OFICINA SOBRE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. ANOREG-PR CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COLÉGIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS DO PARANÁ

Um breve comentário da Regularização Fundiária com o foco do Registrador Imobiliário. Sem uma abordagem mais profunda as principais observações que poderíamos pontuar.

1- O QUE É A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA PARA A LEI 11.977/09? Poderíamos buscar na doutrina e trazer uma definição mais ampla e precisa, preferimos neste momento ficar somente com uma reflexão de que se trata de um “conjunto de planejamento, medidas e atitudes, de um grupo de parceiros com a finalidade de trazer a regularidade no aspecto social, registral, urbanístico e ambiental, promovendo uma melhor qualidade de vida, e a disponibilização de imóvel conforme seu fim social aos assentamentos irregulares”. É a regularização do imóvel como um bem específico e individualizado, definindo a sua propriedade a fim de cumprir sua função social.

2- QUEM PODE PROMOVER A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA? A Regularização Fundiária pode ser promovida pela União, pelo Estado, pelo Município, por entidade mista que tenha finalidade habitacional, por entidade particular autorizada pela Administração Pública e mesmo pelos beneficiários. (50, 48)

3- OBSERVAÇÕES E DIRETRIZES. Deve ser facultada a participação dos interessados e da iniciativa privada; estimular a resolução extrajudicial de conflitos; e a titulação do imóvel se dar preferencialmente à mulher. (48; 50)

4- IDENTIFCAÇÃO DE QUAL A ESPÉCIE DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA SE TRATA. O responsável encontrando assentamento irregular deverá fazer uma análise se este “Assentamento Irregular” trata-se de uma Zona Especial de Interesse Social, Regularização Fundiária de Interesse Social, Regularização Fundiária de Interesse Específico, Área Urbana Consolidada, ou de uma Gleba Parcelada para fins Urbanos de forma irregular anterior a 19/12/79. (47;52;71)

5- REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL 5- REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL . - DA DEMARCAÇÃO URBANISTICA. Tratando-se de Regularização Fundiária de Interesse Social se inicia os trabalhos pela “Demarcação Urbanística”, levantamento da extensão de área ocupada e a identificação de seus ocupantes. (47, VII) Deve ser procedido levantamento geodésico através dos profissionais que elaborarão mapas e memoriais num primeiro momento da área atingida pela ocupação, definindo seus limites, área, localização, o(s) proprietário(s) e confrontantes. (47, III) Na identificação das pessoas deverá ser feito um cadastramento de todos os ocupantes, o número que constitui cada família, o tempo de ocupação e a que título ali está. (47, III)

6- DO AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA. A partir da Demarcação Urbanística, o poder público poderá lavrar Auto de Demarcação Urbanística, que deverá conter as especificações contida do parágrafo 1° do artigo 56 do PMCMV, observados os parágrafos 2° e 4° do mesmo artigo. (56)

6.1 - OBSERVAÇÃO. Chamamos especial atenção para a pesquisa in loco da identificação da figura do(s) proprietário(s) do(s) imóvel(eis) atingido(s) pela ocupação e da planta de sobreposição sobre o imóvel constante do RI pela área que esta se regularizando, para que façam constar, mesmo na planta, o numero das matrículas do RI, sob pena de dificultar e algumas vezes de até inviabilizar as buscas e pesquisa pelo Registrador.

7- ENCAMINHAMENTO DO AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA AO R.I. Este auto de Demarcação Urbanística pode ser encaminhado ao RI competente, o Oficial deverá proceder ao levantamento de qual(is) imóvel(s) foi atingido e quem seja o(s) seu(s) proprietário(s).(57)

7.1- DA NOTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO(S) E CONFRONTANTES. Ao se identificar os imóveis e seus respectivos proprietários deverão ser efetuadas as notificações destas pessoas. No requerimento para averbação do auto, o interessado poderá informar o nome(s) do(s) proprietário(s), indicar seu(s) respectivo(s) endereço(s) e já solicitar a notificação pessoal. Também deve ser informado o nome dos confrontantes para sua notificação por edital. O Registrador, ou a seu pedido, o Oficial do RTD fará a(s) notificação(ões) pessoal do(s) proprietário(s).

O oficial preparará um edital de notificação dos confrontantes, o qual deverá o interessado providenciar sua publicação num prazo máximo de 60 dias, uma vez pela imprensa oficial e uma vez em jornal de grande circulação local. Da notificação deverá ser informada em resumo sobre o auto de demarcação, mencionando a descrição da área de forma permita ser identificada a área demarcada acompanhado de um desenho simplificado para melhorar a visualização do imóvel. Caso o proprietário(s) não possa ser localizado para sua notificação pessoal no endereço fornecido pelo interessado ou o constante da matrícula, também poderá ser notificado por edital. O proprietário(s) e confrontantes terão prazo de 15 dias para impugnar, entendendo seu silencio como concordância da averbação.

7.2- DA AVERBAÇÃO DO AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA. Não havendo a impugnação o Registrador providenciará a averbação do auto. Caso o imóvel esteja ainda Transcrito, ou mesmo que não conste do RI, a abertura da matrícula terá como base o memorial apresentado pelo interessado.

7.3- SE HOUVER IMPUGNAÇÃO. Havendo impugnação por proprietário ou confrontante o Registrador dará ciência ao interessado, para que se manifeste no prazo de 60 dias sob pena de cancelamento da prenotação. A requerimento do interessado poderá o Registrador convidar as partes para uma tentativa de entendimento. O poder público poderá propor a alteração do auto de demarcação ou efetuar outras medidas a fim de afastar a impugnação. Finalmente não havendo acordo, a demarcação será encerrada em relação à área impugnada.

8- DO PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. A partir da averbação do auto de demarcação urbanística o poder público deverá elaborar o “Projeto de Regularização Fundiária” para registro.(58) Dentre outros deve ser apresentado o memorial da área a ser regularizada, bem como dos lotes que passarão a existir mencionando o número do lote, sua área, a descrição e localização. Deve acompanhar memorial e mapa das áreas destinadas a vias de circulação bem como das áreas destinadas ao uso público. Este Projeto de Regularização Fundiária de Interesse Social deverá ser aprovado pelo município.(53)

8.1- O RI REGISTRA O PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. Registrado o parcelamento na matrícula existente ou aberta, na seqüencia abres-se matrícula para cada lote resultante. Os lotes destinados ao uso público deverão ser abertas as matrículas com as respectivas destinações ou restrições administrativas convencionais ou legais.

9- DA EXPEDIÇÃO DE TÍTULO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE. Com base nas matrículas abertas resultantes do registro do parcelamento o Poder Público poderá emitir Título de Legitimação de Posse aos ocupantes cadastrados. (58 § 1°) Estes títulos serão outorgados para pessoas que não possuam outro imóvel, não sejam foreiras, concessionárias, não tenham sido agraciados com outro processo de legitimação, que os imóveis ou Unidades Autônomas (fração ideal) não tenham área superior a 250 m² . (59) Os títulos poderão ser registrados nas respectivas matrículas dos imóveis. Estes Títulos são passiveis constituição de garantia e de transferência inter vivos e causa mortis.

10- DO RECONHECIMENTO DA PROPRIEDADE A PARTIR DA POSSE - USUCAPIÃO TABULAR. A pessoa que tenha registrado em seu nome Título de Legitimação de Posse, transcorrido cinco anos de seu registro no RI, poderá requerer ao Registrador para que registre o “reconhecimento” da conversão da “Posse” em “PROPRIEDADE” tendo em vista a sua aquisição por Usucapião Tabular. (60)

11- DA CONTINUIDADE E MANUTENÇÃO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. A finalidade da Regularização Fundiária é facilitar aos menos favorecidos o acesso a terra e a moradia, proporcionando saúde, conforto e as facilidades urbanísticas, gerando trabalho, emprego e dignidade.

A Administração Pública e o Ministério Público devem cuidar para que estas famílias além de terem seus títulos de direito de posse ou propriedade registrado em seus nomes, possam e cuidem para que havendo uma transferência, e isto é possível, digno, gera e agrega interesses e valor, passem e registrem estas transferências no RI competente, a fim de preservar a continuidade na cadeia registral imobiliária de transferência dos imóveis, para que não se perca este imenso trabalho de Regularização Fundiária, para que não se crie irregularidade fundiária ou mesmo sub- registros ilegais. (art. 1.245 do C.C.; arts. 172, 195 e 237 da L.R.P.)

12- DA GRATUIDADE. Se faz necessário mencionar que nos casos de RFIS os atos registrais tais como “registro do auto de demarcação urbanística”, “do titulo de legitimação”, de sua “conversão em propriedade” e dos “parcelamentos de RFIS” não geram emolumentos. (68)

13- DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE ESPECÍFICO. A Regularização Fundiária de Interesse Específico não foi brindada com tamanhas facilidades feita a RFIS. Para efetivar a RFIE se faz necessária a aprovação do Projeto de Regularização Fundiária por quem competente, a juntada das licenças urbanística e ambiental. (61) O Registro da RFIE seguirá a lei 6.766/79 no que couber e ta Lei 11.977/09, sendo que o Projeto de Regularização Fundiária (art. 51) supre o artigo 9° da Lei de Loteamentos. (64)

14- DAS GLEBAS PARCELADAS PARA FINS URBANOS FORMADAS ANTES DE 19/12/79 QUE SE ENCONTREM IRREGULARES. As glebas parceladas para fins urbano que se encontrem irregular, efetivadas antes de 19/12/79, que estejam implantadas e integradas à cidade, poderão ter sua regularização de forma simplificada em relação ao artigo 18 da Lei de Loteamentos. (71) O pedido do registro pelo proprietário do parcelamento deve ser instruído com a certificação de que a gleba preenche os requisitos para a regularização de que trata o artigo 71 da Lei 11.977/09, bem como: pelo mapa e memorial da área toda, das quadras, descrição das características, área e dimensão dos lotes criados, memorial das vias de circulação e se houver das áreas destinadas a uso público.

Rapidamente alguma notícia. A Lei 11.977/09, também traz sobre a informatização do Registro Imobiliário, no capitulo “Registro Eletrônico”. É de todo conveniente informar que os Registradores Imobiliários, a fim de manter a segurança jurídica registral, tem ao longo dos anos mantido encontros e congressos à nível Estadual para discussão, aprimoramento jurídico e prático sobre suas atividades.

ALGUNS ENCONTROS BIMESTRAIS:Ctba/Ldo/Umua/Mga/Cas/PBra/Mga/Jac/Cia

Informática – www.cri.org.br Também vem desenvolvendo algumas ferramentas que já podem atender as exigência legais contidas nos artigos da Lei em comento. É o caso do SRI – Sistema de Registro de Imóvel, software registral que atende as exigências ICP-Brasil. (37;38) Serviço de recepção de títulos eletrônicos e disponibilização de informações pelo mesmo meio. Sistema de armazenamento de digitalizações ou scaneamento de imagens. (39; 40) Bem como sistema e-oficio de interligação e disponibilização de informações ao Poder Público. (41) Disponibilização de pedidos e expedição de certidões por meio da Internet através do e-certidão.(38, § ú) Criamos um fórum interno de comunicação Registral. O CRI e a ANOREG-PR são AR – Autoridades de Registro, disponibilizam Certificação Digital.

Pela atenção agradecemos. Estas seriam de hora nossas primeiras impressões que vemos da leitura sobre a Regularização Fundiária. Pela atenção agradecemos. CM - 31/08/09 - Bel. João Carlos kloster.