Trabalho Final (Jogo de Empresas) Universidade Tecnológica Federal do Paraná – UTFPR Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras - GEOB Engenharia Econômica aplicada à avaliação de projetos imobiliários Trabalho Final (Jogo de Empresas) Desenvolvimento e Avaliação de Negócio Imobiliário Curitiba, PR 2010

1 Jogo de Empresas 2 Contexto da Incorporação Imobiliária 3 Racional para Caracterização do Produto 4 Fundamentos do Produto 5 Considerações Finais

Constituição das Empresas Jogo de Empresas Formar 5 a 6 empresas com quadro funcional entre 6 e 8 profissionais, dentre os quais serão designados os ocupantes das seguintes funções: GERENTE DE PRODUTO: 1 arquiteto(a) para coordenar o desenvolvimento de estudos de massa e estudos preliminares de arquitetura. Gerente de PCP: 1 engenheiro(a) ou tecnólogo(a) para coordenar o desenvolvimento da estimativa do custo de construção, do cronograma de desembolsos e análises quanto a processo construtivo (prazo x custo). Gerente Comercial: coordenar a análise de pesquisas de domínio público e o desenvolvimento de pesquisas de mercado para suporte à tomada de decisões. Gerente Financeiro: (escassos) profissional com habilidade para realizar a coordenação comercial x PCP x Produto objetivando maximizar a rentabilidade. Curitiba, 10 de abril de 2017.

Constituição das Empresas Jogo de Empresas Presidente: profissional altamente capacitado, que mediará os conflitos entre as áreas, cabendo-lhe a decisão final quando não houver consenso. Assessoria: Os demais membros da empresa terão funções de assessoramento definidas (estarão ligados a cada gerente). Definir: Razão social das Empresas. Ocupantes das funções. Definição dos Terrenos: Será ofertado 1 terreno para cada empresa. Aquisição na modalidade de permuta por área construída no local. Curitiba, 10 de abril de 2017.

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Objetivo dos Investidores Contexto da Incorporação Imobiliária Investidores Objetivos Detentores de: Moeda Terrenos Máximo retorno sobre o ativo ... ... com o menor risco Curitiba, 10 de abril de 2017.

Processo de Análise Solução Ótima Mercado Incorporador Estruturação Contexto da Incorporação Imobiliária Mercado Incorporador Estruturação Consumidores e Usuários Objetivos dos Investidores Aspectos Técnicos Aspectos Jurídicos Integração de Processos Produtos Imobiliários Valorização do ativo: mitigação de riscos -> pacote de seguros (insurance pacage), estrutura de capital-> funding, etc. Aspectos jurídicos: Estruturação arcabouço jurídico. Estruturação societária. Aspectos Técnicos -> Análise de alternativas: processo construtivo. Compatibilização. Planejamento: tempo e recursos. Mecanismos de Valorização do Ativo Solução Ótima Diferenciais competitivos Risco - Rentabilidade Curitiba, 10 de abril de 2017.

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Vocação do Imóvel Negócios Imobiliários Descarte Racional para Caracterização do Produto Vocação do Imóvel Adequação à Legislação Negócios Imobiliários Não Descarte Sim Adequação ao Terreno Não Topografia, acessos, etc. Relação Inicial de Negócios Imobiliários Adequados Sim Curitiba, 10 de abril de 2017.

Vocação do Imóvel Negócios Imobiliários Selecionados Descarte Racional para Caracterização do Produto Análise da Performance Comercial, Financeira e Gestão de Riscos Performance comercial Negócios Imobiliários Selecionados Ruim Descarte Adequada Performance financeira Ruim Adequada Mecanismos de Mitigação Análise de Riscos Sensibilidade Negócio Imobiliário Ótimo: Risco x Rentabilidade Curitiba, 10 de abril de 2017.

Importância da Fase de Estruturação Racional para Caracterização do Produto Definição dos Fundamentos do Produto: Adequação à vocação do terreno. Observação das restrições mercadológicas. Adequação da performance financeira. Gestão de riscos. Geração de Valor pela obtenção de Diferenciais Competitivos Curitiba, 10 de abril de 2017.

Importância da Fase de Estruturação Racional para Caracterização do Produto “O custo de um erro em um projeto, será tanto maior quanto mais cedo ele ocorrer” Curitiba, 10 de abril de 2017.

1 Jogo de Empresas 2 Contexto da Incorporação Imobiliária 3 Racional para Caracterização do Produto 4 Fundamentos do Produto 5 Considerações Finais

Vocação do Terreno Definição da Relação Viável de Produtos. Fundamentos do Produto Definição da Relação Viável de Produtos. Estudos de massa para as alternativas. Pesquisas de domínio Público. Análise expedita de viabilidade. Curitiba, 10 de abril de 2017.

Avaliação do Mercado Fundamentos do Produto Para o produto pré-selecionado: Pesquisa de Mercado: concorrentes, oferta, absorção, preço. Avaliar quais são/serão os diferenciais competitivos do produto em relação aos concorrentes. Estudo de massa. Detalhar, se possível, estudo exploratório da implantação, ... Definir especificação do produto de forma sintética (features). Características dos empreendimentos existentes e em projeto Demandas manifestadas pelos usuários. Curitiba, 10 de abril de 2017.

Performance Financeira Fundamentos do Produto Com informações da etapa anterior, definir expectativa do preço de venda e do custo e cronograma de desembolsos. Definição do cenário modal (esperado), em função dos parâmetros definidos. Análise de performance financeira utilizando o modelo fornecido. Avaliar indicadores de performance e análise de sensibilidade. Curitiba, 10 de abril de 2017.

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Prospecto de Apresentação Fundamentos do Produto Conteúdo do Prospecto de Apresentação Localização: Entorno, zoneamento, características do terreno, ... Racional da Seleção do Produto Pesquisa de Mercado: domínio público + realizadas pelo grupo com foco nos produtos concorrentes. Vão sustentar os valores dos parâmetros adotados para vendas: preço, condições e velocidade. Desencaixes: Definir custo de construção, cronograma de desembolsos, demais despesas adotadas (custo do terreno incluindo despesas associadas, custos de incorporação, despesas com marketing e comercialização, despesas administrativas , tributos). Taxa de Desconto: 12% ao ano. Curitiba, 10 de abril de 2017.

Prospecto de Apresentação Fundamentos do Produto Performance financeira: Comentar resultados obtidos (indicadores). Análise de Sensibilidade: Comentar resultados obtidos. Cenários alternativos: Gerar cenários alternativos variando parâmetros... Recomendação: Opinião final quanto a seguir ou não com o projeto (sintetizando os motivos). Curitiba, 10 de abril de 2017.

Considerações Finais Entrega: 03/abril (impresso) 1 Reunião por Empresa: agendar previamente por e-mail ou telefone para a semana entre 20 e 27/março Curitiba, 10 de abril de 2017.

Telefone: (41) 3250-8515 direto ou 3250-8500 (Simone) Eduardo G. Quiza quiza@invespark.com.br Telefone: (41) 3250-8515 direto ou 3250-8500 (Simone) skype: eduardoquiza