02/04/2017

15. 1. Denominação e natureza jurídica 15.1. Denominação e natureza jurídica. Duplicidade de natureza no direito de propriedade: unidades autônomas e áreas comuns. Personificação: – as várias denominações desta modalidade de propriedade: – propriedade horizontal; – propriedade em planos horizontais; – condomínio sui generis; – condomínio por andares; – condomínio edilício.

– a justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns; – a Lei no 4.591/64 trata de condomínio e incorporações, detalhando essa modalidade de propriedade;

– o direito de propriedade na unidade autônoma (utendi, fruendi et abutendi) sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa; – o condomínio como ente de personificação anômala.

15.2. Constituição e objeto. Incorporação imobiliária: – a constituição por destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, podendo a venda das unidades autônomas se realizar antes ou depois de concluída a obra;

– a constituição do condomínio por incorporação imobiliária, negócio jurídico que promove a realização da construção, para a alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas; – a instituição do condomínio por testamento, com inscrição no Cartório do Registro de Imóveis (art. 1.332);

– o condomínio constituído por arrematação em hasta pública, doação, dote, compra de frações de edifício; – sua constituição por sentença judicial em ação de divisão.

15.3. Convenção de condomínio. Regimento interno: – a convenção do condomínio objetiva regular os direitos e os deveres dos condôminos (art. 1.333 ss); – o art. 9o da Convenção Condominial, §§ 1o a 3o, define a Convenção como o ato-normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros.

15. 4. Direitos e deveres dos condôminos. Infrações e penalidades 15.4. Direitos e deveres dos condôminos. Infrações e penalidades. Restrição ao direito do condômino. Possibilidade de exclusão de condômino ou ocupante: – os direitos dos condôminos descritos no art. 1.335 do Código; – os deveres dos condôminos indicados no art. 1.336 do Código;

– a questão da boa convivência social como ponto determinante da vida condominial; – o dever de obediência do condômino à convenção e ao regulamento; – a penalização do infrator reiterado, em prol da vida condominial (art. 1.337); – o condômino deve concorrer com sua quota para as despesas do edifício;

– o art. 10 da Convenção elenca as proibições a qualquer condômino: – alterar a fachada do prédio externamente sem a licença dos demais consortes; – destinar à unidade finalidade diversa da do prédio; – praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudique a higiene; – embaraçar o uso das partes comuns; – alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio.

15.4.1. Terraço de cobertura. Vagas de garagem e áreas de lazer e de utilização comum: – o terraço de cobertura como parte comum (art. 1.331, § 4o); – a responsabilidade do condomínio na manutenção do terraço (art. 1.344);

– a vaga de garagem demarcada como unidade autônoma, devidamente registrada no cartório imobiliário; – as garagens coletivas, consideradas como áreas comuns dos edifícios; – a impossibilidade de usucapião da garagem indivisa, por se tratar de posse simultânea.

15.5. Despesas de condomínio. Cobrança. Obras e reformas: – a natureza propter rem das despesas condominiais (art. 1.345); – as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino (art. 1.340);

– a legitimidade do síndico em representar o condomínio processualmente (art. 275, II, b do CPC); – a obrigatoriedade do seguro do edifício (art. 1.346); – a realização de obras no condomínio prevista nos arts. 1.341 ss do Código.

15.5.1. Inquilino na unidade autônoma. Lei do Inquilinato: – a possibilidade de o locatário participar da assembléia quando a decisão da assembléia envolver despesas ordinárias (art. 24 da lei condominial);

– o art. 22 da lei entende de responsabilidade do locador as despesas extraordinárias; – no sistema do Código, as decisões da assembléia e o regulamento se reportam ao possuidor e ao detentor (art. 1.333).

15.6. Assembléia geral de condôminos: – órgão deliberativo do condomínio para qual devem ser convocados todos os condôminos (art. 1.354); – o comparecimento em assembléia é extensivo aos compromissários compradores e cessionários promitentes das unidades (art. 1.334, § 2o);

– o quórum especial exigido para a alteração da convenção do regimento interno (art. 1.352); – em segunda convocação a assembléia se realiza com os condôminos presentes (art. 1.353); – a faculdade do condomínio de estabelecer um conselho fiscal (art. 1.356).

15.7. Administração do condomínio. O síndico: – a competência do síndico elencada no art. 1.348 do Código; – cabe ao síndico defender os direitos e os interesses comuns dos condôminos, representando-os, admitindo e demitindo empregados, arrecadando as contribuições deliberadas pela assembléia etc.;

– o síndico pode se auxiliar de um subsíndico; – o órgão consultivo do condomínio deve ser composto por três consortes que assessoram o síndico; – o órgão deliberativo é a assembléia composta por todos os condôminos.

15.8. Extinção do condomínio horizontal: – extingue-se o condomínio: a) desapropriação do edifício; b) a destruição do imóvel por qualquer acontecimento; c) a demolição voluntária do prédio; d) a alienação de todo o prédio.

15.9. Novas manifestações condominiais: loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária (time sharing), shopping centers, clubes de campo, cemitérios: – loteamentos fechados, como os bairros urbanizados; – a multipropriedade imobiliária, em que o titular passa a ser titular de um imóvel, assegurando-lhe seu uso por período anual determinado;

– a unidade comercial alienada a um particular, nos shopping centers; – nos clubes de campo quando se alienam imóveis residenciais no seu interior; – o fenômeno atual da existência de cemitérios privados.