Contrato Preliminar Conceito e institutos similares  é um acordo de vontades que visa a produção de efeitos jurídicos futuros, onde uma ou mais partes prometem celebrar determinado contrato, com expressa referências às regras a serem observadas.   é também chamado de PROMESSA DE CONTRATO, COMPROMISSO, CONTRATO PREPARATÓRIO, PRÉ- CONTRATO etc.

Não se pode confundir as chamadas negociações preliminares com o contrato preliminar ou pré-contrato. Como regra, as negociações preliminares não geram direitos. Obs. Entretanto, não se pode olvidar da responsabilidade pré-contratual, uma vez que pode gerar direitos (art.186CC). É bom lembrar que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos do contrato definitivo.

Análise do art.462 do CC:  “Art O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.  Dispensa-se a forma, como ordinariamente se faz, quando o contrato definitivo exige a escritura pública, o contrato preliminar pode ser lavrado em instrumento particular.

O art. 463 do CC prossegue:  “Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.  Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”.

Suprimento judicial da vontade: Pressupostos:  Caso o promitente não cumpra sua parte na avença (celebrar ocontrato definitivo);  O outro promitente já tenha cumprido a sua parte;  Restou esgotado o prazo assinado/convencionado;  Inexiste cláusula de arrependimento;  Se a obrigação não for personalíssima.

Obs. Registro:  O registro é exigível apenas para produzir efeitos para terceiros, pois entre as partes o pré-contrato é válido e obrigatório independente de registro.

Quanto à execução específica o art.464 c/c 463:  “Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação”.  Natureza jurídica do contrato preliminar: contratual – obrigação de fazer, qual seja, celebrar o contrato definitivo

Jurisprudência:  “Celebrado o compromisso de compra e venda, ainda que não registrado,mas sem cláusula de direito de arrependimento e pago o preço dos imóveis pelo promissário-comprador, é cabível a tutela jurisdicional que tenha por escopo a pretensão executiva de suprir, por sentença, a anuência do promitente-vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda do  imóvel ” RESP / ES ; RECURSO ESPECIAL 2002/  Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) T3 - TERCEIRA TURMA - DJ  p. 217

Promessa Unilateral de Contrato (art. 466)  “Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor”.  Necessidade do credor se manifestar no prazo previsto/assinado, sob pena de decadência.

CLASSIFICAÇÃO  CONTRATOS PERSONALÍSSIMOS E IMPESSOAIS Impessoais:  Aqueles cuja prestação pode ser cumprida, indiferentemente, pelo obrigado ou por terceiro.  O importante é que seja realizado, pois o seu objeto não requer qualidades especiais do devedor.

CONTRATOS PERSONALÍSSIMOS E IMPESSOAIS A propósito, Maria Helena Diniz: “ A distinção entre contratos intuitu personae e impessoais reveste-se de grande importância, em virtude das conseqüências práticas decorrentes da natureza personalíssima dos negócios pertencentes à primeira categoria, que: são intransmissíveis, não podendo ser executados por outrem; assim sendo, com o óbito do devedor, extinguir-se-ão, pois os sucessores não poderão cumprir a prestação que era personalíssima; não podem ser cedidos, de modo que, se substituído o devedor, ter-se-á a celebração de novo contrato; são anuláveis, havendo erro essencial sobre a pessoa do contratante.”

CLASSIFICAÇÃO  CONTRATOS DERIVADOS Derivados (subcontratos):  são os que têm por objeto direitos estabelecidos em outro contrato, denominados básico ou principal.  Tem como característica comum aos acessórios o fato de que ambos são dependentes de outro.  Diferem dos acessórios pela circunstância de o derivado decorre da própria natureza do direito versado no contrato-base (principal).  P.ex. sublocação, subempreitada, subconcessão.

CONTRATOS DERIVADOS  SILVIO VENOSA: “como conseqüência da derivação, o direito contido no subcontrato tem como limite o direito contido no contrato- base; sua extensão não pode ser ultrapassada. Aplica-se o princípio segundo o qual ninguém pode transferir mais direito do que tem. No mesmo diapasão, se o contrato principal se extingue, extingue-se o contrato derivado por impossibilidade material de sua continuação.”

Obs. Os contratos personalíssimos ou intuitu personae não admitem a subcontratação, pois são celebrados em razão das qualidades pessoais do obrigado. Também não a permitem os contratos de execução instantânea, tendo em vista que o subcontrato é um negócio de duração. *Quando a lei ou a vontade das partes proibir a subcontratação, tal é causa para rescisão do contrato base.