Otimização da Política de Ativos Mobiliários Carlos de Oliveira Ávila.

Apresentação em tema: "Otimização da Política de Ativos Mobiliários Carlos de Oliveira Ávila."— Transcrição da apresentação:

1 Otimização da Política de Ativos Mobiliários Carlos de Oliveira Ávila

2 2 Modus Operantis A MODUS OPERANTIS foi constituída com o objetivo de apoiar processos de fusão, compra / venda de empresas e otimização de políticas de ativos mobiliários. A empresa é formada por executivos com amplo histórico de sucesso na gestão de empresas nacionais e multinacionais. A MODUS OPERANTIS foi constituída com o objetivo de apoiar processos de fusão, compra / venda de empresas e otimização de políticas de ativos mobiliários. A empresa é formada por executivos com amplo histórico de sucesso na gestão de empresas nacionais e multinacionais.

3 3 Comparação Construção Própria Built to Suit / Aluguel / Leasing Back Financiamento BNDES Fluxo de Caixa Antecipado Boa opção se a Empresa for vender o imóvel no futuro ou necessitar de garantias para outros empréstimos mais vantajosos. Não haverá alavancagem financeira. Fluxo de Caixa dilatado. Boa opção quando a Empresa necessita liberar recursos para outros projetos. Haverá alavancagem financeira. Não expõe endividamento no Balanço. Efeito no IR faz com que parte do aluguel seja “pago” com impostos. Rápido e Sob Medida. Fluxo Intermediário. Boa opção se a Empresa se a Empresa vai vender o imóvel no futuro e necessita dos recursos para outros projetos. Haverá alavancagem financeira. O Balanço da Empresa mostrará maior endividamento.

4 4 Otimizando a Política de Ativos Mobiliários TerrenoFinanciamento Localização determinará melhores ou piores custos de logística, impactos na mão de obra e na equipe gerencial, possibilidade de incentivos fiscais e bom relacionamento com a comunidade. Determinante para assegurar potencial de valorização do imóvel no longo prazo. Quanto mais “universal” for o prédio maiores as chances de valorização no futuro e menores os custos de BUILT TO SUIT. O layout do prédio é essencial para assegurar ganhos de produtividade, flexibilidade para expansão e conforto / segurança para operários e administradores. Existem várias técnicas construtivas e pode-se otimizar custos gerenciando a obra. Capital próprio raramente é uma boa opção. Financiamento BNDES tem várias vantagens, na maioria das vezes custos menores, porém fluxo de caixa antecipado e processo de liberação mais lento. Pode-se administrar os custos de terreno e construção. BUILT TO SUIT tem maior flexibilidade, é rápido, e o custo pode ser administrável se obtido o menor custo de terreno, menor custo de construção e o melhor financiador. Construção

5 5 Otimizando a Política de Ativos Mobiliários TerrenoFinanciamento A MODUS pode organizar a busca entre várias empresas imobiliárias sem desgastar a Administração do Negócio. Um processo de licitação revelará a melhor opção. A MODUS conhece várias empresas construtoras e pode também desenvolver opções locais. A MODUS é 100% constituída por engenheiros que podem auxiliar no processo de layout do novo empreendimento e aconselhar quanto a melhor técnica construtiva. Um processo de licitação revelará a melhor opção. A MODUS conhece várias empresas financeiras e financiadores independentes que teriam interesse em apoiar a iniciativa. Alguns destes investidores podem ser apenas para o período de construção. Um processo de licitação revelará a melhor opção ou pode-se escolher pelo melhor fluxo de caixa para a Empresa. Construção

6 6 Otimização da Política de Imobilizados A MODUS OPERANTIS participa de projeto de BUILT TO SUIT desde 2006 e desenvolveu contatos com vários participantes deste tipo de iniciativa. São empresas imobiliárias, empresas de construção e agentes financeiros. Entendendo que um projeto inclui três parcelas: terreno, prédio e financiamento, a MODUS se propõe a organizar opções que reduzam o custo final do projeto para qualquer alternativa desejada pelo cliente. A MODUS OPERANTIS participa de projeto de BUILT TO SUIT desde 2006 e desenvolveu contatos com vários participantes deste tipo de iniciativa. São empresas imobiliárias, empresas de construção e agentes financeiros. Entendendo que um projeto inclui três parcelas: terreno, prédio e financiamento, a MODUS se propõe a organizar opções que reduzam o custo final do projeto para qualquer alternativa desejada pelo cliente.

7 7 Empresas de BUILT TO SUIT Empresas Integradas Empresas Financeiras Existem Construtoras associadas a financiadores que conseguem produzir alguns benefícios fiscais. Algumas têm tecnologia diferenciada com elevada eficiência de construção. A construtora pode ser contratada de forma independente. Fazem securitização dos Contratos. Empresas de Construção Civil que tem liquidez para financiar a obra e dispostas a aplicar recursos em Contratos de BUILT TO SUIT, a custos menores que financeiras. Processos tradicionais de construção. Maior flexibilidade para acomodar situações específicas, em especial antecipar recursos antes do BNDES. Operam apenas no financiamento do Contrato para posteriormente securitizar o valor com Fundos de Pensão. Há necessidade da Empresa localizar o terreno e contratar a construção. Construtoras

8 8 Contratos BUILT TO SUIT Prazos de 20, 15 e 10 anos, renovável por períodos menores ( 3 anos ). Opção de Compra por critério mobiliário ( 5 avaliações ). Opção de Compra por critério financeiro ( clausula de “put or call” ). Pode incluir alguns equipamentos ( ex: Ponte Rolante ) Custo de 0,9% a 1,2% ao mês, dependendo no nível de garantia, periodicidade da atualização de valor e prazo do contrato. Correção anual pelo IGPM ou outro índice. Flexibilidade para incorporar expansões. Licenciamento Ambiental por conta da Contratante. Licenciamento Municipal (construção civil) por conta da Contratada. O processo pode envolver uma mini “due diligence”.