ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS MELHIM NAMEM CHALHUB www.melhimchalhub.com

PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA Propriedade resolúvel com peculiaridades próprias

TRANSMISSÃO FIDUCIÁRIA Negócio jurídico de disposição condicional

PROPRIEDADE / TITULARIDADE FIDUCIÁRIA APLICAÇÃO - Administração de patrimônios de terceiros (fundo de investimento) - Garantia

NATUREZA JURÍDICA - Resolubilidade - Afetação patrimonial

ELEMENTOS E REQUISITOS - Objeto: qualquer bem ou direito suscetível de alienação - Forma: escrita, pública ou particular

MODO DE CONSTITUIÇÃO Registro no Registro competente - Registro de Imóveis - Registro de Títulos e Documentos - Registro na repartição competente para licenciamento de veículos - Registro marítimo

EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA Consecução da função - pagamento da dívida - apuração de resultado de investimento - advento do termo

INSTITUTOS SIMILARES NO DIREITO BRASILEIRO Alienação fiduciária (4.728, 9.514 e 10.931) Cessão Fiduciária (4.864 e 9.514) Fundo investimento imobiliário (propriedade fiduciária 8.668) Regime fiduciário na securitização (9.514) Patrimônio de afetação do acervo das incorporações imobiliárias (10.931)

PRECEDENTES ESTRANGEIROS - Argentina – lei 24.441 de 1995: atualiza o fideicomisso de acordo com as idéias do trust, estabelecendo uma lei geral, de aplicação a todos os campos do direito, valendo para investimentos em geral, garantia, administração patrimonial, projetos de construção, entre outros.

PRECEDENTES ESTRANGEIROS - Uruguai - lei 17.703 de 2003: Regulamenta o negócio do fideicomisso e cria o instituto da propriedade fiduciária, ajustando-os às necessidades do mercado de valores mobiliários. (i) administração ou inversão; (ii) fideicomisso de garantia; (iii) fideicomisso financeiro (securitização: os subscritores são beneficiários do patrimônio fideicomitido).

PRECEDENTES ESTRANGEIROS - França – lei 211 de 2007: regulamenta a “operação de fidúcia”

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS DEFINIÇÃO LEGAL Negócio Jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9514, art. 22)

ELEMENTOS E REQUISITOS DO CONTRATO agente capaz objeto lícito forma prescrita ou não defesa em lei

SUJEITOS DO CONTRATO comprador vendedor garante (eventual) financiador / credor

CAPACIDADE - contrair obrigações - livre disponibilidade de seus bens

OBJETO - bem imóvel - propriedade superficiária - imóveis em construção - coisa futura

FORMA - contratação por escrito - instrumento público ou particular

ENUNCIADO DO CONTRATO I – Valor do principal da dívida II – Prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário III – Taxa de juros e encargos incidentes IV – Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e indicação do título e do modo de aquisição V – Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária.

VI – Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão VII – Cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão do imóvel, em caso de inadimplemento do devedor VIII – Elucidar com clareza as penalidades pela mora, os procedimentos de intimação para abertura de oportunidade para purgação da mora, os termos em que se dará a consolidação da propriedade no credor, os valores a serem considerados nos dois leilões as condições em que deve ser restituído o imóvel, com a estipulação de taxa de ocupação a ser devida a partira da consolidação da propriedade, a contratação de seguros, além de outros aspectos que as características peculiares de cada negócio recomendarem.

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA Padronização Lei nº 10931/2004 - art. 46 Lei 9514/1997 - art. 5º

NATUREZA JURÍDICA DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE E DO FIDUCIÁRIO

MODO DE CONSTITUIÇÃO - Registro no Registro de Imóveis

DESDOBRAMENTO DA POSSE - IPTU - Cotas de condomínio

DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE E DO FIDUCIÁRIO

DIREITOS DO FIDUCIANTE - Revisão da propriedade após resgate da dívida, sob pena de multa contra o fiduciário - Livre uso e fruição do imóvel - Propositura de ações possessórias - Atos conservatórios sobre o bem - Recebimento do saldo do leilão

OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE - Pagar a dívida e acessórios - Pagar o IPTU, contribuições de condomínio e demais encargos sobre o imóvel - Responder civilmente perante terceiros

DIREITOS DO FIDUCIÁRIO - Receber seu crédito - Apropriar-se do produto da venda do imóvel para pagar-se, em caso de inadimplemento do fiduciante, entregando a este o saldo, se houver Obter a consolidação da propriedade em seu nome Intentar ação de reivindicação e ações possessórias Obter a reintegração de posse do imóvel (liminar), após a consolidação

OBRIGAÇÕES DO FIDUCIÁRIO - Respeitar a posse direta do fiduciante - Liberar a garantia fiduciária até 30 dias após receber seu crédito, sob pena de multa - Se inadimplente o fiduciante, promover sua notificação e demais atos de cobrança e leilão de acordo com a lei - Colocar o imóvel à venda, depois da consolidação, por meio de dois leilões públicos - Devolver ao fiduciante o saldo apurado na venda do imóvel

LOCAÇÃO Lei 9.514/97, arts. 27, § 7º, e 37-B Aquiescência do fiduciário (vigência) Não-aquiescência do fiduciário Perdas e danos: lei 8245/91, art. 33

INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Oficial do Registro de Imóveis Não purgada a mora: ITBI e consolidação

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Prazo de carência Intimação purgação de mora Enunciado 245 da Súmula do STJ “A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito” Intimação de terceiro – CPC, art. 655, §1º

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Consolidação da propriedade: efeito automático da condição

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Primeiro leilão: preço mínimo constante do contrato

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Segundo leilão: saldo devedor e acrescidos Benfeitorias (art. 27, § 4º)

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Exoneração do devedor pelo saldo remanescente Código Civil – art. 1366 Empréstimos não-habitacionais

CONSÓRCIO Cobrança de saldo devedor Lei 11.795/2008, art. 14, § 6º Ação monitória

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO - Consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. - Aspectos constitucionais. Contraditório. Recepção do DL 70/66 pela Constituição de 1988

PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO - O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em face do art. 27 da Lei 9.514/97

AÇÕES DECORRENTES DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELO FIDUCIÁRIO - Requisito: consolidação da propriedade - Legitimidade ativa: credor-fiduciário ou arrematante - Legitimidade passiva: devedor ou qualquer ocupante - Liminar: 60 dias

AÇÕES POSSESSÓRIAS DEFERIDAS AO FIDUCIANTE Todas até mesmo contra o fiduciário

AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO Lei nº 10.931/2004, arts. 49 e 50

AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELO FIDUCIANTE CONTRA O FIDUCIÁRIO - Termo de quitação e reversão da propriedade - Multa mensal de 0,5% sobre valor do contrato - Legitimação: fiduciante, seu cessionário ou sucessores

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DO LEILÃO

PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA X HIPOTECA - Hipoteca: ônus em coisa alheia - Propriedade fiduciária: ônus em coisa própria - Proprietário fiduciário é o titular do domínio

FALÊNCIA DO DEVEDOR - HIPOTECA: habilitação do crédito e arrecadação do bem à massa - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: Não há arrecadação, pois o bem não está no patrimônio do devedor

LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESA (Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º)

Os créditos garantidos por propriedade fiduciária estão excluídos dos efeitos da recuperação; prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, de acordo com a lei especial respectiva, ressalvados casos em que o bem seja essencial à atividade empresarial.

LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESA (LEI 11.101/2005, art. 119, IX)

Os patrimônios de afetação obedecerão à legislação respectiva, permanecendo os bens separados dos bens do falido até o advento do termo ou o cumprimento da finalidade, após o que o administrador arrecadará o saldo positivo ou inscreverá o saldo negativo.