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A CBIC A Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC, foi fundada em 1957, no estado do Rio de Janeiro, com o objetivo de tratar de questões.

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2 A CBIC

3 A Câmara Brasileira da Indústria da Construção - CBIC, foi fundada em 1957, no estado do Rio de Janeiro, com o objetivo de tratar de questões ligadas à Indústria da Construção e ao Mercado Imobiliário, e de ser a representante deste setor no Brasil e no exterior. Hoje sediada em Brasília, a CBIC reúne 68 sindicatos e associações patronais do setor da construção, das 27 unidades da Federação. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

4 A CBIC A Câmara representa politicamente o setor e promove a integração da cadeia produtiva da construção, em âmbito nacional, contribuindo para o desenvolvimento econômico e social do País. Possui hoje cerca de empresas associadas direta e indiretamente, incluindo o macro setor. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

5 A CBIC Dirigida por um Conselho de Administração eleito pelos associados, a CBIC atua por meio das suas cinco Comissões Técnicas: Obras Públicas (COP); Indústria Imobiliária (CII); Política e Relações Trabalhistas (CPRT), Materiais, Equipamentos, Serviços e Tecnologia (COMAT) e Meio Ambiente (CMA). Conta ainda com dois fóruns voltados para atividades específicas: Fórum dos Advogados (FA) e Fórum de Ação Social e Cidadania (FASC). SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

6 A CBIC A CBIC representa internacionalmente a indústria brasileira da construção; integra a Federação Interamericana da Indústria da Construção (FIIC), filiada à Confederação Internacional das Associações de Construção (CICA). A FIIC, representante do setor da construção em toda a América Latina, compõe, em conjunto com entidades internacionais de outras regiões geográficas, um organismo responsável pelo intercâmbio mundial do setor. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

7 O Convênio Núcleo de Seguros CBIC SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

8 O CONVENIO NÚCLEO DE SEGUROS CBIC O Convênio Núcleo de Seguros é mais um serviço oferecido pela CBIC às entidades filiadas e suas associadas. Criado em novembro de 2004, com o objetivo de oferecer produtos e serviços competitivos em qualidade e preço ao mercado da construção civil, na área de seguros. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

9 O NÚCLEO DE SEGUROS CBIC Os produtos em comercialização no mercado brasileiro são: PASI - PLANO DE AMPARO SOCIAL IMEDIATO AO TRABALHADOR TRANSPORTE NACIONAL DFI - DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL MIP - MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE HABITACIONAL(lançamento em 2011) SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

10 O Seguro Garantia Imobiliária SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

11 A. A SITUAÇÃO ATUAL: O produto atualmente oferecido pelo Mercado Segurador aos incorporadores tem as seguintes características: Limites: fixados pelo MERCADO SEGURADOR E RESSEGURADOR, variam de 0,2 a 1,0 vez o Patrimônio Liquido das empresas; Prêmio: as taxas aplicadas são decorrentes de classificação sugerida pelo IRB E AMPLAMENTE DIFUNDIDA NO MERCADO SEGURADOR; IS: 30% do custo da obra ( na maioria dos casos); Análise da empresa e do empreendimento: feito pela seguradora; Supervisão/ Inspeção: não há; Contragarantias: fixadas pela seguradora e Ressegurador. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

12 A.A SITUAÇÃO ATUAL: O produto é pouco utilizado pois os limites fixados pelo Ressegurador e pelo Mercado Segurador são muito pequenos. Sua maior utilização acontece em permutas de terreno por unidades ou atende somente grandes grupos empresariais do segmento. As empresas de pequeno e médio porte não estão conseguindo nem atender as emissões individuais de apólice de permuta de terreno, dado o baixo valor disponibilizado em Limite de Garantia, tomando como base a análise atualmente feita pelos Resseguradores e pelo Mercado Segurador. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

13 Uma Nova Proposta do Setor SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

14 B. O NOVO MODELO: A Lei do Patrimônio de Afetação (Lei nº /2004), ao determinar que o patrimônio afetado não se comunica com os demais bens da incorporadora, vem permitir que se considere o empreendimento como a principal contragarantia do seguro de término da obra. Para viabilizar esta oportunidade, o novo modelo propõe: Uma Análise de Risco muito mais abrangente, que considera especialmente a viabilidade do empreendimento; Um acompanhamento permanente da empresa e principalmente da obra (Supervisão/Inspeção). SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

15 B. O NOVO MODELO: Objetivos do novo modelo: Garantia para o consumidor final; Aquecimento ainda maior do mercado de venda em planta; Garantia para os Agentes Financeiros, Securitizadores e Investidores; Indução à qualidade da construção: empresas com sistema de gestão da qualidade oferecem potencial de risco menor; Fortalecimento das pequenas e médias empresas do setor. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

16 1. ANÁLISE DE RISCO: SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA Comparativo dos procedimentos operacionais: Informação utilizadaATUALPROPOSTA CBIC Dados de demonstrativos contábeis – balanço e demonstrativos – análise vertical. Dados dos últimos 3 anos. Indicadores de endividamento e utilização de capital de terceiros. Sim. Indicadores de Liquidez.Sim. Indicadores de Rentabilidade.Sim. Indicadores relacionamento o valor segurado e dados contábeis. Sim.

17 1. ANÁLISE DE RISCO: SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA Comparativo dos procedimentos operacionais: Informação utilizadaATUALPROPOSTA CBIC Avaliação do Perfil do Empreendimento – projeto. Não consta nos formulários das cias de seguro a descrição formal das informações usadas para essa finalidade. Utilização de indicadores específicos para analisar as características do projeto e do entorno do empreendimento. Avaliação da viabilidade financeira e mercadológica do empreendimento. Não consta nos formulários das cias de seguro a descrição formal das informações usadas para essa finalidade. Utilização de indicadores específicos para analisar as previsões do fluxo de recursos e das de vendas do empreendimento.

18 1. ANÁLISE DE RISCO: SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA Comparativo dos procedimentos operacionais: Informação utilizadaATUALPROPOSTA CBIC Indicadores de Supervisão Financeira - Avaliação do nível de controle administrativo da empresa – parâmetros de programas de qualidade. Não há referência de uso desse procedimento. Utilização de indicadores para acompanhar o fluxo financeiro, pagamento de encargos legais do empreendimento e da empresa. Indicadores de Fiscalização da Obra – indicadores baseados em cronograma físico. Não há referência de uso desse procedimento. Utilização de indicadores para acompanhar a evolução da execução da obra, segundo cronograma físico-financeiro.

19 1. ANÁLISE DE RISCO: A Análise de Risco considera uma série de variáveis relativas à empresa, bem como outra série de variáveis relativas ao empreendimento. Exemplos: Variáveis relativas à empresa: o Avaliação dos dados cadastrais; o Avaliação da capacitação: experiência, atuação geográfica, produtos; o Capital humano da empresa; o Nível de atividade e capital; o Saúde financeira. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

20 1. ANÁLISE DE RISCO: A Classificação do Risco será disponibilizada de forma digital, com base nos dados apurados em sistema on line de informação, ficando a decisão final a critério da Seguradora Líder do Programa, que poderá a partir de documentos digitalizados, concluir sobre a viabilidade da operação. Seus principais objetivos são: Analisar empresas e empreendimentos que se candidatam ao seguro, fornecendo elementos para decisão da Seguradora; Subsidiar atividades de Supervisão e de Inspeção; Coordenar o trabalho acolhendo as contribuições da Seguradora para o constante aprimoramento do programa ( Construindo um Banco de Dados Digital). SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

21 2. SUPERVISÃO/INSPEÇÃO A Supervisão : compreende o acompanhamento e o controle de todas as atividades financeiras, contábeis, fiscais e trabalhistas da empresa e do empreendimento, de forma a preservar a higidez do patrimônio dos adquirentes das unidades e será realizada por empresas especializadas em análise econômica/financeira do mercado imobiliário e escolhidas pela seguradora do programa. A Inspeção : se dará através do acompanhamento físico das obras, mediante inspeções periódicas, atestará a conformidade do empreendimento avaliado em relação ao cronograma físico- financeiro e em relação ao memorial descritivo dos materiais e acabamentos, será realizada por empresas especializadas em pericia de obras civis e escolhidas pela seguradora do programa. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

22 3. CONTRATAÇÃO: O seguro será contratado pelo incorporador junto ao Mercado Segurador e garantirá a performance: o do incorporador, em contratos sob o regime de incorporação imobiliária a prazo e preço certos (arts. 41 e 43 da Lei 4.591/64) ou em regime de construção por empreitada (arts. 55 e 57 da Lei 4.591/64); o do construtor diretamente contratado das edificações que dispensem a adoção do regime de incorporação. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

23 3. CONTRATAÇÃO: A garantia consistirá na entrega das unidades autônomas pelo preço e demais condições de construção contratadas. O prêmio do seguro será estipulado tomando-se por base a importância segurada, que deverá ser equivalente a 100% do custo da construção. Serão segurados/beneficiários do seguro, os adquirentes das unidades autônomas por construir ou em construção, representados pela Comissão de Representantes, agentes financeiros e proprietários de terrenos, dados em permuta por áreas construídas no local. É tomador do seguro o incorporador ou o construtor cuja performance será garantida pela apólice. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

24 4. TOMADOR: O Tomador deverá preencher as seguintes condições: Comprovar a existência ativa da empresa há mais de 3 anos; Ter sido o empreendimento enquadrado na lei nº /2004 (Patrimônio de Afetação); Esteja o cadastro da empresa atualizado na SEGURADORA ; Tenha sido comprovada e verificada a viabilidade econômico- financeira do empreendimento; Tenha sido procedida a Análise de Risco do empreendimento pela Seguradora. Tenha concordado formalmente com os serviços de SUPERVISÃO E INSPEÇÃO. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

25 5. CONTRA GARANTIAS A Contra Garantia a ser oferecida será o próprio empreendimento, obedecidos os parâmetros da Lei do Patrimônio de Afetação e sem prejuízo de eventual exigência de garantias fidejussórias que possam ser prestadas pelos responsáveis pela empresa. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

26 5. CONTRA GARANTIAS: Regime de Afetação Instituído pela Lei /04 Patrimônio de Afetação O Regime de Afetação está previsto na Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964), inserido pela recente Lei de 02/08/2004, nos artigos 31-A, B, C, D, E e F. A Afetação introduz no direito brasileiro um moderno mecanismo de segregação de riscos, aplicável às incorporações imobiliárias, que constitui, sem dúvida, atividade de extraordinário alcance econômico e social. De acordo com os dispositivos legais retromencionados (Arts. 31 A a F), o Regime de Afetação disciplina as relações entre o incorporador e os adquirentes de unidades imobiliárias, implementando uma relação negocial mais segura para as partes.

27 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 5. CONTRA GARANTIAS: Regime de Afetação Instituído pela Lei /04 Destacamos, a seguir, as principais característica da Afetação em um Empreendimento: 1 – Regime legal de afetação (segregação do patrimônio geral da empresa – do objeto do empreendimento); 2 – Regras e critérios objetivos que disciplinam as relações imobiliárias; 3 – Aumento da transparência nas incorporações imobiliárias; 4 – Credibilidade dos empreendimentos; 5 – Segurança Jurídica de ambas as partes; 6 – O patrimônio afetado não se comunica com demais bens, obrigações e direitos do incorporador;

28 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 5. CONTRA GARANTIAS: Regime de Afetação Instituído pela Lei /04 7 – Evita o desvio de recursos do empreendimento para outros. (síndrome da Encol, efeito bicicleta); 8 – Proporciona às partes meios para terminarem a obra; 9 – Funciona como uma empresa autônoma; 10 – No caso de falência do incorporador, os adquirentes ou a seguradora se nomeada por estes, prosseguem a obra, contratando outra empresa. O que não ocorreria no caso de uma SPE; 11 – Afetado o patrimônio é requerido contabilidade própria e conta bancária independente das demais da empresa; 12 – É instituída uma Comissão de Representantes que verifica e controla os recursos e o andamento das obras; 13 – Recurso aportado só poderá ser aplicado na própria obra; 14 - Mesmo que a incorporadora seja optante pela tributação com base no lucro presumido, ela não se exime de manter escrituração contábil completa;

29 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 5. CONTRA GARANTIAS: Regime de Afetação Instituído pela Lei /04 15 – Segurança ao comprador ao restringir a condição de o incorporador adquirir bens dando unidades em permuta, porque o produto da alienação tem, necessariamente, que ser aplicado na execução do empreendimento. Limitação ao caixa da empresa. 16 – Da conta do empreendimento o incorporador só poderá sacar o preço de aquisição do terreno proporcionalmente à venda das unidades. Do montante arrecadado deve ser liberado para o incorporador tudo o que não corresponder ao custo da construção. Excluem-se os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço da alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida. O patrimônio afetado é o custo da construção apenas, não recaindo sobre a fração ideal nem taxas da incorporação (alvarás, licenças, etc);

30 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 5. CONTRA GARANTIAS: Regime de Afetação Instituído pela Lei /04 17 – Simplificação tributária para o incorporador. Recolhimento de 7% a título de IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS sobre a receita mensal recebida; 18 – Responsabilidade dos compradores – A responsabilidade dos adquirentes é exclusivamente o pagamento do valor contratado; 19 - Responsabilidade dos incorporadores – É do incorporador a obrigação de executar e concluir o empreendimento e arcar com o pagamento das despesas/dívidas.

31 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 5. CONTRA GARANTIAS: Regime de Afetação Instituído pela Lei /04 Em suma, a afetação das incorporações imobiliárias constitui garantia de incomparável eficácia em favor dos credores vinculados especificamente a cada negócio incorporativo, beneficiando em especial os adquirentes e as seguradoras( se nomeadas pelos adquirentes em instrumento especifico), na medida em que lhes assegura a preservação das suas aplicações financeiras e lhes outorga o direito de assumir a administração do negócio e prosseguir a obra com autonomia em relação a eventual falência da empresa incorporadora.

32 6. BANCO DE DADOS: Banco de Dados do programa terá como objetivos: Disponibilização a todo o Setor dos dados acumulados; Padronização documental das diversas etapas do empreendimento; Mapeamento das principais causas de sinistros; Pesquisa das soluções para estas causas; Preparação de documentação técnica para orientar as empresas seguradas para a implementação destas soluções nas obras seguradas; Comunicação com as empresas seguradas para garantir a eficácia desta implementação e a retro-alimentação sobre seus efeitos; Sistematização gradual destas soluções técnicas, de modo que ao longo do tempo, sejam criados os Códigos de Prática para execução das obras seguradas. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

33 7. MARKETING E COMERCIALIZAÇÃO: Todo o marketing do programa será executado através das entidades regionais filiadas à CBIC; A comercialização do seguro será conduzida sob a coordenação do Convênio Núcleo de Seguros da CBIC. A participação de corretores de seguros locais será sempre incentivada, obedecidos os critérios fixados pela CBIC no âmbito do Convênio Núcleo de Seguros e sua remuneração será pré definida entre o Convênio e a Seguradora. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

34 8. CLASSIFICAÇÃO: As empresas pretendentes à obtenção de cobertura securitária serão classificadas pela Análise de Risco da Seguradora tomando-se por base a empresa e o empreendimento; Para a análise da empresa/empreendimento, a classificação obedecerá critérios semelhantes aos atualmente seguidos pelo mercado segurador e os que forem desenvolvidos pela própria Análise de Risco Especializada ( Matriz de Classificação CBIC). As empresas/empreendimentos serão classificadas de Classe A, B, C ou D, sendo A a melhor classe; A classificação da empresa/empreendimento influirá no Prêmio do seguro. No primeiro ano o Custo da Supervisão/Inspeção, não terá variações pela classificação, vamos primeiramente construir um histórico próprio. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

35 8. CLASSIFICAÇÃO: Análise de Risco – Indicadores Indicadores de Avaliação da Empresa Qualidade Cadastral da Empresa levantar atrasos de pagamento da empresa: protestos, cheques sem fundos, pedido de concordata. Capacidade da empresa no ramo da construção imobiliária histórico da empresa, perfil dos empreendimentos efetuados. experiência dos sócios e dos gestores do empreendimento no ramo. participação em programas de qualidade e produtividade. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

36 8. CLASSIFICAÇÃO: Análise de Risco – Indicadores Indicadores de Avaliação da Empresa Nível de atividade da empresa Giro do ativo, lucratividade. Empreendimentos lançados nos últimos 5 anos: receitas, custos. Saúde Financeira da empresa Grau de endividamento. Análise da Liquidez. Histórico de Empreendimentos segurados da empresa Avaliação dos seguros de construção já efetuados pela empresa. SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA

37 8. CLASSIFICAÇÃO: Análise de Risco – Indicadores Indicadores para Avaliar o Empreendimento Projeto do empreendimento Característica do empreendimento. Entorno do empreendimento. Viabilidade econômico-financeira do empreendimento Análise dos custos da obra. Orçamento da construção, análise do fluxo de caixa. Análise de taxa de retorno.

38 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 8. CLASSIFICAÇÃO: Análise de Risco – Indicadores Indicadores para Avaliar o Empreendimento Viabilidade comercial, mercadológica do empreendimento Perfil do comprador e situação do mercado, segundo o empreendedor. Previsão de vendas do empreendimento.

39 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 8. CLASSIFICAÇÃO: Análise de Risco - Indicadores Medidas para redução dos riscos - evitar eventos que possam gerar interrupção da obra A matriz de classificação (digital) da empresa e do empreendimento, será desenvolvida pelo Convênio Núcleo de Seguros CBIC, através de parâmetros determinados pela Seguradora e gerará um conjunto de instrumentos de controle do empreendimento, a saber: Indicadores de Supervisão Financeira - parâmetros de quais atividades serão monitoradas e os prazos de avaliação. Indicadores de Fiscalização da Obra - acompanhamento do cronograma físico, definição das atividades a serem fiscalizadas e os prazos futuros das visitas.

40 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA 9. CUSTOS: As empresas/empreendimentos que obtenham cobertura securitária arcarão com os seguintes encargos: Seguro: o Prêmio será pago à Seguradora. Será taxado tomando-se por base a classificação da empresa/empreendimento; Serviços Técnicos (Supervisão e Inspeção): serão pagos à Seguradora OU a prestadora de serviço selecionada, mas sempre em separado do Prêmio do Seguro, para evitar-se a incidência de encargos adicionais.

41 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA Proposta do Projeto: Atingir o volume de 200 obras imobiliárias seguradas, ao final do primeiro ano de existência. Aderindo à proposta, a Seguradora e o Ressegurador estarão possibilitando o crescimento do setor de construção civil, estimulando o mercado de empregos, pois proporcionarão condições de obtenção de Seguro Garantia às pequenas e médias empresas do setor.

42 SEGURO GARANTIA DE TÉRMINO DE OBRA Proposta do Projeto: O conteúdo desta apresentação foi desenvolvido sob a orientação do Convênio Núcleo de Seguros da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), contando com a colaboração e consultoria especializada da GEO – Gestão Imobiliária - Gestora Consorciada: Rossana Costa.

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