10. Operação Urbana Água Branca

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1 10. Operação Urbana Água Branca

2 Operação Urbana Água Branca - Lei 11.774/95
Localizada na zona oeste da cidade a cinco quilômetros da região central, servida por equipamentos de cultura e lazer de caráter metropolitano, como o Memorial da América Latina: - conta com um terminal intermodal com metrô, ferrovia, ônibus urbanos e interurbanos; - sistema viário de grande capacidade; - extensas áreas vazias, em grande parte de propriedade da prefeitura; - a meio caminho do aeroporto internacional de Guarulhos; - próxima a algumas das principais rodovias; - por ser região baixa e praticamente plana, sofre com problemas de enchentes.

3 A área de abrangência é formada por duas sub-áreas bastante distintas:
Diagnóstico da Secretaria Municipal do Planejamento aponta para essa região características de grande potencial de transformação, iniciando-se em 1990 estudos para a implantação da Operação Urbana. A área de abrangência é formada por duas sub-áreas bastante distintas: - ao norte, entre as ferrovias e o rio Tietê, o parcelamento se deu na forma de grandes lotes em quadras extensas que favoreciam o uso industrial; - ao sul, entre as ferrovias e o espigão, o parcelamento é regular, as quadras de menor porte e os usos são diversificados.

4 A existência de extensas áreas não parceladas, praticamente vazias, com restrições do zoneamento, qualifica a região para a implementação de uma Operação Urbana geradora de recursos para a complementação da infra-estrutura, como melhorias na acessibilidade e na drenagem. A formação de novo pólo de serviços na zona oeste da cidade, reduz o desequilíbrio na localização de áreas atrativas e geradoras de investimentos privados, como tem ocorrido no quadrante sudoeste, proximidades da marginal do rio Pinheiros. Distribuição do estoque de área adicional de construção previsto na lei m²: destinado a usos não residenciais m², destinado ao uso residencial m².

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7 Operação Urbana Água Branca - Potencialidades
Terminal da Barra Funda e Memorial da América Latina, substituição de industrias por centros de negócios verticalizados(2). Vila dos Ferroviários - com habitações unifamiliares e uso industrial, em renovação para atividades terciárias e habitações verticalizadas(2). Forum Criminal - área 57% desocupada, potencial para uso institucional(1). Av. Pres. Castelo Branco - uso industrial, reciclar edificações(3). Gleba Pompéia - revisar parcelamento, contenção industrial e implantação de atividades terciárias, com a futura estação do Metrô(4). Área Institucional CET - congelada pela LPUOS, deve permanecer com baixo índice de ocupação(4).

8 Licitação EMURB, aprovação CNLU (28/11/ 1996)
Av Sta Marina/ Martinelli - consolidar ocupação industrial e atividades terciárias, implantar 630 HIS(5). Perdizes - com Parque Fernando Costa, vetor habitacional padrão médio/alto(6). Av.Francisco Matarazzo - Centro Empresarial Água Branca, terreno de m2 (6). Licitação EMURB, aprovação CNLU (28/11/ 1996) contrapartida: av.Auro Soares de Moura Andrade R$ ,00 (outubro/ 2000). Lei de Zoneamento Área Computável m2 Área Não Computável m2 Operação Água Branca Área Computável m2 Área Não Computável m2

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10 Operação Urbana Água Branca - objetivos e diretrizes
A prefeitura faz uso de mecanismos de exceção como instrumento de planejamento urbano. Atributos que pareciam ser os indutores do desenvolvimento da região - a existência de extensas glebas vazias ou subutilizadas - apresentam-se como obstáculos. As grandes dimensões das glebas, além de dificultarem sua comercialização, geraram um sistema de circulação precário, com faces de quadras muito extensas que dificultavam a micro-acessibilidade e a circulação de pessoas e veículos.

11 A Operação Urbana Água Branca estabelece como objetivos específicos:
- Implantar o programa de obras descrito na lei - Construir, em locais adequados e situados dentro do perímetro de abrangência do projeto habitações para a população de baixa renda que reside na região. - Ampliar e implantar espaços públicos, áreas verdes e equipamentos coletivos. - Incentivar a ocupação ordenada de áreas vazias

12 Estabelece ainda como diretrizes urbanísticas:
- Promover o adensamento e a reestruturação da área, estabelecendo novos padrões de uso e ocupação do solo; - Promover a otimização na utilização da oferta de transporte coletivo e dos equipamentos de lazer; - Induzir a ocupação dos grandes terrenos vazios; - Viabilizar a melhoria e a expansão do sistema de drenagem; - Viabilizar a implantação de equipamentos coletivos e de áreas verdes; - Garantir à população padrões ambientais e paisagísticos adequados, para a criação de espaços públicos; - Participação da população moradora, proprietários e usuários da região no processo de formulação, discussão, aprovação e implantação do plano da Operação Urbana.

13 Mecanismos de exceção oferecidos aos empreendedores :
Nos objetivos e diretrizes, embora não explicitado na lei, aparece a indicação da necessidade de participação da sociedade no processo de implantação da reforma urbana. Mecanismos de exceção oferecidos aos empreendedores : - a modificação dos índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo, modificações de normas do Código de Obras, - cessão onerosa do espaço público aéreo ou subterrâneo, - transferência de potencial construtivo de imóveis tombados pelo patrimônio histórico, - remanejamento de áreas públicas dominiais e de bens de uso comum - resguardado o total de áreas públicas existente e - a possibilidade de regularização de construções executadas em desacordo com a legislação vigente.

14 Grupo Intersecretarial composto por representantes de sete órgãos públicos tem a função de analisar as propostas nos aspectos urbanísticos e financeiros e encaminhá-las para a decisão da Comissão Técnica de Legislação Urbanística - CTLU. Análise urbanística - tem por objetivo avaliar a procedência e a adequação da proposta, seus impactos na infra-estrutura e no ambiente local e propor alterações e adequações necessárias; Análise da contrapartida - feita com base nas informações constantes do laudo de avaliação e nos pareceres dos setores competentes. Os recursos obtidos com a Operação Urbana são depositados em Fundo Especial gerido por Conselho de representantes de órgãos municipais, a quem cabe determinar qual a cronologia de execução das obras previstas em lei.

15 Operação Urbana Água Branca – contrapartida
- não havia limite no coeficiente de aproveitamento máximo; - a Operação Urbana se encerra quando a totalidade do estoque de área adicional de construção for utilizada; - o pagamento da contrapartida pode ser feito em dinheiro, em bens imóveis ou com a realização das obras definidas na lei. A forma de cálculo da contrapartida mínima também é definida em lei e deve seguir a fórmula: Ct = (Vt2 – Vt1) x 0,6 x At Onde Ct = contrapartida mínima Vt2 = valor do metro quadrado do terreno após a concessão do benefício Vt1 = valor de mercado do metro quadrado do terreno original At = área do terreno objeto da proposta

16 Na Operação Água Branca, a lei estabelece na fórmula a contrapartida mínima, que não pode ser inferior a 60% do benefício concedido. O cálculo do benefício também se dá em função do método de terreno virtual. O valor do m2 do terreno após a concessão do benefício - Vt2 é o valor do m2 de um terreno hipotético que permitiria a construção de um empreendimento com o índices e as características pretendidos pelo interessado. Tanto o valor do metro quadrado do terreno original Vt1, quanto o valor de Vt2 são obtidos através da elaboração de laudos a cargo do interessado. A prefeitura, através da EMURB, faz a aferição do método de elaboração do laudo e determina com a análise das propostas e negociação direta, o valor a contrapartida.

17 Operação Urbana Água Branca - propostas
Apesar das potencialidades da região, a Operação Urbana Água Branca teve poucas propostas de participação. A transformação da área em pólo de serviços parecia se encaminhar para plena realização com a proposta para construção do conjunto de treze edifícios comerciais - Centro Empresarial Água Branca localizado na Av. Francisco Matarazzo. Como pagamento pela concessão do aumento de área construída foi definida a execução de obras, como a extensão da Av. Auro Soares de Moura Andrade. Outra proposta aprovada foi a ampliação do Shopping Bourbon na Av. Francisco Matarazzo com a Av. Pompéia. A contrapartida obtida está sendo empregada na elaboração de projeto de macro drenagem e a execução de obras de micro drenagem.

18 A Operação Urbana Água Branca não se localiza no eixo de maior atratividade no mercado imobiliário, mas a região apresenta potencialidades, cujos resultados dependem de ação incisiva do poder público. Os imóveis pertencentes à CPTM e à antiga RFF já poderiam ter alcançado destino promissor, caso ambas tivessem procurado parcerias com o setor privado para a reversão do quadro de deterioração que se instalou ao longo das vias férreas na cidade. A existência de grandes glebas desocupadas e a ausência de mecanismos que obrigassem o seu parcelamento e utilização, dificultaram a implementação da Operação Água Branca. As propostas de participação aprovadas têm ocorrido principalmente na área situada ao sul da ferrovia, onde a diversidade de usos e as características do parcelamento do solo são mais favoráveis à acessibilidade e circulação.

19 Apesar da ferrovia ser elemento de degradação urbana, surge na regiões da Água Branca e da Barra Funda empreendimentos habitacionais na margem da ferrovia, tirando proveito da oferta de infra-estrutura disponível e dos preços de terrenos inferiores aos de outras regiões centrais. A lei da Operação Urbana deve passar por reformulações, pelo reconhecimento de que o uso residencial deve ser atraído para a região. A prefeitura promoveu o concurso de projetos Bairro Novo na área entre a ferrovia e o leito do Rio Tietê, para estimular a formação de nova zona residencial com padrões urbanísticos diferenciados em áreas vazias ou sub utilizadas.

20 Controle de Estoques de Área Adicional de Construção
Até 31/10/2007 Controle de Estoques de Área Adicional de Construção Setores Estoque Consumido (m²) Propostas em Análise (m²) Porcentagem consumida Residencial Não Residencial Setor A 40.746,98 16.915,73 22.713,41 4.961,94 13,58% 1,88% Setor B 0,00 3.662,04 220.00,00 9.599,44 0,00% 0,41% Setor C 42.057,46 59.363,75 9.836,80 16.586,70 14,02% 6,60% Setor D 5.639,79 54.470,12 3.360,20 6,05% Setor E 15.419,86 3.760,00 5,14% ,09 ,64 ,21 34.508,28 ,73 ,49 Resumo Estoques Residencial Não Residencial Limite de Estoque ,00 ,00 Consumido ( ,09) ( ,64) Em Análise ,21 34.508,28 Saldo (60.174,30) ,08

21 Outorga Onerosa ,40 Receita Financeira ,60 Total Arrecadado ,00 Serviços e Obras ,34 Taxa de Administração – EMURB ,11 CPMF ,03 Total Aplicado ,48 Saldo ,52 Mês Valor R$ Outubro-07 ,79 Novembro-07 ,83 Dezembro-07 ,83 Janeiro-08 ,88 Fevereiro-08 Março-08 Abril-08 Maio-08 Junho-08 Julho-08 ,83 Total Global ,56

22 Operação Urbana Centro

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25 Operação Urbana Centro - Lei 12.349/97
Com o fim do período de vigência para a Operação Urbana Anhangabaú, em 1994, a Operação Urbana Centro busca rearticular e redirecionar a atuação do poder público e da iniciativa privada na área central da cidade. A prefeitura concedeu exceções à legislação urbanística como uma forma de exercer política de planejamento e não somente como instrumento de arrecadação de recursos. Com uma série de incentivos, como a utilização do Coeficiente de Aproveitamento 6,0 e a dispensa de reserva de espaço para estacionamento de veículos para o uso residencial, procurava-se o retorno ao centro do uso habitacional para otimização na utilização de serviços públicos existentes e suprir a falta de vitalidade no período noturno e nos finais de semana.

26 Além dos coeficientes de aproveitamento generosos, muitos das exceções são concedidas gratuitamente com o objetivo de atrair atividades. Mecanismos adotados: - induzir a formação de espaços de uso público, possibilitando a utilização de potencial construtivo por conta de áreas destinadas à circulação pública no pavimento térreo; - induzir o remembramento de lotes de pequenas dimensões por meio da outorga gratuita de área adicional de construção; - induzir a implantação de áreas verdes por meio da transferência de potencial construtivo adicional referente aos imóveis doados para implantação de praças; - estimular a recuperação e preservação do patrimônio arquitetônico pela transferência de potencial construtivo de imóveis tombados.

27 A compra do potencial construtivo dos imóveis tombados na área central e sua transferência para outras regiões da cidade, mesmo as que não eram objeto de Operações Urbanas, mostrou-se atrativa e possibilitou recursos para a recuperação de alguns edifícios de valor histórico. Foram estabelecidos incentivos para a construção de hotéis, centros de lazer, convenções e edifícios de estacionamento. A Operação Urbana Centro procurou solucionar o grave problema dos cortiços na região de sua abrangência.

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38 Operação Urbana Centro - diretrizes urbanísticas
- abertura de praças e passagens para pedestres no interior das quadras - estímulo ao remembramento de lotes e à interligação de quadras - disciplinar o espaço reservado ao transporte individual - adequar os espaços destinados ao transporte coletivo - incentivar a permeabilidade do solo e a arborização das áreas não ocupadas - conservar e restaurar os edifícios de interesse histórico e arquitetônico - promover a recomposição das faces de quadras para harmonizar o desenho urbano - adequar o mobiliário urbano existente e proposto - incentivar a construção de habitações

39 - incentivar a construção de estacionamentos
- incentivar a recuperação e reciclagem de edifícios públicos - criar condições para a implantação de ruas ou regiões comerciais com funcionamento no regime de 24 horas - desestimular a criação de novos estabelecimentos de comércio atacadista de cereais, madeiras e frutas. Os mecanismos oferecidos são: - possibilidade de modificar índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, - cessão onerosa dos espaços públicos aéreo ou subterrâneo, - possibilidade de regularização, mediante contrapartida financeira, de obras executadas em desacordo com a legislação - possibilidade de transferência de potencial construtivo de imóveis tombados.

40 - a implantação de programa de ruas comerciais,
Comissão Executiva de 14 membros coordenada pela EMURB determina a elaboração de projetos, serviços e obras, conforme diretrizes para as sub-áreas contidas no perímetro da Operação Urbana e define as formas de utilização dos recursos captados. A Operação Urbana Centro é parte integrante do PROCENTRO Programa Ação Centro que reúne uma série de ações cujo objetivo é estimular a reocupação da região central, como: - a construção de reservatórios de águas pluviais - piscinões e a implantação de corredores de transporte coletivo, - a implantação de programa de ruas comerciais, - controle da ocupação dos espaços públicos por ambulantes, - a implantação do aluguel social como forma de resolução dos problemas de habitação de baixa renda. O Programa Ação Centro conta com uma lei de incentivos fiscais para incentivar a permanência de atividades produtivas geradoras de emprego e renda.

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46 Tipo de solicitação 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Total 97-04 Cessão de potencial construtivo 5 9 10 8 3 1 36 Compra de potencial construtivo 19 4 33 Regularização de edificações 2 6 Reformas com aumento de área ou mudança de uso 17 Construção de novos edifícios (*) Total de solicitações 34 21 22 13 101

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48 As propostas protocoladas até julho de 2007 compreendem:
Acompanhamento da Operação Urbana Centro A resolução 007/99 da Comissão Executiva da Operação Urbana Centro regulamentou o pagamento das contrapartidas financeiras correspondentes às exceções a Legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo e ao Código de Obras e Edificações e à cessão de uso de espaços públicos. As propostas protocoladas até julho de 2007 compreendem: a) Solicitações de transferência de potencial construtivo de imóvel tombado (cessão), contido no perímetro da Operação Urbana Centro: 34 propostas, 5 aprovadas; 8 indeferidas e 21 permanecem em análise ou sob custódia; b) Solicitações de exceções à Legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo e outros mecanismos para imóveis contidos no perímetro da Operação Urbana:de 36 propostas, 8 aprovadas; 23 indeferidas e 5 estão em análise. c) Solicitações de compra de potencial construtivo para imóveis situados fora do perímetro da Operação Urbana Centro: de 33 propostas, 5 aprovadas e 28 indeferidas; A Operação Urbana Centro teve até 30/06/2007 a entrada de R$ mil que renderam mais R$ mil, aos quais acrescentar os recursos provenientes da Operação Urbana Anhangabaú com valor de R$ mil para setembro de 1996, atualizados para R$ mil em¨06/2007.

49 Concessão de modificações na Lei de uso e ocupação do solo:
Edifício para o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo TJSP, localizado na Praça João Mendes,com rua Conde de Sarzedas, Rua Conselheiro Furtado e Rua Tabatinguera, zona de uso ZCPb /05 A Comissão Executiva da Operação Urbana Centro em novembro de 2005 encaminhou a solicitação para análise e deliberação da Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU. Concessão de modificações na Lei de uso e ocupação do solo: - área do terreno: ,76 m²; - uso do solo: serviços – NR3 ( Anexo do Tribunal de Justiça); - área computável: ,39 m²; - área total a ser construída: ,36m²; - número de pavimentos: térreo ático; - Indices urbanísticos pleiteados: - taxa de ocupação do lote: 44,8%; - coeficiente de aproveitamento de 2,0 para 8,11 vezes a área do lote.

50 - concessão de incentivo para remembramento de lotes;
Prerrogativas: - a área correspondente a auditórios não é computável para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento; - concessão de incentivo para remembramento de lotes; - redução da possível oferta de vagas para carga e descarga, de 96 para 32; - recuo adicional de 2,00 m a partir do alinhamento predial para os pavimentos em subsolo que afloram ao nível das vias, integrando essa área às calçadas lindeiras; - obrigatoriedade de relocação das famílias ocupantes de habitações subnormais atingidas pelo empreendimento - coeficiente de aproveitamento de 2,0 para 8,11 vezes a área do lote. Benefício econômico por exceções na legislação de uso e ocupação do solo: - modificação do coeficiente de aproveitamento do lote de 2,0 para 8,11; - a redução da oferta de vagas para carga e descarga, de 96 para 32 vagas, com desconto de R$ ,50 na contrapartida financeira; - contrapartida remanescente a ser paga: R$ ,75.

51 A Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU aprovou o valor final de R$ ,73 como contrapartida para a solicitação de Operação Urbana Centro pelo TJSP. Em 09/01/2007, a EMURB expediu o termo de quitação referente ao pagamento integral da contrapartida estipulada pelo despacho da SEMPLA, que em 07/03/2007 expediu a Certidão no. 01/07/SEMPLA/CTLU. Quando da expedição da Certidão Declaratória de Modificação de Índices Urbanísticos e Características de Uso e Ocupação do Solo pela SEMPLA, o TJSP apresentou os documentos comprobatórios de propriedade da área e atendeu as demais exigências da legislação de uso e ocupação do solo, do Código de Edificações e legislação complementar pertinente.

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56 Rua Xavier de Toledo, Centro, 1957

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