GEORREFERENCIAMENTO E O REGISTRO IMOBILIÁRIO Quêidimar Cristina Guzzo Rodrigues Engenheira Agrimensora Presidente do Comitê de Certificação do INCRA-ES GEORREFERENCIAMENTO E O REGISTRO IMOBILIÁRIO Vitória-ES, 29 de Outubro de 2010.

OBJETIVOS: Estabelecer a diferença entre o cadastro e o registro; Dirimir dúvidas sobre o georreferenciamento; Apresentar as ações do INCRA para agilizar a certificação; Discutir soluções para alguns problemas existentes. 2

REGISTRO PÚBLICO E CADASTRO DE IMÓVEIS Qual a diferença?

Registro Público Imobiliário “ É uma instituição administrativa (serviço público) que, mediante assentos registrais, constitui a maioria dos direitos reais e alguns direitos pessoais incidentes sobre a propriedade imobiliária, tornando públicas todas essas informações.”

Registro Público Imobiliário registro dos direitos reais e de alguns direitos pessoais relativos a imóveis direito pessoal (obrigacional) direito real vejamos...

Direito Real Imobiliário: direito erga omnes sujeito passivo: a sociedade obrigação de não fazer (não prejudicar o direito real) depende de uma efetiva publicidade registral havendo falha na publicidade registral ou erro do dado registrado...

Conceito de imóvel rural Cadastro: inventário público de bens orientar as políticas públicas ligado ao Poder Executivo Conceito Legal - Código Civil: solo e suas acessões Incra - cadastro público: Estatuto da Terra aproveitamento econômico Registro Imobiliário: trata dos direitos reais propriedade imobiliária Registro Imobiliário: constituição de direitos garantidor da propriedade privada ligado ao Poder Judiciário

Setor Privado: Setor Público: Georreferenciamento: Atores necessidade de perfeita coordenação para o sucesso do programa Setor Privado: Proprietário Rural Geomensor Setor Público: Incra Registro Imobiliário devemos todos falar a mesma língua e atuar com o mesmo objetivo

Conclusão Desenvolvimento Nacional depende de: instituições fortes confiabilidade Solução: efetiva parceria entre cadastro (INCRA) registro imobiliário geomensor proprietário rural

Retificação e Georreferenciamento por que essas inovações? seria por culpa das precárias e falhas descrições do passado?

Descrições Precárias do Passado cumpriram bem o seu papel não havia dúvidas nem conflitos delimitavam bem os direitos valia a visibilidade da posse a verdadeira falha não-incentivo ao aperfeiçoamento rigorosa legislação para a retificação

CONSEQÜÊNCIAS Necessidade de Novas Descrições 1. Legislação do Georreferenciamento maior rigor técnico das descrições evitar multiplicidade de títulos artigos 176 e 225 da LRP 2. Retificação Extrajudicial de Registro maior celeridade do procedimento artigos 212 e 213 da LRP 3. Tudo está previsto na LRP portanto, Geo é retificação de registro! Escassez de Terras: aumento populacional falta de moradia Conflito agrário: MST et alii Valorização Imobiliária: aumento do tráfego imobiliário necessidade de prevenção de conflitos

VANTAGENS DO GEO descrições com grande acurácia impede a sobreposição de títulos segurança jurídica quanto: à área ao formato à localização MAS NUNCA QUANTO AO DIREITO!

HIPÓTESES LEGAIS DO GEORREFERENCIAMENTO

Lei dos Registros Públicos Lei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP § 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais. § 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Lei dos Registros Públicos Lei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP § 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais. § 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Lei dos Registros Públicos Lei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP § 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais. § 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Lei dos Registros Públicos Lei 10.267/2001: também alterou o art. 225 da LRP § 3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

compromisso de compra e venda? Hipóteses subordinadas ao Geo: desmembramento parcelamento remembramento transferência ações judiciais que tenham por objeto central o imóvel rural (art. 225) hipoteca? compromisso de compra e venda?

PAGAMENTO PODE PODE PODE NÃO PODE NÃO PODE NÃO PODE . hipoteca: satisfatório PAGAMENTO - pagamento hipoteca: - cancelamento PODE hipoteca: - cancelamento PODE hipoteca: - cancelamento PODE negócio jurídico desfecho compromisso de CV: - transferência NÃO PODE compromisso de CV: - transferência NÃO PODE compromisso de CV: - transferência NÃO PODE . insatisfatório - inadimplência

PRAZOS DO GEORREFERENCIAMENTO

Decreto nº 4.449/2002 Alterado pelo Dec. 5570/2005 Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural... será exigida, nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos: 90 dias, para os imóveis com área de 5.000 ha ou maio; 1 ano, para os imóveis com área de 1.000 ha a 5.000 ha; 5 anos, para os imóveis com área de 500 ha a 1.000 ha; e 8 anos, para os imóveis com área inferior a 500 ha.

Prazos Vigentes para o Geo Contagem correta dos prazos: a/c de 20/11/2003 + de 5.000 ha..................... 90 dias...... (18/2/2004) 1.000 a + de 5.000 ha........ 1 ano....... (20/11/2004) 500 a + de 1.000 ha........... 5 anos..... (20/11/2008) menor que 500 ha............. 8 anos..... (20/11/2011)

Retificação e Georreferenciamento casos práticos 3/4 Retificação e Georreferenciamento casos práticos 24

Quando retificar a descrição Quando retificar a descrição? essa necessidade costuma surgir para o desmembramento 25

Análise Inicial: Resposta Negativa: Prévia Retificação Gleba A 28 ha Mat. 16.870 50 hectares Análise Inicial: a matrícula cumpre o princípio da especialidade objetiva? Gleba B 22 ha Resposta Negativa: Prévia Retificação 26

Resposta Positiva: Exigir a sua Descrição Técnica Gleba A 28 ha existe algum outro elemento que mereça descrição técnica? linha de alta-tensão servidão de passagem gasoduto, oleoduto, valerioduto reserva legal RPPN Gleba B 22 ha Resposta Positiva: Exigir a sua Descrição Técnica 27

Retirá-lo do Interior do Imóvel Privado Gleba A 28 ha Gleba B 22 ha existe algum imóvel público no interior da matrícula? estradas rios públicos terras devolutas outros imóveis públicos Resposta Positiva: Retirá-lo do Interior do Imóvel Privado 28

Servidões ou Estradas? 29

Imóvel Público: Bem Indisponível alegação de ser uma servidão não existe lei municipal sobre tal área não há controle de estradas municipais mapa da cidade? só a carta do IBGE Prefeito concorda que é servidão isso basta??? 30

ES-060 HIPÓTESE 1 Imóvel Serviente Imóvel Dominante 31

Servidão de Passagem (caminho) R. 1 – 16.870 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007) SERVIDÃO: IMÓVEL SERVIENTE – Pelo imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem em favor do imóvel de Matrícula 16.869, com a área total de 5.000 m2, cuja descrição técnica é a seguinte: Substituta do Oficial..................................................... (Vilma de Lima). de para azimute distância 1 2 150º 34’ 12” 123,32 m 3 98º 12’ 08” 43,98 m 4 165º 45’ 37” 53,98 m etc 32

Servidão de Passagem (caminho) Av. 1 – 16.869 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007) SERVIDÃO: IMÓVEL DOMINANTE – Em favor do imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem que passa pelo imóvel de Matrícula 16.870, descrita e caracterizada no Registro nº 1 daquela matrícula. Substituta do Oficial................................................................ (Vilma de Lima). 1. Imóvel Serviente: Registro do Ônus Descrição Técnica a servidão está no interior desta Matrícula 2. Imóvel Dominante: Averbação do Direito Mera menção ao R.1/16870 a servidão está no interior de outra Matrícula 33

Vários Imóveis Dominantes Pereiras HIPÓTESE 2 Imóvel Serviente servindo à comunidade estrada pública bem de uso comum do povo Vários Imóveis Dominantes Bairro das Abóboras 34

Estrada ou Servidão de Passagem? ônus integrante da propriedade particular serve a um ou mais imóveis determinados conservada pelos interessados geralmente unidirecional 2. Estrada: bem público de uso comum do povo serve à comunidade em geral conservada pelo poder público independe de desapropriação ou reconhecimento sempre bidirecional Regra Essencial: separação do bem público do bem privado 35

Voltemos ao SIMPLES DESMEMBRAMENTO 36

SERVIDÃO Mat. 16.870 Gleba A 28 ha 50 hectares Matrícula 16.869 Gleba B 22 ha 37

SERVIDÃO Servidão onerando Gleba A em favor do Imóvel de Mat 16.869 ES-060 SERVIDÃO Servidão onerando Gleba A em favor do Imóvel de Mat 16.869 Gleba A 28 ha Servidão onerando Gleba B em favor do Imóvel de Mat 16.869 e da Gleba A Matrícula 16.869 Gleba B 22 ha Servidão: onera um Imóvel em favor de outro 38

ESTRADA Gleba A 28 ha Mat. 16.870 50 hectares Gleba B 22 ha 39

_________________________________________________ ESTRADA Gleba A 30 ha Gleba A 28 ha Área da Estrada: 0,5 hectare Gleba B 19,5 ha Gleba B 22 ha Matrícula 16.870 Gleba A: 30,0 ha Gleba B: 19,5 ha Estrada : 0,5 ha _________________________________________________ Área Total: 50,0 ha 40

ALGUMAS DÚVIDAS DOS REGISTRADORES

1. Matrícula de imóvel georreferenciado e certificado pelo Incra está liberado para desmembramentos? 42

Resposta: NÃO MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA” libera o imóvel para alienações mas não libera o imóvel para alterações descritivas portanto... parcelamentos: nova certificação retificação da descrição: nova certificação geo voluntário (imóvel abaixo de 1.000 ha) mesmas restrições: “uma vez no sistema, sempre no sistema” 43

2. Trabalho georreferenciado com certificação do Incra não pode ser objeto de qualificação registral? 44

O QUE DIZ O DEC. 4.449/02: Art. 9º A identificação do imóvel rural, na forma do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

Continua... § 1º Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. § 2º A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.

Resposta: NÃO QUALIFICAÇÃO REGISTRAL função inafastável do registrador imobiliário negar-se a ela configura o crime de prevarição a certificação não garante titularidade sobre a área missão do registrador: garantir a segurança jurídica 47

3. Averbação na matrícula dizendo que o serviço foi feito de acordo com a Norma Técnica do INCRA, sem haver peças técnicas certificadas.

apenas o documento com o número da certificação, o carimbo e assinatura nas peças técnicas garantem que o serviço foi executado de acordo com a Norma Técnica. 49

4. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil.

Atenção: retificar: corrigir erros e omissões retificar não é “adequar” o registro ao imóvel pode-se aumentar a área do imóvel? poderia aumentar até 1/20 (5%) ? não poderia aumentar nunca ? sem limite, se a posse for mansa e pacífica ? qual, afinal, é a regra ?????

Escopo da Retificação: Código Civil Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito: + área; resolução do contrato; ou abatimento do preço. §1º - Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (5%) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Escopo do Artigo 500: direito privado - indenização entre partes - direito contratual - direito disponível Escopo da Retificação: registro imobiliário - registro público - direito público - direito indisponível Escopo do Artigo 500: direito privado - indenização entre partes - direito contratual - direito disponível

É possível tal retificação ou trata-se de usucapião? Transcrição 1.547, de 1953 Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a estrada municipal e com o rio de Conchas. Levantamento Topográfico Atual Um sítio com 150 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas, com os seguintes rumos e distâncias abaixo discriminados: ...etc... É possível tal retificação ou trata-se de usucapião?

Qualificação Registral: rio de Conchas SÍTIO DA MINA GRANJA S Í TIO TOMAZELLA a l a g a d o Estrada das Palmeiras Qualificação Registral: confrontações idênticas confrontações permanentes conferência por cartas oficiais diligências se necessário... medição visual 100 hectares Sítio Mina D’Água 150 hectares R.F.F.S.A. rio de Conchas

Qualificação Registral: Estrada das Palmeiras Qualificação Registral: confrontações idênticas confrontações permanentes conferência por cartas oficiais diligências se necessário anuência dos confrontantes responsabilização de todos provável erro: a não-medição das curvas do rio não houve aumento, mas ERRO medição visual 100 hectares Sítio Mina D’Água 150 hectares R.F.F.S.A. rio de Conchas

Conclusão: 4. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil. NÃO

5. Área cadastrada no Incra em área maior justifica o “aumento de área” na matrícula.

Situação 1: Mat. 15.009: 30 hectares CCIR: 45 hectares Levantamento atual: 43,3 hectares

Mat. 15.009: 30 ha Mat. 15.009: 30 ha CCIR: 45 ha Geo: 43,3 ha CCIR 45 hectares antiga Mat. 6.091 “aquisição informal” Mat. 15.010: 15 ha

Situação 2: Mat. 7.834: 80 hectares CCIR: 80 ha registrados e 35 ha posse Levantamento atual: 118,3 hectares

CCIR 35 ha de área de posse Mat. 7.834: 80 ha CCIR: 80 + 35 = 115 ha Geo: 118,3 ha CCIR 80 ha de área registrada (Mat. 7.834)

CCIR é título de propriedade? a lei é clara: isso pode ser crime! CCIR é meramente declaratório pode estar a maior ou a menor não serve de argumento para retificação perigo de “legitimação” de fraudes (ex.: terras públicas) qualificação registral: diligência e prudência!!!

Lei 4.947/66 (Normas Gerais de Direito Agrário): Lei 5.868/72 (SNCR): Art. 3º - parágrafo único - Os documentos expedidos pelo Incra, para fins cadastrais, não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos. Lei 4.947/66 (Normas Gerais de Direito Agrário): Art. 19 - (É crime) Utilizar, como prova de propriedade ou de direitos a ela relativos, documento expedido pelo Incra para fins cadastrais ou tributários: Pena: reclusão de 2 a 6 anos. Decreto nº 4.449/2002 (Geo): Art. 9º - §2º - A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.

Conclusão: 5. Área cadastrada no Incra em área maior justifica o “aumento de área” na matrícula. NÃO

Partes Ideais Localizadas 65

Quanto tem cada um? Maria: 100 ha Luiza: 100 ha Quanto tem cada um? X Fazenda Esperança Transc. 21.876 Mat. 452 Matrícula 1.874 100 hectares Maria - 60% Luiza - 40% rio das Velhas 1 5 Quanto tem cada um? Maria: 100 ha Luiza: 100 ha do bem privado Quanto tem cada um? separação do bem público do bem privado 3 Mat. 2.761 Posse de Luiz Arruda Transc. 35.823 4 2 66

partes ideais localizadas georreferencia todo o imóvel não existe geo de “parte ideal” exceto para instruir usucapião (se for comprovado o interesse de agir) 67

MERO CÁLCULO MATEMÁTICO (um exemplo) 68

precisa da anuência dos confrontantes??? Retificação de Registro Mat. 2.451 Mat. 14.980 Mat. 16.920 “certificada” 345,78 ha Mat. 379 845,78 ha Mat. 845 precisa da anuência dos confrontantes??? Mat. 10.201 Mat. 378 Retificação de Registro com nova certificação 69

INVIABILIDADE DA RETIFICAÇÃO 70

Descaracterização da Propriedade Imobiliária a) inclusão de área não titulada à área registrada (ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência, terras devolutas); b) levantamento de parcela do imóvel de posse exclusiva do condômino (inexiste “fração ideal localizada” - salvo para usucapião); c) várias matrículas numa única poligonal sem que seja possível a sua fusão (ex.: titulares diferentes); d) inclusão de área pública no levantamento (ruas, estradas, rios públicos, ferrovias). qualquer dessas quatro hipóteses inviabiliza o o Geo na matrícula 71

REALIDADE DA CERTIFICAÇÃO 23.506 imóveis certificados (menos de 1% do total de imóveis cadastrados) Imóveis cadastrados abaixo de 500 ha: mais de 4.000.000. (impossível certificar no modelo atual de análise)

AÇÕES DO INCRA Mudanças na Norma Técnica e nos atos normativos, diminuindo o tempo de elaboração de peças técnicas pelos profissionais e de análise pelo INCRA; Criação de grupo de trabalho com contratação de empresa de informática para desenvolver o sistema de certificação automatizada.

CERTIFICAÇÃO AUTOMATIZADA Análise técnica 100% impessoal; Toda a entrega de dados e peças técnicas será feita de forma digital; 90% da análise de consistência será feita de forma automática pelo sistema; Planta e memorial disponíveis na internet para download e conferência; Previsão para atualização de dados da planta via internet pelo registrador.

O QUE ESTÁ FALTANDO??? Maior interposição das corregedorias para dirimir alguns conflitos de entendimento; Maior troca de informações entre INCRA x Cartórios; Mais colaboração e menos cobrança...

MINHA SUGESTÃO: Criação de grupo de estudo permanente composto por servidores do INCRA e do SINOREG; Elaboração de um documento conjunto com reivindicações à Corregedoria de Justiça; Realização de eventos mais frequentes tratando do assunto.

UM ÚLTIMO RECADO... A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA Propriedade antes: era considerado um direito absoluto hoje: direito mitigado pela função social Problemas Existentes uma “nação de excluídos” burla à LPS – há mercado para tal uso eleitoreiro do assunto Questão Fundiária: problema nacional todos nós devemos agir para solucionar a questão 78

Função Social da Propriedade = Responsabilidade Social do Registrador Imobiliário e de todos os profissionais que podem colaborar nessa difícil missão 79

CONTAMOS COM VOCÊS!!!! OBRIGADA!!! queidimar.guzzo@vta.incra.gov.br (27) 3185-9059