CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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1 CONTRATO DE COMPRA E VENDA

2 O contrato de compra e venda teve origem na organização das sociedades e do advento da moeda ou do dinheiro. Na medida em que cresceu a compra e venda reduziu-se a importância da troca.

3 Modernamente, a economia baseia-se na compra e venda, que abarca desde as vendas de rua (vendedores ambulantes e estacionários) até os que têm por objeto patrimônios, além das relações impessoais com utilização de máquinas ou da Internet.

4 A necessidade de defender o consumidor, introduziu no ordenamento jurídico pátrio, as cláusulas abusivas e das eficácias pré e pós-contratual, delimitando o campo de abrangência das normas comuns, estabelecidas no Código Civil, relativamente ao contrato de compra e venda, que passam a ter função supletiva.

5 O contrato de compra e venda foi afetado pela massificação contratual, com a adoção das condições gerais dos contratos, que funcionam como regulação contratual privada predisposta pelo vendedor à totalidade dos compradores aderentes, com características de generalidade, uniformidade, abstração e inalterabilidade.

6 As condições gerais dos contratos são fruto da fase pós-industrial, da passagem do sistema de economia da concorrência para o sistema de concentração de capital, do poder empresarial e da massificação das relações sociais.

7 Quando a venda decorrer de um contrato de adesão e houver incompatibilidade entre as condições gerais nele predispostas e as normas de caráter dispositivo ou supletivo previstas nos artigos 481 a 532 do Código Civil, estas preferem àquelas.

8 Art Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

9 Segundo Caio Mário da Silva:
“a compra e venda é o contrato em que uma pessoa se obriga a transferir a outra o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.”

10 No que diz respeito à estrutura, a compra e venda é contrato oneroso, translativo, bilateral ou sinalagmático e geralmente comutativo, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro.

11 Classificação Bilateral Oneroso Comutativo ou aleatório
Consensual ou solene Translativo de domínio por servir como titulus adquirendi.

12 No direito brasileiro, o contrato por si só não gera a transmissão do domínio do bem ou da coisa, mas o direito e o dever de realizá-la. O objeto da obrigação do vendedor é a prestação de dar a coisa e o do comprador a prestação de dar o preço. A coisa pode ser corpórea ou incorpórea.

13 O contrato de compra e venda é meramente consensual, pois a transmissão do domínio ou da propriedade depende de modos específicos, dele decorrentes mas autônomos.

14 Registro do título, para os bens imóveis – artigo 1
Registro do título, para os bens imóveis – artigo 1.245, do Código Civil; Tradição, para os bens móveis – artigo 1.267, do Código Civil.

15 Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

16 Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

17 Na tradição brasileira (e portuguesa) a expressão utilizada é ampla, ou seja, "compra e venda", que vem do direito romano, ressaltando a bilateralidade obrigacional, diferentemente de outros países que restringem a denominação a contrato de venda (direito francês, direito italiano) ou a contrato de compra (direito alemão, direito inglês). A Convenção de Viena (1980) adotou a denominação Contrato de Venda de Mercadorias.

18 A compra e venda pode corresponder a um contrato de execução instantânea, quando a prestação do comprador sucede à do vendedor, no mesmo instante, mas pode assumir características de contrato de execução duradoura (continuada ou diferida).

19 A execução é continuada em contratos de fornecimento (água, luz, gaz), pois a prestação de dar o preço é correspondente ao consumo realizado em cada período medido. É diferida quando o preço determinado é dividido em várias prestações.

20 O contrato de fornecimento pode ser aberto quanto ao objeto e, sobretudo, quanto à quantidade do que se vai fornecer. Considera-se devido o que seja necessário, no momento do consumo, em quantidade e qualidade. O preço é correspondente ao que efetivamente foi consumido pelo comprador e às alterações decorrentes de mudanças de qualidade, de aplicação de índices de atualização monetária ou de outras circunstâncias que tenham previsão no contrato.

21 Não se considera compra e venda os contratos de fornecimento de serviços.
Considera-se compra e venda de coisas genéricas o contrato de fornecimento de coisas fungíveis com prestações sucessivas ou periódicas.

22 O inadimplemento do contrato de compra e venda por parte do vendedor resolve-se por meio de ação pessoal para entrega de coisa. Mesmo não existindo direito real, o adquirente de coisas móveis ou imóveis pode acionar o vendedor para entregá-la. Pacta sunt servanda.

23 O inadimplemento do contrato de compra e venda não dá origem sistemática à indenização.

24 Elementos da compra e venda
coisa preço consentimento

25 A coisa a) existência: a coisa para ser vendida deverá existir ou vir a existir no futuro, a exemplo de venda de safra futura. A compra e venda nem sempre tem por objeto coisas corpóreas, bens materiais, como casa, computador, pão, máquina, ainda que sejam os mais freqüentes.

26 Ela é suscetível de ter por objeto um bem imaterial, intangível.
Ex: os direitos intelectuais, cujos contratos recebem regência de legislação especial, a exemplo da Lei n , de 19 de fevereiro de 1998, que prevê para transferência dos direitos patrimoniais de autor os contratos de licenciamento, concessão e cessão, este muito próximo do contrato de compra e venda.

27 O Código Civil disciplina a cessão de créditos, nos artigos
O Código Civil disciplina a cessão de créditos, nos artigos. 286 a 298, e a cessão de direitos hereditários, nos artigos a Os bens incorpóreos são transferidos a terceiros mediante contrapartida financeira, o que os aproximam da compra e venda, que deve ser o contrato utilizado toda a vez que outro análogo não seja definido expressamente em lei especial.

28 Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura.
Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

29 b) Individuação: a coisa deve ser determinada ou determinável no ato da execução do contrato, podendo ser incerta, desde que indique pelo menos o gênero e a quantidade. Admite-se também a venda de coisa alternativa

30 A coisa pode ser específica, quando se determina precisamente o objeto que se vende, ou genérica, quando se alude a quantidades ou gêneros de coisas sem precisar quais (ex.: 10 caixas de guaraná, sem dizer de que marca; 5 lotes de terreno, sem dizer qual deles). O artigo sob comento impõe que seja coisa "certa", o que se entende como determinada ou determinável.

31 Art A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo gênero e pela quantidade. Art Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou. § 1.º Não pode o devedor obrigar o credor a receber parte em uma prestação e parte em outra. § 2.º Quando a obrigação for de prestações periódicas, a faculdade de opção poderá ser exercida em cada período. § 3.º No caso de pluralidade de optantes, não havendo acordo unânime entre eles, decidirá o juiz, findo o prazo por este assinado para a deliberação. § 4.º Se o título deferir a opção a terceiro, e este não quiser, ou não puder exercê-la, caberá ao juiz a escolha se não houver acordo entre as partes.

32 c) Disponibilidade: a coisa a ser vendida deve estar disponível, ou seja, livre de quaisquer condições de inalienabilidade. Assim, a coisa não pode encontrar-se na condição de insuscetíveis de apropriação, legalmente inalienáveis por qualquer motivo. Não podem ser objeto de alienação os valores e direitos da personalidade (CC, Art.11), os órgãos do corpo humano (CF, Art. 199, § 4º.).

33 O Preço O preço é naturalmente elemento indispensável, seja ele definido previamente de forma objetiva ou determinável através de critérios específicos estabelecidos pelas partes no contrato de compra e venda. Art Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

34 Art A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

35 Art Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. Art Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

36 O preço não poderá ser simbólico, vil ou fictício, devendo ser sério e real, sob pena do contrato ser considerado de doação. Não pode também ser excessivamente elevado de modo a ser caracterizado como erro ou lesão.

37 Quando o contrato de compra e venda resultar de relação de consumo, o preço não pode consistir em "prestações desproporcionais" ou em violação ao "justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes" (artigos 6º, V, e 51 do Código de Defesa do Consumidor), o que leva à modificação das cláusulas respectivas ou à nulidade por serem consideradas abusivas.

38 Os preços nos contratos de compra e venda podem estar eventualmente limitados ou fixados pelo Poder Público, reduzindo-se a autonomia dos particulares, não sendo totalmente de livre fixação.

39 O consentimento das partes
Este ato deve ser livre e espontâneo, sob pena do negócio jurídico se tornar anulável. O negócio pode também ser anulado se houver erro substancial em relação ao objeto da venda (CC, Art. 139, I). Art O erro é substancial quando: I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;

40 Para o consentimento é indispensável também a capacidade das partes
Para o consentimento é indispensável também a capacidade das partes. Em caso de incapacidade absoluta ou relativa (CC, Artigos 3º. e 4º.) poderão ser supridas pela representação e pela assistência e pela autorização do juiz.

41 Consequências Jurídicas
a obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de pagar o preço; obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção; responsabilidade pelos riscos e despesas: antes da tradição ou da transcrição, os riscos da coisa correrão por conta do vendedor, e os do preço, por conta do comprador.

42 Assim, se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito ou força maior, até o momento da tradição, o vendedor é que sofrerá as conseqüências, devendo restituir o preço, se já havia recebido ; se, porém, o fato se der após a tradição, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço, sendo que o comprador é que suportará as conseqüências. Igualmente, se o preço se perder ou se degradar, antes da tradição, o comprador é que sofrerá o risco ; mas, se isso ocorrer após o pagamento, o vendedor é que arcará com o prejuízo havido.

43 Considerar-se-á como tradição, acarretando ao comprador responsabilidade pelo risco, a circunstância de a coisa, que comumente se recebe, contando, medindo ou assinalando, ter sido colocada à sua disposição, mesmo que o caso fortuito ocorra no ato de contar, medir ou assinalar. O comprador suportará os riscos da coisa adquirida, se estiver em mora de receber, quando colocada a sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustado.

44 responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;
direito dos cômodos antes da tradição : artigo 868, do CC. - melhorias nas obrigações - ex.: se égua fica prenha antes da tradição o potro é do vendedor; se depois, do novo dono direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra por não ter sido entregue nas condições prometidas ;

45 direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento da área, ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço; exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal; nulidade contratual no caso do artigo 53 da Lei 8078/90 - CDC.

46 Art Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. § 1º - (Vetado). § 2º - Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo. § 3º - Os contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda corrente nacional.

47 Cláusulas especiais à compra e venda
Em alguns contratos de compra e venda constam cláusulas especiais que embora não desfigurem a natureza contratual da compra e venda, dão ao contrato uma fisionomia específica, tornando o negócio condicional, por estarem subordinados a eventos futuros.

48 São elas: retrovenda, venda a contendo e venda sujeito à prova, preempção ou preferência, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos.

49 Retrovenda É a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel. É apenas admissível nas vendas de imóveis. Torna a propriedade resolúvel.

50 O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de três anos, ininterruptos e insuscetíveis de suspensão. O prazo de três anos é improrrogável e, chegando o termo final, extingue-se o direito, independentemente de interpelação. Conta-se o dies a quo (termo inicial do prazo) da data do contrato e não do registro.

51 O direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa a seus herdeiros. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 3 (três) anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. (artigo 505 do Código Civil)

52 Recusando-se o comprador a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador(artigo 506, CC).

53 Ressalte-se que o direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. O alienante conserva seu direito contra terceiros adquirentes da coisa retrovendida, ainda que terceiros adquirentes não conheçam a cláusula de retrovenda vinculada, pois adquiriram propriedade resolúvel.

54 Venda a contento O contrato de compra e venda contendo cláusula de venda a contento e venda sujeito à prova é aplicado em geral, nas negociações envolvendo gêneros alimentícios e bebidas finas. Com a presença desta cláusula o negócio é realizado sob condição suspensiva, mesmo que a coisa tenha sido entregue.

55 Art A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

56 Art Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

57 Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

58 A conclusão do contrato depende exclusivamente do arbítrio ou do gosto do comprador, não podendo o vendedor alegar que o comprador não aceitou por mera pirraça. Esta cláusula constitui exceção ao disposto no artigo 122 do código civil, que proíbe as condições meramente potestativas.

59 Condição potestativa é a condição que torna a execução contratual dependente duma convenção que se acha subordinada à vontade ou ao arbítrio de uma ou outra das partes.

60 Art São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.

61 Assim, por ser exceção, para as cláusulas de venda a contento e venda sujeito à prova, não se aplica o artigo 122 do código. Se o comprador não se manifestar no prazo acordado, presume-se perfeita e definitiva a venda.

62 Art Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

63 Na venda sujeita à prova, o direito de manifestação do comprador é pessoal, não se transferindo a outras pessoas, quer por atos inter vivos ou causa motis. Morrendo o comprador o direito é extinto, enquanto que com a morte do vendedor, o comprador poderá exercê-lo perante os herdeiros do vendedor.

64 Preempção ou preferência
É a cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de, antes de alienar a coisa comprada, oferecê-la ao vendedor de quem a obteve, tendo este, preço por preço, para que use do seu direito de preferência para readquiri-la, com exclusão dos outros interessados.

65 Há dois tipos de preempção:
Legal: decorrente de disposição de lei Convencional ou contratual: expressa no acordo de vontade.

66 Ex: A preferência de condômino na aquisição de coisa indivisa e do inquilino ma compra de imóvel locado quando posto à venda. (legal)

67 Na preempção convencional, é necessária a explicitação desta cláusula no contrato.
O direito de preferência só poderá ser exercido quando o comprador vier a vender a coisa, não podendo ser pressionado a alienar o objeto. O prazo do exercício do direito de preempção poderá ser fixado em até cento e oitenta dias, em caso de coisas móveis, e de até dois anos, se bens imóveis.

68 Art A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

69 Art Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos 3 (três) dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos 60 (sessenta) dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

70 Art Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

71 A iniciativa da manifestação da preferência pode ocorrer por parte do antigo vendedor, que ao tomar conhecimento que o comprador deseja vender a coisa ou dá-la em pagamento, pode o vendedor intimar o comprador do seu interesse em recomprar a coisa.

72 Art O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

73 Responsabilidade do preemptor - aquele que exerce o direito de preferência
Preferindo o preemptor recomprar a coisa, exercendo assim a preempção, fica obrigado a pagar o preço nas mesmas condições eventualmente ajustadas com terceiro interessado. Esta obrigação é da essência do instituto da preempção.

74 A preempção é um direito pessoal e não um direito real, não podendo ser cedido a terceiros e não se transfere aos herdeiros cabendo. Art O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

75 Cabe ação de perdas e danos, em decorrência do impedimento de seu exercício.
Sendo assim, se o comprador não deu ciência ao preemptor poderá responder com a reparação do dano. O terceiro (novo adquirente) poderá também responder solidariamente com o comprador se agiu de má-fé.

76 Art Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

77 Art Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

78 A preferência legal conhecida como retrocessão está prevista no artigo 519, para os casos de desapropriação por parte do poder público. O expropriado tem direito de preferência na aquisição do bem pelo preço atual, caso o imóvel não venha ser utilizado pelo poder público.

79 Venda com reserva de domínio
É uma modalidade de negociação em que o vendedor de coisa móvel, tem a garantia da propriedade da coisa vendida a prazo, até que seja pago integralmente, momento em que será transferido o domínio da coisa ao comprador.

80 Não se veda a venda com reserva de domínio de bens imóveis, sendo rara a sua utilização nestes casos, haja vista que a simples promessa de compra e venda para imóveis é mais segura para o vendedor, que só transfere a propriedade com o registro, preferindo assim após a quitação do preço total.

81 Na venda de coisa móvel, o vendedor pode reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

82 Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para diferenciá-la de outras do mesmo gênero. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé (CC, artigos 521 a 523).

83 Enquanto não forem pagas as prestações na sua totalidade, somente a posse da coisa é transferida.
Esta negociação tem caráter de venda sob condição suspensiva.

84 Elementos que caracterizam a compra e venda com reserva de domínio:
a) compra e venda da coisa a crédito; b) que recaia sobre objeto individualizado, infungível; c) efetiva entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador;

85 d) pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas, normalmente em prestações; e) obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador, logo após a conclusão do pagamento do preço ajustado.

86 Poderá sofrer protestos ou interpelação judicial, o comprador que se tornar inadimplente, sendo a dívida passível de execução judicial, podendo ainda o vendedor recuperar a coisa vendida através de uma ação judicial de reintegração de posse.

87 A reserva de domínio é tratada pelo Código de Processo Civil nos artigos e 1.071, regulando a cobrança pelo processo executório (podendo a penhora incidir sobre a coisa vendida) e a reintegração de posse (recuperação da coisa vendida).

88 Art Nas vendas a crédito com reserva de domínio, quando as prestações estiverem representadas por título executivo, o credor poderá cobrá-las, observando-se o disposto no Livro II, Título II, Capítulo IV. § 1º Efetuada a penhora da coisa vendida, é lícito a qualquer das partes, no curso do processo, requerer-lhe a alienação judicial em leilão. § 2º O produto do leilão será depositado, sub-rogando-se nele a penhora.

89 Artigo 646, CPC - A execução por quantia certa tem por objeto expropriar bens do devedor, a fim de satisfazer o direito do credor (Art. 591).

90 Ainda que o comprador não tenha a propriedade da coisa adquirida com reserva de domínio, responde ele pelos riscos da coisa.

91 O artigo 524 do Código Civil determina que a transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. Entretanto, o vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

92 A lei se refere apenas a coisas móveis, entretanto não existe qualquer proibição legal contra a venda com reserva de domínio de bens imóveis.

93 Existem alguns tipos de operações de compra e venda que, têm características específicas no que se refere ao procedimento para a sua efetivação o que a tornam especiais.

94 São elas: venda mediante amostra venda “ad corpus” (pelo corpo, venda conforme o todo) venda “ad mensuram” (por medida, venda conforme a medida).

95 Venda mediante amostra
A amostra é uma porção, uma pequena parte ou unidade de uma mercadoria ou produto, natural ou fabricado, apresentado para demonstrar sua natureza, qualidade ou tipo. A amostra normalmente é destituída de valor comercial e é utilizada apenas com o objetivo de mostrar o que deverá ser a coisa a ser negociada.

96 Art Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

97 Não estando a mercadoria entregue dentro dos mesmos padrões da amostra, modelo ou protótipo, ocorrerá o inadimplemento contratual por parte do vendedor, devendo o comprador protestar imediatamente discordando das especificações da mercadoria, sob pena de considerar aceita definitiva a entrega da mercadoria.

98 Venda “ad corpus” e venda “ad mensuram”
Venda ad corpus (pelo corpo, venda conforme o todo) Venda ad mensuram (por medida, venda conforme a medida). O código civil trata destas modalidades de venda somente para as negociações com imóveis.

99 Na venda ad corpus o negócio é feito considerando o conjunto como um todo, não sendo atrelado à medida ou em números proporcionais à unidade. Na venda ad mensuram é utilizada a unidade de medida, metro, hectare, etc. como medida de extensão ou de área, sendo fatores de estipulação do total da venda.

100 Na venda ad mensuram se não corresponder às dimensões contratadas o comprador tem o direito de reclamar o complemento da área, e na impossibilidade de complementação, pode ele, reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço da área efetivamente recebida.

101 Estas ações para complementação da área, resolução do contrato ou abatimento do preço, devem ser propostas no prazo de um ano (prazo decadencial), a contar da data do registro do título. A contagem deste prazo inicia-se da data da posse, cuja imissão tenha atrasado por culta do alienante.

102 Nas vendas ad corpus não poderá haver reclamação de complemento, nem devolução de excesso de área ou extensão, pois nesta modalidade as referências às dimensões são apenas enunciativas, não se levando em consideração o rigor das medidas, a exemplo da venda de uma chácara, em que o comprador está comprando este imóvel como um todo, terreno, casa e acessórios, no conjunto, sem a preocupação específica e rigorosa com as dimensões de cada parte. Neste caso pressupõe-se que o comprador conhece o que está comprando.

103 Na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço(CC, Art. 500.).

104 Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

105 Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

106 Decai do direito de propor as ações previstas no artigo 500 citado, o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência(CC, art. 501).