OBRAS INACABADAS

CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DE OBRAS INACABADAS COM AMPARO EM ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA Estudo de Caso GILBERTO GUIZZO LEILA SZCZECINSKI CÓTICA MAURÍCIO BEINLICH ORIENTADOR - Prof. Eng. RAYMUNDO L. V. CHAVES NETO

Objetivo Identificar o valor de mercado máximo de uma obra inacabada, utilizando para isto: técnicas de avaliações de imóveis e a avaliação econômica do empreendimento proposto que finaliza adequadamente a obra. VMM - Aproveitamento eficiente Pesquisa p/ ident tipologias

Estrutura do trabalho I Etapa – Identificação das características do imóvel e do bairro onde o mesmo se localiza; II Etapa – Elaboração de hipótese para aproveitamento da benfeitoria existente e para identificação da vocação do terreno; III Etapa – Pesquisa para identificação dos valores de mercado das unidades hipotéticas;

IV Etapa – Compatibilização das possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as mercadológicas, através de: readequação de projeto cálculo de custos cronograma para término da obra definição das taxas praticadas no mercado.

V Etapa – Transposição das informações em fluxo econômico, para que, deste seja obtido o valor máximo a ser pago pelo imóvel, constituído pelo terreno e benfeitoria já executada. Para o fechamento, fizeram-se as conclusões pertinentes sobre a viabilidade do empreendimento e sobre a metodologia utilizada.

Análise de Caso Foi escolhida uma edificação localizada no estado do Rio Grande do Sul, na cidade de Caxias do Sul, no bairro Petrópolis, abandonada há 15 anos por carência financeira do proprietário. A avaliação deste imóvel foi objeto de perícia, há um ano. Um dos participantes do grupo atuou como perito judicial.

I Etapa – Identificação das características do imóvel

Identificação do bairro Proximidade do parque industrial Construções do entorno

- Vista do entorno – observado a partir do pavimento superior do avaliando

II Etapa - Identificação e formulação de hipótese para o aproveitamento do objeto ao mercado existente Térreo: voltado para o uso comercial através de quatro lojas comerciais de pequeno porte com áreas privativas entre 46,68m² e 198,07m², sem mezanino incorporado; Superiores: apartamentos para estudantes com áreas entre 29,54 m² e 58,01 m², sendo pertencentes às unidades maiores, duas vagas de estacionamento coberto, conforme planilha de áreas anexa e uma aos demais.

Avaliação das unidades hipotéticas III ETAPA - Pesquisa para verificação das hipóteses e identificação dos valores de mercado das unidades hipotéticas Avaliação das unidades hipotéticas Terreno Número de dados: 17 Variáveis utilizadas: Área, Distância, Frente Lojas comerciais Locação Número de dados: 37 Variáveis utilizadas: Área térrea, Mezanino, Padrão e Localização Venda Coeficiente – média de 4 dados Apartamentos Número de dados: 26 Variáveis utilizadas: Área Total, Vagas de Garagem, Negócio, Venda em Planta, Padrão

Cálculo dos custos para término da obra IV ETAPA - Compatibilização das possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as mercadológicas Estudo de novo projeto Cálculo dos custos para término da obra Cálculo dos custos já efetuados e aproveitáveis Cronograma para término da obra Cronograma de vendas Inicio das vendas quando 15% das obras estiverem concluídas. Até o término das obras serão vendidas até 90% das unidades. Os 10% faltantes da obra serão após a conclusão das obras, em no máximo três meses.

Resultados Obtidos TABELA 01 – Valores avaliados para lojas comerciais D E S C R I Ç Ã O COBERTA UNITÁRIO VENDA PRIVATIVA (R$/m2) (R$) Loja nº 1 183,23 1.424,92 R$ 261.088,36 Loja nº 2 128,87 1.789,47 R$ 230.609,33 Loja nº 3 46,68 2.935,00 R$ 137.005,80 Loja nº 4 99,04 2.121,96 R$ 210.158,52 TOTAIS 457,82 R$ 838.862,01

TABELA 02 Valores avaliados para apartamentos

Conceito utilizado “TIR – A taxa interna de retorno simples, conforme Hess et al. (1982, p. 57), é a taxa de juros que anula o valor presente líquido de um fluxo de caixa. As alternativas que possuem a taxa interna de retorno simples maior que a taxa mínima de atratividade são consideradas rentáveis e são passiveis de análise.”

V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico, conclusões e recomendações

V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico, conclusões e recomendações

Dentro da planilha do fluxo econômico, obteve-se: As simulações permitem que eventuais analistas comparem o proposto empreendimento com as taxas mínimas de atratividade e realidades praticadas em cada empresa. Segundo a bibliografia pesquisada, utiliza-se como taxa mínima de atratividade, valor igual à taxa global de risco, ou seja, o somatório das taxas de remuneração do capital e risco. Sendo assim, o valor máximo a ser pago pelo imóvel inacabado, para padrões empresariais no perfil descrito, será o valor que retornar uma TIR superior a 1,4% am. Dentro da planilha do fluxo econômico, obteve-se: Valor de mercado = R$773.907,98

Recomendações Foi apresentada apenas a metodologia e o resultado Outras simulações e análises gráficas Para a tomada de decisão, relacionar aos prazos, riscos, TIRs, políticas da empresa..

Cabe destacar....... “...graças ao aquecimento do mercado imobiliário, valoriza-se o profissional de incorporação... ...é este profissional que identifica o negócio, procura o terreno, identifica qual o melhor produto a ser desenvolvido naquela região. Por isso tem que ter uma visão técnica, financeira e mercadológica do negócio.”

Agradecimentos Pela oportunidade de apresentar o trabalho Pela disposição em expor a forma do uso da informação