Análise da Minuta PL LPUOS (Zoneamento 2014) Subprefeitura do Butantã Ivan Maglio

Qual a função do Novo Zoneamento? Orientar e viabilizar a implantação das zonas dos eixos de transformação urbana, aprovadas sem nenhum estudo de impacto ambiental e de capacidade suporte do transporte de massa no Plano Diretor Estratégico; As medidas mitigadoras esperadas não advém do zoneamento, tal como eram justificadas no PDE, deixando o impacto ambiental para ser absorvido pelos territórios. Já se pode verificar a situação de terra arrasada em áreas destinadas aos eixos. Generalizar as regras do zoneamento sem considerar a diversidade dos bairros e subprefeituras, alterando o enfoque proposto no zoneamento em vigor. Simplificação é o objetivo explicitado pelo projeto. Para quem?

Separação do Zoneamento dos Planos Regionais Estratégicos/Planos de Bairro por Subprefeituras A orientação metodológica definida pela SMDU, separou a elaboração do zoneamento de uma elaboração integrada aos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras A metodologia retira da população local o controle na elaboração participativa do zoneamento, devido ao seu caráter tecnicista e abstrato em relação ao território. O zoneamento torna-se uma peça para iniciados e focada somente na orientação normativa exclusiva para o setor privado. Os novos Planos Regionais conterão apenas as diretrizes gerais para a ação do poder público! Separa-se o interesse público do privado na construção do zoneamento: praças, áreas verdes, áreas de preservação permanente, córregos e parques lineares e imóveis tombados ficam desprotegidos. O ambiente da cidade só é visto sob a ótica do lote: Cota ambiental.

Desconstrução dos Planos Regionais Estratégicos O Plano Regional não é automaticamente resultante da implantação dos eixos de adensamento propostos. Conforme a proposta, transforma-se no subproduto de seus impactos! O Plano Regional de 2004, faz parte de um planejamento local cuidadosamente construído, com base técnica e política, com o envolvimento de todos os órgãos públicos e agentes urbanos e com a mobilização dos cidadãos e comunidades atingidas. O que vem agora? A orientação metodológica definida pela SMDU, desconstrói e revoga os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras sem colocar nada no lugar!

A proposta de zoneamento não partiu de uma avaliação do uso do solo nos territórios das Subprefeituras Continua-se a falta de mensuração da capacidade suporte dos sistemas de transportes que estruturam as zonas de uso mais adensáveis (zonas eixos de transformação urbana). Não haverá avaliação/mitigação do impacto ambiental decorrente dessas transformações nas subprefeituras. O projeto mantém os parâmetros de incomodidade da lei de 2004 definidos para regular a mistura de usos na cidade, mas não avaliou porque esses não foram aplicados. Cria o conceito de cota ambiental aplicável no lote que é insuficiente para proteger o ambiente da cidade/regiões. Também não avalia como esses parâmetros ambientais serão fiscalizados. O critério de qualidade da urbanização/ambiente é por lotes e não por territórios dotados de características ambientais próprias e sistêmicas, ou seja, pouco contribui para a busca da sustentabilidade ambiental urbana.

Quais as principais Alterações do Zoneamento?

Quais as principais Alterações do Zoneamento? Extinção das Zonas Mistas de Baixa Densidade – ZM1 Algumas áreas enquadradas anteriormente como ZM-1 estavam localizadas em locais de alta declividade e ruas estreitas, ou com função de transição para zonas mais verticalizáveis. Deveriam ser mantidas, para que não sejam construídas edificações com mais de 9 metros de altura em áreas com função predominante de moradias horizontais. As Zonas Exclusivamente Residenciais - ZER tornaram-se enclaves dentro de um território planejadamente verticalizado. A ZM1 se transforma em ZM2 (Média densidade e CA 2 com 28 metros de Gabarito). As alterações de ZM1 quando se transformam em zonas ZEUP são realizadas para alimentar as zonas eixos de transformação urbana.

As Zonas Exclusivamente Residenciais - ZER tornaram-se enclaves dentro de um território planejadamente verticalizado

Extinção das Zonas Mistas de Baixa Densidade – ZM1

Criação de Zonas Corredores ZCOR I no Interior das ZER – Zonas Exclusivamente Residenciais zona centralidade linear I - ZCLz-I: o trecho de via destinado à localização das atividades de comércio e serviços de baixa densidade listadas no Quadro nº 05, b, anexo à lei 13.885/2004; zona centralidade linear II - ZCLz-II: o trecho de via destinado à localização das atividades de serviços de baixa densidade listadas no Quadro nº05, c, anexo à lei13.885/2004 ZON 2014 O principal problema dos novos corredores propostos no zoneamento são os usos abusivos permitidos, que são uma ameaça para a preservação das ZER-1. Todos os acordos de vizinhança conseguidos em 2004 em listagem de usos permitidos são abandonados!

USOS PERMITIDOS NA ZONAS CORREDORES Zonas Corredores ZCOR I no Interior das ZER As Zonas Residenciais ficam praticamente restritas ao interior das quadras, enquanto que nas vias coletoras abrem-se todo tipo de exceções. Detalhar as tipologias que se enquadram em cada categoria e também como esses grupos de usos serão regulamentos pois trata-se do maior potencial de risco para as ZER.

Zonas Corredores ZCOR I no Interior das ZER

Criação de Zonas de Centralidade Territórios onde o objetivo anterior era prover prioritariamente o uso residencial em condomínios verticais (Zonas Mistas 2) Serão transformados em áreas onde a prioridade é o uso comercial com possibilidade de todos os tipos de usos não residenciais, até indústrias de pequeno porte de acordo com o apresentado no Quadro 4 – Usos Permitidos por Zona

Criação de Zonas de Centralidade Continuação do Quadro

As Zonas de Centralidade são áreas onde a prioridade será o uso comercial com possibilidade de todos os tipos de usos não residenciais

Zonas Eixos de Estruturação Urbana (atual e futuras) Na cidade inteira, totalizam uma área de 82.785.330 milhões de m² (18%), nas quais poderão ser implantados sem nenhuma medida mitigadora, um potencial construtivo em torno de no mínimo 200 milhões de m² adicionais, sem que seja minimizado o impacto ambiental e urbanístico que poderá ocorrer na área diretamente afetada O CA máximo de 4,0 vezes pode chegar a 5 ou 6 dependendo da compensação construção de HIS e HMP e a números ainda maiores com a compensação da cota ambiental. Não foram, apresentados até onde podem ir esses limites Descumpre-se uma promessa colocada na discussão do PDE em 2014: Não foi planejado nenhum projeto urbano de alargamento viário ou melhorias urbanas para que os territórios recebam esse novo potencial construtivo disponibilizado para induzir a verticalização dos bairros afetados Nenhum cálculo de capacidade suporte para as linhas de metrô e corredores de ônibus a serem impactados Liberação de gabaritos e de estoques construtivos Representam um enorme impacto ambiental e urbanístico sem avaliação e sem nenhuma medida mitigadora planejada Ausência de planejamento público! Passamos a depender da boa vontade do mercado imobiliário

Nas ZEU e ZEUP o CA máximo de 4,0 vezes pode chegar a 5 ou 6 dependendo da compensação construção de HIS e HMP

Cresce o Percentual total de áreas verticalizáveis e de alta densidade nas Subprefeituras mais afetadas (Pinheiros, Lapa, Vila Mariana, Butantã, Santana) Com o novo Plano Diretor haverá um risco excessivo de adensamento e verticalização no entorno das Estações de Metrô. Sem limite de gabarito e sempre a partir da aplicação de Coeficientes de Aproveitamento Máximos de 4 a 6 vezes a área dos terrenos e sem nenhuma limitação de Estoques Construtivos no caso das Zonas Eixos de Estruturação Urbana. Tudo isso será realizado sem nenhuma avaliação dos impactos cumulativos que essas transformações causarão nessas Subprefeituras e no centro metropolitano.

Uma síntese da concepção geral e estrutura do zoneamento A estruturação principal é dada pelas ZEU e ZEUP (cores vinho e vermelha), zonas de estruturação da transformação urbana - que são as zonas de maior verticalização, já delimitadas no Plano Diretor. Ao redor dessas áreas ou formando corredores de ligação entre elas estão as Zonas de Centralidade (na cor marrom, predominantemente comerciais e de serviços) A seguir ocorrem as Zonas mistas ZM2 de Média Densidade (mistas com predominância residencial, na cor cinza escuro). As zonas ZER-1 ficam encravadas no restante do território. Que passa a ser atravessado por zonas corredores I com excesso de usos não residenciais e impactantes (vide Quadro 4)

Obrigado! Ivan Maglio ivmaglio@gmail.com