DIREITOS REAIS 1 - Aquisição da propriedade em Geral: 1.1 - Conceito: Por aquisição da propriedade entende-se a incorporação dos direitos de dono à esfera de um titular, formando uma situação jurídica denominada propriedade. Não se pode esquecer dos direitos e deveres da coletividade, que também são elementos que integram a propriedade, uma vez que se constitua validamente.

DIREITOS REAIS 2.2 – Requisitos de constituição: Para que se constitua (adquira) a propriedade, é necessário que se preencham certos requisitos subjetivos, objetivos e formais. Esses requisitos variam segundo o modo de constituição da propriedade. a) A partir de um contrato: Se a constituição partir de um contrato, teremos os seguintes requisitos: - Capacidade: A pessoa que adquire deve ser capaz para tanto. Os menores de 16 anos não o são, sem o consentimento de seus pais ou tutor. Idêntica a situação dos loucos e demais absolutamente incapazes. Por outro lado, a pessoa que aliena deve ser capaz para tanto. Os administradores de coisas alheias, por exemplo, não as podem alienar sem poderes especiais.

DIREITOS REAIS - Espécies: Atualmente, pode distinguir-se duas ordens de restrições, as legais e as voluntárias. a) Legais: São as impostas por lei, dentre elas os direitos de vizinhança; o usucapião; as servidões legais; a proteção especial pelo Poder Público a documentos, obras e locais de valor histórico, artístico e cultural, monumentos e paisagens naturais notáveis, por meio de tombamento e desapropriação; as limitações ao espaço aéreo e ao subsolo; as restrições ao uso do solo urbano; e outras mais.

DIREITOS REAIS As restrições legais procuram proteger os direitos "do outro", dentro do espírito de que o exercício dos direitos de propriedade não deverá prejudicar terceiros. Porém não é só esse o intuito do legislador, que busca promover a função social da propriedade, em prol do interesse público. Muitos doutrinadores exemplificam e a classificam em: Limitações constitucionais, administrativas e eleitorais, ei-las:

DIREITOS REAIS - Limitações Constitucionais: Desapropriação por necessidade ou utilidade pública e interesse social, conforme estabelece o art. 5º, XXIV. Outra: Requisição da propriedade pelo Estado em caso de perigo público iminente (Art. 5º XXV). Exploração para o aproveitamento de jazidas e demais recursos minerais (Art.176).

DIREITOS REAIS Confisco de terras no caso de cultivo ilegal de plantas psicotrópicas (CF 243). Proteção ao patrimônio cultural (art. 216). - Limitações Administrativas: Tombamento, zoneamento urbano... - Limitações Eleitorais: Requisição de bens para a realização de eleições. - Limitações fundada no interesse privado: Servidões prediais, regras do direito de vizinhança.

DIREITOS REAIS b) Restrições Voluntárias: Deve entender-se aquelas impostas pelo próprio titular da propriedade. As restrições voluntárias dizem respeito à inalienabilidade, à impenhorabilidade e à incomunicabilidade. - Aplicação: Antes de mais nada, cabe esclarecer que comumente tais restrições aplicam-se a bens imóveis, não obstante poderem aplicar-se também aos móveis não perecíveis, como antigamente se faziam nas linha telefônicas, como exemplo mais amplo podemos citar as ações etc.

DIREITOS REAIS - Da inalienabilidade: Por força da inalienabilidade ou inalterabilidade, fica o bem protegido do próprio titular que o não poderá alienar, seja por tempo determinado ou vitaliciamente. Alienar é tornar alheio, vendendo, doando, trocando etc. Não é restrição absoluta, podendo ser levantada pelo Juiz, com sub-rogação em outro bem. Em outras palavras, se o dono quiser alienar o bem, poderá fazê-lo, desde que requeira ao juiz competente, que lhe examinará as razões, transferindo a restrição a outro bem do alienante.

DIREITOS REAIS Para trocar casa inalienável por apartamento, deve pedir-se autorização ao Juiz, e este só a concederá se o apartamento ou outro bem do alienante ficar analienável. Por fim, resta acrescentar que a inalienabilidade não se estende aos frutos. O apartamento é inalienável, mas os aluguéis que dele o dono receba não o são.

DIREITOS REAIS - A impenhorabilidade: A impenhorabilidade tem por escopo proteger o bem dos credores do titular, que não o poderão executar por dívidas. Diferentemente da inalienabilidade, a impenhorabilidade estende-se aos frutos.

DIREITOS REAIS - A Incomunicabilidade: Pela incomunicabilidade, o bem fica protegido do cônjuge ou companheiro do titular. No casamento em comunhão universal de bens, todos os bens adquiridos pelos cônjuges, salvo algumas exceções, comunicam-se, ou seja, passam a integrar o patrimônio comum do casal. Isso não ocorre com os bens incomunicáveis, que só pertencerão a um dos cônjuges. (art. 1668 CC)

DIREITOS REAIS - Efeitos: Por determinação do art. 649, I, do Código de Processo Civil, os bens inalienáveis são impenhoráveis. Discute-se, porém, se a inalienabilidade também importaria incomunicabilidade. A questão já se encontra sumulada, tendo o Supremo Tribunal Federal optado por resposta afirmativa. Por outros termos, segundo a Súmula 49 do Supremo, a inalienabilidade implica incomunicabilidade. As cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade só adquirem eficácia, principalmente contra terceiros, depois de inscritas no Registro Público.

DIREITOS REAIS - Momentos de concretização: As cláusulas voluntárias de restrição à propriedade concretizam-se em dois momentos. Primeiro, na instituição de bem de família que, como já estudamos, é o imóvel reservado pelo casal para residência da família, tornando-se inalienável e impenhorável. Segundo, nas doações e testamentos. Tanto o doador quanto o testador podem gravar os bens que estejam transmitindo com qualquer uma dessas cláusulas. No entanto, o gravame não será admitido, se a transferência da propriedade for a título oneroso, como na compra e venda e na troca.

DIREITOS REAIS - Propriedade Resolúvel: Outra restrição que se faz ao domínio é a resolubilidade. Propriedade resolúvel é a que não se mostra em caráter permanente, tendo sua extinção predeterminada, independentemente da vontade do dono. Implementando-se o fato resolutivo, a coisa retorna às mãos do antigo dono, ou transfere-se para as mãos de terceiro, que passará a ser seu dono.

DIREITOS REAIS É o que ocorre, por exemplo, na retrovenda, em que o vendedor de imóvel se reserva o direito de recomprá-lo, no período máximo de três anos, restituindo ao comprador o preço mais despesas. Também será resolúvel a propriedade do fiduciário, no fideicomisso. Aqui, a propriedade é transmitida a uma pessoa, o fiduciário, ficando ela obrigada a transferi-la a terceiro, findo determinado prazo, ou quando de sua morte.

DIREITOS REAIS 7 - Proteção específica da propriedade: Ação Reivindicatória. A proteção à propriedade se exerce pela ação reivindicatória. Daí ser uma ação real que compete ao senhor da coisa. O fundamento está increpado no artigo 1.228 do Código Civil que assegura o direito de seqüela, atributo este de direito real que possibilita perseguir a coisa de quem quer que esteja. Somente o dono poderá propô-la, devendo fazer a prova do domínio e descrever detalhadamente o bem reivindicando.

DIREITOS REAIS Outrossim, deverá provar que a pessoa de quem reivindica, possui a coisa injustamente, posto que de boa-fé ou em nome de outrem. Tem Caráter essencialmente dominial e por isso somente pode ser usada pelo proprietário, por quem tenha jus in re.

DIREITOS REAIS - Pressupostos:

DIREITOS REAIS IV – Direitos da Coletividade (Da função social da propriedade): Atrelado e intimamente ligado aos deveres de dono, há um quarto elemento, qual seja, os direitos da coletividade. Direitos de que a propriedade seja exercida forma útil, não prejudicial. Tanto os deveres do dono quanto os direitos da coletividade ganham escopo na função social da propriedade e no princípio da dignidade da pessoa humana. A princípio cumpre argumentar que não há que se confundir função social da propriedade com os sistemas de limitação da propriedade, o qual veremos adiante, estes dizem respeito ao exercício do direito; àquela a própria estrutura do direito.

DIREITOS REAIS A função social da propriedade está destacada na Constituição Federal em seus artigos 5°, XXIII e 170, III, que estabelece como garantia fundamental e como princípio da ordem econômica. Ressalta-se também que o Estatuto da Cidade, Lei de n° 10.257/01, cuida extensamente do assunto, regulamentando o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança, do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

DIREITOS REAIS Estabelece, para tanto, uma política urbana que tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento da função social da cidade e da propriedade urbana. Nelson Nery e Rosa Nery ressaltam que a função social da propriedade é um princípio de ordem pública, que não pode ser derrogado por vontade das partes. É também cláusula geral, que aponta para a defesa do meio ambiente e do bem estar comum da sociedade.

DIREITOS REAIS O Novo Código Civil, em seu artigo 1.228, § 1°, disciplina que a propriedade deve ser exercida de acordo com suas finalidades econômicas e sociais. Estabelece, ainda, que são defesos atos que não tragam comodidade ou utilidade ao proprietário e visem prejudicar outrem (CC, art.1.228, § 2°).

DIREITOS REAIS 4 – Espécies de Propriedade: a) Quanto à extensão do direito: - Propriedade plena ou perfeita: Diz-se da propriedade livre de foros, vínculos, pessoas ou ônus, diante da qual todos os elementos atinentes a mesma encontram-se reunidos na mão de um único titular, qual seja o proprietário. Ex.:indivíduo é dono de uma fazenda, dela se utilizando, tirando dela o fruto de seu sustento, podendo dela dispor como bem entender e defendê-la contra todos, pode-se dizer que exerce sobre ela direitos de propriedade plena.

DIREITOS REAIS - Propriedade Limitada ou restrita: Ocorre quando algum ou alguns de seus elementos acharem nas mãos de outrem que detenha direito real sobre a coisa. Pode-se, ainda, dizer que também será limitada, se gravada com cláusula de inalienabilidade. Ex.: Hipoteca:

DIREITOS REAIS b) Quanto à perpetuidade do domínio: - Propriedade perpétua: É aquela que tem duração ilimitada (é a regra geral). - Propriedade Resolúvel ou revogável: É a que tem uma condição resolutiva ou termo estabelecido pelas partes ou por determinação da lei.

DIREITOS REAIS Condição Resolutiva: Segundo o próprio sentido da palavra que a especifica, resolutiva, de resolver (dissolver, desfazer, desmanchar), bem se tem o seu conceito. Condição resolutiva é a que, quando vem, extingue a obrigação, ou dissolve o contrato. Desse modo, ocorre quando a convenção ou o ato jurídico é puro e simples, exerce sua eficácia desde logo, mas fica sujeito a evento futuro e incerto que lhe pode tirar a eficácia, rompendo a relação jurídica anteriormente formada.

DIREITOS REAIS 5 – Extensão do Direito de Propriedade: Fixado o conceito e a classificação de propriedade, logo emerge o exame de sua extensão, a saber até onde vai o poder do proprietário. Daí que, ao estudarmos a extensão dos direitos do dono, devemos ter em mente quase que só os bens imóveis. Quanto aos bens móveis, podemos resumir a questão, dizendo que o direito é limitado a seu uso proveitoso, que não prejudique terceiros, nem a sociedade como um todo.

DIREITOS REAIS No tocante aos imóveis, o Direito Romano considerava que os poderes do dono se estendiam infinitamente ao subsolo e ao espaço aéreo. Mais realista é a concepção germânica, que pressupõe a projeção vertical limitada ao interesse do proprietário ou à utilidade do aproveitamento. Prediz o direito alemão: “O direito do proprietário de um prédio estende-se ao espaço sobre a superfície e aos recursos sob a superfície.

DIREITOS REAIS O Nosso Direito se filiou ao germânico, instituindo a extensão dos direitos de propriedade ao espaço aéreo e ao subsolo, em toda altura e profundidade úteis a seu exercício. É vedado ao proprietário opor-se a trabalhos que se empreendam até onde não exista interesse de impedi-los. (art. 1229)

DIREITOS REAIS Todavia, o problema não fica adstrito a isso. Vai muito mais longe porque as exigências cada vez mais freqüentes da vida moderna impõem restrições à utilização da propriedade, tanto no que diz respeito ao espaço aéreo quanto ao subsolo. Modernamente, tem-se entendido que o dono do solo não o é do subsolo e espaço aéreo. Teria ele apenas o direito de usá-los conforme seu interesse e de impedir que a utilização alheia lhe perturbe o domínio.

DIREITOS REAIS Exercícios 1 – Quais as características mais importantes do direito de propriedade? 2 – Em que consiste o direito de uso, gozo e disposição que o proprietário tem sobre sua propriedade?