Direito do Urbanismo A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico UNL – FD 2011

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Considerações gerais Na actividade de planificação urbanística deve a Administração Pública garantir um desenvolvimento harmonioso do território e do tecido urbano Os planos são por natureza diferenciadores relativamente às futuras utilizações das áreas sobre as quais vão incidir – a desigualdade é inerente ao plano A Administração Pública deve prosseguir o princípio da igualdade na sua actuação [Cfr. Artigo 266.º da CRP]

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Considerações gerais (continuação) Não podendo o plano deixar de criar desigualdades, deve o mesmo prever medidas compensatórias entre os vários proprietários dos terrenos – procurando corrigir ou atenuar, na medida do possível, os benefícios e os encargos resultantes da iniciativa de planeamento Necessidade de adopção de medidas que reponham o equilíbrio de tratamento dos destinatários do plano (supõe a correcção da desigualdade criada pelo plano) Mecanismos perequativos vão permitir uma repartição equitativa pelos destinatários do plano, quer dos benefícios, quer dos encargos.

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Considerações gerais (continuação) Tratamento igual do que é igual, e diferente do que é diferente – não se pretende uma uniformização dos solos – pretende-se a correcção de desigualdades que não existam antes do plano e que, por isso, lhe são imputáveis A perequação compensatória dos benefícios e encargos do planeamento urbanístico encontra-se prevista: Artigos 5.º e 18.º da Lei de Bases da Política de Ordenamento do Território e de Urbanismo (LBPOTU) Artigos 135.º a 142.º do RJIGT

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Considerações gerais (continuação) Os mecanismos de perequação devem ter em consideração que os terrenos podem ser substancialmente diferentes à partida, tendo diversas aptidões e enquadramentos urbanos distintos Consideração das pré-existências (localização, configuração, aptidão edificatória) Possibilidade de introdução de factores correctivos (v.g. ponderação dos diferentes usos, com diferentes valores e rentabilidades)

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Considerações gerais (continuação) Necessidade de considerar diferentes as situações em que as proibições, condicionantes e limitações à ocupação dos solos não são produto ou consequência do plano, mas o resultado da vinculação situacional dos solos

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Assim, a fixação de um aproveitamento médio pode ser feita de modo simples ou mais complexo e pormenorizado: Na máxima simplificação, no perímetro em questão todas as parcelas têm a mesma potencialidade, por m2 de terreno; Na máxima complexidade considerar-se-iam também a localização, no contexto da ocupação global do território (proximidade às diversas centralidades); a ocupação existente na proximidade (edifícios, serviços, infra-estruturas, enquadramento ambiental); as características biofísicas do terreno (condições geotécnicas, declives, facilidade de drenagem, exposição de encostas); as pré-existências neles porventura existentes; os usos (habitação, escritório, comércio, indústria,…); a localização específica de cada lote (relação com o espaço público e com outras funções, vistas e insolação); as tipologias dos lotes e dos edifícios (número de fogos e outras unidades de utilização; número de pisos, dimensão dos logradouros…).

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Discricionariedade na criação e conformação dos mecanismos de perequação Opção pelo instrumento de perequação Recurso combinado a mais do que um mecanismo de perequação (não têm de ser os do RJIGT) Determinação do funcionamento do mecanismo de perequação

Objectivos da perequação A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Objectivos da perequação Redistribuir mais-valias e menos-valias, distribuir benefícios e encargos Deve funcionar bidireccionalmente (não pode dar uma edificabilidade superior à média só para exigir compensações, não compensando quem tem menos do que a média) Serve ainda como mecanismo de políticas de solos e de arrecadação de receitas

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Os mecanismos perequativos de benefícios e encargos previstos na lei O índice médio de utilização e, em alternativa a compra e venda do índice médio de utilização – artigos 139.º e 140.º do RJIGT A área de cedência média – artigo 141.º do RJIGT A repartição dos custos de urbanização – artigo 142.º do RJIGT O reparcelamento do solo urbano de acordo com as disposições do plano – artigos 131.º e 134.º do RJIGT

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico Em regra, a perequação estabelece: Um aproveitamento-padrão e um encargo-padrão Correcções e/ou compensações em casos de desvio Em espécie Em dinheiro

Sofia de Sequeira Galvão E-mail: ssg@vda.pt