Funcionamento do SFH Ativos e Passivos das COHABs Processo de habilitação junto ao FCVS

Caracterização do Agente   Empresas de economia mista, criadas por Leis Municipal ou Estadual – maioria na segunda metade da década de 60, atuando como: Agente Promotor e Agente Financeiro do Sistema Financeiro de Habitação - SFH. As COHAB construíram mais de 1,5 milhões de casas populares, com recursos do FGTS, sempre para atender à população de baixa renda.

Atribuições do Agente Promotor     Identificação da demanda, seleção e classificação dos inscritos. Seleção de áreas, elaboração de projetos em seus aspectos sócio-econômicos, financeiros, jurídicos e técnicos (loteamento, habitações, infra-estrutura e equipamentos comunitários).

Atribuições do Agente Promotor   Aprovação do projeto para obtenção de empréstimos oriundos do FGTS, junto ao BNH até 1986 e junto à Caixa Econômica Federal daí em diante. Licitação e fiscalização da construção das unidades habitacionais.  

Atribuições do Agente Promotor   Venda das unidades habitacionais através de contrato de promessa de compra e venda. Pagamento dos empréstimos contratados ao FGTS. Remuneração: Taxa do Custo de Administração e Fiscalização de Obras (CAFO)

Atribuições do Agente Financeiro Financiamento da promessa de compra e venda. Refinanciamento do empréstimo contraído pelo Agente Promotor.

Atribuições do Agente Financeiro Administração dos contratos: emissão e recebimento das prestações, Controle do saldo devedor, repasse das contribuições ao FCVS e recolhimento e repasse dos prêmios de seguro.

Atribuições do Agente Financeiro Transferências/recomercialização e retomada dos imóveis em caso de inadimplemento. Remuneração: diferencial de 1 a 2 % na taxa nominal de juros.

Situação atual das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:   DEVEDOR junto ao FGTS/União, dos empréstimos contraídos – dívida tem valor certo e definido, resultante dos contratos de empréstimo por empreendimento executado

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:   CREDOR do adquirente do imóvel e do saldo devedor residual junto ao FCVS apurado quando da liquidação do contrato do promitente comprador (término de prazo ou antecipadamente)

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação: Entretanto, para fazer jus a esse crédito, o agente necessita comprovar a liquidez do mesmo mediante a apresentação de dossiês de cada contrato individualizado, juntando toda a documentação da operação, inclusive do (s) promitente (s) comprador (es) e dos eventos verificados durante a execução do contrato. Esse processo é oneroso e demorado

Situação das Garantias das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação: Quando da tomada dos empréstimos as garantias oferecidas ao FGTS eram os próprios imóveis, o que se mostrou frágil e insuficiente. Para assegurar o retorno dos haveres o governo federal e o FGTS buscaram outros mecanismos, de modo a substituir as antigas garantias pelos recursos transferidos aos Estados e Municípios - FPE e FPM.

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Situação 1 Estados que rolaram a dívida na década de 90, ao amparo da Lei 8727/92 Intra-limite – os estados assumiram as dívidas e os pagamentos são feitos dentro de limite de comprometimento de despesas para pagamento de dívidas. Os prazos ajustados encerrar-se-ão em 2014, admitindo-se uma prorrogação por mais 10 anos.

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Dentre os agentes enquadrados nessa situação alguns venderam as suas carteiras, foram liquidados ou mudaram sua missão e/ou modo de atuação. Outros ainda administram carteiras e, de posse do crédito habilitado junto ao FCVS têm a opção de vender no mercado ou, em tese, até mesmo oferecer em garantia para novas operações junto ao FGTS ou outro funding.

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Situação 2 Agentes que rolaram as suas dívidas nos termos da Lei 8727, tendo o acionista majoritário (Estados ou Municípios) como garantidor. Garantia vinculada ao FPE ou FPM.

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Os principais problemas enfrentados pelos agentes nessa situação são: insuficiência de garantias e fluxo de caixa, porque os saldos residuais dos contratos com término de prazo devem ser pagos em 60 meses - o que eleva substancialmente o valor das prestações do retorno. Nessas duas situações o credor da dívida deixou de ser o FGTS e passou a ser o Tesouro Nacional.

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Situação 3 Agentes que refinanciaram as suas dívidas, comprando títulos CVS de titularidade do FGTS, para pagamento em até 2027 – Resoluções 479 e 512 do Conselho Curador do FGTS na prática alongaram o prazo de pagamento, resolvendo os sobressaltos no valor do retorno e deu-se a substituição de garantias para ressarcimento dos créditos do FGTS – antes o imóvel, depois da operação, o FPM.

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Nessa situação existem casos de agentes que mantiveram a sua condição de devedor, tendo o município como garantidor e casos em que o município é o devedor; Muitos já estão inadimplentes ou em via de perderem as sua condição de adimplência.

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Situação 4 Casos em que o Agente não aderiu a nenhuma dessas alternativas. Muitos estão inadimplentes e as garantias para o FGTS continua sendo os imóveis. Porém o Governo Federal tem instrumentos para negativar os acionistas nos cadastros de devedores. .

Situações das garantias das dívidas das frente ao FGTS Para esses casos, o FGTS editou recentemente a Res. 716, que consiste no refinanciamento da dívida em até 240 meses. A taxa de juros nesses casos é de 3,08% ao ano até 2026 e de 6% ao ano a partir dessa data. Os agentes que haviam contratado as operações pelas Resoluções 479 e 512 e que não estão conseguindo pagar também podem refinanciar as suas dívidas nos termos da Resolução 716

A valorização dos ativos é o problema comum de todos  Embora sejam CREDORAS do saldo devedor residual junto ao FCVS apurado quando da liquidação do contrato do promitente comprador (término de prazo ou antecipadamente) – as COMPANHIAS HABITACIONAIS necessitam comprovar a liquidez do crédito, mediante a apresentação de dossiês de cada contrato individualizado, inclusive com toda a documentação do (s) adquirente (s) do imóvel.

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:   Como se verifica, a dívida é por empreendimento e o crédito é por contrato individualizado.

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:   Teoricamente o débito e crédito deveriam resultar em diferença positiva para as COHABs, tendo em vista o diferencial de juros, mas em decorrência de diversos fatores, esta diferença, via de regra, é negativa.  

Alguns motivos da diferença negativa   Características próprias de administração da carteira – percentuais de reajustes não repassados para o adquirente;

Alguns motivos da diferença negativa     Apropriação pelos acionistas majoritários de recursos das prestações para realização de projetos habitacionais próprios ou manutenção de estruturas para prestação de serviços, sem a devida compensação – custeio para manter equipe para projetos habitacionais e outros;

Alguns motivos da diferença negativa   Descarte ou extravio de documentos necessários a comprovação do direito ao crédito quando da habilitação do contrato; Não observância na época da comercialização de existência de outro financiamento habitacional em data anterior em nome do beneficiário ou seu cônjuge, o que acarreta negativa total de cobertura.

Alguns motivos da diferença negativa   Não reconhecimento pela Caixa Adm do FCVS das condições especiais de comercialização autorizadas pela Caixa Operadora do FGTS.

Alguns motivos da diferença negativa     Aplicação da TR diária pela Caixa Adm do FCVS de forma diversa do procedimento adotado pela Caixa Operadora do FGTS. - Atinge de forma diferente os agentes, conforme a característica de cada um. Diferencial de juros a partir de 01/01/1997 (lei 10.150/2000 0 – VAF).

Alguns motivos da diferença negativa   em 1985 as prestações dos adquirentes foram reajustadas em 112% e os saldos devedores em 246%, em 1990 os saldos devedores dos adquirentes foram corrigidos em 84,32% sem a correspondente correção das prestações.

O volume da dívida  Dados disponibilizados pela Caixa a partir da consolidação dos agentes financeiros que autorizaram a ABC a buscar essas informações, dão conta de que o valor total da dívida gira em torno de 7 bilhões de reais, que resultariam num pagamento mensal de 70 milhões.

O volume da dívida   Desse total, 3,2 bilhões não estão gerando prestações devido as operações realizadas ao amparo da Resolução 353 do FGTS. Graças a essas operações, os agentes apresentam os contratos que gerariam crédito para abatimento da dívida. A liquidez desse crédito, entretanto está sujeita ao processo de habilitação com a apresentação de todos os documentos comprobatórios do mesmo.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo O Governo Federal gasta mais de 100 milhões por ano com esse processo. As despesas das Companhias, dos Estados e dos Municípios não estão calculadas, mas estima-se que ultrapassem em muito o montante gasto pelo Governo Federal. Trata-se de dinheiro público mal gasto. Apenas com excesso de burocracia. A solução depende de formulação de proposta jurídica apropriada e sobretudo de ação política efetiva.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo Demora no processo da novação como um todo, reduz o valor dos ativos e prejudica as Companhias. Isso decorre também do: processo da habilitação, da análise dos recursos dos reprocessamentos do sistema quando resultam nas alterações de posição dos contratos. Prazo previsto para conclusão desse processo é de 30 anos

Quanto mais tempo, maior o prejuízo Diversas soluções administrativas tem sido buscadas pela ABC, no âmbito do Conselho Curador do FCVS, mas todas se mostram paliativas para enfrentar a situação. É necessário buscar alterar a legislação que rege a matéria para: Valorizar os ativos das Companhias; Simplificar o processo de habilitação e novação, tornando-o mais ágil e menos oneroso tanto para os estados e municípios quanto para o Governo Federal.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo Medidas para valorização do ativo que não prosperaram nas discussões com o Tesouro Nacional também poderiam integrar o rol da nova legislação, dentre as quais: a) A extensão do FAV 4 até a data efetiva novação. b) Reconhecimento das condições especiais de comercialização; c) Reconhecimento da aplicação do entendimento do FGTS, em substituição a evolução dos contratos de financiamento pelo padrão FCVS.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo A título de exemplo para análise mais aprofundada, pode-se indicar algumas medidas, a exemplo de Na condição de tomadora do empréstimo, a Companhia de Habitação é de fato, a mutuaria, e bastaria a sua qualificação no processo. Assim, não se justificaria a necessidade montar dossies com toda a documentação do adquirente.