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Gestão Condominial em Projetos PAR REQUALI – Gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade na habitação de interesse social Fortaleza/Julho/2006.

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Apresentação em tema: "Gestão Condominial em Projetos PAR REQUALI – Gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade na habitação de interesse social Fortaleza/Julho/2006."— Transcrição da apresentação:

1 Gestão Condominial em Projetos PAR REQUALI – Gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade na habitação de interesse social Fortaleza/Julho/2006 Nirce Saffer Medvedovski ( Coordenadora ) Lígia Maria Ávila Chiarelli (Biloca) Mateus Treptow Coswig Juliana Nunes de Sá Brito Sara Roesler Gabriela Canielas Gonçalves Paulo Roberto Faber Tavares Jr

2 Satisfação com a gestão condominial

3 Gestão Condominial em Projetos PAR Objetivos Avaliar, através da satisfação dos usuários e avaliação de desempenho, as ações da Gestão Condominial buscando identificar: -os fatores que podem contribuir para a melhoria da gestão dos empreendimentos habitacionais promovidos pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR). - os requisitos referentes ao programa de necessidades dos moradores do PAR não contemplados nos projetos atuais; - relações existentes entre aspectos tipológicos e gestão condominial. Estudo de caso: Residenciais Alta vista, Laçador e Porto

4 Gestão Condominial em Projetos PAR Material e Métodos Análise de documentação;Análise de documentação Entrevistas com informantes qualificados das administradoras;Entrevistas com informantes qualificados das administradoras Entrevista com os arquitetos autores dos projetos;Entrevista com os arquitetos autores dos projetos Observação participante em reuniões condominiais;Observação participante em reuniões condominiais Aplicação e Análise de questionários. Aplicação e Análise de questionários. Walkthrough acompanhado de check listWalkthrough acompanhado de check list INDICADORES DE SATISFAÇÃO PRIORIZAÇÃO DAS NECESSIDADES INDICADAS PELOS MORADORES

5 Gestão Condominial em Projetos PAR Material e Métodos Análise de documentos: concorrência nº 006/2002 – CPL/BR, relativa à seleção de empresas para a administração do PAR em Pelotas, a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio); Convenção de Condomínio padrão para empreendimentos PAR, averbada na matrícula do Registro de Imóveis do empreendimento. Volta para lista mat. e métodos

6 Gestão Condominial em Projetos PAR Material e Métodos Entrevistas com informantes qualificados da administradoras e arquitetos autores dos projetos: foram entrevistadas pessoas-chave na administração e produção dos mesmos. entrevista aberta pela possibilidade de o entrevistado expor opiniões sobre vários aspectos por eles considerados relevantes. Os entrevistados foram: funcionários (de empresa terceirizada pela Imobiliária administradora) responsáveis pela portaria, os proprietários das imobiliárias, o arquiteto responsável por um dos projetos arquitetônicos em estudo (Laçador) e funcionários da CAIXA. Volta para lista mat. e métodos

7 Gestão Condominial em Projetos PAR Material e Métodos Observação participante em reuniões condominiais: acompanhamento das reuniões condominiais convocadas mensalmente pela administradora, além destas, acontecem esporadicamente, reuniões de trabalho social convocadas pela CAIXA. Volta para lista mat. e métodos

8 Gestão Condominial em Projetos PAR Material e Métodos Questionário: foi complementado com questões específicas para o estudo em questão, e foi composto de 3 partes, visando captar: O perfil do morador; A técnica do incidente crítico - o morador declara as coisas que mais gosta no conjunto, bem como as que menos gosta; percepção do usuário sobre o espaço aberto do seu conjunto, - questões fechadas e abertas. Volta para lista mat. e métodos

9 Gestão Condominial em Projetos PAR Material e Métodos Walkthrough acompanhado de check list: Realização de incursões visando análise preliminar através de observações técnicas. De posse de plantas em escala reduzida, os membros da equipe anotaram impressões iniciais e produziram fotos digitais de aspectos relevantes. Volta para lista mat. e métodos

10 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Atendimento prestado pela Administradora Aspectos de Adequação funcional Aspectos da Gestão da Infra-estrutura Aspectos da Adequação Organizacional Gestão condominial x tipologia As expectativas dos moradores

11 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB Atendimento prestado pela Administradora: Média das notas = 2,71_ inferior ao considerado satisfatório (3) Volta para lista de tópicos

12 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Atendimento prestado pela Administradora: Apenas o Porto obteve avaliações favoráveis da sua gestão condominial. Laçador = avaliação bastante negativa, alcançando apenas 40% (2,0) da nota máxima em dois itens avaliados. Alta Vista e Laçador são administrados pela imobiliária A Porto é administrados pela imobiliária B Satisfação geral dos conjuntos: Alta Vista = 90% Laçador = 72% Porto = 87% Questão n° 63ª - Questionários REQUALI / FAURB S ou FS Residencial Laçador: Maior insatisfação com o conjunto como um todo. Volta para lista de tópicos Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

13 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Aspectos da Gestão da Infra-estrutura Média das notas = 3,66_superior ao considerado satisfatório (3) Volta para lista de tópicos Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

14 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Aspectos da Gestão da Infra-estrutura Todos os conjuntos obtiveram notas acima da nota mínima 3 A gestão da infra-estrutura é compartilhada pela administradora e a construtora do conjunto. Problemas detectados durante a aplicação do questionário de satisfação aos moradores dos conjuntos (desabastecimento de água no PAR Porto, mau-cheiro em alguns banheiros no PAR Alta Vista) são decorrência de falhas de projeto ou execução e são de responsabilidade das respectivas construtoras. Outros problemas detectados, como pouca iluminação ou drenagem pouco eficiente normalmente resultam da falta de manutenção. Volta para lista de tópicos Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

15 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Aspectos de Adequação funcional Média das notas = 3,34_superior ao considerado satisfatório (3) Volta para lista de tópicos Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

16 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Aspectos de Adequação funcional Definições iniciais de projeto passam a ter grande peso sobre a gestão, facilitando ou dificultando sua ação, propiciando ou não o uso e apropriação adequados dos espaços. Residencial Laçador: segurança = 2,72 evidencia que há problemas de segurança nos acessos dos blocos Porto e Laçador = soluções periféricas Porto= 1 acesso / Laçador= 5 acessos Volta para lista de tópicos Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

17 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Aspectos da Adequação Organizacional: Média das notas = 3,26_superior ao considerado satisfatório (3) Volta para lista de tópicos Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

18 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Aspectos da Adequação Organizacional: Porto e Altas Vista = nota acima da mínima em todos os quesitos Laçador = notas inferiores em 4 dos 6 quesitos Aspectos de limpeza do condomínio e coleta do lixo estão bastante ligados – funcionário da administradora que recolhe o lixo dos cestos e os deposita nos coletores. Manutenção = ações corretivas e reparos necessários. Ações simples = administradora. Determinados tipos de reparos = construtora, a qual atende dentro do seu cronograma de trabalho / atrasos no atendimento / geradores de insatisfação dos moradores com a própria administradora. Volta para lista de tópicos Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

19 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados As expectativas dos moradores Volta para lista de tópicos

20 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados As expectativas dos moradores Volta para lista de tópicos

21 Gestão Condominial em Projetos PAR Resultados Gestão condominial x tipologia Alta vista Laçador Resultados bastante diversos da avaliação da gestão condominial para o Alta Vista e o Laçador (ambos administrados pela imobiliária A). Aspectos originais de projeto, ao criar impasses no atendimento dos requisitos dos arrendatários podem criar sérios atritos entre arrendatários e imobiliária e levar a uma avaliação negativa da gestão. Volta para lista de tópicos

22 Gestão Condominial em Projetos PAR Conclusões – Contribuição para o modelo Volta para lista de tópicos 1) Informações sobre fatores que podem contribuir para a melhoria da gestão de empreendimentos do PAR; Maior representatividade do síndico (Alta vista e Laçador); Maior freqüência de reuniões condominiais; Maior rapidez no atendimento prestado pelas administradoras; Segurança; Direito de instituir ou destituir a administradora; Esclarecimento sobre as responsabilidades do proprietário (CAIXA) e do arrendatário quitado na manutenção; Esclarecimentos da CAIXA quanto os direitos e deveres dos arrendatários à melhorias e benfeitorias demandadas no empreendimento. Identificar, analisar, priorizar, disponibilizar e avaliar:

23 Gestão Condominial em Projetos PAR Volta para lista de tópicos 2) Identificação dos requisitos referente ao programa de necessidades dos moradores do PAR não contemplados nos projetos atuais: Cobertura nos estacionamentos; Maior segurança e controle no acesso principal do conjunto e nos acessos do blocos; Maior área arborizada; Coberturas nas churrasqueiras externas. Conclusões – Contribuição para o modelo

24 Gestão Condominial em Projetos PAR Volta para lista de tópicos 3) Tipologia dos empreendimentos (apartamentos, casas em lote individual, casas em lotes coletivos – habitação evolutiva ou não): Acesso centralizado do conjunto; Diminuição das áreas de corredores Tipologia tem forte influência na satisfação com a gestão; As soluções periféricas têm a sua gestão dificultada por questões de segurança; Conclusões – Contribuição para o modelo

25 Gestão Condominial em Projetos PAR Considerações finais Sucesso do programa Atender os requisitos dos arrendatários quanto: o programa de necessidades dos moradores não contemplados nos projetos atuais; a representação dos interesses dos arrendatários na gestão condominial (síndico arrendatário); a criação de um canal de comunicação entre os arrendatários e a CAIXA = ouvidoria do PAR Depende de : permanência dos arrendatários; satisfação dos usuários em relação a gestão condominial Volta para lista de tópicos

26 Gestão Condominial em Projetos PAR Considerações finais Situações previstas arrendatários e proprietários morando nos PAR; arrendatário não pode... / proprietário pode... prestações de serviços / atividades informais nos apartamentos; arrendatário 1 executou a melhoria (cobertura nos estacionamentos), arrendatário 2 como fica? arrendatários hoje respondem por despesas do condomínio (flexibilização do programa) e quando os proprietários (ex- arrendatários) detiverem 2/3 das unidades eles é quem vão decidir. Tratamentos diferentes para a mesma situação! Volta para lista de tópicos


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