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Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados & Câmara de Comércio e Indústria Brasil-Alemanha de Minas Gerais Apresentam.

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1 Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados & Câmara de Comércio e Indústria Brasil-Alemanha de Minas Gerais Apresentam

2 Palestrante: Ricardo Gorgulho Cunningham As Alterações da Lei de Locação

3 Segundo Silvio de Salvo Venosa: A locação de coisas se dá quando uma pessoa (o locador) se obriga a entregar o uso e gozo de uma coisa durante certo tempo a outra (o locatário), o qual por sua vez se obriga a pagar um preço. (Venosa. Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada ª Ed.São Paulo: Ed.Atlas S.A., p. 5) A Lei nº 8245, de 18 de outubro 1991, popularmente conhecida como Lei de Locação, foi publicada num período de situação delicada para o setor imobiliário, na medida em que a difícil relação entre locatários e locadores e o problema da falta de moradia em geral estavam a reclamar profunda reestruturação na legislação nacional. Nos termos do artigo 1º da Lei nº 8245/91, esta regula todas as locações urbanas, excluindo-se do seu alcance: - os bens móveis e os imóveis rurais (são basicamente dois os contratos, o arrendamento rural e a parceria que em nossa legislação regulam a posse e o uso da terra); - locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; - locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; - locações de espaços destinados à publicidade; - locações em apart-hotéis, hotéis de residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; - o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. 1. Histórico e Conceitos

4 A tendência é de ser considerado urbano o imóvel de acordo com a sua destinação e não conforme, simplesmente, a sua localização. Neste sentido a jurisprudência do TJMG: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - RESCISÃO DE CONTRATO - LOCAÇÃO - IMÓVEL RURAL DESTINADO A DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADE EQUESTRE E RECREAÇÃO - APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO - BENFEITORIAS - RENÚNCIA DO DIREITO DE RETENÇÃO.- Em se tratando de imóvel localizado em zona rural, mas destinado a finalidade diversa daquela estabelecida no Estatuto da Terra, é de ser aplicada a lei do Inquilinato como norma regulamentadora da relação jurídica.- A teor do disposto no art. 35 da LEI 8245/91, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.Consoante diversos precedentes desta Corte, é válida a cláusula firmada em contrato de locação, que prevê a renúncia, por parte do locatário, do direito de retenção ou indenização por benfeitorias, exegese do artigo 35 da LEI Federal 8.245/91. (TJMG, Apelação Cível nº /001, Relator o Desembargador DOMINGOS COELHO, DJ 16/05/2007)

5 2. A Lei nº , de 9 de dezembro de Em 9 de dezembro de 2009 foi publicada a Lei nº , a qual altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Face ao silêncio da referida Lei quanto ao início de sua vigência, aplica-se a regra prevista no artigo 1º da Lei de Introdução ao Código Civil, segundo a qual, salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. Assim, a Lei nº entrou em vigor em 25 de janeiro de Há ressaltar-se que algumas alterações tiveram por fim tão somente a adaptação da dicção legal do texto da Lei nº 8.245/91 às nomenclaturas e institutos jurídicos modernos, em contraponto à realidade que era vivenciada a época da publicação da aludida Lei, enquanto outras verdadeiramente trouxeram alterações legislativas.

6 3. Alterações trazidas pela Lei nº /2009 que importaram apenas na adaptação do texto legal a novos conceitos e nomenclaturas jurídicas. 1) Lei 8245/91 Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Lei /2009 Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Comentários: A multa mencionada pelo texto legal refere-se, na verdade, à denominada cláusula penal, a qual nada mais é senão uma prefixação antecipada das perdas e danos, penalizando o infrator do contrato. O artigo 924 citado no antigo artigo 4º, redação original, remontava ao Código Civil de 1916, o qual, com o advento do novo Código Civil, passou a ser regulado pelo artigo 413, segundo o qual, a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Ressalte-se, por fim, que o locador não pode retomar o imóvel na vigência do contrato, ainda que pague a multa, salvo nas hipóteses previstos taxativamente na Lei nº 8.245/91

7 2) Lei 8245/91 Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Lei /2009 Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Comentários: A alteração existente no caput do supra mencionado artigo tem finalidade de mera adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada expressão sociedade concubinária por união estável.

8 3) Lei 8245/91 Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Lei /2009 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Comentários: Por determinado tempo, o STJ deu ao artigo 39 da Lei nº 8.245/91 interpretação segundo a qual a garantia da fiança não se estenderia à prorrogação da locação por prazo indeterminado se, não havendo disposição contratual diversa, o fiador com ela não anuísse. Tal entendimento posteriormente foi superado, tendo sido positivado pela Lei nº /2009, que estendeu a garantia da fiança até a entrega das chaves do imóvel, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo determinado, salvo disposição contratual em contrário. Jurisprudência Antiga do STJ: - RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO. FIANÇA. PEDIDO DE EXONERAÇÃO. ART DO CODIGO CC.- A JURISPRUDENCIA DA CORTE VEM SE FIRMANDO NO SENTIDO DE NÃO SE ADMITIR INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA AO CONTRATO DE FIANÇA DE OBRIGAÇÕES RESULTANTES DE ADITAMENTO CONTRATUAL SEM A SUA ANUENCIA OU PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE LOCAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO, AINDA QUE SE CONSIGNE QUE A RESPONSABILIDADE DO FIADOR PERMANEÇA ATE A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES DO IMOVEL.- RECURSO CONHECIDO, MAS IMPROVIDO.(STJ, Recurso Especial nº / SP, Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, T5 - QUINTA TURMA, DJ 18/02/1997)

9 Entendimento Atual: LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. CONTRATO ACESSÓRIO. PREVISÃO CONTRATUAL ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. PRECEDENTE DA TERCEIRA SEÇÃO. OUTORGA UXÓRIA. LEGITIMIDADE RESTRITA AO CÔNJUGE NÃO CONTRATANTE. PRECEDENTES. 1. O entendimento firmado no âmbito da Terceira Seção, a partir do julgamento do EREsp n /CE, prestigiou o instrumento de acordo de vontades entre as partes. Com efeito, se o fiador não se exonerou na forma da lei civil, continuará a garantir o contrato por ele assinado com cláusula expressa de responsabilidade fidejussória até a entrega das chaves. 2. Inteligência que se coaduna com o disposto no art. 39 da Lei n /1991, segundo o qual, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. 3. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, remanesce o contrato de fiança, dado a seu caráter acessório. Porém, a partir daí, faculta-se ao garantidor a possibilidade de denunciar o contrato, conforme sua conveniência (art. 835, NCC). 4. (...). 5. Agravo regimental improvido.(STJ, Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº / RJ, Ministro JORGE MUSSI, T5 - QUINTA TURMA, DJ 02/03/2010) Caso Interessante: Possibilidade de haver aditamento ou acordo no contrato de locação com o qual o fiador não anuiu expressamente – exoneração do fiador quanto a questão acordada: STJ - Súmula: 214 O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Atenção: simples parcelamento de débito não tem o condão de exonerar o fiador da sua obrigação!

10 4) Lei 8245/91 Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (…) II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; Lei /2009 Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (…) II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; 5) Lei 8245/91 Art. 68 – Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte: I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;arts do Código de Processo Civil, II – ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; IV – na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juíz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação. Comentários: Quanto ao inciso II do artigo 40, destaca-se a inclusão da hipótese de recuperação judicial, com o objetivo de adaptar a Lei de Locação à nova Lei de Falência, que criou tal instituto.

11 Lei 12112/09 Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: I – Não houve alteração. II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; III – Não houve alteração. IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. Comentários: O artigo 68 foi outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu caput, com modificação em seus incisos II, IV e a inclusão do V. Neste artigo a Lei disciplinou o procedimento de ação revisional de forma mais técnica. Caput: O caput alterou o rito em que será processada a ação revisional, a qual outrora se desenvolvia sob o rito sumaríssimo, passou a ser operada sob o rito sumário.

12 Inciso II: Ao proferir o despacho inicial do procedimento sumário, se houver requerimento, o juiz fixará um aluguel provisório, que será devido desde a citação, até o trânsito em julgado do processo (art. 69. – O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.). A Lei nº /2009 traçou novos paradigmas para a sua fixação. O novo texto legal dispõe que o aluguel provisório será fixado com base nos elementos fornecidos pelo autor e pelo réu, ou por eles indicados, à porcentagem estabelecida nas letras a e b do inciso II, do artigo 68 da Lei nº 8.245/91 (80%). Nesta fase processual não há perícia técnica, a qual fica reservada para os casos em que não há paradigma confiável para a sua fixação. O não pagamento do aluguel provisório fixado pelo Juiz também torna o locatário inadimplente, autorizando a ação de despejo contra o devedor. Inciso IV: No procedimento sumário a contestação é apresentada em audiência de conciliação (inicial), a qual deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, embora nada impeça que o réu discorde do valor fixado provisoriamente pelo Juiz antes da própria audiência. Inciso V: O inciso V, incluído pela Lei nº /2009, traz regra de direito processual importante, pois o inciso III criou a figura do pedido de revisão que, a priori, não possui efeito suspensivo. Com efeito, a partir da nova previsão este incidente (pedido de revisão) passou a interromper o prazo de recurso.

13 6) Lei 8245/91 Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:art. 282 do Código de Processo Civil, I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; Lei 12112/09 Art. 71. – Não houve alteração: V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; Comentários: Requisitos do artigo 51, em suma: contrato por escrito, com prazo determinado, por pelo menos 5 anos (contrato único ou sucessivos e ininterruptos, e exploração da mesma atividade por pelo menos 3 anos. Prazo: de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato (§5º) A alteração no artigo 71 limita-se ao seu inciso V, tratando especificamente da necessidade de que no contrato a renovar haja a indicação do fiador e a atualização dos seus dados.

14 4. Alterações trazidas pela Lei nº /2009 relativas à garantia da FIANÇA Conceitos Legais: Fiança: Contrato pelo qual um terceiro (fiador) vem garantir, total ou parcialmente, diante do credor (locador, no caso), o cumprimento da obrigação assumida pelo devedor, que é o afiançado (locatário, no caso). Necessidade de outorga uxória – Art do CC: Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: (...) III - prestar fiança ou aval; LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. CONTRATO ACESSÓRIO. PREVISÃO CONTRATUAL ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. PRECEDENTE DA TERCEIRA SEÇÃO. OUTORGA UXÓRIA. LEGITIMIDADE RESTRITA AO CÔNJUGE NÃO CONTRATANTE. PRECEDENTES. (...) 4. No tocante à alegada inexistência de outorga uxória, a par da circunstância de que o fiador, por ocasião do contrato, estava qualificado como divorciado, a jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que ao cônjuge que deu causa à nulidade descabe alegá-la. Precedentes de ambas as Turmas da Terceira Seção. (STJ, Agravo Regimental no Agravo nº / RJ, Rel. Ministro JORGE MUSSI, 5ª Turma, julgado em )

15 DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. FIANÇA. OUTORGA UXÓRIA. AUSÊNCIA. NULIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. (...) 3. É nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador. Precedentes. 4. Tendo o arresto sido invalidado em decorrência da decretação da nulidade da fiança prestada sem a anuência do esposa do fiador, torna-se irrelevante se perquirir se houve a comprovação de que o imóvel penhorado seria ou não bem de família. 5. Recurso especial conhecido e improvido. (STJ, REsp /SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, 5ª Turma, julgado em ) Efeitos da fiança: Benefício de ordem – Art. 827 do novo CC: O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. Embora tal benefício seja, muitas vezes, renunciado pelos fiadores no contrato de locação (o que é válido). Exceção da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família (Lei nº 8.009/90) – vide artigo 3º da mencionada Lei: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

16 ALTERAÇÕES 1) Lei 8245/91 Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei. Lei 12112/2009 Art. 11. Não houve alteração. Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

17 Comentários: Consoante se verifica dos dispositivos supra e retro transcritos, o parágrafo único do artigo 12 da Lei nº 8.245/91 foi revogado pela Lei nº /2009, que incluiu dois parágrafos ao referido artigo, corrigindo a absurda situação que ocorria na vigência da norma antiga. Na dicção anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do locador. Ex.: O fiador celebrava contrato de fiança por ter confiança em um cônjuge (às vezes o fiador era o pai do cônjuge varão) e permanecia obrigado mesmo se a locação ficasse prorrogada permanecendo a cônjuge virago no imóvel. Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a comunicação (a ser realizada pelo Cônjuge que permanecer no imóvel) ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança, desde que manifestada no prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação, permanecendo, no entanto, a garantia pelo prazo de 120 dias depois da notificação informando o interesse de exonerar-se de sua obrigação. A lei nº /2009 dispôs no § 2º inserido no artigo 12 da Lei de Locação que a obrigação de notificar, por escrito, o fiador acerca da sub-rogação ocorrida é do sub-rogado inquilino (aquele que vai permanecer no imóvel). Tal lei, todavia, não diz qual o prazo para tanto.

18 A sub-rogação se mantém, contudo, se o locador se queda silente à comunicação recebida ou se o fiador concorda em garantir o novo obrigado. Todavia, há entendimento segundo o qual o fiador não seria responsável pelo débito, nesta hipótese, até porque a fiança, por ser gratuita, benéfica, e personalíssima, deva ser interpretada restritivamente. Decisão do Superior Tribunal de Justiça: LOCAÇÃO. CONTRATO DE FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. NATUREZA INTUITU PERSONAE. MORTE DO AFIANÇADO. EXONERAÇÃO DO FIADOR.- Se o contrato de fiança, pacto de interpretação restritiva, possui natureza intuitu personae, a morte do locatário importa na exoneração da obrigação do fiador, a despeito da sub-rogação da locação no rol das pessoas inscritas no art. 11, I, da Lei nº 8.245/91.- Recurso especial não conhecido. (STJ, Recurso Especial nº / MG, Ministro VICENTE LEAL, T6 - SEXTA TURMA, DJ 29/06/2000) LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. FIANÇA. MORTE DO AFIANÇADO. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES. EXTINÇÃO. I – Assentada jurisprudência deste Tribunal no sentido de que o instituto da fiança não comporta interpretação extensiva, obedecendo, assim, disposição expressa do artigo do Código Civil.II – O contrato de fiança tem caráter intuitu personae, pelo que a morte do locatário afiançado acarreta a extinção da fiança e, de conseqüência, a exoneração da obrigação do fiador. Precedentes.Recurso conhecido e provido. (STJ, Recurso Especial nº / RS, Ministro FELIX FISCHER, T5 - QUINTA TURMA, DJ 27/08/2002)

19 O tema é controvertido e há decisão do STJ e também do TACSP também em sentido contrário: RESP - CIVIL - LOCAÇÃO - FIANÇA - SUB-ROGAÇÃO - A fiança ajusta-se ao contrato de locação. Em havendo sub-rogação subjetiva (separação de fato, separação judicial, divórcio, ou dissolução da sociedade concubinária), deverá ser comunicada por escrito ao locador (Lei 8.245/91, art. 12, par. único). Caso contrário, persiste a obrigação do fiador. (STJ, Recurso Especial nº / SP, Ministro LUIZ VICENTE CERNICCHIARO, T6 - SEXTA TURMA, DJ 04/08/1998) enquanto não for feita a comunicação ao locador e prestada nova garantia, não ocorrerá a sub-rogação legal da locação e o antigo fiador permanece responsável (JTACSP 105/303, por maioria; em sentido contrário JTACSP 75/194). (Venosa. Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada ª Ed.São Paulo: Ed.Atlas S.A., p. 83) Não comunicada ao locador a sub-rogação, fica a o inquilino (sub-rogado), sujeito à ação de despejo. A comunicação deve ser escrita, não se exigindo maior formalidade, mas há de ocorrer a inequívoca ciência do locador, o qual, por sua vez, não pode se opor à sub-rogação operada com base nos artigos 11 e 12 da Lei nº 8.245/91. (Venosa. Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada ª Ed.São Paulo: Ed.Atlas S.A., p. 83)

20 2) Lei 8245/91 Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. Lei /2009 Art. 40. – Não houve alteração (…) X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

21 Comentários: A morte do fiador, as declarações judiciais de ausência, interdição, falência e/ou insolvência tornam a garantia da fiança ineficaz. O mesmo ocorre quando gravados todos os bens do fiador, fazendo desaparecer o patrimônio com que este responderia pela obrigação garantida. Nestes casos, o locador pode exigir novo fiador. O inciso X, incluído no artigo 40, contempla a hipótese de se exigir novo fiador quando o garantidor primitivo pretender exonerar-se de sua obrigação, quando o contrato de locação estiver prorrogado por prazo indeterminado. O artigo do Código Civil de 1916 dispunha que: fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar. Na sistemática do Código Civil de 1916 essa manifestação de vontade se dava tão-somente mediante mútuo acordo ou mediante sentença, sendo que o fiador ficava responsável pelos efeitos da fiança anteriores à sua exoneração. Novo Código Civil de 2002: Art O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a notificação do credor.

22 Com efeito, houve um novo enfoque com relação à exoneração da fiança, apresentado primeiramente no novo código civil (art.835), mudando posteriormente os rumos da jurisprudência pátria, mormente a do Superior Tribunal de Justiça, que passou a aceitar a possibilidade de exoneração do fiador nos contratos locatícios, a depender da época da avença, ainda que esta se estenda à entrega das chaves. LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROCURAÇÃO NOS AUTOS APENSOS. POSSIBILIDADE. INÉPCIA DA INICIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 07 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO INFIRMADO NAS RAZÕES DO APELO NOBRE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 283 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO A PARTIR DO JULGAMENTO DO ERESP N.º /CE. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.1.(...) 2. Inviável a reforma do acórdão recorrido no sentido de se reconhecer a inépcia da petição inicial da execução, porquanto, na espécie, seria inevitável o reexame do conjunto fático- probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula n.º 07 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Não restou infirmado nas razões do apelo nobre o fundamento segundo o qual não houve solução de continuidade quanto à relação locatícia e, por via de conseqüência, da fiança prestada, o que atrai à hipótese o enunciado da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.4. Havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, responde o fiador pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença.5. Agravo regimental desprovido.(STJ, Agravo Regimental no Recurso Especial nº / RS, Ministra LAURITA VAZ, T5- QUINTA TURMA, DJ 18/02/2010).

23 Fiança dada a pessoa jurídica. Locação comercial. Transferência de propriedade da empresa. Saída dos sócios garantidos.1. Para tornar insubsistente a garantia fidejussória, não basta a ocorrência da cessão de cota pelo sócio fiador da empresa locatária durante a vigência do contrato de locação.2. É possível, em casos que tais, a exoneração da fiança – prestada tanto por prazo determinado como por indeterminado –, desde que observadas as disposições do art do Cód. Civil de 1916 ou do art. 835 do Cód. Civil, dependendo da época em que foi celebrada a avença. Precedentes. 3. Na espécie, o sócio fiador não empreendeu nenhuma das hipóteses previstas nos referidos dispositivos legais.4. Recurso especial do qual não se conheceu.(STJ, Recurso Especial nº / RJ, Ministro NILSON NAVES, T6- SEXTA TURMA, DJ 03/11/2009) A nova redação introduzida pela Lei nº /2009 permite a exoneração do fiador na locação por prazo indeterminado, fazendo-se necessário para tanto apenas a notificação do locador (credor). Saliente-se, entretanto, que sua responsabilidade ainda permanecerá pelo prazo de 120 dias.

24 5. Alterações trazidas pela Lei nº /2009 relativas ao DESPEJO LIMINAR Conceitos Legais: Ação de Despejo: A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada. É o meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. Tal desocupação compulsória se dirige também a qualquer ocupante do imóvel ligado ao locatário, especialmente o sublocatário, a quem se atribui o direito de participar do processo. Liminar na Ação de Despejo: O parágrafo primeiro do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, alterado pela Lei nº /2009 trouxe mais quatro possibilidades nas quais o despejo liminar é concedido, com desocupação em 15 (quinze) dias, sem conhecimento do réu, mediante caução em dinheiro, equivalente a 03 (três) meses de aluguel.

25 ALTERAÇÕES 1) Lei 8245/91 Art.59 – Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário Lei /2009 Art. 59 – Não houve alteração. VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

26 IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. (Redação não alterada) § 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. Comentários: A lei nº /2009 inclui no artigo 59 da Lei nº 8.245/91 novas hipóteses em que é possível a concessão de liminar para desocupação, em quinze dias, inaudita altera parts. Inciso VI: A primeira delas (inciso VI, do § 1º, do artigo 59 da Lei nº 8.245/91), é quando houver o desfazimento da locação, face da regra esculpida no art.9º, IV da lei (a necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público), sem que o locatário desocupe o imóvel.

27 inciso VII: A segunda nova hipótese (inciso VII, do § 1º, do artigo 59 da Lei nº 8.245/91) reporta-se ao parágrafo único do art. 40, também introduzido pela Lei /2009. Notificado o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, escoado esse prazo, abre-se a possibilidade de despejo. A Lei Locatícia mostra-se mais intolerante quanto à falta de garantia da locação. Dúvidas podem surgir acerca da idoneidade ou aptidão de eventual garantia apresentada pelo locatário, algo que poderá abrir discussão no procedimento e dependerá do bom senso do julgador e das provas objetivas apresentadas. Inciso VIII: O inciso VIII, incluído no § 1º, do artigo 59, da Lei nº 8.245/91, mostra-se rigoroso com o término do prazo de locação de imóvel não residencial, ao permitir liminar de desocupação na ação proposta até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento da notificação comunicando a intenção de retomada do imóvel. Os inquilinos de imóveis não residencial deverão estar atentos quanto aos requisitos para propor ação renovatória, evitando o despejo liminar previsto neste inciso VIII. Inciso IX: O inciso IX, também introduzido pela Lei nº /2009, refere-se á liminar na ação de despejo por falta de pagamento. Assim, será também liminar o despejo quando o inquilino deixar de pagar o aluguel e os acessórios da locação no vencimento, não estando presentes as garantias previstas no artigo 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento), qualquer que seja o motivo. Assim, se o locatário a título de exemplo, perde o fiador em virtude de seu falecimento, estará sujeito, no caso de não pagamento dos débitos locatícios, na data prevista do vencimento, a ser despejado liminarmente.

28 Parágrafo 3º: Nesta hipótese – mais uma inovação trazida pela Lei nº /2009 –, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e impedir o despejo liminar se no prazo concedido para desocupação (15 dias), efetuar o deposito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos. É importante salientar que sempre houve a possibilidade de despejo na ausência do pagamento dos débitos locatícios, entretanto, o despejo não era liminar, e o locatário deveria no prazo da contestação, requerer autorização para pagamento do débito atualizado. Note-se que com o advento da nova Lei, não é necessário o pedido de autorização, bastando que se efetue o depósito da totalidade dos valores devidos nos termos do artigo 62, inciso II. Dúvidas poderão surgir quanto se constatar a exigência de valores exorbitantes na ação inicial de despejo, por falta de pagamento. O caso concreto deverá apontar a solução quanto totalidade dos valores devidos. ADIN - Ação Direta de Inconstitucionalidade proposta pelo IDELOS (Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shoppings), através da qual contestou-se a nova Lei do Inquilinato, no que permite ao despejo por um mês de atraso no aluguel. De acordo com o mencionado instituto, o artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), introduzido pela Lei , de novembro de 2009, afronta os artigos 1º, inciso III, 5º, inciso LV, e 170, caput, da Constituição Federal. O mérito da ação direta de inconstitucionalidade acima mencionada sequer foi analisado, tendo sido a ela negado seguimento de plano, em razão da ilegitimidade ativa do IDELOS. Decisão da Ministra Ellen Gracie.

29 Questão atual é saber se nas relações locatícias a liminar de desocupação, quando se tratar de despejo, somente pode ser deferida nos casos elencados no artigo 59 da Lei nº 8.245/91 ou pode ser aplicada a norma prevista no artigo 273 do CPC (que trata de antecipação dos efeitos da tutela)? Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO.1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo.2. Recurso provido. (STJ, Recurso Especial nº / SP, Ministro PAULO GALLOTTI, T6 - SEXTA TURMA, DJ 21/10/2004) Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS DO ART.273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL -POSSIBILIDADE. Conforme orientação jurisprudencial do STJ, é possível deferir antecipação de tutela em ação de despejo, ainda que não se trate das hipóteses previstas no artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/91, se estiverem presentes os requisitos elencados no art.273 do CPC. Havendo prova inequívoca nos autos da relação locatícia, da mora do locatário e da ausência de pedido de purgação pelo locatário, após citado, perfeitamente viável o deferimento ao locador de ANTECIPAÇÃO da TUTELA. Recurso provido. (TJMG, Agravo de Instrumento n° /001, Desembargador MARCOS LINCOLN, 10ª Câmara Cível, 21/10/2008)

30 6. OUTRAS ALTERAÇÕES 1) Lei 8245/91 Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II – o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; III – autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação; IV – não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; Parágrafo único – não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

31 Lei 12112/09 Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (...) Não houve alteração. III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Comentários: O artigo 62 também recebeu importantes alterações, com a modificação do caput, dos incisos I, II, III e IV, além da alteração de seu parágrafo único.

32 Caput: O caput especifica melhor quais os créditos que ensejam a ação de despejo, com trâmite previsto em seus incisos e parágrafo único, que não mais se dá apenas por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, mas também de aluguel provisório e de diferenças de aluguéis. Inciso I: A alteração do inciso I manteve a possibilidade de cumulação de pedidos, rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios, detalhando o procedimento quanto ao locatário e fiador. Trata-se, em verdade, de norma de caráter processual, segundo a qual o locatário é citado para contestar a ação contra si movida, que engloba os dois pedidos (despejo e cobrança), enquanto o fiador é citado para contestar a ação tão somente de cobrança. Inciso II: O inciso II repetiu a previsão anterior, tendo sido incluído o fiador que, segundo a sua novel redação, pode efetuar o pagamento do valor devido, com o fim de evitar a rescisão contratual. Saliente-se que hoje o prazo para pagar a dívida é de 15 dias contados da citação; antes ele fazia uma petição e pedia autorização do juiz para pagar a dívida, sendo que seu prazo só iniciava a partir do deferimento do pedido (como a justiça é morosa, o prazo podia se ampliar para mais de um mês). Inciso III: O inciso III manteve a possibilidade de que a purgação seja complementada pelo locatário, quando o locador alegar e demonstrar que a oferta não é integral, especificando que tal prazo inicia da ciência da parte, seja pessoalmente, seja por intermédio de seu patrono, mediante publicação no diário oficial ou carta (o que torna o processo mais célere). Inciso IV: O inciso IV prevê o prosseguimento do despejo pela diferença entre o valor depositado e o realmente devido, quando a parte intimada para complementar o depósito quedar-se inerte. Nesta hipótese o locador pode levantar o valor depositado em juízo para amortização do débito. A alteração ocorrida neste inciso foi apenas de ordem semântica, pois a redação anterior poderia levar à equivocada interpretação de que depósito parcial seria capaz de frustrar a ação de despejo, o que foi corrigido pela nova redação do inciso IV. Parágrafo Único: A alteração do parágrafo único limitou a possibilidade de purgação da mora pelo locatário e/ou fiador, que não poderá efetivá-la quando já o tiver feito nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores. Na redação anterior a previsão era de duas vezes nos últimos doze meses.

33 2) Lei 8245/91 Art. 63 – Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes: § 1º O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II III do art. 9º ou no § 2 do art. 46. § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. Lei 12112/09 Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º - Não houve alteração b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2o do art. 46. § 2º - Não houve alteração § 3º - Não houve alteração

34 Comentários: A regra geral, estabelecida no caput, é que a desocupação voluntária deva ocorrer em trinta dias. Diz a Lei que o Juiz deve fixar esse prazo, fazendo-o na sentença, em não ocorrendo as exceções deste artigo, não possuindo discricionariedade nesta questão. Deve o locatário ser intimado pessoalmente para a execução da sentença, iniciando-se daí a contagem do trintídio. O prazo será de 15 (quinze) dias, nas situações do § 1º, quando a Lei entende que não se justifica prazo maior de permanência do inquilino. Isso ocorrerá quando a sentença for proferida após quatro meses a contar da data de citação (decisão de 1ª instância) e quando se tratar dos fundamentos previstos no artigo 9º da Lei nº 8.245/91, não havendo mais restrição quanto ao despejo sob qualquer dos incisos no caso de denúncia vazia nas locações residenciais, ocorrendo as hipóteses do artigo 46, §2. *Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

35 3) Lei 8245/91 Art. 64 – Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II, IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. Lei 12112/09 Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. § 1° - Não houve alteração. § 2° - Não houve alteração. Comentários: O valor da caução em caso de execução provisória de despejo foi reduzido, facilitando-se que o despejo fosse realizado em benefício do locador.

36 4) Lei 8245/91 Art. 74 – Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. Lei 12112/09 Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Comentários: A novel redação do artigo 74 corrige distorção da lei anterior, pois o locador mesmo depois de provar que não estava obrigado a renovar o contrato de locação, precisava esperar 6(seis) meses para reaver o imóvel. A diminuição do prazo era, sem sombra de dúvida, medida imperativa.


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