AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL PELA USUCAPIÃO

Conceito e histórico denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente qualificada sob determinadas condições. a usucapião é tida como modalidade originária de aquisição da propriedade; A origem da usucapião remonta à Roma Antiga, sendo resultado de dois institutos: a usucapio e a longi temporis praescriptio: O termo usucapio deriva de capere (tomar) e de usus (uso), ou seja, tomar pelo uso, pela posse; A longi temporis praescriptio era meio de defesa dado ao possuidor de terreno provinciano, que o ocupasse por determinado tempo, para repelir qualquer ameaça a sua propriedade;

Requisitos da Usucapião: Requisitos Pessoais; Requisitos Reais: Requisitos Formais.

Requisitos Pessoais Causas impeditivas e suspensivas da prescrição: arts. 197 e 198 do CC: Não corre prazo de usucapião: Entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal (conviventes em união estável); Entre os ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; Entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores; Contra proprietário absolutamente incapaz; Contra os ausentes do Brasil, em serviço público; Contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra;

Requisitos Pessoais: Causas interruptivas (202) Interrompem o prazo prescricional positivo: Despacho do juiz, ainda que incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual; Para alguns a interrupção do prazo da usucapião requer o devido processo legal e caso seja procedente a pretensão de quem deseja interromper o citado prazo: STJ: não interrompe o prazo para aquisição da propriedade por usucapião a ação reivindicatória julgada improcedente”. Tal corrente entende que a interpelação judicial (202, V) interrompe o prazo da usucapião desde que seguida do devido processo legal dentro de 30 dias; Para outros, qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo possuidor interrompe o prazo; Note-se que a interrupção só pode ocorrer uma vez e que o prazo interrompido recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper

No caso de Condomínio: Requisitos Pessoais Havendo indivisibilidade da obrigação (v.g. herança (1791), condomínio pro indiviso...), a suspensão em favor de um dos condôminos aproveita aos demais; Não havendo indivisibilidade (condomínio pro diviso) entre os condôminos, as causas suspensivas aplicar-se-ão somente ao condômino a quem aproveitarem; A interrupção realizada por um dos condôminos aproveita aos demais (art. 204, §1°)

Terras não registradas (adéspotas) presumem-se res nullius: Requisitos Reais a usucapião tem por objeto as coisas que estão no comércio, não alcançando as coisas de domínio público e as que estão fora do comércio: Bens Públicos (CF/88: arts. 183, § 3º e 191, § un.; art. 102 do CC): bens de pessoas jurídicas de direito público interno (art. 98) são inusucapíveis; bens pertencentes a sociedades de economia mista e empresas públicas somente serão inusucapíveis quando afetados à finalidade pública ou quando sejam aplicados ao interesse público Terras não registradas (adéspotas) presumem-se res nullius: Cabe ao Poder Público ilidir tal presunção, provando que tal bem sofreu processo discriminatório – judicial ou administrativo (L. 6383/76)– antes de ter se consumado o prazo de usucapião “Cabe ao Estado o ônus da prova, quando alega ser pública a área objeto de usucapião” (STJ REsp 97634/RS)

no condomínio pro diviso, a área poderá ser usucapida por partes; Requisitos Reais os bens legalmente inalienáveis (doados ou testados com cláusula de inalienabilidade) somente admitem usucapião extraordinária; Bem de família (voluntário – 1711 do cc ou impenhorável – l. 8009/90) é usucapível. no condomínio pro indiviso, um condômino poderá usucapir o bem, em sua totalidade, dos demais; no condomínio pro diviso, a área poderá ser usucapida por partes; em casos de composse de mão-comum (herança, áreas comuns de condomínios edilícios) não poderá um condômino usucapir o bem dos demais; Cabe, todavia, em casos de condomínio de área comum o instituto da supressio (supressão do direito do condomínio) que confere ao possuidor que, por longos anos, sem qualquer oposição, ocupou exclusivamente a área comum o direito de continuar possuindo-a. cabe usucapião de vaga de garagem em condomínio, desde que seja autônoma em relação ao respectivo apartamento, tendo matrícula, fração ideal, localização e confrontações delimitadas (STJ. REsp. 37.928/SP)

Requisitos Reais não somente a propriedade, mas também outros direitos reais limitados (uso, usufruto, habitação, etc.) podem ser adquiridos via usucapião;

Requisitos Formais Requisitos Gerais: essenciais à qualquer modalidade de usucapião: POSSE AD USUCAPIONEM: exercida com: Animus domini; De forma mansa e pacífica; Contínua e pública TEMPO Requisitos suplementares: Justo título e boa-fé, na usucapião ordinária; Moradia, na usucapião especial urbana; Trabalho, na usucapião especial rural.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (art. 1238) Requisitos: POSSE AD USUCAPIONEM: exercida com: Animus domini; De forma mansa e pacífica; Contínua e pública

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (art. 1238) Requisitos: ANIMUS DOMINI: ou intenção de dono, é um requisito psíquico, que se integra à posse. Por não estarem os possuidores imbuídos deste requisito psíquico, não se prestam à usucapião as seguintes posses: A posse exercida pelos fâmulos da posse; A posse direta exercida por locatários, credores pignoratícios, comodatários, usufrutuários, promitentes compradores, etc. POSSE MANSA E PACÍFICA: é aquela exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse, ou seja, do proprietário contra quem se pretende usucapir; Não desnaturam a tranqüilidade da posse simples reclamações, discussões verbais entre possuidor e terceiro; A oposição deve ser feita em juízo, através de ações que visem imitir o opositor na posse, ou recuperá-la ou, ainda, interromper a tranqüilidade e a continuidade de seu exercício.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (art. 1238) Requisitos: POSSE CONTÍNUA E PÚBLICA: A posse deve ser exercida sem intervalos ou intermitência, não sendo contínua a posse exercida intermitentemente, com intervalos, tal como ocupação eventual de terreno baldio, para culturas cíclicas ou pastagem temporária de animais (TAPR, AC. 751486000); A posse deve ser exercida por meio de atos inequívocos e ensejadores de um comportamento do possuidor, nos moldes do esperado pelo proprietário. Mesmo exigindo a continuidade, a lei admite a união de posses (sucessio possessionis e acessio possessionis), podendo o possuidor, para o fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que sejam todas contínuas e pacíficas. Além desses requisitos, exige-se que a posse seja justa, quer dizer, sem os vícios de violência, clandestinidade e precariedade em sua aquisição; A posse adquirida por atos violentos ou clandestinos, não se prestará à usucapião até a cessação da violência ou clandestinidade; Já a posse precária não convalescerá jamais.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (art. 1238) Requisitos: LAPSO TEMPORAL: 15 anos, admitindo-se a união de posses (acessio possessionis e sucessio possessionis); A contagem do prazo se dará de acordo com as seguintes regras: A prescrição conta-se por dias civis, isto é, por duração de 24 horas, de meia noite a meia noite, e não por horas; O dia em que começa a posse é incluído, computando-se no termo; O termo final (dies ad quem), ainda que mal começado, é tido como acabado; O prazo é contínuo, sem abatimento de feriados, exceto nas hipóteses de suspensão; Segundo alguns doutrinadores, incide na contagem de tempo as regras do art. 2028 do Código Civil. Não é possível, contudo, haver agravamento para o usucapiente (Farias e Rosenvald) Para outros, todavia, é perfeitamente possível, devido a falta de menção expressa do legislador, a contagem proporcional das posses, iniciadas sob a égide do antigo Código Civil e finalizada sob os ditames do novo Código Civil (Venosa).

Exemplos de aplicação do art. 2028 Início da Posse: Janeiro de 1987: 16 anos (11/01/03) 20 – 16 = 4 anos 2003 + 4 = 2007 Início da Posse: Janeiro de 1994: 9 anos (11/01/03) 15 anos a partir de 11/01/03 2003 + 15 = 2018 (tempo total de posse = 24 anos) 1994 + 20 = 2014 (tempo total de posse = 20 anos) Venosa: 1994 + 15 = 2009 Rosenvald: 1994 + 20 = 2014

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA COM PRAZO REDUZIDO (Art USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA COM PRAZO REDUZIDO (Art. 1238, parágrafo único) o prazo da usucapião extraordinária será reduzido para 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizados obras ou serviços de caráter produtivo. Por disposição transitória (art. 2029), este prazo foi acrescido de 2 anos, até 2 anos após a entrada em vigor do Novo Código Civil (11/01/03), qualquer que fosse o tempo transcorrido na vigência do Código Civil anterior.

Exemplos de aplicação do art. 2029 Início da Posse: Fevereiro de 1993: CC 1916: 1993 + 20 = 2013 CC 2002: 1993 + 10 = 2003 + 2 (art. 2029) = 2005 Início da Posse: Fevereiro de 1994: CC 1916: 1994 + 20 = 2014 CC 2002: 1994 + 10 = 2004 + 2 (art. 2029) = 2006 Início da Posse: Fevereiro de 2000: CC 1916: 2000 + 20 = 2020 CC 2002: 2000 + 10 = 2010 Início da Posse: Fevereiro de 1984: CC 1916: 1984 + 20 = 2004 CC 2002: 1984 + 19 + 1 (art. 2029) = 2004

USUCAPIÃO ORDINÁRIA (Art. 1242). REQUISITOS: JUSTO TÍTULO: é aquele hábil a transferir a propriedade; EM REGRA, É JUSTO TÍTULO TODO ATO OU NEGÓCIO JURÍDICO QUE EM TESE POSSA TRANSFERIR A PROPRIEDADE, QUE CONTENHA A APARÊNCIA DE LEGÍTIMO E VÁLIDO: Escrituras não registráveis por óbices de fato, Formais de partilha, Compromissos de compra e venda, Cessão de direitos hereditários por instrumento particular, Recibo de venda, “Usucapião – Justo título – Compromisso de compra e venda não registrado – Admissibilidade no caso de usucapião ordinário – Recurso não provido. Tem sido aceito o compromisso de compra e venda não registrado como justo título, hábil ao aperfeiçoamento do usucapião ordinário, desde que evidenciada a posse com ânimo de domo do adquirente (TJSP – Ap. Cível 103.675-4). “A expressão justo título contida nos artigos 1242 e 1260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente do registro”. (En. 86 do C.E.J.).

USUCAPIÃO ORDINÁRIA (Art. 1242). REQUISITOS: Vícios que podem converter um ato jurídico defeituoso em justo título: Venda a non domino (existência): o transmitente não é dono do bem mas o adquirente está convicto de que trata com o proprietário, pois o título iludiria qualquer pessoa naquela situação; Título com vício que gera invalidade (validade): o ato jurídico é eivado de vício capaz de gerar a invalidação por anulabilidade ou nulidade; Título que não atende ao plano de eficácia: por não atendimento a um fator de eficácia

USUCAPIÃO ORDINÁRIA (Art. 1242). REQUISITOS: BOA-FÉ (opinio domini): está relacionada com a convicção do possuidor de que o negócio jurídico, que lhe assegurou a posse da coisa, está livre de qualquer vício, não havendo qualquer irregularidade que lhe impeça haver o domínio; A boa-fé deve estar no início da posse e por todo o prazo prescricional; Segundo o art. 1201, parágrafo único, o possuidor que detém o justo título goza de presunção juris tantum de boa-fé, bastando que exiba o justo título em juízo para ser dispensado da prova da boa-fé; de acordo com o art. 1203, a boa-fé somente perderá este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui o bem indevidamente.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA (Art. 1242). REQUISITOS: posse ad usucapionem, ininterrupta e sem oposição; lapso temporal de 10 anos.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA COM PRAZO REDUZIDO Requisitos: A aquisição onerosa do imóvel com base no registro constante do respectivo cartório; O cancelamento posterior do registro (após 5 anos); Estar o possuidor estabelecido no imóvel com sua moradia, ou ter realizado investimentos de caráter social e econômico: posse do bem por 5 anos; Por disposição transitória (art. 2029), este prazo foi acrescido de 2 anos, até 2 anos após a entrada em vigor do Novo Código Civil (11/01/03), qualquer que fosse o tempo transcorrido na vigência do Código Civil anterior.