDADE LEGALIDADE O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados, obstando aqueles que porventura possuam vícios O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados, obstando aqueles que porventura possuam vícios (art. 198 da LRP) PUBLICIDADE PUBLICIDADE O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo a oponibilidade erga omnes dos direitos inscritos O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo a oponibilidade erga omnes dos direitos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1º da LNR)

32 Princípios registrais FÉ PÚBLICA FÉ PÚBLICA As certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e veracidade dos atos praticados na serventia As certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e veracidade dos atos praticados na serventia (art. 3º da LNR) PRESUNÇÃO PRESUNÇÃO Presumem-se válidos e eficazes, até prova em contrário (presunção iuris tantum), os atos jurídicos inscritos no registro de imóveis. A exceção é o REGISTRO TORRENS, que tem presunção absoluta de validade e eficácia (presunção iuris et de iure) Presumem-se válidos e eficazes, até prova em contrário (presunção iuris tantum), os atos jurídicos inscritos no registro de imóveis. A exceção é o REGISTRO TORRENS, que tem presunção absoluta de validade e eficácia (presunção iuris et de iure) (art. 252 da LRP; art , §2º, do CC; art. 277 e seguintes da LRP) ROGAÇÃO (OU INSTÂNCIA) ROGAÇÃO (OU INSTÂNCIA) O ato registral é de iniciativa do interessado, vetado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos em lei O ato registral é de iniciativa do interessado, vetado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos em lei (arts. 13 e 217 da LRP e art. 167, II, 13, e art. 213, I, da LRP)

33 Princípios registrais PRIORIDADE PRIORIDADE O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição Afasta a contradição entre títulos Afasta a contradição entre títulos Pode ser resumido no brocardo: prior in tempore, portior in iure (primeiro no tempo, mais forte no direito) Pode ser resumido no brocardo: prior in tempore, portior in iure (primeiro no tempo, mais forte no direito) (arts. 182, 186, 189, 190, 191, 192 e 205 da LRP) TERRITORIALIDADE TERRITORIALIDADE O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas em lei O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas em lei (art. 169 da LRP) RETIFICAÇÃO RETIFICAÇÃO O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade dos fatos O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade dos fatos (art. 213 da LRP e art do CC)

34 Princípios registrais CINDIBILIDADE CINDIBILIDADE Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de inscrição parcial, desde que um não dependa do outro e haja solicitação expressa (Ex.: formal de partilha que contenha mais de um imóvel) Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de inscrição parcial, desde que um não dependa do outro e haja solicitação expressa (Ex.: formal de partilha que contenha mais de um imóvel) UNICIDADE MATRICIAL UNICIDADE MATRICIAL Para cada imóvel só deve haver uma matrícula, e a cada matrícula só corresponde um imóvel Para cada imóvel só deve haver uma matrícula, e a cada matrícula só corresponde um imóvel (art. 176, §1º, I, da LRP) CONCENTRAÇÃO CONCENTRAÇÃO Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral (art. 167, II, 5, e art. 246 da LRP)

35 Princípios registrais ESPECIALIDADE ESPECIALIDADE Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior (arts. 176, §1º, II, 3 e 4, 222 e 225 da LRP) CONTINUIDADE (OU TRATO SUCESSIVO) CONTINUIDADE (OU TRATO SUCESSIVO) Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, seqüencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, seqüencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos A exceção a este princípio fica por conta da USUCAPIÃO A exceção a este princípio fica por conta da USUCAPIÃO (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP) DISPONIBILIDADE DISPONIBILIDADE Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente possui Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente possui (art. 172 da LRP)

36 F I M


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