SHOPPING CENTERS 1. INTRODUÇÃO Estabelecimentos comerciais varejistas, com administração centralizada, dotados de “tenant mix”(mescla de locatários), estacionamento e geralmente loja âncora. Diferenciados do comércio em geral por conceitos jurídicos, financeiros e administrativos como: aluguel a partir de percentual de vendas, auditoria, cobrança de luvas e fundo de comércio.

Número de Shopping Centers A indústria de Shopping Centers surge no Brasil nos anos 60, e se consolida na década de 80. Os Shopping Centers faturaram no Brasil em 2003 R$ 58 bilhões, respondendo por 20% do comércio de varejo (menos automóveis), gerando mais de 500 mil empregos diretos. Número de Shopping Centers 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2008 2 8 16 34 90 147 240 346 382 Crescimento do Faturamento Anual 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2007 47% 29% 14% 15% 9% 10% 11% 16%

2. IMPLANTAÇÃO DE UM SHOPPING Principal fator de avaliação: localização, O alvo do shopping: população de sua “área de influência”, A área de influência é delimitada por: - condições de acesso, - tempo necessário para chegar ao local, - concorrência atual e futura, capacidade de atração do ponto, convergência de pessoas.

FATORES ACESSIBILIDADE Tempo e Deslocamento FACILIDADES AO CHEGAR Projeto Funcional e Estacionamento CONFORTO PARA COMPRAR Disposição da Oferta, Qualidade x Preço AMBIENTE Arquitetura, Micro Clima, Decoração das Lojas ATENDIMENTO OFERTA Diversidade e Complementaridade

Para cada zona delimitada, primária, secundária e terciária: Pesquisa sócio-econômica: analise da densidade demográfica por área de influência, renda, hábitos e potencial de consumo; Para cada zona delimitada, primária, secundária e terciária: - renda familiar, número de domicílios, gasto médio familiar por categoria de varejo; - projeção do crescimento populacional, do número de domicílios e da renda média; - pesquisa do potencial econômico por idade, sexo, grau de escolaridade;

- distanciamento entre os shoppings já existentes e - satisfação de consumo por faixa de renda - onde compram, o que compram, tempo disponível para compras, hábitos e desejo dos consumidores, freqüência a shoppings; - distanciamento entre os shoppings já existentes e os empreendimentos de lazer e cultura; - mapeamento do comércio local e da concorrência abrangendo: vestuário, calçados, utilidades para o lar, alimentação, serviços, lazer; - condições de acesso, meios de transporte; potencial de consumo da população; concorrência futura.

O potencial de compra da área mais próxima (primária) é fundamental, mais de 70% do consumo é realizado por 20% dos consumidores. A composição de lojas nos shoppings ( tenant mix) é o fator básico para garantir a freqüência dos consumidores. O mix de produtos em shoppings abrange: vestuário, calçados, acessórios, couros, artigos do lar, supermercado, restaurante, lazer. Conforme a região, importância das vias de acesso e da disponibilidade de estacionamento (de 5 a 10 vagas por 100 m2 de ABR).

Loja Âncora A localização e as características do shopping podem determinar a necessidade no início da operação de loja âncora para criar fluxos de público. A atratividade proveniente das lojas âncoras - departamentos ou supermercados - também pode ser obtida por praças de alimentação, centros de lazer e de serviços. As lojas âncoras (Lojas Americanas, C& A, Renner,...), podem ser de atuação marcadamente regional. Os shoppings temáticos e os outlets geralmente não possuem lojas âncoras.

3. Concorrência O Shopping Center requer pesquisas para atualizar formatos e estratégias de atuação. A concorrência entre shopping centers, a mudança na preferência dos consumidores, o surgimento de sistemas alternativos de varejo, estabelecem lazer e alimentação complementando compras. Shopping centers podem estabelecer sinergia com grandes lojas e supermercados da vizinhança.

- gastos crescentes de marketing; Na disputa pelo consumidor, o shopping center pode tomar medidas de revitalização e redefinição em seu perfil: - gastos crescentes de marketing; - seleção e modificação na rede de lojistas; - instalação de âncora; - promoção de eventos; - ampliação de vagas de estacionamento; - adaptações no projeto arquitetônico; - ampliação em centros de lazer e serviços; -promoção de treinamento; - modernização e informatização de operações.

4. O Funcionamento As empresas administradoras de shopping, estão freqüentemente associadas aos empreendedores. A propriedade das lojas pelos empreendedores confere o poder de decisão, de controle da gestão e de estratégias na relação com os lojistas. Auditoria mensal do desempenho comercial das lojas, objetiva o controle do valor do aluguel, a partir de dados sobre o real volume de vendas. O bom funcionamento de um Shopping depende de parcerias, da adequação visual e operacional das lojas a padrões satisfatórios.

Há pouca divulgação de dados sobre mercado e rentabilidade de shoppings no Brasil. Cada shopping é um caso que deve ser analisado individual e regionalmente. A avaliação econômico-financeira de um shopping obedece à lógica comercial de varejo. O valor de um shopping é função da provável rentabilidade a partir de estimativas de fluxo de caixa futuro.

5. Despesas e Receitas Rateio das despesas entre lojistas que pagam aluguel, condomínio e contribuem para fundo de promoção. O valor do aluguel é definido por referências de mercado quanto a área ocupada, ou valor calculado em função das vendas - (parte fixa e parte variável); Outras receitas podem ser obtidas com a utilização de áreas comuns destinadas a “merchandising” ou alugadas temporariamente, ou por cobrança de estacionamento.

6. Financiamento Os recursos para implantação provêm de capital próprio e de investidores por meio da aquisição de cotas-partes. Os fundos de pensão, a partir da década de 1980, foram os principais investidores em shoppings; Na fase pré-operacional, receitas provenientes da “cessão de direito de uso” constituem “ funding” para a construção. O BNDES através de linhas de apoio ao setor de serviços, pode conceder crédito a shoppings centers.

- Modernização do setor através da informatização de serviços; 7. Tendências A expansão de centros de compras hoje transcende à locação das lojas, incentivando: - Crescente incorporação de atividades de lazer e de gestão da sustentabilidade; - Modernização do setor através da informatização de serviços; - Empreendimentos voltados ao consumo popular; - Direcionamento para cidades de porte médio.

SHOPPING CENTER em HIGIENÓPOLIS 1. ZONA DE INFLUENCIA 2. PUBLICO ALVO 3. ESTRUTURA DE DESPESA FAMILIAR 4. CONJUNTOS COMPETITIVOS 5. POTENCIAL DE VENDAS 6. O EMPREENDIMENTO 7. LOCAÇÃO/ CESSÃO DIREITO DE USO 8. CONCLUSÃO

SHOPPING CENTER 1. ZONA DE INFLUÊNCIA Setor Primário Localização no centro geográfico dos distritos Higienópolis e Santa Cecília, vias de acesso com capacidade para 1.500 veículos/ hora, como Avenidas Higienópolis, Angélica e Rua Dr. Veiga Filho. A expansão imobiliária da Av Angélica e arredores não foi acompanhada por adequado comércio de conveniência: vestuário, alimentação, lazer e serviços, atendido por deslocamentos para outros bairros.

Demanda de Veículos Presença de equipamentos macro regionais como: estádio do Pacaembú, Instituto Mackenzie, FAAP, Colégio Rio Branco, Colégio Sion, Santa Casa de Misericórdia, Hospital Samaritano. Esses equipamentos geram tráfego intenso, com discutível proveito para os moradores dos distritos Consolação e Santa Cecília. Pólos geradores de tráfego com demanda de 3.000 veículos por hora para a Santa Casa e 3.500 veículos por hora para a FAAP, superiores à demanda de Shopping.

Bairros: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista, Jardins e Pinheiros. Setor Secundário Zona de influência, limite da isócrona correspondente a tempo de deslocamento de 30 minutos, no período de máximo fluxo. Bairros: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista, Jardins e Pinheiros. Não considerados os moradores do distrito República que têm o hábito de compra em lojas de frente derua.

2. PÚBLICO ALVO O estrato de mercado possível são as famílias cujos indicadores sociais podem ser obtidos por: Pesquisa de Mercado Dados de Censo Demográfico As Pesquisas de Mercado oferecem indicadores primários do público alvo, como: Onde mora / Onde Compra. Quanto ganha / Quanto gasta / O que compra. Por censo demográfico do IBGE e da SEMPLA são obtidos indicadores secundários.

ESTRUTURA DA DESPESA FAMILIAR NA CIDADE DE SÃO PAULO Como referência, pesquisas de orçamento familiar que servem de base para o cálculo do índice de Custo de Vida pelo DIEESE. Considerada como Consumidor de Shopping a população correspondente ao Estrato Superior (Renda Familiar acima de seis salários mínimos).

2.1 Zona de Influência – Setor Primário Domicílios Particulares Os distritos Consolação e Santa Cecília apresentam 50.528 domicílios particulares ocupados (1996), sendo: Condição Sócio Econômica A população apresenta renda média familiar mensal : distrito Consolação: R$ 3.117,00 e distrito Santa Cecília: R$ 2.775,00 (1997).

Atividade Econômica Os distritos de Consolação e Santa Cecília apresentam 119.085 empregos nos vários setores de atividade econômica (1997):

2.2 Zona de Influência – Setor Secundário Domicílios Particulares Os distritos de Perdizes, Barra Funda, Bela Vista, Jardim Paulista e Pinheiros apresentam 148.022 domicílios particulares ocupados (1996), sendo:

Condição Sócio Econômica (1997)

2.3 .Potencial de Compra do Público Alvo Na zona de influência Setor Primário, o público alvo consiste em 50.528 famílias, sem nenhum outro shopping na vizinhança. Na zona de Influência Setor Secundário, o público alvo consiste em 148.022 famílias, concorrendo com cinco outros shoppings .

3. DESPESA FAMILIAR NA ZONA DE INFLUÊNCIA DO SHOPPING EM ESTUDO. A zona de influência Setor Primário compreende distritos Consolação e Santa Cecília, consumidores principalmente de bens de conveniência. A zona de influência Setor Secundário, consumidores principalmente de bens de compra comparada, compreende: na Zona Oeste os distritos Perdizes e Barra Funda concorrendo com o Shopping West Plaza e nas Zonas Sul / Leste, distritos Jardins e Pinheiros atendidos pelos Shoppings Iguatemi e Eldorado e distritos Jardins e Bela Vista, atendidos pelos Shoppings Paulista e Frei Caneca .

A) Zona de Influência Setor Primário Considerando cada domicílio particular ocupado por uma família, e sendo o Shopping Center utilizado pela população pertencente ao estrato superior de renda, temos:

Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Consolação e Santa Cecília, conforme DIEESE.

B) Zona de Influência Setor Secundário (Oeste) Shopping West Plaza

Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Perdizes e Barra Funda, conforme DIEESE

C) Zona de Influência Setor Secundário (Sul e Leste)

Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Jardins, Pinheiros e Bela Vista, conforme DIEESE.

DESPESA FAMILIAR Mensal Diária Consolação, Santa Cecília R$ 24.656.858 R$ 821.894 Perdizes, Barra Funda R$ 21.430.588 R$ 714.352 Jardins, Pinheiros, Bela Vista R$ 68.083.824 R$ 2.269.460 TOTAL R$ 3.805.706

POTENCIAL DE COMPRAS - PÚBLICO ALVO (A) Movimento Diário (R$) (A)

4 CONJUNTOS COMPETITIVOS Potencial de Vendas dos Conjuntos Competitivos que apresentam mesmo padrão de eficiência do Shopping em estudo: Frei Caneca Shopping 25.000 pessoas / dia Shopping Paulista 40.000 pessoas / dia Shopping Center Iguatemi São Paulo 70.000 pessoas / dia Shopping Eldorado 70.000 pessoas / dia Shopping West Plaza 70.000 pessoas / dia

FREI CANECA SHOPPING Inauguração: 2001 ABR: 15.559m2 Estacionamento: 1.000 autos Distância: 2,5 Km (Consolação / Bela Vista )

SHOPPING PAULISTA Inauguração: 1989 ABR: 22.182m2 Estacionamento: 1.014 autos Distância: 4 Km (Bela Vista, Jardins, Vila Mariana)

SHOPPING CENTER IGUATEMI SÃO PAULO Inauguração: 1966 ABR: 33.825m2 Estacionamento: 2.500 autos Distância: 5,5 Km (Pinheiros / Jardins / Itaim Bibi)

SHOPPING ELDORADO Inauguração: 1981 ABR: 61.015m2 Estacionamento: 4.200 autos Distância: 5,5 Km (Pinheiros e Butantã)

Frei Caneca Shopping / Shopping Center Paulista / Shopping Center Iguatemi / Shopping Eldorado (Sul e Leste) 65% (B)

SHOPPING WEST PLAZA Inauguração: 1991 ABR: 38.050 m2 Estacionamento: 2.500 autos Distância: 3,5 Km (Barra Funda / Perdizes)

Shopping West Plaza (Oeste) 65% (C)

+ - = = P. Residual de Compras do Público Alvo Fator de inserção X 6% P. de Compras do Público Alvo P. de Vendas dos Conj. Competitivos P. Residual de Compras do Público Alvo - = P. de Vendas dos Conj. Competitivos Fator de inserção 6% X Potencial. de Vendas para o Shopping + = P. Residual de Compras do Público Alvo Fator de absorção 70% X

5.POTENCIAL DE VENDAS (A) (B+C) (D)

Inserção Vendas nos Conjuntos Competitivos (B+C) (E)

Potencial Absorção Compras Público Alvo (D) (F)

(E) (F) (E+F)

6. O EMPREENDIMENTO Área Bruta Rentável (ABR) e Área Construída

Estacionamento: 7 vagas / 100m2 grandes lojas SHOPPING MIX DISPERSO em terreno de 14.500m2 Rua Albuquerque Lins, Av. Angélica, Av. Higienópolis e Rua Dr. Veiga Filho. ABR = 73% ATC Mall = 16% ATC Docas / Lixo = 7% ATC Adm / Serv. = 4% ATC Estacionamento: 7 vagas / 100m2 grandes lojas (24 m2 por vaga) 5 vagas / 100m2 satélites

ABR = Potencial de Venda Arbitrado para o Shopping (segmentado) ABR = Potencial de Venda Arbitrado para o Shopping (segmentado) Padrão de Desempenho para cada Conjunto do MIX

IMPLANTAÇÃO DO SHOPPING Área Bruta Rentável (ABR) 26.188m2 Área Computável (ATC) 35.875m2 Área Não Computável (Estacionamento) 32.112m2 67.987m2 Terreno Z-3 ( CA = 2,5 ) - ( TO = 0,5 ) 14.500m2 Terreno 14.500m2 x R$ 4.000,00 R$ 58.000.000 Construção 67.987m2 x R$ 1.500,00 R$101.980.500 Investimento R$159.980.500 CDU R$ 23.277.635

Formação Taxa Locação e CDU CDU = K * Piso

7. LOCAÇÃO

8. CESSÃO DE DIREITO DE USO CDU = K * Piso

O Shopping localizado na Av. Higienópolis, atende: 9. CONCLUSÃO O Shopping localizado na Av. Higienópolis, atende: -com bens de conveniência a população dos distritos Consolação e Santa Cecília: 50.528 domicílios e 119.085 empregos ocupados na região; -com bens de compra comparada 148.022 domicílios nos distritos: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista, Jardim Paulista e Pinheiros. Consumidores do Shopping Center com renda Familiar Média de R$ 2.782.90 ( DIEESE):

Shopping da Av. Higienópolis, de tipo Mix Disperso,. 26 Shopping da Av. Higienópolis, de tipo Mix Disperso, 26.189m2 de Área Bruta Rentável (ABR), 35.875m2 de Área de Construção Computavel Terreno de 14.500m2, Potencial de Vendas de R$ 863.734,00 por dia, R$ 658.747,00 para público dos distritos Consolação e Santa Cecília e R$ 204.987,00 para público de demais distritos, migrados de Shoppings existentes. Considerando 6% como Fator de Inserção no Potencial de Vendas dos Conjuntos Competitivos e 70% como Fator de Absorção do Potencial Residual de Compras do Público Alvo.

Quadro Comparativo do Shopping Pátio Higienópolis , inaugurado em outubro de 1999, com o resultado de dimensionamento do Shopping em estudo: Empreendimento para: R$ 101,98 milhões de Investimento em obras e equipamentos, R$ 58 milhões em terreno, R$ 23,28 milhões como Receita por Cessão de Direito de Uso R$ R$ 1.296.369 Aluguel Mensal Inicial. Operação de 20 anos.