Taxa Condominial

- Lei 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 - Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003 - Reduziu para 2% a multa devida pelo atraso no pagamento das taxas condominiais.

Como chegamos até aqui? Antes do advento do referido diploma legal as questões referentes ao condomínio em edificação eram reguladas pela Lei 4.591/64, que no tocante à multa sobre o inadimplemento previa, em seu artigo 12 juros moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito do condômino inadimplente

O artigo 1.336 do Novo Código Civil, reduziu a multa pelo atraso no pagamento da taxa condominias desestimulando o pagamento pontual.

Artigo 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Justificativa: O legislador procurou evitar a aplicação de penalidades rígidas, que em determinada situação, podem caracterizar enriquecimento sem causa, como seria o caso do condômino, que por estar em atraso no pagamento da taxa condominial por dois ou três dias, seria compelido ao pagamento de multa de 20% sobre o valor do débito, penalidade essa, que também era aplicável ao condômino, que não paga suas despesas condominiais há mais de um ano.

Como contornar o problema? É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo evitar a inadimplência: 1º) imediata cobrança extrajudicial; 2º) propositura da ação competente; 3º) alteração do valor dos juros; 4º) corte de gás; 5º) inscrição no SPC; 6º) penalização com o pagamento de multa de até 5 cotas condominiais pelo atraso reiterado.

Alteração do valor dos juros O Parágrafo 1º do artigo 1.336 do NCC prevê juros convencionados

Quanto a livre fixação de juros, há várias opiniões divergentes: 1) que estes juros estariam liberados até o patamar de um por cento ao mês; 2) os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura; 3) a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil; 4) a quarta corrente, defende a definição de taxa de juros acima de um por cento, sem um limite pré-existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.

Corte de Gás: Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: (...) IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

Cuidados indispensáveis: aprovar a alteração na convenção (2/3 dos votos), incluindo o corte de gás; convencionem o prazo mínimo de inadimplência para o corte no fornecimento do gás, o condomínio deverá notificar previamente o condômino inadimplente dando um prazo para que regularize a sua situação.

Inscrição no SPC: apresentar uma cópia da convenção; ata de eleição do síndico; ata da assembléia que autorizou a inscrição dos devedores cópia do edital que comprove a convocação da assembléia para votar tal assunto; o condomínio deverá notificar o condômino inadimplente que este será inscrito no SPC, dando um prazo para que este regularize a sua situação.

Pagamento de multa de até cinco cotas condominiais pelo atraso reiterado: a doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

Murilo Gouvêa dos Reis Advogado murilo@gdr.adv.br 048.3222.9696 048.9981.6669

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