CONDOMÍNIO    Há condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada.

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1 CONDOMÍNIO  Há condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes (Caio Mario) Estado anormal da propriedade, vez que esta pressupõe assenhoreamento de um bem com exclusão de qualquer outro sujeito, constituindo a cotitularidade uma anormalização de sua estrutura (Clóvis) Sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa, de modo que todos são donos ao mesmo tempo e todos podem usar a coisa toda, dentro dos limites da convivência harmônica

2 Teorias: Propriedade Integral ou Total Há no condomínio um só direito, e cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercício do direito de propriedade é limitado pelos direitos dos demais condôminos Adotada pelo Código Civil – art. 1314  Propriedades Plúrimas Parciais Cada condômino só é dono de sua parte ideal, havendo no condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja reunião dá origem ao condomínio

3 Fração ideal Ao condômino é assegurada uma fração ideal da coisa (e não um parte dela) A exclusividade da propriedade é atribuída ao conjunto de condôminos, que a exerce em relação a terceiros Comunhão Gênero, do qual condomínio é espécie.  Quando determinado direito pode pertencer a várias pessoas ao mesmo tempo Situação em ocorre um estado de indivisibilidade absoluto

4 Edilício ou em edificações
Espécies: Quanto à origem Convencional Eventual Voluntário Legal Geral ou tradicional Quanto à forma Pro diviso Condomínio Necessário ou legal Pro indiviso Edilício ou em edificações Quanto à necessidade Transitório Permanente Quanto ao objeto Universal Singular

5 Quanto à origem: Convencional ou voluntário (1314 a 1326) Resultante de acordo de vontade, no qual se estabelece a quota que cabe a cada consorte (no silêncio, quotas iguais – 1315, § ú) Incidente ou eventual Resultante de causas alheias à vontade dos condôminos (doação em comum a mais de uma pessoa, herança) 

6 Legal ou forçado Resultante de imposição legal (comunhão de paredes, cercas, muros e valas)) – 1327 a 1330 – condomínio necessário originário de direitos de vizinhança aquisição da meação da parede, muro, valado ou cerca (1328) – pagamento da metade do valor da obra, apurado de comum acordo ou por perícia (1329) – utilização da obra divisória somente após o pagamento da meação (1330) condomínio de muros, cercas e tapumes (1297) condomínio de paredes (1305 a 1308)

7 Quanto ao objeto: Universal Compreende a totalidade dos bens, inclusive frutos e rendimentos (comunhão hereditária) Singular Restrito a determinadas coisas ou efeitos (paredes ou tapumes)

8 Quanto à necessidade: Ordinário ou transitório Que tem vigência por determinado tempo ou pode ser extinto a todo tempo por qualquer condômino Permanente Condomínio legal, que não poderá se extinguir, face à natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou (condomínio em paredes, cercas, muros e valas)

9 Quanto à forma: Pro diviso A comunhão existe juridicamente, mas não de fato (condomínio em edifício de apartamentos), sendo que cada proprietário tem uma parte certa e determinada do bem Pro indiviso A comunhão existe de fato e de direito, permanecendo o bem indiviso (não existem partes certas e determinadas de cada condômino) 

10 CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
Direitos e deveres dos condôminos (art do Código Civil): Usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer os direitos compatíveis com a indivisão Direito de se instalar no imóvel, desde que tal fato não impeça os demais condôminos de fazer o mesmo Direito aos interditos para impedir que outro condômino exerça posse exclusiva sobre qualquer fração do condomínio Direito de estabelecerem os condôminos a divisão de fato do condomínio, visando a utilização pacífica do direito de cada um, dando origem a uma composse pro diviso Direito de pedir o imóvel para uso próprio, se estiver locado a terceiros

11 Dever de não alterar a destinação da coisa (na sua substância ou na sua forma de utilização) sem o consenso dos demais condôminos (art. 1314, § único) Responder aos demais condôminos pelos frutos percebidos e pelo dano causado (art. 1319) – pagamento de alugueres (após a citação ou após o término da comunhão) Dever de, sem prévio consenso, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art. 1314, § único) Sujeitar-se à deliberação da maioria, se não for possível o uso comum (art. 1323

12 Reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiros
Direito de reivindicar a coisa inteira e não apenas a quota parte do condômino Direito de defender a sua posse contra terceiro e contra outro condômino, podendo fazer uso dos interditos Alhear ou gravar a respectiva parte indivisa Direito de alienar a parte indivisa, com a restrição do art. 504 CC, que dá aos demais condôminos o direito de preferência Direito de dar a parte indivisa em garantia real (art. 1420, § 2º, CC) Exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum

13 Exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum (art. 1320 CC)
Pacto de indivisão, por até cinco anos, passível de prorrogação (§ 1º) – se estabelecida pelo doador ou testador, entende-se que será por apenas cinco anos (§ 2º), sendo que o juiz poderá determinar a divisão antes do prazo, a requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem (§ 3º) Divisão amigável, por escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes (será judicial se houver incapaz, por aplicação das regras de partilha da herança (art cc art CC) Divisão judicial, mediante ação de divisão (imprescritível e simplesmente declaratória – os condôminos já eram proprietários e a divisão apenas declara e localiza a parte de cada um deles), estando a sentença sujeita a registro Se a coisa for indivisível e os condôminos não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando aos outros, será a mesma vendida e repartido o apurado, dando-se preferência na venda ao condômino (art CC)

14 Deveres dos condôminos
Concorrer com as despesas (1315), podendo eximir-se se renunciar à parte ideal (1316) Se os demais condôminos assumirem as despesas e dívidas, adquirirão a parte ideal do renunciante, na proporção dos pagamentos que fizerem (§ 1º) Se não houver condômino que assuma as dívidas e despesas, a coisa comum será dividida (§ 2º) Se a dívida foi contraída por todos os condôminos, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (art. 1317) Se a dívida foi contraída por um dos condôminos em proveito da comunhão, estará este obrigado ao pagamento, mas terá ação regressiva contra os demais (art. 1318) Responder pelos frutos e danos (art. 1319) 

15 Administração do condomínio
 Regras gerais:    O uso e gozo da coisa comum é de todos os condôminos (decorre de ajuste entre as partes) – maioria (art CC) As decisões, no que se refere à administração, venda ou aluguel, compete à maioria (o minoritário pode pedir a dissolução do condomínio) Condômino que administrar sem oposição presume-se representante comum (art CC) Opção pela venda da coisa comum, bastando a vontade de um só condômino Maioria calculada pelo valor dos quinhões (art CC), sendo que nos casos de dúvida, o valor dos quinhões será avaliado judicialmente (§ 3º) 

16 Condomínio necessário
Condomínio necessário ou legal é aquele imposto pela lei (paredes, cercas, muros e valas), regulados pelos arts e 1298, 1304 a 1307 do CC. Natureza indivisível e permanente – perdura enquanto persistir a situação que o determinou O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros ou valas, adquirirá a meação do vizinho, embolsando a metade do que valer a obra e o terreno ocupado (1328) Preço da obra arbitrado de comum acordo ou judicialmente (art. 1329) Se não pagar ou depositar, o proprietário não poderá fazer qualquer uso da parede, cerca, muro ou vala (art. 1330) – se edificar, poderá ser obrigado a demolir  Compáscuo – utilização em comum de grandes áreas de pastagem, pertencentes a diversos proprietários – aplicação do regime do condomínio geral

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