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TÍTULOS JUDICIAIS - QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – Títulos judiciais podem substituir escrituras públicas? 26º ENCONTRO REGIONAL DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE.

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1 TÍTULOS JUDICIAIS - QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – Títulos judiciais podem substituir escrituras públicas? 26º ENCONTRO REGIONAL DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IRIB 1º A 3 DE JULHO DE EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA TABELIÃO E REGISTRADOR 2º OFÍCIO DE TERESÓPOLIS – RJ

2 Caso concreto 1)A e B eram proprietários em condomínio de dois imóveis, em partes iguais; 2)A, que tinha dois herdeiros, fez um testamento no qual dispôs que um dos imóveis deveria ficar para os herdeiros, e o outro para o condômino; 3) A disposição envolvia negócio jurídico estranho à sucessão; 4) Com a morte de A, houve a transmissão aos seus herdeiros da propriedade de metade de cada imóvel; 5) B e os herdeiros de A compareceram aos autos do inventário e manifestaram sua concordância em cumprir a disposição testamentária, recolhendo os tributos devidos pela permuta, merecendo o ajuste homologação judicial.

3 INTRODUÇÃO AO TEMA Os registradores deparam-se, com relativa freqüência, com títulos judiciais contendo determinações de mutações jurídico-reais para as quais a lei exige a escritura pública. São comuns as doações nos autos de separação e divórcio e as cessões de direitos hereditários, gratuitas ou onerosas, nos autos dos inventários e arrolamentos. A questão não é nova, mas está longe de ser pacificada. Ao qualificar tais títulos, devem os registradores negar seu acesso ao fólio real? A escritura pública pode ser substituída pela ordem judicial?

4 A forma nos negócios jurídicos imobiliários. Quanto aos negócios imobiliários, a lei civil brasileira determinou a forma escrita, sendo a escritura pública essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis (art. 108). A cessão de direitos hereditários também exige a escritura pública, nos termos do art do Código Civil. O negócio jurídico é nulo quando não revestir a forma prescrita em lei (art. 166, IV, do Código Civil).

5 Por que a escritura pública? O tabelião identifica as partes, verifica sua capacidade e garante a livre manifestação da vontade. Atua o tabelião de notas preventivamente, evitando litígios com a sua orientação e lavratura dos adequados instrumentos, e também participa da solução de conflitos já instaurados e que admitem composição na via extrajudicial. A orientação e aconselhamento do tabelião, atuando de forma imparcial, são de extrema relevância para permitir a reflexão e evitar qualquer defeito na manifestação de vontade das partes.

6 O Poder Judiciário, as homologações de transações, conciliações, e demais decisões envolvendo direitos reais sobre imóveis – doutrina e jurisprudência. Podem os magistrados determinar a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, dispensando a lavratura da escritura pública, fora das hipóteses expressamente previstas? O art. 108 do Código Civil aplica-se ainda quando ocorre a intervenção judicial? E quanto ao art do mesmo diploma?

7 Humberto Theodoro Júnior e Yussef Said Cahali admitem. Silvio de Salvo Venosa e Leonardo Brandelli entendem não ser possível. Os tribunais se dividem. Como devem agir os registradores?

8 CONCLUSÕES 1) Em regra os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis devem ser celebrados por escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil, assim como a cessão de direitos hereditários, por força do art do mesmo diploma; 2) Não me parece que as regras se apliquem quando há intervenção do Poder Judiciário; 3) O processo judicial, público, presidido por um magistrado, profissional do direito imparcial, ao qual se aplicam diversos princípios constitucionais, confere a necessária segurança para obtenção dos resultados que dele se espera;

9 CONCLUSÕES 4) Efetividade do processo: o processo deve alcançar os fins que dele se espera, como instrumento de solução de conflitos. Humberto Theodoro Júnior leciona que o resultado esperado da técnica processual há de se operar no campo das relações jurídicas substanciais. É na produção desses resultados, em nível satisfatório, que se poderá definir a maior ou menor efetividade do processo; 5) Portanto, não faz sentido que, em determinadas hipóteses, as partes tenham que se socorrer do tabelião para tornar efetiva a decisão judicial; 6) A razão de ser da escritura pública estará suprida pela intervenção judicial, muitas das vezes com a participação do Ministério Público. E haverá o duplo controle, pois o título será qualificado pelo registrador;

10 CONCLUSÕES 7) A interpretação dos arts. 108 e do Código Civil deve ter em conta o fim do dispositivo, seu alcance prático. Interpretando-os teleologicamente, não podemos deixar de concluir que a exigência da escritura pública nas hipóteses ventiladas, tem por finalidade garantir a segurança jurídica; 8) Sua aplicação, portanto, pode ser afastada quando há a intervenção do Poder Judiciário, em razão das funções inerentes a tal Poder e das garantias que gozam as partes, estando absolutamente resguardada a segurança jurídica. O equilíbrio entre as partes, a verificação da legalidade, a análise da capacidade e a livre manifestação da vontade, não escapam ao exame do magistrado no cumprimento do mister de proferir a decisão, que servirá de título para o acesso ao fólio real;

11 CONCLUSÕES 9) Anote-se que a Lei /07 facultou a realização por escritura pública do inventário e da partilha, em determinados casos. Cabe aos interessados, a seu exclusivo critério, optar pela esfera judicial ou pela lavratura no tabelionato. Nas duas hipóteses, teremos títulos que acessarão o registro imobiliário, ou seja, que se equivalem para fins de registro. Significa dizer que a segurança conferida pelo Judiciário e pela atividade notarial se equivale; 10)Diante do exposto, entendo viável a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis e a cessão de direitos hereditários sem a lavratura de escritura pública quando há intervenção do Poder Judiciário;

12 CONCLUSÕES 11)Sendo incontestável que os títulos judiciais estão sujeitos à qualificação registral, deve haver o recolhimento dos tributos devidos e o cumprimento de todas as normas aplicáveis (arts. 222 e 225 da Lei 6.015/73, dentre outras); 12)Ao registrador imobiliário, profissional do direito que tem o dever legal de qualificar os títulos que lhe são apresentados para registro, cabe optar por uma das posições vistas neste breve estudo. Anote-se que, qualquer que seja a posição adotada, encontra bons argumentos, de sorte que o registrador estará agindo dentro da legalidade, inexistindo risco para sanção de qualquer natureza.

13 Muito Obrigado! Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza


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