Daniel de Oliveira Nietsche Cruz O PARCELAMENTO DO SOLO E A RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – INTERPRETAÇÕES DOS DISPOSITIVOS DO NOVO CÓDIGO DE NORMAS Daniel de Oliveira Nietsche Cruz

RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL Omissão, imprecisão e inveracidade da informação contida na averbação ou registro (Art. 212, Lei 6.015/73) “Não se retifica o imóvel, mas a sua descrição” (Salles, Venício. Direito registral imobiliário, 2. ed. rev., São Paulo: Saraiva, 2008. p. 30). “Nítidos são a diferença e o divisor de águas entre estas demandas que versam sobre os limites do domínio imobiliário [reivindicatória, demarcatória e discriminatória], pois em todas as ações, a prioridade ou a informação determinante é aquela constante no fólio real, à exceção da ação retificatória, que tem um sentido invertido, caminhando, invariavelmente, do físico ou do verdadeiro para o tabular” (Salles, Venício. Direito registral imobiliário, 2. ed. rev., São Paulo: Saraiva, 2008. p. 32).

PROCEDIMENTO Via judicial Via extrajudicial Não exclusão da possibilidade de uso da via judicial pelo prejudicado (Lei n. 6.015/73, art. 212, parágrafo único).

ESPÉCIES DE RETIFICAÇÃO PELA VIA EXTRAJUDICIAL RETIFICAÇÃO UNILATERAL (Art. 213, inciso I, Lei 6.015/73) Oficiosa ou a requerimento omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título (Lei n. 6.015/73, art. 213, I, “a”) indicação ou atualização de confrontação (Lei n. 6.015/73, art. 213, I, “b”) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial (Lei n. 6.015/73, art. 213, I, “c”) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais (Lei n. 6.015/73, art. 213, I, “d”)

ESPÉCIES DE RETIFICAÇÃO PELA VIA EXTRAJUDICIAL RETIFICAÇÃO UNILATERAL (Art. 213, inciso I, Lei 6.015/73) Oficiosa ou a requerimento alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro (Lei n. 6.015/73, art. 213, I, “e”) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação (Lei n. 6.015/73, art. 213, I, “f”) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas (Lei n. 6.015/73, art. 213, I, “g”)

RETIFICAÇÃO BILATERAL (Art. 213, inciso II, Lei 6.015/73) A requerimento do interessado No caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área Instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes

NOVO CÓDIGO DE NORMAS Erro do título: retificação do instrumento e não do assento (art. 701) Possibilidade de convolação por documento público (art. 702) Reconhecimento por semelhança da firma lançada no requerimento (art. 703) Planta e memorial Números das matrículas e dos registros de transcrição (art. 704) Se não possuir assento registral, o imóvel deve considerado área de posse (art. 704) Firmas, reconhecidas por semelhança, do confinante tabular, do possuidor do Imóvel, do requerente da retificação e do responsável técnico, com indicação dos Nomes e qualidades dos seus respectivos subscritores (art. 704)

NOVO CÓDIGO DE NORMAS Atualização dos imóveis confrontantes com base em documento oficial (art. 705) Regras especiais de notificação do proprietário ou possuidor de imóvel confinante: Pessoa casada e sujeito à comunhão ou composse: anuência ou notificação de qualquer dos consortes (art. 706, I); Pessoa casada, porém, não sujeito à comunhão ou composse: anuência ou notificação do proprietário ou que detenha a posse exclusiva (art. 706, II);

NOVO CÓDIGO DE NORMAS Regras especiais de notificação do proprietário ou possuidor de imóvel confinante: A União, o Estado, o Município, suas autarquias e fundações: Advocacia-Geral ou Procuradoria que tiver atribuição para receber citação em ação judicial (art. 706, III); possibilidade de prévia indicação ao juiz dos registros públicos de procurador responsável pelo recebimento das notificações e o endereço para o qual deverão ser encaminhadas (art. 706, parágrafo único);

NOVO CÓDIGO DE NORMAS Providências que poderão ser adotas pelo oficial, se necessárias: Realização de diligências e vistoria, mediante prévia justificação que será arquivada na serventia (art. 707, I) As atividades externas, assim como a conferência do memorial e da planta, poderão ser realizadas, sob a responsabilidade do oficial, por preposto ou técnico contratado, desde que o autor da diligência ou vistoria seja identificado e subscreva o documento resultante (art. 707, § 1º) Utilização de documentos e livros mantidos na serventia, com a juntada da respectiva certidão (art. 707, II); e Não haverá cobrança de emolumentos (art. 707, § 3º)

NOVO CÓDIGO DE NORMAS Providências que poderão ser adotas pelo oficial, se necessárias: Intimação, por meio de ato fundamentado, do requerente e profissional habilitado para que esclareçam dúvidas e complementem ou corrijam a planta e o memorial descritivo do imóvel quando os apresentados contiverem erro ou lacuna (art. 707, III) Se a prova complementar consistir na simples confrontação do requerimento apresentado com elementos contidos em documentos e livros mantidos no acervo da própria serventia, competirá ao oficial promovê-la de ofício (art. 707, § 2º) não haverá cobrança de emolumentos (art. 707, § 3º)

NOVO CÓDIGO DE NORMAS O protocolo do requerimento de retificação gera prioridade – e impede qualificação, registro ou averbação – apenas em relação a títulos que excluam ou contradigam o direito do proponente (art. 708). Apresentação de título transmissivo de domínio, no curso do procedimento retificatório, com descrição do imóvel diversa da pretendida na retificação: Notificação do adquirente para, em 15 (quinze) dias, falar nos autos (art. 709) A manifestação do adquirente não extingue a obrigação de se realizar a correção de informação constante no registro (art. 709, parágrafo único) Prazo para realização da averbação: 30 (trinta) dias, contados da data do protocolo do requerimento (art. 710)

NOVO CÓDIGO DE NORMAS O oficial negará a retificação sempre que: Não puder verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo (art. 711, I) Não conseguir identificar todos os confinantes tabulares do registro a ser retificado (art. 711, II) Implicar transposição, para o registro retificando, de imóvel ou parcela de imóvel de domínio público, ainda que não seja impugnada (art. 711, III)

NOVO CÓDIGO DE NORMAS O oficial negará a retificação sempre que: Não basta a anuência das pessoas identificadas pelo interessado como confinantes do imóvel, nem a existência de posse quando desacompanhada do domínio, sendo dever do oficial lançar mão das diligências necessárias para verificação da efetiva localização geodésica e dos concretos limites tabulares de cada um dos imóveis envolvidos (art. 711, § 1º) Recusada a retificação, o oficial devolverá ao interessado, por meio de ato fundamentado, os documentos apresentados e produzidos por eventuais diligências (art. 711, § 2º) Na retificação das divisas ou medidas, é facultado ao oficial a abertura de matrícula, com o encerramento da anterior e a averbação dos ônus existentes (art. 712)

PARCELAMENTO DO SOLO Definição: desmembramento é a operação registral que consiste em seccionar uma área de terreno com ou sem benfeitorias, transformando-a em dois ou mais imóveis novos. (Balbino Filho, Nicolau - Direito Imobiliário Registral - São Paulo: Saraiva, 2001. p. 89)

PARCELAMENTO DO SOLO Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Art. 2º, § 1º, da Lei 6.766/79 e art. 838 do CNCGJ/2004). Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (Art. 2º, § 2º, da Lei 6.766/79 Art. 839 do CNCGJ/2004). Por sua vez, considera-se desdobro a divisão de área para formação de novo ou de novos lotes, sem preocupações de urbanização ou venda por oferta pública. 

ART. 850 DO CNCGJ/2004 Art. 850. Fica dispensado da observância do preceito do art. 18 da Lei federal no 6.766/79, o parcelamento que preencha cumulativamente as seguintes condições: I – não implique abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público; II – não provenha de imóvel que, a partir da vigência da Lei federal no 6.766/79, já tenha sido objeto de outro parcelamento; e III – não importe em fragmentação superior a dez lotes.

EXEMPLOS Exemplo 1: Um lote de 1.000 m², proveniente de parcelamento do solo regido pela Lei 6.766/79, foi segmentado, gerando dois lotes de 500 m², em que um deles será doado a um filho. Exemplo 2: Uma área de 5.000m², servida de ruas por todos os lados e não proveniente de imóvel parcelado após a edição da Lei 6.766/79, foi dividida em 10 lotes de 500 m², os quais serão vendidos em oferta pública.

OFÍCIO CIRCULAR N. 87, DE 6-5-2011 Consulta. Interpretação do art. 850 do CNCGJ. Requisitos averiguados na protocolização do pedido. Dispensa do regime especial da Lei n. 6.766/79. Relativização dos critérios objetos em função das circunstâncias fáticas. Viabilidade a ser mensurada pelo Oficial de Registro de Imóveis, dotado de fé pública.

NOVO CÓDIGO DE NORMAS Art. 719. No desmembramento, o oficial examinará, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se o caso contempla ou não hipótese de incidência do registro especial. Parágrafo único. Na dúvida, o oficial submeterá o caso à apreciação do juiz dos registros públicos.

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