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DIREITOS REAIS 15 Sílvio de Salvo Venosa. 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 2 2 15.1. Denominação e natureza jurídica. Duplicidade.

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1 DIREITOS REAIS 15 Sílvio de Salvo Venosa

2 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Denominação e natureza jurídica. Duplicidade de natureza no direito de propriedade: unidades autônomas e áreas comuns. Personificação: – as várias denominações desta modalidade de propriedade: – propriedade horizontal; – propriedade em planos horizontais; – condomínio sui generis; – condomínio por andares; – condomínio edilício.

3 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 3 3 – a justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns; – a Lei n o 4.591/64 trata de condomínio e incorporações, detalhando essa modalidade de propriedade;

4 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 4 4 – o direito de propriedade na unidade autônoma (utendi, fruendi et abutendi) sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa; – o condomínio como ente de personificação anômala.

5 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Constituição e objeto. Incorporação imobiliária: – a constituição por destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, podendo a venda das unidades autônomas se realizar antes ou depois de concluída a obra;

6 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 6 6 – a constituição do condomínio por incorporação imobiliária, negócio jurídico que promove a realização da construção, para a alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas; – a instituição do condomínio por testamento, com inscrição no Cartório do Registro de Imóveis (art );

7 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 7 7 – o condomínio constituído por arrematação em hasta pública, doação, dote, compra de frações de edifício; – sua constituição por sentença judicial em ação de divisão.

8 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Convenção de condomínio. Regimento interno: – a convenção do condomínio objetiva regular os direitos e os deveres dos condôminos (art ss); – o art. 9 o da Convenção Condominial, §§ 1 o a 3 o, define a Convenção como o ato-normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros.

9 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Direitos e deveres dos condôminos. Infrações e penalidades. Restrição ao direito do condômino. Possibilidade de exclusão de condômino ou ocupante: – os direitos dos condôminos descritos no art do Código; – os deveres dos condôminos indicados no art do Código;

10 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 10 – a questão da boa convivência social como ponto determinante da vida condominial; – o dever de obediência do condômino à convenção e ao regulamento; – a penalização do infrator reiterado, em prol da vida condominial (art ); – o condômino deve concorrer com sua quota para as despesas do edifício;

11 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 11 – o art. 10 da Convenção elenca as proibições a qualquer condômino: – alterar a fachada do prédio externamente sem a licença dos demais consortes; – destinar à unidade finalidade diversa da do prédio; – praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudique a higiene; – embaraçar o uso das partes comuns; – alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio.

12 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Terraço de cobertura. Vagas de garagem e áreas de lazer e de utilização comum: – o terraço de cobertura como parte comum (art , § 4 o ); – a responsabilidade do condomínio na manutenção do terraço (art );

13 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 13 – a vaga de garagem demarcada como unidade autônoma, devidamente registrada no cartório imobiliário; – as garagens coletivas, consideradas como áreas comuns dos edifícios; – a impossibilidade de usucapião da garagem indivisa, por se tratar de posse simultânea.

14 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Despesas de condomínio. Cobrança. Obras e reformas: – a natureza propter rem das despesas condominiais (art ); – as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino (art );

15 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 15 – a legitimidade do síndico em representar o condomínio processualmente (art. 275, II, b do CPC); – a obrigatoriedade do seguro do edifício (art ); – a realização de obras no condomínio prevista nos arts ss do Código.

16 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Inquilino na unidade autônoma. Lei do Inquilinato: – a possibilidade de o locatário participar da assembléia quando a decisão da assembléia envolver despesas ordinárias (art. 24 da lei condominial);

17 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 17 – o art. 22 da lei entende de responsabilidade do locador as despesas extraordinárias; – no sistema do Código, as decisões da assembléia e o regulamento se reportam ao possuidor e ao detentor (art ).

18 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Assembléia geral de condôminos: – órgão deliberativo do condomínio para qual devem ser convocados todos os condôminos (art ); – o comparecimento em assembléia é extensivo aos compromissários compradores e cessionários promitentes das unidades (art , § 2 o );

19 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 19 – o quórum especial exigido para a alteração da convenção do regimento interno (art ); – em segunda convocação a assembléia se realiza com os condôminos presentes (art ); – a faculdade do condomínio de estabelecer um conselho fiscal (art ).

20 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Administração do condomínio. O síndico: – a competência do síndico elencada no art do Código; – cabe ao síndico defender os direitos e os interesses comuns dos condôminos, representando-os, admitindo e demitindo empregados, arrecadando as contribuições deliberadas pela assembléia etc.;

21 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 21 – o síndico pode se auxiliar de um subsíndico; – o órgão consultivo do condomínio deve ser composto por três consortes que assessoram o síndico; – o órgão deliberativo é a assembléia composta por todos os condôminos.

22 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Extinção do condomínio horizontal: – extingue-se o condomínio: a) desapropriação do edifício; b) a destruição do imóvel por qualquer acontecimento; c) a demolição voluntária do prédio; d) a alienação de todo o prédio.

23 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V Novas manifestações condominiais: loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária (time sharing), shopping centers, clubes de campo, cemitérios: – loteamentos fechados, como os bairros urbanizados; – a multipropriedade imobiliária, em que o titular passa a ser titular de um imóvel, assegurando-lhe seu uso por período anual determinado;

24 15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO V. V 24 – a unidade comercial alienada a um particular, nos shopping centers; – nos clubes de campo quando se alienam imóveis residenciais no seu interior; – o fenômeno atual da existência de cemitérios privados.


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