Escola Politécnica - USP - Cidade Universitária - Edf. Administração As cinco dimensões do investimento para geração de renda mensal de longo prazo no Brasil Econômica – Risco – Utilidade – Conhecimento – Tempo Marcelo Vespoli Takaoka Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. Escola Politécnica da USP VI Seminário da LARES Escola Politécnica - USP - Cidade Universitária - Edf. Administração São Paulo – Brasil / 16-17 de novembro de 2006

Objetivo Complementar a análise sobre o comportamento da demanda por investimentos de longo prazo no Brasil. São levados em consideração os fatores econômicos (macro e micro), os riscos, a utilidade, o tempo (prazos e intervalos). Também fazemos uma reflexão sobre o conhecimento que os potenciais investidores têm ao tomarem uma decisão sobre que tipo de ativo será adquirido.

Justificativa A decisão de investimento não é baseada apenas no binômio risco-retorno. É necessário compreender o comportamento do investidor. Há outros fatores que devem ser considerados. A “Teoria da Utilidade Marginal” é um fator explicativo. No entanto, faltam duas outras dimensões que são importantes para a melhor compreensão sobre o comportamento do investidor.

Importância do tema Com a tendência de queda nos juros de curto prazo, e com a necessidade de geração de renda de longo prazo há uma necessidade premente de geração de renda estável e homogênea.

Principais Conclusões O valor dos ativos imobiliários depende: do conhecimento individual do investidor sobre investimentos de longo prazo da oportunidade de investimento em relação às ofertas existentes para a geração de riqueza ou renda da importância da renda para o investidor (utilidade) do tempo (prazos, intervalos) e do risco percebido pelo investidor

As cinco dimensões do investimento utilidade conhecimento econômica risco tempo

As cinco dimensões do investimento - Utilidade aspirações sociedade Renda / Riqueza Segurança Conhecimento Prazo / intervalos necessidades desejos Renda é fluxo. Riqueza é estoque. Lembrou desse fato? tempo

As cinco dimensões do investimento - Econômica rentabilidade homogeneidade Segurança Finalidade Percepção de oportunidade Prazo / intervalos investimento resultado tempo

As cinco dimensões do investimento - Risco ambientais sensibilidade Perda econômica ou de função ou falta de conhecimento Prazo / intervalos econômicos sociais tempo

As cinco dimensões do investimento - Conhecimento Infra-estrutura comunicação informação Tempo Econômica Riscos Utilidade compreensão educação percepção tempo

As cinco dimensões do investimento - Tempo intervalo Payback Riscos oportunidades Prognósticos constância início prazo tempo

O Leilão das agências Caso I

Bases do Leilão Banco ABN Real Bradesco Itaú Santander Banespa Unibanco Prazo de locação (anos) 10 20 Garantia de locação (anos) 5 Desconto para pagto a vista 10% 5% 15% Índice de correção anual IGP-M, FGV % sobre o valor da arrematação (comissão) pago ao leiloeiro pelo comprador -

Resultados das rentabilidades e das taxas de retornos   Data Imóvel Rentabilidade TIR Aluguel / Lance Min. Aluguel / Invest. (%am) 1 19/6/2002 13 1,05% 0,69% 0,57% 2 14 1,16% 0,80% 0,68% 3 17 1,13% 0,83% 0,70% ... 167 25/11/2002 32 1,10% 1,12% 0,97% 168 34 1,26% 0,99% 169 35 1,01% Média 1,21% 0,93% 0,79% Média (%aa) 15,5% 11,72% 9,96%

Distribuição da rentabilidade (Aluguel / Inv.) nas 169 agências

Rentabilidade dos ativos imobiliários e taxas financeiras

Conclusões Rentabilidade > Individualidade >0,8% ~ 1,1% am Rentabilidade próxima à da poupança Crença na queda da taxa de juros Busca de segurança para o investimento Percepção quanto à escassez Geração de Renda para atender necessidades, desejos e aspirações do investidor

Conclusões Investidores do mercado imobiliário entendem que o investimento em imóveis tem caráter conservador e, portanto, estão dispostos a investir para assegurar uma renda de longo prazo e taxas de remuneração do capital mais baixas em relação às taxas oferecidas por outros ativos. Tratar o investimento em imóveis como se fossem aplicações de curto prazo é um erro. Empresários, instituições financeiras e investidores que pensam de modo idêntico, são induzidos a incorrer em perdas.

Fundo de Investimento Imobiliário Almirante Barroso Caso II

O FIIEAB – Oportunidade de geração de Renda / Riqueza

Conclusões O fato de o fundo ter uma correlação negativa com as taxas de curto prazo (CDI) pode ser interessante para a formação de carteiras mais eficientes. O FIIEAB é um fundo de investimento imobiliário de longo prazo de maturação e, portanto, ideal para investidores institucionais e pessoas físicas que desejam obter renda a longo prazo.

O FIIEAB

Conclusões Utilidade da Renda > renda mensal significativa Sensação de escassez no “valuation” e na decisão de investir A rentabilidade de ativos de base imobiliária deve flutuar, em média, entre a remuneração ofertada pela caderneta de poupança e a taxa do CDI, de acordo com oferta, a liquidez desses ativos, a sensação de escassez e a qualidade do produto imobiliário.

Caso III Co-autor Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. Formação de Carteira de Poupança para Complemento de Renda Mensal no Brasil Caso III Co-autor Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.

Premissas Período da análise: janeiro de 1995 a setembro de 2005 Rentabilidade de 1,13% am (14,38% aa) Correção anual da locação Isenção de IR para FII (mais de 50 inv./ com <10% das cotas) 15% de IR para ações A alíquota inicia em 22,5% para se estabilizar em 15% a partir do terceiro ano de aplicação, para o CDI

Saldo dos diferentes Portfólios (R$ nominais)

Saldo dos diferentes Portfólios (R$ da Base)

Conclusão – Securitização O valor da cota do ativo de base imobiliária depende: do prazo e intervalo de pagamento da renda da rentabilidade oferecida da liquidez das cotas do ativo das taxas da poupança e do CDI dos impostos cobrados da capacidade de investimento dos poupadores da utilidade para a renda gerada da percepção do investidor sobre: sua governança seus sistemas de gestão e controles da percepção de segurança e solidez do ativo e da escassez e oportunidade do investimento tempo conhecimento econômica utilidade risco conhecimento