AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

Apresentação em tema: "AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA"— Transcrição da apresentação:

1 AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

2 CONCEITO Consiste na personalização do direito de propriedade em um titular; Segundo o CC, os meios de aquisição da propriedade imóvel são: Registro do título no Cartório de Registro de Imóveis; Usucapião; Acessão; Sucessão (direito hereditário) Desapropriação; Adjudicação compulsória; Casamento pelo regime da comunhão universal, etc.

3 CLASSIFICAÇÃO DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
ORIGINÁRIA: quando não há relação entre quem adquire o bem e o proprietário anterior, o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe seja transmitido por alguém; Na aquisição originária os vícios anteriores da propriedade não são considerados, porque não existe relação entre o atual proprietário e o antecessor. DERIVADA: nesta modalidade há a transmissão do domínio, quer por ato causa mortis ou inter vivos; REGRAS: Ninguém pode transmitir mais direitos do que possui; a coisa chega ao adquirente com as características anteriores, com as mesmas virtudes e com os mesmos vícios ou gravames;

4 Devem ser registrados:
AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO (CC, art e ) Processo (arts. 182 e s. da L. 6015/73): a propriedade transfere-se, por ato entre vivos, com o registro do respectivo título translativo; O registro é constitutivo, ou seja é o modo que constitui a propriedade imobiliária em favor de alguém. O registro confere publicidade à transferência da propriedade (à causa, ao título). Devem ser registrados: Compra e venda, dação em pagamento, troca, doação, etc. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, antes do registro há mero direito pessoal; Segundo o En. 87 do CEJ: “Considera-se também título translativo, para fins do art do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts e 1418 do Código Civil e § 6º do art. 26 da Lei n /79)”.

5 Características básicas do sistema registral brasileiro
Vinculação do modo ao título: a eficácia do registro sempre estará condicionada à validade do título; Relatividade da presunção de propriedade: Se o teor do registro não exprimir a verdade, caberá ao prejudicado invalidá-lo Para tanto deverá pugnar pela decretação de invalidade do título com a cumulação sucessiva do pedido de cancelamento do registro.

6 Atributos do Registro CONSTITUTIVIDADE; PUBLICIDADE;
FORÇA PROBANTE (FÉ PÚBLICA) OU PRESUNÇÃO; LEGALIDADE: TERRITORIALIDADE; CONTINUIDADE; PRIORIDADE; ESPECIALIDADE; INSTÂNCIA.

7 Constitutividade O registro do título translativo é indispensável para a aquisição da propriedade imobiliária inter vivos (art. 1227); Título: plano da validade; Registro: plano da eficácia; O registro em negócios jurídicos inter vivos produz efeitos ex nunc: No período que medeia a outorga do título aquisitivo e o registro, o alienante continuará a ser havido como dono da coisa e arcará com as obrigações propter rem (art. 1245, § 1º); Na usucapião e na sucessão o registro possui efeitos retroativos (ex tunc); Nestes casos o registro não opera a aquisição da propriedade, tendo função de alterar a titularidade formal da propriedade, conceder publicidade à aquisição e permitir ao adquirente dispor do bem.

8 PUBLICIDADE o registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros; Confere-se o conhecimento à sociedade da situação jurídica dos bens imóveis. qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou funcionário o motivo ou interesse do pedido (LRP, art. 17);

9 FORÇA PROBANTE presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se encontra registrado o bem – ART. 1245, § 1º; trata-se de presunção juris tantum, se o teor do registro não for verdadeiro, o interessado poderá pleitear a sua anulação ou retificação – ART. 1247; Pode-se anular o registro ou invalidar o próprio título que a ele deu origem, que levará à desconstituição do registro (LRP, art. 212 e 216); o processo de retificação do registro pode ser feito administrativamente no caso de erro evidente (LRP, art. 213); havendo impugnação fundamentada ou se o pedido envolver direitos de terceiros, a retificação ou anulação, somente poderá decorrer das vias processuais ordinárias; enquanto não se promover a decretação de invalidade do registro e seu cancelamento, o adquirente é considerado como dono do imóvel - ART. 1245, § 2º. cancelado o registro, o proprietário poderá reivindicar o bem de raiz, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente – ART. 1247, § ÚNICO; Ao atual proprietário caberá, com base no instituto da evicção (art. 447 do CC), promover a denunciação da lide (art. 70 do CPC) levando o alienante a figurar no pólo passivo da demanda.

10 Pagamento indevido (art. 879, parágrafo único):
EXCEÇÕES AO PRINCÍPIO DA EFICÁCIA ERGA OMNES DO REGISTRO (tutela da propriedade aparente) Adquirente (de boa-fé) de bem alienado onerosamente por herdeiro aparente (de boa-fé) (art. 1817): “são eficazes as alienações feitas a título oneroso, pelo herdeiro aparente a terceiro de boa-fé”; Pagamento indevido (art. 879, parágrafo único): No caso de o accipiens (de boa-fé) alienar bem imóvel recebido indevidamente de forma onerosa a terceiro (de boa-fé); Fraude contra credores (art ): Art. 161: A ação pauliana só pode ser ajuizada pelo credor contra o devedor insolvente e a pessoa que com ele celebrou o negócio jurídico fraudulento, sem alcançar subadquirente de boa-fé; Simulação (art. 167): No caso de o adquirente alienar o imóvel a terceiro de boa-fé, não será este prejudicado por futura e eventual ação de nulidade interposta pelos contraentes do negócio jurídico simulado (art. 167, § 2º)

11 PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
Incumbe ao oficial do cartório examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, em seus aspectos intrínsecos e extrínsecos, no prazo de 30 dias (LRP, art. 188); estando o título em ordem será registrado; havendo exigência a ser satisfeita o oficial deverá solicitá-la por escrito, tendo o interessado 30 dias para a regularização; caso o interessado não se conforme com a exigência do oficial, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, suspendendo-se o prazo de 30 dias (LRP art. 198); neste caso o oficial será o suscitante, em processo de jurisdição voluntária, já que a mesma é suscitada por pedido do interessado; o apresentante do título (suscitado) será cientificado dos seus termos, para impugná-la, antes de ser enviada ao juízo; é obrigatória a intervenção do MP; a dúvida será julgada por sentença; se procedente, poderão interpor recurso o MP, o interessado e terceiro prejudicado; se improcedente, o oficial não poderá apelar. Os Juízes vêm admitindo que o próprio interessado peticione requerendo a instauração do procedimento de dúvida. Neste caso ele passa a ser suscitante e o oficial, suscitado. Para que o assento seja efetivo é necessária a perfeita individualização do imóvel transmitido, com a indicação de todas as suas características;

12 TERRITORIALIDADE A escritura pública pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, mas o registro só pode ser efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel. Em se tratando de bem situado em mais de uma comarca, o registro deverá ser feito em todas elas.

13 CONTINUIDADE Somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é a mesma que figura no registro como o seu proprietário; LRP, art. 195: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior...”.

14 PRIORIDADE com a protocolização do título, é feita a prenotação, que vai determinar a prioridade do título e a preferência do direito real; Se mais de um título for apresentado a registro no mesmo dia, será registrado aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo; Se duas escrituras forem lavradas na mesma data, com indicação da hora, a regra é que se registre a que foi lavrada por primeiro (LRP, art. 191) Os efeitos da prenotação cessam em 30 dias, ou até o julgamento da dúvida;

15 ESPECIALIDADE O bem deve estar minuciosamente individualizado no título para ser registrado.

16 INSTÂNCIA Art. 13 da LRP: “Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos de registro serão praticados: Por ordem judicial; A requerimento dos interessados; A requerimento do MP, quando a lei autorizar. Estão sujeitos ao registro: Os atos judiciais, como julgados, pelos quais, nas ações divisórias, se puser termo à inidivisão; Sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamentos das dívidas da herança; Divisões e partilhas amigáveis, convencionadas por escritura pública; A arrematação e as adjudicações em hasta pública, referentes às vendas judiciais; As sentenças de separação, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando, nas partilhas, houver imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; As sentenças proferidas em processos de usucapião; A carta de adjudicação de terreno adquirido a prestações, etc.

17 Matrícula, registro e averbação
será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência da atual LPR (L.6015/73), o número da matrícula sempre acompanhará o imóvel; A lei 6015/73 entrou em vigor em 01/12/76; as alienações posteriores serão registradas na mesma matrícula; é o registro que transfere a propriedade e não a matrícula; antes de 76, a cada alienação os imóveis recebiam um novo número de transcrição; deve ser realizada antes do registro.

18 Matrícula, registro e averbação
sucede à matrícula; é o ato que efetivamente acarreta a transferência da propriedade imobiliária; o número inicial da matrícula é mantido, mas os subseqüentes registros receberão numerações diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao número da matrícula-base. (R1 – R2 – R3....) Além de significar um modo específico de aquisição da propriedade imobiliária, o termo registro indica também o ato formal que concede publicidade à aquisição pelas vias da sucessão, usucapião e acessão.

19 Matrícula, registro e averbação
é qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar alterações ocorridas em um imóvel (mudança de nome de rua, quadra, n° do imóvel, estado civil do proprietário), etc.

20 AQUISIÇÃO POR ACESSÃO “Acessão vem a ser o direito em razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir o domínio de tudo aquilo que a ele adere” Formas (CC 1248): Pela formação de ilhas; Por aluvião; Por avulsão; Por abandono de álveo; Por plantações ou construções As quatro primeiras são consideradas acessões naturais e a última, industrial ou artificial

21 Requisitos para a aquisição por acessão:
Conjunção entre duas coisas, até então separadas; Caráter acessório de uma dessas coisas, em relação à outra, sendo que a coisa acedida é a principal, e a acedente, a acessória. No caso de pertenças (art.93), dado a ausência do requisito definitividade, não ocorre a acessão Princípios norteadores para a solução de questões jurídicas advindas da aquisição por acessão: Princípio da acessoriabilidade, segundo o qual o acessório segue o principal; Princípio da vedação do enriquecimento ilícito, que confere ao proprietário, sempre que possível, a indenização que lhe couber.

22 ACESSÕES NATURAIS São decorrentes de fatos jurídicos stricto sensu, processando-se de imóvel a imóvel. Formas: Pela formação de ilhas; Por aluvião; Por avulsão; Por abandono de álveo.

23 FORMAÇÃO DE ILHAS – ART 1249 e Código de águas (Dec. 24643/34, arts
FORMAÇÃO DE ILHAS – ART 1249 e Código de águas (Dec /34, arts. 20 e 26 As ilhas formadas em correntes comuns ou particulares, em virtude de movimentos sísmicos, depósito paulatino de areia, cascalho ou fragmento de terra, pertencerão aos proprietários dos terrenos ribeirinhos, de acordo com as seguintes regras: Se as ilhas se formarem no meio do rio serão distribuídas aos terrenos ribeirinhos, na proporção de suas testadas, até a linha mediana imaginária, em sentido longitudinal, que dividir o álveo em duas partes iguais; Se as ilhas surgirem entre a linha mediana do rio e uma das suas margens, serão tidas como acréscimos dos terrenos ribeirinhos fronteiriços desse mesmo lado; Se a ilha se formar da abertura da terra por um braço do rio, continuará a pertencer aos proprietários a custa de cujos terrenos se constituiu.

24 ALUVIÃO – ART. 1250 Dá-se através do acréscimo paulatino de terras às margens de um rio (águas correntes), mediante: Aluvião própria: lentos e imperceptíveis depósitos ou aterros naturais ou Aluvião imprópria: desvio de águas Os acréscimos formados por depósitos ou aterros naturais ou pelo desvio das águas dos rios, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização; Os acréscimos formados nas margens de águas públicas ou dominiais são tidos como bem público dominial (art. 16, §1o, do Código do Águas, Dec-Lei n /34); Quando o aluvião se formar em frente de prédios pertencentes a proprietários diversos, far-se-á a divisão entre eles, em proporção à testada que cada um dos prédios apresentava sobre a antiga margem.

25 AVULSÃO – ART. 1251 A avulsão se dá pelo repentino deslocamento de uma porção de terra por força natural violenta (ex.: correnteza), desprendendo-se de um prédio para se juntar a outro; O proprietário do prédio desfalcado perderá a parte deslocada, sendo-lhe lícito exigir indenização no prazo decadencial de 1 ano; Caso o dono do prédio a que se juntou a porção de terra se recusar a indenizar, deverá permitir a remoção da parte acrescida.

26 ABANDONO DO ÁLVEO – ART. 1252 Dar-se-á a acessão natural por abandono do álveo, quando um rio secar ou desviar-se em virtude de um fenômeno natural; A divisão se fará tendo por base a linha mediana do álveo abandonado, pertencendo a cada aos proprietários ribeirinhos das duas margens, na extensão de sua testada, por uma linha perpendicular da margem, no pontos extremos, à linha mediana do álveo; Os donos dos terrenos por onde as águas natural ou acidentalmente abrirem novo curso, não terão direito à indenização, haja vista tratar-se o abandono de álveo de fato jurídico decorrente de força maior; Se a mudança se der por utilidade pública, o prédio ocupado pelo novo álveo deve ser indenizado e o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante; Caso o rio volte ao seu antigo curso naturalmente a situação dominial retornará ao estado anterior; Quando o abandono do álveo resultar da ação humana, retornando o rio ao leito antigo, continuará a pertencer ao expropriante, a não ser que os antigos donos, preferindo obter de volta suas propriedades, resolvam indenizar o Estado.

27 ACESSÕES ARTIFICIAIS derivam de um comportamento ativo do homem, processando-se de móvel para imóvel. A acessão artificial está, por força do art.1253 do CC submetida à seguinte regra: Tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai no domínio de seu proprietário; Trata-se de presunção juris tantum decorrente da aplicação do princípio de que o acessório segue o principal; Formas: Plantações e construções

28 REGRAS Art. 1254: aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes, mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé; Art. 1255: aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização; Se a construção ou plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo;

29 REGRAS Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões; Presume-se a má-fé do proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua; Quando terceiro de boa-fé planta ou edifica com semente ou material de outrem, em terreno igualmente alheio, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções; O dono das sementes ou dos materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

30 REGRAS Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte; O construtor responde pela indenização correspondente: ao valor da área perdida acrescida da desvalorização da área remanescente;

31 REGRAS O construtor de má-fé poderá adquirir a propriedade do solo que invadiu desde que: pague em décuplo as perdas e danos oriundas ao proprietário da área invadida; o valor da construção exceder consideravelmente o valor da vigésima parte do imóvel invadido; não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção, e houver necessidade de proteger terceiros de boa-fé (En. 318 do CEJ).

32 o valor que a invasão acrescer à construção; mais o da área perdida e
REGRAS Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio for superior a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam: o valor que a invasão acrescer à construção; mais o da área perdida e mais o da desvalorização da área remanescente; Se o construtor estiver de má-fé será obrigado a demolir o que construiu no imóvel invadido, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro. No tocante ao direito de retenção pelas acessões realizadas, aplica-se, por analogia, o regramento estabelecido pelo art às benfeitorias úteis. (TJ/DF – Ac )