IMOBILIÁRIO e CULTURA Palestra no Porto, em

IMOBILIÁRIO e CULTURA Palestra no Porto, em 14. 12
IMOBILIÁRIO e CULTURA Palestra no Porto, em na Ordem dos Engenheiros do Norte Introdução, Tendências Culturais até 2020 Ética, Lobby, Responsabilidade Social e Códigos de Ética Níveis de Transparência na Europa A crise Imobiliária em Portugal Gestão de Imóveis e Edifícios Inteligentes Produtividade e Manutenção Predial Facility Management e Economia de Propriedades Avaliação Predial de Edifícios – Matriz para Benchmarkting Avaliação Predial de Centros Comerciais em Portugal – Apresentação de caso em 60 CC Avaliação Predial de Shoppings Centers no Brasil – Apresentação de caso em 40 SC

CV de João A. Carvalho João António Carvalho, 58 anos, casado, 1 filha, Economista, MBA em Gestão, Marketing e Finanças, Pós Graduações diversas em Engª Económica, Organização de Empresas, Planeamento e Controlo de Gestão, Mercados de Capitais, Qualidade e Negócios Internacionais, Diversas Especializações na FGV, no RJ, Brasil, em Imobiliário e em C.C. na Universidade de Shopping Centers, em Wharton, Philadelphia, EUA. Director Executivo e Responsável da Área Imobiliária do Grupo Regojo, 4 anos, Coordenador e Gestor dos Shoppings da Mundicenter, 6 anos, Administrador da Multiplan (Br-Cascaishopping), 6 anos e Director de Planeamento, Assessor do Vice Presidente da João Fortes Engª, 14 anos Docente do ISEG, desde de 2002, na Pós Graduação de GAI na disciplina de Gestão de Imóveis, e orientação de Teses de Mestrado desde 2010. Coordenador e Docente da UCP, desde 2006, no PAGECC Autor dos Livros, pela Vida Imobiliária: “Gestão de Activos Imobiliários” (1ª e 2ª ed.), “Gestão de Centros Comerciais” (1ª e 2ª ed.), e “Gestão de Imóveis” e em preparação: Comércio de Rua e Novos Formatos de Retail”; “A Ética e Liderança e a Crise no Sector Imobiliário em Portugal” (c/alunos do ISEG); “Do Lobby à Ética com Lucro Justo”. Várias Palestras no ICSC, em diversos Países Europeus e em Empresas.

Todo o Futuro é Evolução

MEGATENDÊNCIA A maioria das mulheres aprendem melhor, mais rapidamente e com mais e melhor concentração…

PRESENTE e FUTURO

Sociografia da Tendência, em 1960

Grupos de estilos de vida em 2020 –
Os Clusters de atitude perante a vida na sociedade de futuro Comunidades Teens Estar em Rede Social Flexível Global Ambicioso, na busca de Estatuto Social

LOBBY Numa rápida tentativa de classificação, a actuação do lobby dá-se em três áreas específicas: a) Comercial, visando um negócio, uma venda, uma concorrência, uma concessão; b) Jurídica, visando uma patente, uma legislação sectorial; c) Financeira, visando liberar uma verba pública para uma empresa licitadora de serviço público e que não está pagando os seus fornecedores.

Lobby e Grupos Sociais

Lobby e Grupos Sociais Em síntese a actividade de LOBBY interessa, desde logo: 1) aos grupos de interesse, pela persuasão que pretendem; 2) aos decisores, pela informação que recebem; 3) aos profissionais de lobby, que dele fazem a sua actividade profissional. Interessa perguntar se o LOBBY não será significativo também para mais três entidades: 4) para a sociedade, que fica melhor elucidada sobre as alternativas em presença; 5) para o poder político-institucional, pela transparência das opções colectivas; 6) para a comunicação social, que assim melhor poderá cumprir o seu dever.

LOBBY O Lobby actua por projecto / missão É uma estrutura matricial

LOBBY Quatro meios de Manipulação

LOBBY Esquema de Negociação

LOBBY PERFIL do LOBBISTA 1. Conhecimento de Governo. 2. Cultura Geral.
3. Conhecimento Jurídico. 4. Senso Comercial. 5. Discrição/Confidencialidade. 6. Tacto Político. 7. Postura. 8. Conhecimento do Produto. 9. Integridade Ética.

LOBBY A moral do LOBBY Há quem considere a comissão como um costume cultural, apontando povos mais ou menos corruptos, no que vai um traço de preconceito nacional ou racial. O mal-entendido é ainda mais favorecido pelo obscurecimento e pela atmosfera de mistério que o cerca. Não discutir a questão é talvez mais daninho do que deixar como está. Muito se diz sobre o sentido de culpa e má consciência que os povos latinos tem diante do lucro, identificando as suas raízes culturais e religiosas. O empresário latino é alvo das acusações da má consciência popular e é responsabilizado pelo grau de corrupção das práticas comerciais.

LOBBY A moral do LOBBY O lobby empresarial está ligado popularmente à ideia de propina. Na realidade, o grande vilão na sociedade não é apenas o Estado, os políticos… é também o homem de negócios. Eis por que é duplamente importante que o próprio empresário promova a luta contra a corrupção. Alguns empresários não aprovam "em nenhuma hipótese o LOBBY em suas empresas, mesmo à custa de perder negócios. Outros sabem que alguém nos seus escalões inferiores dá propina, mas oficialmente desconhecem a questão. Alguns consideram que isso "faz parte das regras do jogo" e, caso necessário, aceitam a situação.

Algumas características do poder:
LOBBY A moral do LOBBY Algumas características do poder: O poder é uma relação e não um atributo das pessoas. É uma relação de troca, de negociação. É uma relação instrumental: um influi sobre outros. É uma relação recíproca, porém desequilibrada. É uma relação de forças, o que implica um tirar proveito do outro. O poder reside na margem de liberdade de cada pessoa. O poder não existe em si mesmo. O poder e a organização estão indissoluvelmente ligados. A organização regula as relações do poder. A finalidade primeira de qualquer mudança é o poder. O poder é a matéria-prima da acção quotidiana.

Como o empresário pode combater o Lobby
LOBBY A moral do LOBBY Como o empresário pode combater o Lobby Estar pronto a esclarecer a ética em qualquer caso concreto. Evitar ou abandonar a vinculação com pessoas do poder ou seus intermediários que sejam conhecidos como recebedores de propina. Detectar, internamente, as áreas envolvidas e fazer uma profilaxia organizacional. Introduzir na formação dos executivos a discussão da ética de negócios. Colaborar com grupos de trabalho, visando coibir as práticas incorrectas. Estabelecer uma "Política para Dar e Receber Presentes" ou "Brindes", e fazê-la cumprir pelos directores, gerentes e associados. Colaborar activamente com todos os sectores vivos de consciência da sociedade (como a imprensa). para o progresso da moralidade pública. Examinar detidamente as áreas de contencioso da empresa sob o ponto de vista não apenas legal, mas ético. Conduzir o planeamento estratégico para a dimensão social e ética, evitando que suas directrizes sejam produto de uma "mente tecnocrática" . Evitar associações com pessoas ou grupos que reconhecidamente actuam contra o interesse público.

COMPORTAMENTO, MORAL e ÉTICA
Todo COMPORTAMENTO é APRENDIDO PREVISIVEL NÂO ESPONTANEO Produto da CONDIÇÃO HUMANA. Sofre a influência de FACTORES SOCIO-CULTURAIS. o grupo social tem importância fundamental na "escolha", naquilo que conhecemos como DECISAO MORAL.

Do latim “mores”, costumes. Vem a ser o conjunto de prescrições a respeito do comportamento, lícito ou ilícito, estabelecidas ou aceitas numa época por determinada comunidade humana. O desrespeito de alguma dessas regras pode provocar uma tácita ou manifesta atitude de desaprovação É moralmente bom tudo aquilo que promove, directa ou indirectamente, o bem estar social, o bem comum; tudo aquilo que completa a natureza e consegue a perfeição do individuo sem prejuízo de terceiros.

O termo deriva-se do grego ethos, que significa "costume". Designa a reflexão filosófica sobre a moralidade, isto é, sobre as regras e os códigos morais que norteiam a conduta humana. A sua finalidade é esclarecer e sistematizar as bases do facto moral e determinar as directrizes e os princípios abstractos da moral. Nesse caso, a ética é uma criação consciente e reflexiva de um filósofo sobre a moralidade, que é, por sua vez, criação espontânea e inconsciente de um grupo.

CONCEITO DE VALOR Conceitua-se VALOR, primeiramente, como a "não-indiferença" de alguma coisa para um sujeito ou uma consciência motivada ou incentivada; e em segundo lugar como uma relação, um produto entre o sujeito dotado de uma necessidade qualquer e um objecto ou algo que possua uma qualidade ou possibilidade real de satisfazê-lo. Há evidentemente uma hierarquia entre estes valores, que vai crescendo do útil ao religioso. Entre salvar a própria vida biológica (valor vital) e perder a honra (valor ético), ou abjurar uma verdade religiosa, muitos, preferiram os valores superiores e desprezaram mesmo o valor vital fundamental e preferiram a morte, o Cristianismo já tem milhares de mártires. Dentro destas classes e desta hierarquia desaparecem e surgem novas valores porque a meio em que a homem vive apresenta substanciais modificações, determinando novas necessidades.

CLASSES OU CATEGORIAS: Valores úteis - valores ou bens de consumo e de troca. Respondem às necessidades económicas ou primárias. Valores vitais - tudo aquilo que vem contribuir para que o homem viva com mais plenitude, sem dano individual e sem prejuízo de terceiros. Respondem às exigências de aperfeiçoamento do indivíduo ou da vida humana como tal. Valores lógicos - respondem às necessidades de conhecer e explorar em termos científicos o mundo em que vivemos. O homem possui necessidade de lógica ou de racionalidade ( necessidade de explicação). Valores estéticos - respondem à necessidade de ordem e criação interior, que se manifestam de maneira emocional e espiritual. O homem é um ser criador, por isto muitas vezes sente a necessidade do “artístico”. Valores éticos - respondem às necessidades de sobrevivência e de harmonia do grupo. Esta relação de sobrevivência e bom andamento do grupo com os interesses do indivíduo determina uma grande classe de valores: os éticos ou morais. Valores religiosos - são, um reconhecimento da ordem divina do mundo, além de responder às necessidades inconscientes de protecção, diante da angústia, do medo e da morte. Isto determinou os seguintes valores "o profano e o sagrado, o divino e o laico, o santo e o pecador, o terreno e o celestial.

Conclusão: A Ética, como a moralidade, não se situa no campo puramente abstracto das ideias. Fundamenta-se no campo apreciativo dos valores. A sociedade cria determinados valores e as acções humanas começam desde logo a se cristalizar em regras que se orientam para a obtenção e realização dos mesmos. A Ética se detém, sobretudo, na pesquisa e no estudo dos valores morais. Estes determinam o impulso moral e impelem à acção os indivíduos. Somente aquelas atitudes e coisas que levam ao próprio aperfeiçoamento e ao bem comum do grupo é que possuem valor moral. Todas as vezes que o homem se encontra num dilema - se deve ou não fazer isto ou aquilo - são os valores pró ou contra que determinam a sua escolha.

Ética e o sector Imobiliário
Existe uma ética aplicável a nível mundial? Ethos = hábito, costume Ética Mundial Non-realism vs realism Non realism: etica é o construtor de uma civilização num momento em tempo Realism: há uns conceitos-base reconhecidos como correctos. RICS é da opinião que existe ÉTICA no Imobiliário

Os profissionais do sector imobiliário e da construção são frequentemente percebidos pelo público, correctamente ou não, como corruptos. Ex. Agentes imobiliários são considerados nos USA, UK, e Espanha a segunda profissão menos honesta (depois de corretores de bolsa e antes de agentes de seguros) Num estudo realizado nos USA e UK, 96% dos respondentes pensam que os avaliadores sobreavaliam as propriedades para conseguir negócio. E em Portugal?...

Quais são as bases do negócio imobiliário? Dinheiro Poder Informação

Ética e o Negócio Imobiliário
1. Fundamentos éticos da actividade económica Da moral à teoria ética Da responsabilidade individual à responsabilidade social empresarial Competitividade responsável e sustentabilidade. 2. Responsabilidade Accionistas e Investidores Recursos Humanos Estado e comunidades locais 3. Ferramentas de Gestão Ética dos Negócios Declarações de Missão ou de Valores Códigos de Ética Canais de comunicação, aconselhamento e reporte Responsáveis e formação em ética e responsabilidade empresarial Auditorias, Relatórios Sociais e Boas Práticas 4. Práticas comerciais: Consumidores, Fornecedores e Concorrência 31

ÉTICA: Os cinco princípios básicos
A ética profissional é um processo, não um texto Os comportamentos são motivados Acções têm consequências A opinião individual conta Vulnerabilidade é mutua

Comportamento Ético Ética?
ÉTICA para o RICS RICS atribui muita importância a Ética, por 2 razões: Royal Institution of Chartered Surveyors O reconhecimento como entidade autorreguladora Comportamento Ético Ética? Um comportamento ético é dar o melhor de si próprio para garantir que os interesses do cliente estão protegidos e ao mesmo tempo salvaguardar os interesses do público e a sociedade em geral…

ÉTICA para o RICS 1. ÉTICA e RICS, nos anos 1980 ...
Regulamentação sobre o dinheiro de clientes. 2. ÉTICA e RICS, nos anos Consolidação e condensação de Práticas Globais e locais Regras comuns a todos (os nove princípios básicos) 3. ÉTICA e RICS, nos anos 2000 … Responsabilidade das empresas Percepção do público em geral Regras de Conduta p/ Membros e Empresas 4. ÉTICA e RICS, Código de Conduta, após 2007… Incorpora os 9 princípios básicos nos 2 níveis, membros e empresas

Seja aberto e transparente nos seus negócios.
ÉTICA para o RICS 9 princípios básicos nos 2 níveis, membros e empresas Actue com integridade. Seja sempre honesto. Seja aberto e transparente nos seus negócios. Seja responsável pelas suas acções. Conheça os seus limites e actue em concordância. Seja sempre objectivo. Trate os outros sempre com respeito. Seja um bom exemplo. Tenha a coragem de actuar.

Incapacidade de um trabalhador autónomo Uso das designações
ÉTICA para o RICS Regras de Conduta para membros após 2007… Integridade Competência Serviço Formação Gestão de Reclamações Dinheiro de clientes Publicidade Solvência Incapacidade de um trabalhador autónomo Uso das designações Informação ao RICS Cooperação com RICS

Indutores de gestão ética e socialmente responsável
Valores e comprometimento dos decisores chave da empresa “Business case”: Minimização de risco Maximização de oportunidade Eco-eficiência Valorização de recursos Manutenção de “licença de operação” Vantagem competitiva por diferenciação Atracção e retenção de talentos Investidores éticos Consumidores éticos ONG Sindicatos Autoridades públicas 37

Código de Ética dos empreiteiros de Obras Públicas
A Ética é indispensável, não podendo apenas visar os empresários, mas sendo também uma obrigação dos agentes do Estado. A Lei, para além de justa, tem de ser aplicável e indutora das boas práticas, próprias de um mercado eficiente e competitivo. (Discurso Secretário de Estado Obras). A ANEOP pretende, um Código mais rigoroso e socialmente mais justo, que: Crie uma cultura de qualidade e prevenção no lançamento dos concursos; Seja transparente em todas as fases do processo; Promova o acesso de maior número de concorrentes aos processos submetidos à concorrência; Não seja despesista, por acção ou omissão de quem gere uma empreitada; Responsabilize, e se for o caso, exclua do processo os agentes reiteradamente incumpridores; Desburocratize e simplifique todo o procedimento de concurso; Promova uma sã concorrência e fomente a competitividade entre os diferentes operadores do mercado; E traga mais qualidade à construção…

Avaliar com Critério Ético
É preciso não esquecer que muitos dos avaliadores imobiliários em Portugal estão dependentes dos seus clientes dado fazerem para os mesmos diversas avaliações por mês. Obviamente, alguns desses clientes pressionam o avaliador no sentido de que este adultere o valor determinado e assim, face a tais pressões e com receio de perderem esses clientes, muitas vezes, alguns avaliadores ficam em situações embaraçosas e complicadas de resolver. Nós queremos e tentamos criar AVALIADORES que NÃO cedam a essas pressões. O avaliador é uma pessoa isenta que não pode pactuar com pressões e nós fazemos questão de explicar aos nossos alunos que a Ética é um valor intrínseco, do foro pessoal e não pode ser posta em causa.

Ética como Instrumento de Gestão
A preocupação com a Ética ressurgiu com grande ênfase na agenda política das nações pelos efeitos perversos que resultam da sua falta, deixando de ser vista apenas como um problema moral e passando a ser percebida como ameaça à ordem económica, à organização administrativa e ao próprio Estado de Direito. A promoção da Ética requer investimentos para o fortalecimento institucional e modernização e o combate à corrupção, de forma a garantir capacidade de geração de resultados, assim como a reversão da sensação de impunidade que ainda subsiste na população. Mas nem o fortalecimento institucional, nem as sanções aplicadas aos casos de corrupção se demonstram suficientes para assegurar a confiança das pessoas e a segurança dos funcionários sobre o respeito aos valores éticos e o que pode ou não pode em matéria de conduta individual. A gestão da ética tem por objectivo o estabelecimento de padrões éticos de conduta nas organizações capazes de não deixar lugar a dúvidas quanto à conduta esperada em situações específicas. Transita em um eixo bem definido, onde se encontram valores, regras de conduta e administração. 40

Do Catolicismo da Igreja Católica – MOISÉS… 1. Eu sou o Senhor teu Deus: não terás outro Deus além de mim. 2. Não pronunciarás o nome de Deus em vão. 3. Guardarás os domingos e as festas de guarda. 4. Honra teu pai e tua mãe. 5. Não matarás. 6. Não cometerás adultério. 7. Não furtarás. 8. Não levantarás falso testemunho. 9. Não cobiçarás a mulher do próximo. 10. Não desejarás as coisas dos outros.

… Ao Mundo Capitalista de hoje – New York Times 1. Seja uma pessoa séria. 2. Permaneça interligado ao mundo real. 3. Seja humilde. 4. Gaste tempo para reflectir. 5. Respeite os idosos. 6. Não mate: todo homicídio é um suicídio. 7. Cumpra com as promessas. 8. Não roube ou o mundo morrerá. 9. Respeite os outros: as fragilidades deles são as suas. 10. Seja gentil, generoso, mas não faça sexo ao acaso.

… Os meus 10 mandamentos profissionais Comprometa-se com a mudança. Honestidade e Integridade Tenha e promova atitudes positivas Aja com presteza e rapidez; nunca adie o que precisa e deve ser feito Seja criativo, arrisque-se, não tenha medo de errar. Dê sempre o melhor de si e trabalhe em equipa Ame o que você faz, ou então faça outra coisa. Seja leal e honesto consigo mesmo, com sua família e com seus companheiros de trabalho. Entenda, adopte e integre-se ao mundo dos negócios Mas seja ÉTICO e TRANSPARENTE com todas e não apenas com algumas pessoas ou organizações

Código de Ética da ACEGE

PIB por habitante na Europa
Luxemburgo 189 Média Europeia 100 Irlanda 125 Espanha 84 Dinamarca 115 Eslovénia 74 Holanda 113 Chipre 72 Áustria 110 Portugal 69 Bélgica 108 Grécia 66 Finlândia 104 Rép. Checa 60 França 103 Hungria 57 Reino Unido Malta 55 Alemanha Eslováquia 42 Itália Polónia 39 Suécia 102 Lituânia Letónia 35 Fonte: Eurostat

Níveis de Transparência na Europa

Crise Imobiliária Sabemos que depois de 16 de Setembro de 2008, o dia em que o Lehman Brothers faliu, o mundo mudou e que as economias entraram em forte queda, o que provocou uma quebra importante no comércio mundial e que isso atingiu de forma particularmente forte a Alemanha, o motor da economia europeia. Sabemos que as grandes empresas estão novamente a crescer mas que as pequenas empresas não, o que afecta a capacidade da economia europeia de se adaptar rapidamente e voltar a crescer.

Crise Imobiliária O facto de nos últimos meses termos tido um pouco de crescimento não significa que estejamos perante uma recuperação. Sabemos que o passivo dos bancos é ainda o grande problema, que a pressão sobre os bancos continua a aumentar todos os dias e por isso eles vão continuar a apertar com força o crédito. O que não sabemos é quanto tempo dura a ressaca de uma festa que durou dez anos.

Crise Imobiliária Sabemos que devido ao rápido envelhecimento da população a Europa tem um problema demográfico por resolver mas não sabemos como vai ser a resposta a esta questão. A economia global está a crescer outra vez, forte nos mercados emergentes mas não no G7, que os valores dos imóveis podem ter de descer ainda mais para reflectir o ajustamento dos rendimentos decrescentes e que temos um problema demográfico de longo prazo por resolver.

Avaliações, Quando é que realmente importam?
Crise Imobiliária Avaliações, Quando é que realmente importam? Que confiança têm de facto os avaliadores nas suas avaliações e quais são as implicações para os seus clientes? Quais são os temas práticos que resultam de fracos volumes de transacções, mercados voláteis, preocupações dos accionistas/ investidores, obrigações dos gestores e o justo valor das avaliações para os investidores que saem, para os que entram e para os que ficam nas carteiras?

Crise Imobiliária A salvação pelos Governos, Sonho ou Pesadelo? Os governos europeus intervieram para evitar o colapso através da disponibilidade de enormes somas de dinheiro postas à disposição dos bancos, das garantias prestadas e baixas taxas de juro, etc. Agora o destino da indústria está na mão deles. Estamos a caminhar contra as rochas ou para mar aberto?

Crise Imobiliária Vivos ou Mortos?
Desmentido dos rumores exagerados sobre a morte da promoção imobiliária Vítima precoce da crise, a promoção imobiliária está na melhor das hipóteses adormecida. Se calhar a queda dos preços, o longo tempo necessário para criar novos produtos e um stock obsoleto significam que esta é a melhor altura para voltar à acção.

Do efeito de imitação à salvação?
Crise Imobiliária Sustentabilidade. Do efeito de imitação à salvação? A sustentabilidade já não é uma obsessão quando os investidores, promotores e inquilinos se concentram na sobrevivência. A redução de custos, os incentivos económicos e sociais e a pressão regulamentar significam que a sustentabilidade deixou de ser uma opção e passou a ser uma obrigação

Crise Imobiliária 1ª conclusão:
Estamos perante mais uma fase do ciclo do costume, mais forte que as anteriores porque a alta durou mais do que o normal, mas que depois desta fase de recessão voltará a fase de estabilização e a seguir a da subida. A grande diferença que existe é que agora vai ser preciso envolver quer os consumidores quer os investidores logo no início da promoção imobiliária.

A Vida depois do Crédito. Será que o capital vai salvar o imobiliário?
Crise Imobiliária A Vida depois do Crédito. Será que o capital vai salvar o imobiliário? Os investidores institucionais, os fundos soberanos e os investidores particulares estão sentados em cima de uma montanha de capital. Quanto é que vai ser alocado ao imobiliário? Como é que o imobiliário se compara com outras classes de activos?

A Grande Lisboa e o Grande Porto Repensar o futuro
Crise Imobiliária A Grande Lisboa e o Grande Porto Repensar o futuro Estão em cima da mesa as propostas de transformar as cidades de Lisboa e Porto. Pôs-se a ênfase no crescimento em reabilitação urbana e nas novas cidades periféricas a estas cidades. Lisboa e Porto transformar-se-ão?

Uma Nova Evolução dos Negócios
Crise Imobiliária Média Social. Uma Nova Evolução dos Negócios Vai estar digitalizado? Sitios em rede, como o Facebook e o Twitter, estão crescentemente a tornar-se o método preferido de comunicação. E o imobiliário está a acompanhar? Precisamos de mudar a maneira como fazemos negócio?

Vamos continuar a criar nichos de mercado cada vez mais específicos, onde manter a atenção dos potenciais clientes é o grande desafio e a possibilidade de ter retorno dos mesmos o maior valor que as redes sociais podem trazer ao imobiliário. A reabilitação urbana necessita de urgente regulamentação e incentivos aos promotores.

Crise Imobiliária Fundos Oportunistas. A Hora da Verdade?
Enquanto os gestores e os investidores reflectem sobre os dois anos de caos e carnificina, aparecem perguntas difíceis sobre as intenções, estruturas, estratégias e gestão dos fundos oportunistas. As relações entre os investidores dos fundos e as pessoas que os gerem estão a mudar. Como será a versão 2.0 dos fundos oportunistas?

Crise Imobiliária Breves notas sobre o mercado europeu.
Os Bons, os Maus e os que Metem Medo. Uma visão informal da realidade dos mercados. Quanto e Como é que podemos acreditar nos relatórios de mercado que são publicados? O que diferencia a recuperação dos que se esforçam da situação dos que estão desesperados?

A Pressão do Carbono como irá modificar o sector imobiliário?
Crise Imobiliária A Pressão do Carbono como irá modificar o sector imobiliário? Sabe-se que os edifícios contribuem com 40% das emissões totais de carbono. Há uma consciência crescente disso entre os legisladores, os governos e o público. A pressão para que a nossa indústria actue na redução da pegada de carbono aumenta. Estamos a ter algum crédito pelos passos que já começámos a dar? Estamos sintonizados com o que os outros pensam de nós como indústria?

Há ainda muito por fazer dentro da indústria para que percebamos todos do que estamos a falar e não fiquemos apenas por frases-feitas e opiniões de consultores que por sua vez não percebem bem a industria.

A Verdade sobre as Alterações Climáticas
Crise Imobiliária A Verdade sobre as Alterações Climáticas A questão é fundamental porque importa saber o que aprendemos da Cimeira de Copenhaga. Importa sobretudo saber se os receios com a catástrofe climatérica vão levar a um aumento da regulação e do peso dos impostos a níveis que derretam o imobiliário muito antes do clima derreter os pólos. Copenhaga foi decisiva porque pela primeira vez fixou um objectivo, o de limitar a 2 graus a subida da temperatura média acima do nível de referência de longo prazo, o que vai permitir definir todos os objectivos intercalares de forma concreta e gerível.

A nossa indústria é caracterizada por uma inércia considerável e que o potencial dos edifícios mitigarem o efeito de emissões de carbono é muito grande, pelo que são expectáveis maiores intervenções a nível regulamentar para assim se forçar resultados significativos.

Actualização da informação sobre o mercado global.
Crise Imobiliária Actualização da informação sobre o mercado global. A queda dos mercados imobiliários mundiais foi sincronizada mas a sua recuperação não é. Qual é a nova geografia do mercado imobiliário global? A volta ao mundo em 60 minutos para descobrir que mercados são apelativos nesta altura.

Alavancando os activos locais.
Crise Imobiliária Investir em cidades. Alavancando os activos locais. Atrair investimento é de importância vital para criar cidades bem sucedidas. Os tempos difíceis levaram à criação de novos modelos de parcerias público-privadas. Como estão esses instrumentos a criar valor para as cidades, os investidores e os promotores imobiliários.

Eficiência energética
Crise Imobiliária Eficiência energética Uma oportunidade de obter o essencial dos elementos decisivos na discussão sobre eficiencia energética e readaptação de edifícios.

Dinamização do investimento
Crise Imobiliária Benchmarking: Dinamização do investimento de Paris, Londres e Barcelona O que estas cidades estão a fazer para captar mais investimento e à consciência muito forte que todos têm da enorme concorrência que é a disputa pelos investimentos mais interessantes.

É preciso criar condições físicas e fiscais para atrair investimento mas que a aposta na qualidade de vida das cidades é a variável decisiva para obterem sucesso nesse esforço.

Gestão de Imóveis A G.I. é uma das disciplinas estruturantes do Imobiliário, correspondente a uma área operacional particularmente relevante. O mercado imobiliário é cada vez mais complexo quer no seu todo, quer em cada um dos seus segmentos. Os edifícios são cada vez mais complexos nas suas componentes e equipamentos, exigindo uma gestão de manutenção particularmente sofisticada.

Gestão de Património Imobiliário (em Portugal)
Na medida em que ao Gestor Imobiliário seja ou não outorgada latitude de actuação para, em caso de liquidez momentânea, poder ou não proceder a aplicações financeiras, enquanto aguarda uma boa oportunidade de reinvestimento no mercado imobiliário, a Gestão de Património Imobiliário assume duas variantes distintas: a Gestão de Activos Imobiliários e a Gestão de Carteira Imobiliária. O estatuto e as condicionantes legais de uma empresa que se dedique à Gestão de Activos Imobiliários e à Gestão de Carteira Imobiliária, são completamente distintos. Qualquer empresa poderá ter por objecto a gestão de uma carteira exclusivamente imobiliária, e uma empresa que se dedique à gestão de activos financeiros por conta de terceiros cai sobre a alçada do regime jurídico para as empresas de gestão de patrimónios, o que as equipara a instituições para-bancárias.

Gestão de Instalações de Empresa
A Gestão de Instalações correlaciona o ambiente operacional com a eficiência funcional da empresa, estudando a natureza da ligação entre a actividade de uma empresa como um sistema dinâmico e o “ambiente” que suporta essa actividade, desenvolvendo a compreensão da ligação entre ambiente de trabalho e comportamento organizacional, bem como os pressupostos da gestão dessa ligação. A Gestão de Instalações (Facility Management) difere da Gestão de Imóveis por ser exercida não da óptica do proprietário do imóvel como tal, mas do utilizador do imóvel como instalação afecta a actividades empresariais alheias à actividade imobiliária, seja esse utilizador proprietário ou não desse imóvel. A Gestão de Instalações transcende ainda a mera gestão de serviços técnicos usuais na Gestão de Edifícios.

Manutenção (no Imobiliário)
A função destinada a manter, restaurar e sempre que necessário, melhorar a estrutura, acabamentos ou equipamentos de um imóvel de forma a que esse imóvel obedeça a padrões comummente tidos como, no mínimo, aceitáveis e mantendo assim, ou mesmo optimizando, a utilidade e valor do imóvel. Gestão Integral: Contrato pelo qual a globalidade das funções da gestão imobiliária são delegadas a um gestor imobiliário, em edifícios multi-funcionais.

O custo do ciclo de vida de um bem imobiliário
é definido pelo seu custo ao longo da sua vida, incluindo o capital inicial despendido, custos de ocupação, custos operacionais e o custo ou beneficio da sua venda, trespasse ou destruição. é a avaliação do investimento relativamente a outras alternativas de mercado, considerando o impacto de todos os seus custos ao longo da sua vida útil, em oposição a considerar unicamente o seu custo inicial, obtendo deste modo o fundamento para a gestão do projecto ou do edifício.

Benfeitorias em Imóveis
Todas as despesas feitas para conservar ou melhorar um determinado imóvel, que podem ser classificadas de Necessária, Úteis e Voluptuárias Benfeitorias Necessárias, são as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do imóvel. Benfeitorias Úteis, são as que não são necessárias para a conservação do imóvel, lhe aumentam todavia o seu valor. Benfeitorias Voluptuárias, são as que não são indispensáveis para a conservação do imóvel nem lhe aumentam o seu valor, são as que servem apenas para o lazer do beneficiário proprietário do imóvel.

Projecto Comercial Integrado
Projecto imobiliário comercial ou misto no qual o vector comercial é planeado, promovido, detido e gerido como uma única entidade. Em obediência aos padrões internacionais, o projecto deve, pelo menos, prever uma área mínima coberta de m2 e um número de, pelo menos, três unidades comerciais. É este tipo de Projecto Comercial Integrado que distingue, por exemplo, um Centro Comercial de um aglomerado de lojas.

Princípios do Imobiliário
Princípio da Substituição: O valor de um bem imobiliário tende a ser determinado pelo custo de aquisição de outro bem imobiliário que apresente as características adequadas para o substituir. Princípio das Alternativas: Em qualquer transacção de um bem imobiliário, cada uma das partes envolvidas tem as suas próprias alternativas para realizar a transacção desse bem. Princípio dos Benefícios Futuros: O valor de um bem imobiliário reflecte os benefícios futuros antecipados da detenção ou aquisição desse bem imobiliário.

Terminologia usual no Imobiliário
Trespasse: Transmissão definitiva de um estabelecimento comercial, operando-se a transferência económica e funcional dessa unidade económica. Necessita de notificação prévia do arrendatário ao senhorio para o exercício do direito de preferência e declaração prévia, com a antecedência de trinta dias, à repartição de finanças. Leasing Imobiliário (Locação Financeira Imobiliária): É a operação de longo prazo que permite a uma sociedade de locação imobiliária (locador) dar em locação a um locatário, por um período previamente fixado, nunca inferior a 7 anos, um imóvel que é comprado ou construído por sua conta e por iniciativa do locatário.

Terminologia usual no Imobiliário
Leaseback: É uma transacção imobiliária através da qual um proprietário vende o seu imóvel e, enquanto parte da mesma operação, assina um contrato de arrendamento, geralmente via leasing imobiliário, para continuar a utilizar o activo como inquilino. É um método eficiente e gerador de valor acrescentado para converter os imóveis ocupados pelos seus proprietários em capital. Leilão Imobiliário: Método de vendas de imóveis, que se caracteriza como qualquer leilão, pela venda em público de um imóvel pela oferta mais alta, desde que essa oferta mais alta exceda normalmente um preço base estabelecido à partida.

Gestão de Activos Imobiliários
Por definição, o mercado eficiente como é considerado, caracteriza-se por: muita informação informação facilmente acessível e a custo mínimo custos de transacção próximos de zero transacções rápidas

Quanto à segunda característica - dimensão ela decorre essencialmente da observação da realidade. Comparado com outros activos, o activo imobiliário tem normalmente um valor muito superior. Acresce que é difícil encontrar mecanismos de dividir o imóvel. Tal só é possível, e mesmo assim dentro de limites, com o desenvolvimento dos mercados financeiros. Surgem aí fundos de investimento. trusts, títulos hipotecários, etc.

Quanto à terceira característica - necessidade de gestão - decorre do facto do bem imobiliário sofrer degradação física, degradação técnica e transformações várias no seu funcionamento ao longo do tempo. Esta característica diferencia claramente o imóvel de uma acção ou de uma obrigação e deve ser equacionada à priori por qualquer investidor que pretenda entrar no mercado na medida em que envolve custos, exige tempo, afinal, exige gestão.

Ciclos de mercado O mercado imobiliário é um mercado cíclico.
Para compreender o comportamento dos ciclos do mercado imobiliário, imagine-se quatro curvas sinusoidais paralelas. A sua amplitude e ritmos podem ser diferentes, ciclo a ciclo, mas as curvas tendem a manter-se paralelas. A curva da esquerda, é a curva da procura de espaço e lidera o ciclo. A segunda é a curva dos preços de produto acabado; Logo junto está a curva do preço dos produtos em bruto (terrenos) e Finalmente encontra-se a curva de oferta de espaço. A impulsão no ciclo é dada por um aumento de procura. Como a procura de espaço é normalmente uma procura derivada, é quase sempre consequência de uma reanimação no ciclo e que tende a suceder com maior ou menor “decalage” temporal, ao início de uma fase de crescimento económico.

O mercado Imobiliário é ineficiente. Por esse motivo, muito em particular porque falta informação, o desfasamento entre procura e preços e entre preços é pouco visível e conhecido de forma desigual pelos agentes. Vide a importância do IPD e do RICS, na luta pela TRANSPARENCIA…e a posição de Portugal no Ranking! Além disso, sendo as negociações particulares, não existe capacidade para se medir correctamente a procura e, pelo contrário, tendem a espalhar-se as “histórias” do sucesso. e da sorte que bafejou o risco, criando uma falsa sensação de facilidade e optimismo. A actual crise, 2008/2010, é devida em grande parte à falta de Transparência e de Ética dos diversos intervenientes. As Avaliações “mal feitas” e a ganância da valorização dos Activos, através de Yields ficticias tambem colaboraram para o actual “status quo imobiliário”, em que predomina o “LUCRO FÁCIL”. Mas alguém PAGA a “FACTURA”…

Tendo em vista uma correcta análise e definição da carteira de activos, o GESTOR de Património Imobiliário deve ter acesso a um conjunto de opções no que diz respeito à gestão de património imobiliário, que corresponde à realização de Auditoria Imobiliária - recolha e análise de informação sobre o património detido; desenvolvimento de Análise Estratégica - estudo da potencial rentabilização dos activos imobiliários atendendo ao enquadramento estratégico do proprietário e evolução do mercado imobiliário; assessoria técnica em processos de Alienação e Aquisição - realização de estudos destinados a estabelecer linhas orientadoras em processos de alienação de património imobiliário, ou no caso de aquisição, mediante o desenvolvimento de programas de prospecção, análise e selecção de imóveis.

Conceitos relativos às Áreas dos diversos Activos Imobiliários
Classifica-se a propriedade urbana segundo os seguintes segmentos fundamentais: • Habitação • Escritórios • Espaços Comerciais • Armazéns e Naves Industriais

ESPAÇOS COMERCIAIS • Lojas / Comércio Tradicional • Centros Comerciais
No mercado coexistem dois grandes grupos de espaços destinados a comércio: um formado pelo pequeno comércio tradicional, constituído primordialmente por lojas localizadas ao nível do rés-do-chão dos prédios de habitação colectiva e outro, resultante da introdução neste segmento de mercado das grandes superfícies comerciais, conforme a seguinte divisão: • Lojas / Comércio Tradicional • Centros Comerciais • Hipermercados

Centro Comercial - Shopping Center
Grupo unificado de estabelecimentos comerciais, edificados num local planeado, promovido, detido e gerido por uma unidade operacional, relacionando-se, quanto à sua localização, dimensão e tipo de lojas que o constituem, com a zona de influência comercial em que se integra. O Centro Comercial providenciará parqueamento no local, no respeito de regras estritas existentes entre o número de lugares providenciados e o tipo e dimensão das lojas que o compõem. O Centro Comercial também beneficia de uma gestão centralizada do espaço global em que se integram, no que respeita à promoção, comercialização, facturação e cobrança das Remunerações e Despesas Comuns (relativas à gestão da segurança, limpeza, jardinagem, etc e da manutenção e conservação das instalações e equipamentos) e Fundo Promoção (relativamente ao Marketing, Comunicação e Publicidade).

O Mercado Imobiliário – Fluxos de capitais e produção
Utilizadores Finais Preços Actuais vs. Preços Esperados Valor de Rendas Actuais vs. Rendas Esperadas Tendências (necessidades funcionais / económicas emergentes) Estabilidade Económico-Social (ex. taxa de desemprego)

O Mercado Imobiliário – Fluxos de capitais e produção
Mercado de Promoção Imobiliária Valor dos Terrenos Volume de Actividade Barreiras Administrativas Mercado de Capitais Valor / Custo do Capital (taxas de juro) Ganhos (Yields) Actuais (Custo de Oportunidade) Liquidez do Mercado

O Ciclo de Gestão (Definição das Actividades)
Planear: Prever necessidades futuras (dentro do horizonte temporal do projecto); Delinear objectivos e planos (expressos em termos de tempo, custo, metodologias, recursos e qualidade); Organizar: Estabelecer a estrutura organizada necessária para implementar os objectivos delineados na fase de planeamento; Identificar os recursos necessários (materiais e humanos); As responsabilidades delineadas e metodologias de comunicações dos recursos humanos (intervenientes no processo de promoção);

O Ciclo de Gestão (Definição das Actividades)
Motivar e Liderar: É crucial para o sucesso do projecto a manutenção de níveis de desempenho pré-estabelecidos. Deve haver equilíbrio entre os objectivos do projecto e os dos participantes. O promotor deve dirigir, delegar, influenciar, explicar e motivar. Comunicar: Conceber uma base eficaz de comunicação. O Promotor deve criar um sistema de comunicação (nas fases de planeamento e organização) abrangendo métodos, “timings” e níveis de comunicação a implementar durante cada fase do projecto, Controlar: Controlar é verificar ou medir os desempenho das acções desenvolvidas permitindo efectuar as correcções necessárias (em caso de desvios de tempo, custo, qualidade, etc) para realizar os objectivos / previsões do planeamento.

Actividades da Equipa de Gestão Imobiliária
O Gestor de Edifícios (Property Manager) concentra-se na gestão corrente do activo imobiliário. Mantendo um profundo conhecimento do sub mercado onde o activo imobiliário está inserido, implementa as directrizes estratégicas elaboradas pelo Gestor de Activos (Asset Manager) tendo em vista a satisfação dos objectivos do investidor. O Gestor de Activos (Asset Manager) gere os Gestores de Edifícios (‘Property Managers monitorizando o desempenho destes e conduzindo-os para a elaboração de planos estratégicos para os respectivos activos imobiliários com o fim de maximização do seu valor (na perspectiva do investidor. O Gestor de Carteira Imobiliária (Portfolio Manager) prossegue os objectivos de investimento do investidor: avaliando o desempenho dos Gestores de Activos e decidindo sobre as recomendações destes; gerindo os activos visando a máxima rentabilidade / utilidade, a risco controlado; recomendando operações de aquisição ou alienação de activos.

Interacção entre a Equipa de Gestão Imobiliária
Imobiliário de Negócios Imobiliário Residencial

Ciclo de Vida de um Empreendimento Imobiliário
O momento de transição da Promoção para a Gestão Imobiliária

Análise do tipo de Empreendimento
Parques Temáticos; Hotéis; Hospitais; Galpões / Pavilhões / Armazéns Supermercados; Complexos Industriais; Shopping Centers; Edifícios Comerciais; Edifícios Residenciais para venda.

Papel do Activo Imobiliário no Plano de Negócios
O mercado de Investimento Análise do Custo – Benefício de um Negócio Imobiliário Análise de sensibilidade Conta de exploração do Imóvel Ciclo de Vida de um Bem Imobiliário Vida do Investimento Análise de Risco e de Decisão de Investimento

O Mercado de Investimento
O mercado português de investimento imobiliário possui as seguintes características: Níveis de “yield” significativamente mais elevados do que em outros países Europeus. Uma falta global de investimento de boa qualidade, em todos os sectores. Envolvimento limitado por parte de investidores internacionais o qual é restrito maioritariamente a propriedades na área central de Lisboa

Yields Como a maioria dos fundos são relativamente pequenos, muitos dos edifícios de boa qualidade não estão ao seu alcance. É sempre difícil falar sobre a taxa de remuneração do investimento imobiliário neste mercado. Ao contrário de outros mercados onde há evidência de mercado resultante de operação concretas que se operam relativamente ao mesmo nível, no nosso mercado a taxa de remuneração do investimento está mais associada ao tipo de investidor.

Yields Composição da Yield: (+4,3*1,1=4,73)+2,0+1,25=7,95%
Os principais compradores de imóveis arrendados em Lisboa que são os Fundos Imobiliários, competem no mercado com outros produtos financeiros, e como tal procuram normalmente taxas de remuneração do investimento imobiliário relativamente altas, Assim os fundos de investimento imobiliário adquirem imóveis com taxas de remuneração entre 6.0% e 8,0%, dependendo da operação em causa, em Portugal… Composição da Yield: (+4,3*1,1=4,73)+2,0+1,25=7,95% Taxa de Obrigação Tesouro Nacional: 4,3 Factor Beta (de 0,8 a 1,2): 1,1 Factor de Risco (de 0 a 3): 2,0 Taxa de Inflação: 1,25 Yield actual em Março/10: _______ (para um Centro Comercial Prime) Yield actual em Março/10: _______ (para um Centro Comercial Não Prime) Yield actual em Março/10: _______ (para um Escritório em Lisboa Prime) Yield actual em Março/10: _______ (para uma Loja em Lisboa Prime) Yield actual em Março/10: _______ (para uma Loja em Lisboa Não Prime)

Yields Composição da Yield: (+6,0*1,0=6,00)+1,0+2,0=9,0%
Actualmente as taxas de remuneração entre 7,50% e 9,5%, dependendo da operação em causa, em Portugal… Composição da Yield: (+6,0*1,0=6,00)+1,0+2,0=9,0% Taxa de Obrigação Tesouro Nacional: 6,0 Factor Beta (de 0,8 a 1,2): 1,0 Factor de Risco (de 0 a 3): 1,0 Taxa de Inflação: 2,00 Yield actual em Dez/10: _______ (para um Centro Comercial Prime) Yield actual em Dez/10: _______ (para um Centro Comercial Não Prime) Yield actual em Dez/10: _______ (para um Escritório em Lisboa Prime) Yield actual em Dez/10: _______ (para uma Loja em Lisboa Prime) Yield actual em DEz/10: _______ (para uma Loja em Lisboa Não Prime)

Guia do Negócio Imobiliário
No caso específico do imóvel, ele é um investimento que se comporta, segundo os três pilares, analisados da maneira apresentadas a seguir: Segurança Rentabilidade Liquidez.

3 conceitos básicos: Segurança, Rentabilidade e Liquidez Segurança: Trata-se, de forma inequívoca, inclusive entre os críticos dessa modalidade de investimento, como aquela que apresenta maior segurança, pois o imóvel compreende um investimento sólido, ou bem de raiz, denominado activo real.

Rentabilidade: Imóvel é um investimento que apresenta rentabilidade constante, em épocas de maior demanda, sua rentabilidade obviamente aumenta, apresentando comportamento inverso em épocas de menor disponibilidade. Seu índice percentual é de 8% ao ano, variando, entretanto, com o tipo de imóvel e especialmente com seu valor. Liquidez: A liquidez do imóvel, embora seja o ponto mais atacado por aqueles não adeptos nesta modalidade, pode ser definida como relativa. Haja visto que o investidor imobiliário, se precisar dispor de seu património de forma abrupta, como os ACTUAIS tempos de CRISE, provavelmente não deverá encontrar comprador que lhe dê ganho real ou até mesmo equivalente ao investimento realizado, mas encontrará sempre compradores interessados em adquirir um activo real, …, nem que seja a preços “baratos”.

Finalidades do Investimento Imobiliário Toda vez que uma pessoa adquire um imóvel, em outras palavras realiza um investimento imobiliário, ela o faz com uma finalidade específica, que, dentro do universo conhecido, pode ser dividido nas formas mostradas a seguir: Aquisição para utilização Aquisição para valorização Aquisição para promoção imobiliária Aquisição para renda

Forças actuantes no Mercado Ideais e normas sociais Ajustes e alterações económicas Regulamentações políticas ou económicas Físicas ou naturais São elas que estabelecem o modelo das variáveis que afectam o custo, o preço e o valor, constituindo a matéria-prima básica para a análise do mercado imobiliário, cujos exemplos de cada uma delas descreveremos a seguir.

Forças de Natureza Social Crescimento e declínio populacional Alterações na densidade populacional Modificações no tamanho das famílias Distribuição geográfica de grupos compatíveis Atitudes às actividades educacionais e sociais Outros factores dos ideais e instintos sociais do homem

Forças de Natureza Económica Recursos naturais: suas quantidades, qualidades, localização e taxas de esgotamento Tendências comerciais e industriais Tendências de emprego e níveis salariais Disponibilidade de dinheiro e crédito Níveis de preço, taxas de juros e carga tributária Todos os demais factores que têm efeito directo ou indirecto sobre o poder aquisitivo

Forças decorrentes de Regras Governamentais Leis de uso e ocupação do solo Códigos de edificação Regulamentações de alugueres, medidas de segurança nacional, prioridades, demarcações, permissões para usos especiais e controles de crédito Programas oficiais de habitação e empréstimo hipotecários Programas monetários que afectam a liberdade de uso dos imóveis, incluindo todas as formas de tributação

Forças decorrentes de Regras Físicas e Naturais Clima e topografia Fertilidade do solo Recursos minerais Factores comunitários, como o transporte, as escolas, as igrejas, os parques e as áreas de lazer Controlo das enchentes e conservação do solo Características do solo e do subsolo Avanços tecnológicos que afectam o uso da terra

Arrendamento em função da Actividade Uma análise muito comum é o estudo de um determinado arrendamento em função da sua actividade, ou até mesmo de sua destinação específica, sendo este fato relatado na bibliografia técnica e na experiência em análises dessa natureza, comuns para cinemas, teatros, estacionamento, hotéis e postos de combustíveis. Basicamente parte-se de um percentual sob a facturação (usualmente variável entre 15,00% e 35,00%) que pode ser adoptado pelas fórmulas mostradas a seguir.

Cinemas e Teatros VA = p. n. s. k. i, onde: VA = valor do aluguer (renda) mensal p = preço líquido do bilhete n = número de lugares disponíveis s = número de sessões ou espectáculos exibidos no mês k = ocupação média mensal i = taxa de remuneração

Estacionamentos VA = n. d. p. k. i, onde: VA = valor do aluguer (renda) mensal n = número de vagas disponíveis (variando a cota para uma vaga entre 25,00 m2 e 35,00 m2) d = número de dias por mês em que exista uso comercial p = diária líquida cobrada ou obtida por soma de horários k = ocupação média diária i = taxa de remuneração

Hotéis VA = p. n. 30. k. i, onde: VA = valor do aluguer (renda) mensal p = preço líquido da diária, considerado a média ponderada entre a ocupação de solteiros e casais n = número de apartamentos existentes 30 = número de dias do mês para efeito de cálculo k = ocupação média mensal i = taxa de remuneração

Postos revendedores de combustíveis VA = i (vg . Pg . Ig + vd . pd . Id) onde; VA = valor do aluguer (renda) mensal vg = volume (em litros) médio mensal de gasolina vendido nos 12 meses anteriores à avaliação pg = preço do litro de gasolina na data da avaliação Ig = margem unitária obtida sobre a venda da gasolina Vd, pa, Id = margem unitária obtida sobre a venda do diesel i = taxa de remuneração

Como escolher o imóvel ideal Obtém-se dinheiro com imóveis de duas maneiras: ganho de capital (valorização) ou renda de arrendamentos. Um terreno dificilmente gera RENDA, mas pode ter grande valorização. Um pequeno apartamento pode ser uma "galinha dos ovos de ouro", rendendo RENDAS constantes, além de alguma valorização ao longo do tempo. E o património, ao final de vinte ou trinta anos, dependerá muito da renda de Arrendamento gerada pelos imóveis. A depreciação com o uso também será um factor importante na definição do valor de sua riqueza. Por isso, vamos discutir detalhadamente esses aspectos, apontando também vantagens e desvantagens de diversos tipos de imóveis sob o ponto de vista de um investidor.

Vantagens de Escritórios O proprietário tem poucos gastos com manutenção. O inquilino, em geral, cuida de manter em bom estado de conservação, afinal, é um local para receber clientes. Escritórios compactos reduzem a necessidade de capital para investir e ficou mais fácil comprar. É possível diversificar, comprando escritórios em diferentes prédios e regiões. O preço, mais baixo, ajuda. Pequenas empresas de serviços surgem todos os dias e muitas irão preferir as salas compactas, bonitas e baratas. É um tipo de imóvel que costuma não ser atingido por leis de protecção aos inquilinos. Há mais flexibilidade nos seus contratos de locação.

Desvantagens de Escritórios Os preços mais baixos dos pequenos escritórios permitiram que profissionais liberais deixassem de pagar aluguer para se tornarem proprietários. O universo de potenciais locatários não cresceu tanto quanto o esperado. As taxas de condomínio tornaram-se elevadas. Segurança, limpeza, móveis sofisticados e elevadores de última geração consomem cada vez mais dinheiro. É comum haver ineficiência na gestão dos condomínios. Ao contrário dos prédios residenciais, aqui não se pode contar com um exigente vizinho para fiscalizar todas as despesas realizadas. Quase ninguém confere os gastos do condomínio comercial. O luxo exigido nas recepções tem aumentado a exposição do imóvel aos riscos de obsolescência. Todo jovem profissional vai dar preferência a um prédio com linhas contemporâneas, isto é, na moda. Isso é Péssimo para o investidor de longo prazo que dificilmente conseguirá evitar que seu prédio fique desactualizado. Ele terá que reduzir o preço da Renda para enfrentar a concorrência a cada onda de inovações.

Desvantagens de Escritórios São muito sensíveis a oscilações na Economia. Quando a Economia está aquecida, há uma enorme procura por locações. Quando há uma desaceleração, sobram escritórios... Pequenas empresas têm dificuldades para sobreviver. Tal tipo de inquilino pode trazer aborrecimentos, como atrasos no aluguer (renda) ou desistências no meio do contrato. A localização do prédio é essencial. O problema é que existem modismos em algumas cidades. Péssimo para o investidor de longo prazo que não consegue acompanhar as mudanças. A única maneira de evitar essa desvantagem seria uma mudança em nossa mentalidade.

Vantagens de Lojas de Rua Sofrem menos depreciação. O arrendamento é comercial, apesar da legislação actual. As reformas e obras de melhorias, quase sempre, são por conta do inquilino. Em muitos casos, funcionam como o vinho: "quanto mais velho melhor". Quem dá sorte de acertar o ponto comercial, vê seu imóvel valorizar-se a cada ano. Pode AINDA haver cobrança de trespasse em contratos mais longos, apesar da nova legislação Geralmente não pagam taxas de condomínio.

Desvantagens de Lojas de Rua Exigem um capital maior. O que realmente é bom costuma nem ser anunciado. É vendido da noite para o dia. Difícil descobrir detalhes sobre a melhor localização. Profissionais experientes dominam o ramo. Os principiantes precisam pesquisar muito para não comprar um "flop". A falta de segurança nas ruas afugenta parte dos consumidores que darão preferência aos shoppings centres. Vendedores ambulantes oferecem uma concorrência desleal em algumas regiões.

Vantagens de Lojas de Centros Comerciais As lojas de shopping centre oferecem segurança. Há a possibilidade de atrair um grande público que passa muitas horas de lazer nessas "catedrais de consumo". Compartilham despesas de publicidade. Desvantagens de Lojas de Centros Comerciais Pode haver saturação em determinadas regiões. O lojista depende muito da competência administrativa do shopping centre.

Vantagens das Vagas de Garagem As vagas em garagens sofrem pouca depreciação ao longo do tempo. Seu baixo valor facilita a compra de várias unidades, possibilitando boa diversificação. A procura tende a aumentar à medida que a população adquire mais automóveis. A não cobrança é baixa, porque o valor do aluguer é relativamente baixo. Desvantagens das Vagas de Garagem O baixo valor das unidades de vagas em garagens faz com que as despesas com escritura e registo tornem-se, altas, proporcionalmente.

Vantagens de Residências São mais fáceis de seleccionar; não exigem grandes conhecimentos do investidor. Sofrem menos em períodos de crise. Desvantagens de Residências Necessitam de reformas ao longo dos anos. Há risco de novas leis protegendo excessivamente o inquilino. São expostas a modismos.

Vantagens dos Flats Possibilitam locação comercial sem intervenção governamental. Alto rendimento, enquanto novos, e com baixa concorrência. Desvantagens dos Flats Sofrem depreciação, geralmente, acentuada. Taxas de administração consomem parte considerável da renda. O Investidor depende da competência da administradora.

Vantagens dos Lofts Estão na moda. Desvantagens dos Lofts Pode haver saturação rapidamente. A depreciação tende a ser acelerada. Os lofts podem sair de moda.

Vantagens dos Lotes de Terreno Não sofrem depreciação com o uso. Obras da Câmara Municipal podem valorizar o terreno. Boa vizinhança ajuda a incrementar os preços. Desvantagens dos Lotes de Terreno Terrenos estão sujeitos a risco de invasões. Dificilmente geram renda de aluguer.

Vantagens dos Condomínios Fechados Estão subordinados a baixas taxas de condomínio. São caracterizados por muito lazer e por mais segurança interna. Oferecem ar puro e silêncio. Desvantagens dos Condomínios Fechados Moradores ficam dependentes de automóvel. Morar em casa implica maior custo de manutenção.

Vantagens em Construir sua própria Casa Você constrói a casa de acordo com seu orçamento. Isso dá uma grande flexibilidade. É possível personalizar a residência. Quem está pagando aluguer pode mudar-se logo, antes de a obra terminar completamente. A economia feita será aplicada na própria construção. Não se paga a fatia do lucro de uma construtora que vendesse a residência já pronta.

Desvantagens em Construir sua própria Casa Geralmente dá muito trabalho. É preciso administrar diferentes equipas. A inexperiência pode levar a erros e desperdícios, com custos mais elevados. Há sempre o risco de se sonhar demais e ficar com a obra inacabada, o que seria um grande e indesejável problema A casa pode não ficar tão bonita quanto o sonhado…. E realmente desejado!...

FUNDOS de INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

FUNDOS de INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Tendências p/ 2010/11/12
Maior crescimento dos sectores : Escritórios (de qualidade) Centro de Lisboa / Colombo; P. das Nações; Corredor Oeste (a preços mais acessíveis) Armazéns Logísticos Eixos Oeiras/Sintra; norte Lisboa A1; CREL/A8 Comércio Reconversão de Centros Comerciais Tradicional : eixo Av. Liberdade / Chiado Novos Formatos de Uso Misto

Economia aplicada à Gestão de Propriedades
A produção de um edifício e o uso dos seus espaços Edifícios como Meio Produtivo Cálculo do Custo e Valorização como Base do Processo de Decisão Valorização da Propriedade Valor de Revenda de um Edifício Valor da Propriedade: terreno e edifício Ciclo Económico dos Edifícios

A produção de um edifício e o uso dos seus espaços
O edifício é o meio de produção mais importante (e mais durável) no processo de exploração e, portanto, a decisão do investidor, para além das suas expectativas sobre a procura de espaços comerciais a oferecer pelo mercado, requer informação sobre custos (e receitas) relativas à vida útil do edifício.

O Mercado de edifícios Processo Primário Processo de Exploração Processo Produtivo P I E T Mercado Processo O Mercado de edifícios e o mercado dos espaços comerciais ligam o processo de exploração ao processo de arquitectura e construção e ao processo primário: P – Produto Final, I - Instalações, E – Edifício, T - Trabalho

Edifícios como Meio Produtivo
Em cada um dos três processos: produção (arquitectura e gestão da construção), exploração (gestão da propriedade) e uso (gestão das instalações) os meios de produção e o produto devem ser cuidadosamente definidos, tal como os indicadores financeiros que servem de base às decisões

Edifícios como Meio Produtivo
Responsabilidade Instalação Solução Período Autoridades Quarteirão Bairro 80 anos Associação de residentes Área Construída Edifício 40 anos Agregado Familiar Quarto Andar 20 anos Local Mobília 10 anos Transformação da Procura e dos Custos Gestão das Instalações Gestão da Propriedade Gestão do Projecto e da Construção Solução Período Associação de Residentes Níveis 20 anos Gestão das Instalações Gestão do Projecto e da Construção Responsabilidades nos vários níveis e processo de tomada de decisão de que resulta uma estrutura viva.

Relação entre despesas de construção e os custos dos espaços
Relação entre despesas de construção e os custos dos espaços Valor do Serviço Decisão de Arrendamento Investimento Arquitectura e Projecto Valorização do Edifício Valor do Edifício Decisão de investimento Manutenção Construção do Edifício Decomposição de Custos Relação entre despesas de construção e os custos dos espaços, como base para a valorização do edifício e para as decisões sobre a arquitectura e a construção

Valorização da Propriedade
O valor dos espaços é elevado e constante ao longo de um período que varia de menos de dez anos (no caso de alguns edifícios de escritórios) a mais de vinte (por exemplo, no caso de habitação social), enquanto que, por outro, o valor do edifício propriamente dito sofre uma quebra muito acentuada. Durante o ciclo de vida “total” do edifício (isto é, o ciclo de vida da parte estrutural do edifício) podem ser encarados dois níveis de substituição idêntica, envolvendo ou um ou dois grupos de espaços: ou simplesmente inserem componentes, ou ambos inserem e partilham componentes.

Face à depreciação da anuidade, o valor do edifício é razoavelmente constante, tendo em conta a substituição nos anos 15 e 20; Todavia, depois da última substituição idêntica antes do fim do ciclo de vida total do edifício, o valor do edifício será baixo, apesar do valor dos espaços ser ainda o mesmo que nos períodos precedentes. Substituição por idênticos mantém o fluxo contínuo de serviços. Substituição não idêntica: investimento mais alto, ciclo de vida económico mais longo, custo mais baixo. Um edifício perde valor, apesar do valor dos seus espaços poder ser mantido através da substituição por idênticos. A substituição idêntica não económica resulta numa alteração no fluxo de espaços.

Manter o Edifício em Uso Manutenção Static goal Criação de um Fundo para futuros Gastos Adaptações Dynamic goal Depreciação equivalem aos gastos

Valor de Revenda de um Edifício
Plano durante o ciclo de vida Manutenção Gastos anuais durante o ciclo de vida Inicio / fim do ciclo de vida Decomposição Remoção e Reciclagem Instalação Investimento em novas componentes Custo do Ciclo Anterior Custo do Ciclo Futuro

Valor da Propriedade: terreno e edifício
O valor de mercado de uma propriedade é basicamente determinado pela renda de mercado: a capitalização ou o método de investimento. A receita da renda deve gerar um retorno líquido sobre o total do capital investido, de acordo com o risco associado ao tipo de edifício e sua localização. A receita bruta tem que cobrir os custos de depreciação, manutenção e decomposição do edifício, após o que é estabelecido o retorno líquido do capital investido ou são compensados os pagamentos de juros. Os custos actuais de construção do edifício devem ser determinados de uma forma mais ou menos objectiva e servir de base para a determinação dos custos dos espaços comerciais, logo que sejam conhecidos os ciclos de vida económicos.

Valor da Propriedade e do Terreno
Relação entre o valor da propriedade e o valor do terreno Renda Anual Valor da Propriedade – Valor do Edifício = Valor do Terreno do Edifício = Valor do Terreno Relação entre o valor da propriedade e o valor do terreno A relação entre o valor da propriedade e o valor do terreno, dependente do valor do edifício “objectivamente” calculado.

Valor da Propriedade: terreno e edifício
O valor da propriedade consiste do valor do edifício – investimento após depreciação, adaptado ao valor dos fundos – e do valor do terreno. Apesar de o valor total da propriedade ser basicamente determinado pela renda de mercado, para efeitos de tomada de decisão torna-se necessária uma valoração precisa e detalhada do edifício, tal como os investimentos em adaptação. O valor do edifício pode ser determinado com base na informação dos investimentos em nova construção, investimentos de substituições, ciclos de vida económica, manutenção e decomposição.

Valor da Propriedade Método dos Custos Custo de Construção
Método da Capitalização Mercado de Arrendamento Capacidade de Rentabilização Máximo na Propriedade Valor do Terreno Custo de Construção Método dos Custos Custo de Reconstrução Método da depreciação Depreciação Substituição do valor do edifício Valor da Propriedade Desenvolvimento Livre Situação Existente

Ciclo Económico dos Edifícios
Um edifício é um meio de produção durável que apenas tem valor porque, usando o edifício num processo de exploração, as instalações a ser produzidas têm valor. O edifício é diferente da maioria de outros meios de produção duráveis - devido ao seu longo ciclo de vida - pelo facto de que, normalmente, é adaptado, talvez até várias vezes durante o seu ciclo de vida, em resposta às alterações na procura de instalações. A introdução de vários ciclos de vida no contexto de um edifício enquanto meio de produção durável composto de espaços significa que precisamos de considerar a valorização dos mesmos e que os custos respectivos lhes têm que ser imputados.

Papel do Activo Imobiliário no Plano de Negócios
O mercado de Investimento Análise do Custo – Benefício de um Negócio Imobiliário Análise de sensibilidade Conta de exploração do Imóvel Ciclo de Vida de um Bem Imobiliário Vida do Investimento Análise de Risco e de Decisão de Investimento

O Mercado de Investimento
O mercado português de investimento imobiliário possui as seguintes características: Níveis de “yield” significativamente mais elevados do que em outros países Europeus. Uma falta global de investimento de boa qualidade, em todos os sectores. Envolvimento limitado por parte de investidores internacionais o qual é restrito maioritariamente a propriedades na área central de Lisboa

Análise do Custo - Benefício de um Negócio Imobiliário
Um dos instrumentos mais importantes para este tipo de análise é a Conta de Exploração do Imóvel que se resume no seguinte mapa: Rendimento Potencial Bruto - Custos de Desocupação e Insolúveis + Outros Rendimentos = Rendimento Bruto Efectivo - Custos de Exploração e de Manutenção = Rendimento Líquido Operacional - Serviço da Dívida - Amortizações = Rendimento Tributável - Impostos = Rendimento Disponível

Conta de Exploração do Imóvel – Mapa Previsional
Rendimento Bruto Efectivo = Rendimento Potencial Bruto – Custos de Desocupação e Insolúveis + Outros Rendimentos Rendimento Potencial Bruto: Área Bruta/Área Útil/Área Arrendável Área/Espaço Autónomo (grande/pequena) Capacidade de negociação/Risco Tipo de produto/Nível de desempenho Renda Unitária Localização/Mercado Local Previsão de crescimento de preços Evolução do Mercado (procura, oferta...) Adaptação à evolução de mercado à evolução de mercado

Custos de Desocupação e Insolúveis Outros Rendimentos
Tipos de produto e situação do Mercado/Economia Dimensão do edifício Sensibilidade ao desempenho do edifício e à evolução do mercado Outros Rendimentos: Tipo de produto e oferta do mercado Características dos arrendatários (pequenos, grandes...) Criatividade e sentido de oportunidade de negócio Capacidade do empreendimento (ex: dimensão) Ampliação a utilizadores exteriores ao edifício (ex: estacionamentos) Previsão de crescimento (receitas, outros negócios,...)

Custos Diferidos da Gestão do Edifício = Custos de Manutenção + Custos com Energia + Outros Custos
Características do edifício/Local/Utilização Tarifário/Fontes alternativas Nível de desempenho/Exigências funcionais Conforto hidrotérmico (sist. AVAC) Conforto visual (iluminação natural/artificial) Técnicas solares passivas Tecnologia aplicada (sofisticação/obsolescência) Previsão de custos Previsão de substituição de equipamentos ou instalações Outros sistemas / instalações

Custos Diferidos da Gestão do Edifício = Custos de Manutenção + Custos com Energia + Outros Custos
Área do edifício; Áreas comuns... Perfil do utilizador/Exigências funcionais Características do edifício (desempenho) Relação edifício/Mercado Elevada/Baixa tecnologia Obsolescência física/Funcional/Económica Comportamento ao longo do tempo Outros Custos: Custos administrativos e de gestão Custos com segurança Provisões Tipo de organização e de gestão

Rendimento Líquido Operacional = Rendimento Bruto Efectivo – Total de Custos Diferidos
Rendimento Líquido Operacional (1º ano) Valor do Edifício = (1º ano) Taxa de Capitalização Taxa de Capitalização: Situação do mercado Relação entre o valor de uma propriedade de rendimento e o potencial rendimento futuro esperado Em regra, diferente de “yield”, sobretudo quando o rendimento é previsto a aumentar com o tempo; “Yield” (Taxa de Rendibilidade) Reflecte o valor que o investidor está disposto a pagar, face a outros investimentos alternativos e competitivos, tendo em conta a propriedade a adquirir (Relação de Rendimento e Risco).

Ciclo de Vida de um Bem Imobiliário -Life Cycle Cost-
Um modelo corrente para análise é uma adaptação do Plano de Exploração, aplicado aos aspectos financeiros do ciclo de vida de um empreendimento imobiliário (em inglês LCE – Life Cycle Economics). Permite a optimização dos benefícios (ex: lucro), utilizando os dados e informações de origem interna ao empreendimento (ex: custos de construção) e os de origem externa (como os valores do mercado local). O modelo aplica um conjunto de receitas e custos que caracterizam um determinado cenário a longo prazo. Baseia-se na interacção procura e oferta (óptica de mercado).

VAL =  [R(t) – Ce(t) – Cm(t) ] -aT x  T + Vr (T) -aT - I Em que: VAL – Valor Actual Liquido; T – Período de exploração; t – ano t; a – taxa de Actualização; R(t) – Rendimento Bruto Efectivo do ano t Ce(t) – Custo de exploração no ano t Cm(t) – Custo de manutenção no ano t Vr(T) – Valor Residual do Edifício no ano T I – Investimento Inicial

Pela resolução do integral, após a escolha do cenário conveniente, pode obter-se o máximo Valor Actual Líquido e o óptimo período de exploração do investimento. A partir deste modelo pode obter-se a Taxa Interna de Rendibilidade (TIR), bastando para tal igualar a variável VAL a 0. A análise de viabilidade de um investimento imobiliário pode efectuar-se a partir dos Cash-Flows esperados, estimados a partir de determinados cenários prováveis. A soma dos Cash-Flows estimados, devidamente actualizados, permite obter o Valor Actual Líquido, validando a viabilidade desse investimento

O modelo é adequado em estudos de situações como as seguintes: A decisão de aquisição de propriedade (procura da localização óptima); A decisão de alienação do Bem Imóvel ou a manutenção do arrendamento; A decisão de alteração dos valores de rendas ou a introdução de outras receitas; A decisão de alterações na utilização do edifício (ex: para condomínio);

Ciclo de vida de um bem imobiliário – Life Cycle Cost
Tempo de vida do projecto - Depende da percepção do cliente acerca do tempo de vida do edifício, tendo em consideração a função para a qual o edifício é projectado e construído, bem como possíveis funções futuras. Valor residual – O valor residual da propriedade, terreno ou construção, quando o cliente não tem necessidade dele. Flexibilidade – O grau de flexibilidade que economicamente pode ser adoptado durante a sua fase de concepção, de modo a suportar diferentes funções ou outras modificações, quer sejam de ordem estética ou técnica, no futuro.

Vida do Investimento Quase todas as formas de obsolescência são relativas a questões económicas. O custo total efectivo da construção designa seis diferentes formas de obsolescência: Física Económica Funcional Tecnológica Social Legal

Vida do Investimento Física – A sua vida útil dura até a sua ruína.
Económica – A vida útil do edifício termina quando a sua ocupação não seja considerada a alternativa menos onerosa para a realização de um objectivo em particular. Funcional – A vida útil do edifício termina quando cessa a função para a qual o edifício foi concebido. Tecnológica – A vida útil do edifício termina quando o seu desempenho tecnológico não é mais superior às alternativas disponíveis no mercado. Social e Legal – A vida útil do edifício termina quando as necessidades humanas ou requisitos de ordem legal ditem o seu reposicionamento por razões que não económicas.

Vida do Investimento Custos e Valores
Os custos a considerar no cálculo do custo total efectivo incluem todas as despesas efectuadas durante a vida útil do edifício. Grande maioria destes custos emergem da concepção espacial e tecnológica da propriedade edificada. Os principais custos são: Custo do capital – Engloba o custo do terreno, incluindo impostos, taxas, comissões e emolumentos, projectos e licenciamentos, honorários, construção, mobiliário e equipamento. Custo do financiamento – Financiamento para aquisição do terreno e construção, financiamento durante a ocupação.

Custos de manutenção anual
Vida do Investimento Custo de Operações Energia, Limpeza, Taxas e Impostos, Seguros, Segurança e Saúde, Pessoal (relacionado com o edifício), Gestão e administração do edifício, medidas de conservação de energia e Equipamento associado à ocupação do edifício. Custos de manutenção anual Com base no projecto de execução ou pormenorização do parque edificado é possível estabelecer a média dos custos da manutenção anual consultando os técnicos que executam as devidas tarefas: Estrutura – Acabamentos exteriores – Acabamentos Interiores – redes de águas e esgotos – Aquecimento – Ventilação – Rede de gás – Rede eléctrica – Elevadores – Redes de comunicação.

Custos de manutenção cíclica, reposicionamento ou alteração
Vida do Investimento Custos de manutenção cíclica, reposicionamento ou alteração Os elementos gráficos que compreendem a especificação técnica do projecto poderão ser a base para uma avaliação, por parte dos técnicos que executem a tarefa para a orçamentação para este tipo de manutenção. Custos de Ocupação Refere-se ao custo do desempenho da função para a qual o edifício foi concebido. Os custos de Ocupação distinguem-se dos custos de operação porque se relacionam com custos próprios de um processo especifico que pode mudar durante a vida útil do edifício. Ex: Custo da ocupação do utilizador.

Vida do Investimento Valores Residuais No fim do ciclo de vida da propriedade edificada, o edifício e o terreno possuem um determinado valor residual. Neste caso, poderão surgir duas alternativas possíveis: ou o edifício chegou ao fim da sua vida útil, e não tem alternativa de utilização; ou o edifício, termos funcionais, atingiu o fim da sua vida útil e necessita de reconversão da sua tipologia funcional. Valores residuais e custos de trespasse, venda ou destruição - Estimativa do valor da venda, e o custo do trespasse ou destruição do edifício, do terreno ou de outro bem aquando do términos do seu ciclo de vida útil.

Análise de Risco e de Decisão de Investimento
Deve contar-se com o Risco do Negócio, inerente à actividade de arrendamento de espaços a empresas e/ou particulares. Varia com a utilização dos espaços (tipos, diversificação, crescimento/decadência dos negócios, etc). Varia com a localização dos empreendimentos (zonas de expansão, população, prestígio, outros). Depende das flutuações próprias da economia ou do mercado (procura/oferta). Depende da legislação mais ou menos favorável – Risco Legislativo – da sua evolução futura, das políticas das autoridades locais e centrais, etc. Depende dos formatos contratuais dos arrendamentos. O Risco da Gestão é relativo à competência do Gestor de Edifícios e do Gestor de Patrimónios Imobiliários.

O Risco da Inflação é outro factor importante, pois se não for esperada (dependendo dos formatos contratuais) pode implicar uma redução significativa da Rendibilidade. Tradicionalmente, a inflação influencia de forma positiva a Valorização do Imobiliário. Dada a legislação nacional, tem influenciado de forma negativa os rendimentos provenientes dos arrendamentos. O Risco Financeiro tende a crescer com o peso da rubrica “Financiamento Bancário” na estrutura relativa à Cobertura do Investimento e com o Serviço da Dívida (associados à alavancagem financeira) ou só as Taxas de Juro praticadas. O Risco de Liquidez está associado ao negócio imobiliário. Tende a crescer com a dimensão do empreendimento, a sua especificidade, ou a sua obsolescência.

O interesse do mercado – arrendamento ou aquisição – pelo edifício depende muito das condições de utilização e das vantagens oferecidas pelo mesmo na sua utilização. Interessam as políticas de manutenção e de renovação que limitem o aumento da obsolescência do edifício, que potenciem as performances quanto aos consumos de energia ou de água, à segurança, etc., na satisfação de exigências dos utentes. A elevada dimensão do edifício, colocado no mercado para venda, condiciona a procura a um pequeno número de potenciais investidores, com elevado poder de negociação. Um edifício pouco versátil, concebido especialmente para a produção de um bem específico, fica limitado ao mercado constituído pelos agentes que produzem o mesmo tipo de bem.

O Risco Ambiental tem importância crescente na valorização/desvalorização do Imobiliário. O ambiente tem influência crescente na produtividade das organizações, na procura dos espaços de lazer ou comércio, na própria habitação. O ambiente deve ser observado sob três ópticas diferentes: a envolvente exterior ao edifício; o “layout” interno; a tecnologia aplicada. A tecnologia obsoleta ou os materiais aplicados podem influenciar o desinteresse do mercado (aplicação de materiais cancerígenos como o amianto, o mau desempenho do sistema AVAC provocando o fenómeno dos edifícios doentes, a deficiente iluminação natural, etc) As empresas produtivas exigem a instalação de tecnologia que lhes permita obter vantagens competitivas no seu negócio.

O futuro da organização
O Facility Management garante a funcionalidade do ambiente do edifício, integrando pessoas, lugares, processos e tecnologia. Integrar: Garantir: IMÓVEIS FLEXIBILIDADE FACILITY MANAGEMENT RECURSOS HUMANOS RAPIDEZ POLÍTICAS da EMPRESA USER FRIENDLY TECNOLOGIA Promover: O futuro da organização

Perspectiva histórica da evolução da oferta de serviços de terceiros
Facility Management no “tempo” Facility Management no Mundo: Outsourcing Perspectiva histórica da evolução da oferta de serviços de terceiros 1990… Processos e Departamentos de Back Office Help Desk/Call Center Logística 1940… Facilities Management na exploração petrolífera 1970… Serviços de Segurança Serviços de Manutenção 2000… ASP Serviços valor acrescentado Actividades Core Transformação empresarial … Serviços de Bureau Serviços de Limpeza 1980… Infraestrutura TI Manutenção de sistemas informáticos

Reutilização de activos
Facility Management Facility Management no Mundo: Outsourcing Business Process Outsourcing Esta designação abrange prestações de serviços e execução de tarefas, numa lógica industrial, por parte do prestador de serviços. Passando de uma lógica de inovação e adaptação ao cliente, para uma lógica de normalização e eficiência de processos. Industrialização Inovação 1:Muitos 1:Muitos 1:1 Soluções standard de alto valor acrescentado Reutilização de activos Soluções adaptadas caso a caso

Outsourcing: Evoluir de …
Facility Management Facility Management no Mundo: Outsourcing Outsourcing: Evoluir de … Baixar Custos Melhorar Resultados

Facility Management Facility Management no Mundo: Outsourcing
Outsourcing: Evoluir de … PARA!... Fornecedor + Cliente Performance do Negócio do Cliente

Facility Management Business Transformation Outsourcing A mudança na indústria de Outsourcing

Business Transformation Outsourcing Posicionamento na empresa
Facility Management Business Transformation Outsourcing Posicionamento na empresa

Outsourcing: Que direcção tomar?
Facility Management Outsourcing: Que direcção tomar? In-house, Insourcing Outsourcing Serviço Implícito Serviço Explícito Centro de Custo Centro de Proveitos Competências não Core Competências Core Cultura Interna Cultura de Entrega de Serviço Um Cliente Multi-Cliente Disciplina Interna Disciplina Externa

Outsourcing: O processo de decisão
Facility Management Outsourcing: O processo de decisão Sim Manter na empresa ou considerar Business Transformation Outsourcing A função permite uma diferenciação competitiva no mercado? Médio a alto Considerar Outsourcing colaborativo Não Qual o impacto nos resultados? Médio a alto Considerar Outsourcing Tradicional Qual o impacto na estrutura de custos de capital? Baixo ( Prioridade alta) Baixo Considerar Outsourcing Tradicional (Prioridade baixa)

Outsourcing: As 6 perguntas que devem fazer antes…
Facility Management Outsourcing: As 6 perguntas que devem fazer antes… Benefícios para os Accionistas Passo 6 Porquê: QuandoOnde: Termos e Condições Comerciais Passo 5 Passo 4 Quem: Responsabilidades e papéis Base da Relação Expectativa de Duração do Serviço Passo 3 Como: Passo 2 O quê: Ambito do Serviço e Actividades abrangidas Passo 1 Porquê: Expectativas e Proposta de Valor

Outsourcing: Como Controlar
Facility Management Outsourcing: Como Controlar O controlo e seguimento de um contrato de Outsourcing Importa que o controlo seja reconhecido e partilhado pelas partes. Normalmente baseado em “indicadores de níveis de serviço” (SLA’s), mas também em benchmarking com o mercado. Permitindo analisar o serviço, nas suas componentes qualitativas, mas também de custos e impacto nos resultados. Os relatórios a seguir, são um exemplo para fazer esse tipo de seguimento.

Facility Management O Controlo de Qualidade dos serviços
O controlo e seguimento de um contrato de Outsourcing O Controlo de Qualidade dos serviços e os níveis de absentismo na LIMPEZA Legenda: a = absentismo mensal (acumulado) t = minutos de atraso (diário) l = nível de limpeza (diário) Penalizações: Em função dos resultados apurados, a empresa de limpeza prestará, gratuitamente, as seguintes horas suplementares de serviço: Nível A: 0 horas Nível B: 20 horas Nível C: 50 horas Nível D: 100 horas

Facility Management Resumindo, tem-se Outsourcing
Facility Management no Mundo Resumindo, tem-se Outsourcing Facility Management apostado tanto em consultoria como em: Prestação serviços físicos Focus nas necessidades do cliente Integração de serviços valor acrescentado

Facility Management em Portugal
Para não ser extenso, observa-se em muitos casos: Insourcing ou In-House FM apostado na prestação serviços físicos Focus naquilo que temos para oferecer Baixo nível de integração de serviços Prestações de baixo valor acrescentado

O que está a mudar então? Características próprias do mercado português, que será necessário não esquecer: Escasso sentido de oportunidade dos empreendedores. Fatia substancial da construção na mão de promotores com pouca sensibilidade para factores de qualidade. Cultura da preservação dos edifícios com pouco impacto. Oferta de serviços fragmentada. Improviso e amadorismo como factores preponderantes. Falta de sensibilidade para a maximização do retorno do investimento

O que está a mudar então? Características próprias (continuação): Lei do arrendamento retrógrada e desmotivante para o proprietário (sector da habitação). Incumprimento generalizado por parte do construtor da garantia contratual. Desconfiança por parte dos compradores relativamente aos construtores. Ineficiência dos meios legais ao dispor. Cultura Portuguesa de poupar no essencial e gastar no superficial, tanto na construção como na manutenção de edifícios. Profissionais pouco qualificados e pouco habituados à mudança.

Resumindo, o que está a mudar então? Globalização=> Maior alcance Depressão=> Racionalização de recursos Competitividade=> Optimização processos Racionalização=>Concentração no Core Business Insourcing=> Outsourcing Contratação avulsa=> Integração serviços Complexidade técnica=> Novas necessidades

Características do mercado Português: Escasso sentido oportunidade Cultura de preservação negligenciada Oferta serviços ao facility fragmentada Poupança no essencial, gastar no superficial Fraca qualificação profissional Resistência à mudança de métodos trabalho

Análise do sector de Facility Management Dificuldade na contratação de recursos humanos tecnicamente capazes: Formação base muito incipiente Inexperiência global Custo exagerado dos potenciais candidatos Falta de chefias ou potenciais chefias carismáticas Falta de adequação às reais necessidades do mercado Estrutura: Estrutura pouco flexível e adaptável. Desatenção a sinergias intra grupo. Escassez de capital. Dificuldades em sustentar verdadeiras estratégias de crescimento.

Análise do sector de Facility Management Oferta: Pouca inovação nos serviços ofertados. Fraco ênfase no cliente. Pouca atenção a verdadeiras necessidades do mercado. Muita ênfase na parte técnica e pouca na oportunidade de mercado. Comunicação: Esforço publicitário incipiente e pouco eficaz. Fraca articulação da publicidade com oferta de grupo.

As nossas Apostas / Tendências
Facility Management em Portugal As nossas Apostas / Tendências Colocamos agora a questão, o que fazer? Como desenhar uma organização assim? Que características deverá ter? E quais características potenciar?

Promover cultura de produtividade Investimento continuo
Introdução ao Facility Management As nossas Apostas / Tendências EMPRESA “PADRÃO” de FACILITY MANAGEMENT Competências e Benchmarking Analise da empresa (ou edifícios) Benchmarking Promover cultura de produtividade Investimento continuo

As nossas Apostas / Tendências, em resumo
Facility Management em Portugal As nossas Apostas / Tendências, em resumo Formação e valorização continua Produtividade Atenção ao mercado Ética apurada e sentido de negócio Integração de serviços ao Facility Management Marketing dirigido e profissional Nichos equilibrados Aproximação a quem sabe fazer (Benchmarking)...

Análise SWOT Forças Focalização estratégica (B2B) Parceria estratégica a nível de Know how Conhecimento do mercado imobiliário Facturação fixa + variável (com resultados) Forte gestão Flexibilidade e baixos custos fixos Aposta na subcontratação não estratégica

Análise SWOT Fraquezas Frágil capacidade financeira (tal como uma start-up) Conflitualidade dos sócios (muito comum…) Dificuldade em gerir especialidades tão dispares Escassez de pessoal técnico local qualificado Fosso entre planeado e implementado

(A vermelho recaem os nichos de mercado mais emergentes)
Facility Management em Portugal Análise SWOT Oportunidades Edificios inteligentes Shoppping centers Habitação Espaços escritórios / serviços Industria (A vermelho recaem os nichos de mercado mais emergentes)

Análise SWOT Ameaças Imagem de gestão integrada como “cara” Estrutura inicial demasiado ligeira Incapacidade de angariar âncoras Entrada de concorrentes potenciais Fraca performance macro económica Limitações politicas do pessoal a prazo

Análise SWOT em resumo: SOLUÇÕES aos problemas que surgem nas OPORTUNIDADES Facility Management e os Edifícios Inteligentes Problemas, nas oportunidades de crescimento neste sector: Elevada concentração tecnológica e consequente necessidade de multidisciplinaridade. Sendo propriedades muito caras o investidor exige rentabilidade, através de eficiência de custos. Factor de bem estar ambiental como grande potenciador de motivação Necessidade de produtividade acima da média Soluções: Prestação de gama de serviços integrados. Constante acompanhamento. Constante aperfeiçoamento e melhoramento. Domínio de sistemas de gestão integrada de processos. Dominar a integração simultânea de tecnologia, organização e pessoas. Aplicação de produtos de organização sofisticados , CAFM[1] ou CIFM[2] [1] Computer aided facility management [2] Computer integrated facility management

Análise SWOT em resumo: SOLUÇÕES aos problemas que surgem nas OPORTUNIDADES Facility Management e os grandes Shoppings Centers Satisfação de 4 grupos : Visitantes, Equipe de gestão, Lojistas , Investidores Problemas, nas oportunidades de crescimento neste sector: Falha na intersecção da oferta serviços com as necessidades dada a dinâmica. Rigidez a que obriga o primeiro contrato prestação serviços. Necessidade de suporte adicional nos primeiros meses. Maior taxa de atrito com funcionários nos primeiros meses. Procura flutuante ao longo do ano. Necessidade de inovação e profissionalismo. Solução: Maior flexibilidade. Revisão contratual cada 6 meses. Maior partilha informação entre equipa gestão com equipa Facility Management.

Análise SWOT em resumo: SOLUÇÕES aos problemas que surgem nas OPORTUNIDADES Facility Management e a HABITAÇÃO Problemas, nas oportunidades de crescimento neste sector: Contratualização de FM aquando da promoção imobiliária moderna Garantia para o promotor de menores problemas no futuro Garantia para o cliente de: Maior facilidade de adaptação ao novo “lar” Menores atritos com promotor Valorização de património futuro Serviço de manutenção a e do domicilio Solução: Incluir no preço de venda “pacote” FM Alavancagem da imagem do promotor e do próprio edifício Estabelecimento de fee FM no regulamento de condomínio

Análise SWOT em resumo: SOLUÇÕES aos problemas que surgem nas OPORTUNIDADES Facility Management e os ESCRITÓRIOS/SERVIÇOS Problemas, nas oportunidades de crescimento neste sector: Contratualização de FM aquando da promoção imobiliária moderna Garantia para o promotor de menores problemas no futuro Garantia para o cliente de: Maior facilidade de adaptação ao novo “SERVIÇO” Menores atritos com promotor Valorização de património futuro Serviço de manutenção a e do domicilio Solução: Incluir no preço de venda “pacote” FM Alavancagem da imagem do promotor e do próprio edifício Estabelecimento de fee FM no regulamento de condomínio

Análise SWOT em resumo: SOLUÇÕES aos problemas que surgem nas OPORTUNIDADES Facility Management e Industria & Serviços Problemas, nas oportunidades de crescimento neste sector: Industria nacional pouco organizada em termos de manutenção (no geral) Predominância de tecido de PME’s (sem departamento interno de FM) Outsourcing de FM proporcionará : Serviço profissional. Serviço actualizado. Libertação de recursos pessoal manutenção  pessoal fabril. Co-responsabilização através de equipas mistas. Concentração no core business. Serviço just in time. Solução (contratualizar): Para eventuais quebras no decurso dos trabalhos. Reparação/manutenção de maquinas individuais. Para paragem/manutenção anual, semanal, mensal ou outra.

Análise estratégica da empresa “Tendência”
Introdução ao Facility Management Análise estratégica da empresa “Tendência” Análise de impacto no mercado e da situação concorrencial e da oferta: Fornecedores Serviços substitutos /alternativos Entrantes potenciais Clientes Concorrentes A empresa “TENDÊNCIA”

Facility Management em Portugal Conclusões: Grande distância Portugal vs Estrangeiro Falta de percepção a este tipo de negócio Joint venture como mais valia Necessária grande valia técnica e de gestão Promove a concentração no core business Através da integração de soluções Actividade de alto valor acrescentado Actividade a apostar no futuro!!!... [1] Em valores quantificados em unidade monetária.

Edifícios Inteligentes, Condomínios e Centros de Escritórios
Localização: Centro da cidade/arredores Oferta de equipamentos sociais Zonas especiais (centro histórico, baixa...) Zona de serviços/zona habitacional/mista Proximidade (dos clientes, do centro de produção) Meio ambiente envolvente (urbano, rústico) Exemplos: Sedes de instituições financeiras no centro da cidade/sedes de empresas comerciais ou de tecnologia avançada nos parques de escritórios.

Acessibilidade: Transportes Públicos Redes de estradas (parques de escritórios) Fácil acesso no interior da cidade (pontos notáveis, parqueamento...) Prestígio: Instituições Residentes Destaque do Edifício (dimensão, arquitectura...) Renda Aspecto Visual (Arquitectura, época, histórico...)

Átrio de Entrada: Dimensão Aparência/Decoração Limpeza/Manutenção Serviços (recepção, Segurança) Transportação Interior (Vertical; Horizontal): Localização em relação à entrada (acessibilidade), Dimensão da cabine, Tempo de espera...

Comunicações Horizontais e Verticais: Iluminação Decoração (cores) Manutenção Sinalização Espaços dos Escritórios: Relação área útil/área bruta Iluminação (natural/artificial) Divisão interior (“open space”, compartimentado) Decoração, interiores, acabamentos Adaptação à utilização

Serviços aos Utilizadores: Limpeza Segurança Manutenção Acessos em horário pós-laboral Serviços comuns (fax, rede telefónica, bar, salas de reuniões ou de conferências...) Equipamentos: Avac Segurança contra intrusões Segurança contra incêndios Comunicações

Gestão: Eficácia/Eficiência dos Serviços Nível de Manutenção Comunicação Interna Exigências de utilizadores no edifício: Segurança Conforto Térmico Horário de Utilização Instalações para equipamentos

Manutenção e Gestão de Instalações, Produtividade e Qualidade
Basicamente produtividade é uma equação onde no numerador entra o resultado da produção e no denominador os recursos aplicados. Mas atenção: o resultado da produção deve ser visto como um resultado com qualidade produzida e não com qualidade corrigida. Esta já não mais poderia ser considerada resultado da equação, uma vez que na correcção entram outros recursos suplementares que distorcem o conceito puro de Produtividade.

Manutenção Geral A indústria em nossos dias luta pela sobrevivência. A competição é encontrada tanto em nível doméstico, como internacional. No esforço para sobreviver, todas as formas de análise de produção, revisão de produtos e materiais são realizados e regularmente verificados. Todavia, uma área que começa a ser mais valorizada e considerada é a manutenção. Enquanto ela até agora sempre era considerada um mal necessário, ela é uma das poucas áreas significativas que ainda permite ajudar na redução dos custos, seja no sector público, seja no sector privado. Redução de custo na manutenção não significa necessariamente redução do serviço ou da qualidade do serviço. Significa um melhor controlo da manutenção e das áreas ligadas a ela.

Objectivos da Manutenção Manter os equipamentos num estado de funcionamento seguro. Manter os equipamentos num estado de funcionamento eficiente Manter os equipamentos com uma disponibilidade adequada Manter os equipamentos com uma fiabilidade adequada; Reduzir ao mínimo os custos totais, em coerência com os objectivos anteriores.

A comparação de uma Instalação Fabril com o Ser Humano visa facilitar e tornar mais compreensíveis os conceitos, válidos num e noutro caso.

Manutenção no Imobiliário Não Planeada Planeada Correctiva Preventiva Curativa Não Sistemática ou Preditiva Sistemática

Perfil humano O Profissional de Manutenção deve : ser de fácil relacionamento ter espírito cooperativo ter alto grau de responsabilidade ser integrador O Especialista deve: ser independente e eficiente ter elevada escolaridade, com actualização permanente ter conhecimentos teóricos e práticos ter habilidade, estar seguro de si ter experiência

TQM – Total Quality Management ou Gestão Total da Qualidade é um SISTEMA constituído de Processos, Métodos e Ferramentas organizacionais, administrativas e técnicas, que possibilitam: Identificação das necessidades e expectativas do Cliente Desenvolvimento de medidas de qualidade Estabelecimento de padrões Avaliação de desempenho Estratégia para aumentar a satisfação do Cliente

é a integração de actividades multidisciplinares com o ambiente edificado, e a gestão do seu impacto com as pessoas e o local de trabalho. é a prática de coordenação do local físico de trabalho com as pessoas e as actividades de uma organização. Integra princípios, de administração, arquitectura, engenharia, ambiente e comportamento humano.

Prática Ambiental Avaliações Gestão do Planeamento Organização de Pessoas e de Processos Contratos Gestão do Património Edificado

Localização de uma organização Características do local que poderão atrair os empregados? Transportes públicos, estacionamento, centro da cidade? É um local onde facilmente se encontram pessoas especializadas? Qual o standard salarial praticado na área? É um local próximo dos fornecedores? É um local próximo dos competidores? É um local com espaço suficiente para uma futura expansão? Em localização de características semelhantes qual o custo da propriedade?

Tipo de Edifício Época de construção - especificações técnicas. Deverá ser analisado o tipo de necessidades do utilizador (longo ou curto prazo). Dentro do tipo de necessidades deverá ser tido em conta a imagem pretendia pela hierarquia da organização. Muitas vezes tem ser equacionada a escolha de um edifício novo ou um já antigo. Factor tempo relativamente às transformações para atingir os standards da organização São as transformações suficientes para suportar as novas características tecnológicas?

Avaliar o Edifício Condição física do parque edificado. Função do edifício. Utilização e racionalização do espaço. Saúde e segurança. Energia.

Gestão do Espaço O objectivo da gestão espacial é o de atingir o mais perfeito layout que sirva a função desempenhada num determinado espaço, no presente e num futuro a curto/médio prazo. Para conseguir um bom layout há que conhecer a empresa a quem se destina: sua cultura e expectativas, estruturação, funções, departamentos, pessoal, e as suas necessidades. Como o espaço alugado ou adquirido é um dos maiores custos da empresa, há que geri-lo de modo a não cair em extremos de sub ou sobre ocupação. A distribuição do espaço dentro da organização depende de factores que lhe são próprios e factores externos, que dependem de terceiros

Gestão Técnica Integrada Energia Manutenção e Segurança Mão de Obra

Sistemas Integrados de Segurança Sensores de Fumo C D I Ligação Directa aos Bombeiros Betoneiras Sensores de Fogo Registos Corta Fogo Sirenes Outros Sistemas Portas Corta Fogo

Ano 1750 1900 1950 1960 1970 1978 1985 1990 1995 2000 Multiplicação 1 2 4 8 16 32 64 128 256 512 Tempo (anos) 150 50 10 7 6 3 A explosão dos conhecimentos humanos Multiplicação dos Conhecimentos Humanos no tempo

Sucesso das invenções: tempo (anos) para que fossem aplicados por 50 milhões de usuários: Ano 1873 1876 1886 1906 1926 1953 1975 1983 1993 Invenção Electricidade Telefone Automóvel Rádio Televisão Forno de Microondas PC Telemóvel Internet 50 milhões 46 anos 35 anos 55 anos 22 anos 26 anos 30 anos 16 anos 13 anos 4 anos

Factores de sobrevivência: Para conseguir agilidade, é imprescindível as empresas mudarem sua organização. Factores que tornam isto necessário são: Níveis hierárquicos em grande número Falta de capacitação dos profissionais de frente Falta de comunicação com o mercado Falta de informação de ponta Falta de trabalho em equipa Falta de definição de estratégias e objectivos Falta de divulgação do que a organização espera de cada colaborador Falta de envolvimento dos colaboradores.

E assim onde ontem reinava o accionista ou o dono da empresa, hoje obrigatoriamente reina o consumidor, como se pode verificar na seguinte comparação: Ontem 1 - os accionistas 2 - os fornecedores 3 - os distribuidores 4- os trabalhadores 5 - os consumidores Hoje 1 - os consumidores 2 - os trabalhadores 3- os distribuidores 4 - os fornecedores 5 - os accionistas

Basicamente o Benchmarking pode ser: Interno - realizado dentro da empresa para avaliar seus próprios procedimentos. Pode-se comparar diversas empresas de um mesmo grupo, localizações diferentes, centros de custo da produção, departamentos, grupos ou até mesmo postos de trabalho. Na prática efectiva o Benchmarking interno é no entanto limitado, pois ficará sempre restrito ao que acontece dentro de casa e sujeito a interferências pessoais internas...

Competitivo - direccionado para produtos ou empresas competidoras, fornecedoras de produtos iguais ou semelhantes. Aqui podem ser comparados processos, efeito sobre o cliente, posicionamento no mercado. A maior dificuldade deste tipo de benchmarking é a obtenção de dados confiáveis, pois geralmente se trabalhará com informações confidenciais, que os competidores dificilmente colocarão a disposição. A utilização de uma boa empresa de consultoria pode ajudar na obtenção de informações.

Funcional - comparação com os melhores de seu ramo, seja em processos, produtos ou serviços, independente do ramo de actividade. Neste tipo de comparação está localizado o maior potencial de novas soluções, através de um alto grau de percepção das melhores práticas (best practice) e suas possíveis aplicações na própria empresa. Por não se tratar neste caso de comparação directa entre concorrentes, a obtenção de informações confidenciais geralmente é mais fácil, por não existir risco de competição.

Factores influenciadores: Reengenharia Ao falarmos de Gestão Racional, referimo-nos ao fato de que ele havia sido interpretado de forma errónea no mundo ocidental, quando sua existência como causa do sucesso japonês começou a ser colocada entre nós. Hoje efectivamente a maioria das empresas já entende que a Gestão Racional é muito mais do que simplesmente diminuir o quadro de pessoal e é regido por regras muito mais amplas. A partir daí surge a Reengenharia.

Uma comparação de velhos e novos paradigmas nos leva a: Paradigma antigo Empresa - máquina Pensamento Tecnocrático Pensar em funções e responsabilidades "Organização perfeita" Racionalidade económico-técnica Visão humana taylorística Paradigma novo Empresa - "Organismo" Pensamento sistémico, humanístico Pensamento global, dirigido para o processo e o resultado "Auto Organização" , em função de acção e interacção social Racionalidade económico-social - humana Visão para "Recursos humanos"

JUST IN TIME (na hora certa) - sistema em que determinado produto é feito em quantidade e tempo exactos, conforme o volume de vendas. KAIZEN - termo que significa melhoria contínua. Refere-se a uma mudança no processo de produção, em que inclusive o layout da fábrica é modificado. KANBAN - sistema de informação que alimenta o funcionamento da produção just-in-time. O processo pode ser visual ou por meio de computadores. TRABALHO EM GRUPOS - organização de trabalho que dá maior ênfase na flexibilidade da mão-de-obra e no processo de melhoria contínua das actividades (Kaizen)

“Facility Management” e “Real Estate”
Planeamento de Facility Management O planeamento corporativo é um processo formal que objectiva que a direcção da empresa controle melhor o seu futuro e pode ser dividido em 3 (três) diferentes tipos, a saber: a) planeamento estratégico b) planeamento operacional c) planeamento de projectos O planeamento busca reduzir a incerteza, controlando o risco inerente em cada decisão de gestão. O quadro a seguir mostra esta relação:

“Facility Management” e “Real Estate”
Tipo Grau de Incerteza Grau de Complexidade Penalidades por Erros planeamento estratégico Muito alto Perdas até falência planeamento operacional Baixo no curto prazo Baixo Perdas no curto prazo planeamento de projectos Crescente com tempo. Varia alto/baixo dependendo do projecto Alto/médio Perda de capital ou de oportunidades

GESTÃO e PREVISÃO FINANCEIRA de FACILITY
A análise de investimentos se baseia em diversos factores, tais como: análise de risco (probabilístico), avaliação financeira (determinístico) , análise do tipo de empreendimento, etc. Embora a teoria financeira tente fazer a análise de risco de forma mais explícita possível, utilizando instrumentos como : TIR (taxa interna de retorno); VPL (valor presente líquido) e payback , durante o processo de tomada de decisão, ainda são levados em consideração factores implícitos, como por exemplo: julgamento, pressentimento, instinto e intuição. A análise de risco em Real Estate e Facilities pode ser dividida em 2 categorias: risco de projecto individual e risco de portfólio.

EDIFÍCIOS INTELIGENTES
CONCEITOS e AVALIAÇÃO O que é um edifício inteligente? Quão inteligente é um edifício? INTELIGÊNCIA PREDIAL Apresentação de Casos e Exemplos AUTOMAÇÃO de EDIFÍCIOS BMS, isto é; Sistema de Gestão Predial

Evolução quanto aos materiais e elementos construtivos; quanto às técnicas de construção; quanto aos sistemas que contém, no sentido de ampliar o conforto do seu ocupante

Conceito “Edifício Inteligente é aquele que incorpora dispositivos de controlo automático aos seus sistemas técnicos e administrativos”.. é aquele que responde às necessidades de seus usuários, quão variadas sejam, e que conserva a capacidade de evoluir, incorporando a qualquer tempo, os recursos tecnológicos que venham a ser convenientes”..

Metodologia de Avaliação Simples:A avaliação deveria ser feita rápida e facilmente, por qualquer profissional que tenha conhecimento básico das disciplinas envolvidas, permitindo assim que fosse utilizada de forma universal. Objectiva: A avaliação deveria depender o mínimo possível de considerações subjectivas e polémicas, como qualidade e conceitos de aplicação dos sistemas. Evolutiva: A metodologia deveria ser estruturada de forma que os critérios pudessem ser revistos periodicamente, adequando-se às novas realidades.

Quesitos de Avaliação Segurança Conforto Comunicação Fiabilidade Gestão Flexibilidade Economia Harmonia Ambiental O Peso por Serviço de cada QUESITO é relativamente a cada Serviço

Quesitos de Avaliação Segurança A segurança é factor indispensável para que actividades humanas possam ser desenvolvidas no interior de edifícios; não foi considerada a segurança quanto à integridade da edificação e seus sistemas, já que isso pode ser considerado atributo indispensável de qualquer edificação.

Quesitos de Avaliação Conforto Não existe o edifício totalmente confortável para todos os ocupantes; por inúmeros motivos, entre eles a vestimenta, fadiga, nível e tipo de actividade, histórico térmico, estado de saúde e psicológico, as condições ideais de conforto são diferentes para cada ocupante, a cada instante.

Quesitos de Avaliação Comunicação Dentre os quesitos que distinguem uma edificação moderna, a comunicação é talvez o que mais se faz presente; além da comunicação directa com o ocupante do edifício, todos os demais sistemas se utilizam dos suportes físicos de comunicação para seu funcionamento.

Quesitos de Avaliação Fiabilidade A fiabilidade atribuída aos sistemas do edifício asseguram a possibilidade de planejar e utiliza-los sem riscos de perda de tempo ou conforto; é um quesito que complementa cada um dos outros.

Quesitos de Avaliação Gestão A multiplicidade dos sistemas e serviços oferecidos pelos edifícios modernos resultou em uma gestão extremamente complexa; a gestão automática surgiu então naturalmente, como consequência da necessidade e das possibilidades oferecidas pelos próprios sistemas informatizados.

Quesitos de Avaliação Flexibilidade O desejo de mudar, evoluir, é característica própria do ser humano, e das empresas; nunca, no entanto, esse desejo foi tão manifestado e a estrutura das empresas foi tão dinâmica como nos dias de hoje; estima-se que, em média, grandes empresas realizam uma mudança completa de "lay-out" a cada 8 meses.

Quesitos de Avaliação Economia A economia que buscamos avaliar dentro deste quesito deve ser entendida no sentido mais amplo de se dar a máxima utilidade aos recursos disponíveis; não se busca aqui avaliar os custos de construção ou implantação dos sistemas.

Quesitos de Avaliação Harmonia Ambiental Esse quesito é o único dentre os relacionados que não resulta em benefícios directos para os seus ocupantes; no entanto, dada a importância de se preservar (ou até melhorar) as condições de vida no meio urbano, julgamos que ele é indispensável na avaliação de um edifício.

Resumo da Avaliação Fictícia Observação s/Nota Global: Peso por Serviço = Nota por Serviço / Valor do Serviço

CONCLUSÃO Avaliação e Certificação de empreendimentos Capacitação e certificação de empresas para a execução do trabalho Definição de selo de qualidade Nas fases de projecto e de entrega do prédio Co-responsabilidade de outros órgãos e associações

INTELIGÊNCIA PREDIAL Apresentação de Casos
Centro Comercial no Japão, com Praia Artificial, numa zona Florestal (natural)

Edifício Giratório em Curitiba, BR

IMOBILIÁRIO e CULTURA Palestra no Porto, em

Apresentações semelhantes

Apresentação em tema: "IMOBILIÁRIO e CULTURA Palestra no Porto, em"— Transcrição da apresentação:

Apresentações semelhantes

Sobre projeto

Feedback

Login

Autorizar-se através da rede social:

IMOBILIÁRIO e CULTURA Palestra no Porto, em

Apresentações semelhantes

Apresentação em tema: "IMOBILIÁRIO e CULTURA Palestra no Porto, em"— Transcrição da apresentação:

Apresentações semelhantes

Sobre projeto

Feedback