RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . João Paulo Leal

APRESENTAÇÃO ESQUEMÁTICA - Generalidades da Promessa de Compra e Venda; - Extinção contratual - Rescisão; Cláusulas Resolutivas – efeitos para os Promitentes Comprador e Vendedor; Peculiaridades na resolução voluntária da Promessa de Compra e Venda na Incorporação Imobiliária; - Encargos contratuais da cláusula resolutiva para o Promitente Comprador; - Performação substancial da obrigação contratual e seus efeitos na resolução contratual.

GENERALIDADES Promessa de Compra e Venda – É o acordo de vontades em que as partes se comprometem a celebrar, no futuro, um contrato definitivo, estabelecendo, desde logo, o objeto e as cláusulas com as quais efetivarão esta contratação. Forma – instrumento particular ou público.

GENERALIDADES - EVOLUÇÃO LEGISLATIVA Decreto-Lei Nº. 58 - 10.12.37- (Loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestações) Lei Registros Públicos - Decreto Nº. 4.857; Lei Nº. 649 - 11.03.49 (não loteados); Lei N. 6.015/73; CPC/73 - art. 639/641; Lei No. 4.591 -15.12.64 – arts. 31 e 32, “a”; Lei Nº. 6.766 - 19.12.79 (parcelamento do solo); Código Civil Brasileiro/2002 – arts. 462/463, e, (direito real) - arts. 1.225, inciso VII, e, 1417/1418

ARTIGOS 462 e 463 do CCB Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

ARTS. 1.225, 1.417 e 1.418/CCB Art. 1.225. São direitos reais: VII - o direito do promitente comprador do imóvel; Do Direito do Promitente Comprador Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

EXTINÇÃO CONTRATUAL 1. Extinção normal; 2. Dissolução por motivos anteriores ou contemporâneas a sua formação – 2.1.Nulidades 2.2. Condição Resolutiva – arts. 474 e 475 CCB; 2.3. Direito de arrependimento – art. 420 CCB e art. 49 da Lei N. 8.078/90.

Extinção - motivos supervenientes à sua formação RESOLUÇÃO – inexecução voluntária ou involuntária (onerosidade excessiva- caso fortuito e/ou força maior); RESILIÇÃO – extinção do ajuste por vontade de um ou dos dois contratantes – unilateral ou bilateral. MORTE – se intuitu personae.

RESOLUÇÃO É a dissolução do contrato bilateral em virtude de inexecução das obrigações contratadas, voluntariamente (culpa) ou invonluntariamente. Efeitos (voluntária) – Extingue o contrato retroativamente (ex tunc) se de execução única, e, ex nunc se o contrato for de execução continuada (não devolução das prestações já efetivadas), mas na relação de consumo é nula (lei N. 8.078/90, art. 53); Sujeita o inadimplente ao ressarcimento perdas e danos (indenização) ou cláusula penal.

CLÁUSULA RESOLUTIVA Contratos bilaterais trazem, implícita ou explicitamente, cláusula resolutiva, razão pela qual podem ser desfeitos por força de resolução. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA- promove a rescisão de pleno direito do contrato em face do inadimplemento. -CLÁUSULA RESOLUTIVA NÃO EXPRESSA- contratante deverá notificar a parte inadimplente.

ARTIGOS 474 e 475 do CCB Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

PECULIARIDADES NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DERIVADA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Inaplicabilidade da dispensa de interpelar – art. 474 - o Promitente Comprador pelo Promitente Vendedor, mesmo com cláusula resolutiva expressa no contrato. *DL745/69 e STJ 76 2. Inaplicabilidade do cumprimento compulsório ao promitente comprador – art. 475 in fine – por força do art. 51 da Lei N. 8.078/90. 3. Dispensa de notificação para denúncia imotivada do contrato pelo Promitente Comprador. ** crítica – equidade e prevenção de litígio

DL 745/69 e SÚMULA 76 DO STJ Decreto Lei N. 745/69 Súmula 76 do STJ Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei Nº. 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência. Súmula 76 do STJ A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.”

RESOLUÇÃO CULPA P. COMPRADOR Inexecução pelo Promitente Comprador – inadimplemento do preço e constituição em mora - Com imissão na posse – necessidade de ação ordinária de resolução cumulada com (i) reintegração na posse e (ii) perdas e danos (certamente previstas no contrato -encargos). - Sem imissão na posse – art. 474 CCB – Interpelação e devolução de valores, se houver (consignação em pagamento caso recusa).

ENCARGOS CONTRATUAIS - RESOLUÇÃO POR CULPA DO P. COMPRADOR Cláusula Penal – indenizatória – 10% a 25% sobre os valores pagos corrigidos; Fruição em caso de posse – 0,5 a 1,00% do valor contrato corrigido ou fixação judicial; Comissão de corretagem; Restituição do Imóvel no estado físico recebido; Despesas fiscais e condominiais; Devolução das parcelas.

RESOLUÇÃO CULPA P. VENDEDOR Inexecução pelo Promitente Vendedor inadimplemento na entrega da coisa Sem imissão na posse – art. 475 CCB – 02 alternativas: (i) resolução com indenização (arts. 389 e 402 CCB), (ii) cumprimento da obrigação com perdas e danos, e/ou cláusula penal (408 a 416 CCB); Com imissão na posse – em razão de vício redibitório – resolução ou indenização (arts. 18, §1º., II, Lei N. 8.078/90).

RESOLUÇÃO CULPA P. VENDEDOR -II Adjudicação compulsória – Substituição da vontade do promitente vendedor Art. 22 DL 58/37 e art. 25 Lei 6.766/79 Súmulas 167/168 STF e 239 do STJ e arts. 1417 e 1418 do CCB CPC 639 e 641 Conversão em perdas e danos

ACESSÓRIOS DO PREÇO NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA Correção monetária – INCC-M e IGP-M da FGV; Juros – 12% ao ano, sem capitalização (Tabela Price).

PERFORMAÇÃO SUBSTANCIAL DA OBRIGAÇÃO E SEUS EFEITOS NA RESOLUÇÃO CONTRATUAL Cumprimento substancial do pagamento do preço pelo Promitente Comprador, impedindo a resolução judicial motivada por inexecução voluntária, remanescendo ao credor – Promitente Vendedor - o direito de cobrar saldo do preço inadimplido.

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